Planungs­dokumente: B-Plan 37 St. Michaelisdonn "Gewerbegebiet Trennewurther Straße" f.d.G. "nördlich der Trennewurther Straße (L 144), östlich der Brustwehr und westlich des Gewerbegebietes Moorstrich"

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Inhaltsverzeichnis

Begründung

1. Plangrundlagen

1.1 Bedarf an Gewerbeflächen

Grundlage für die Bedarfsermittlung eines Gewerbegebietes in der Gemeinde St. Michaelisdonn ist das Gewerbeflächenmonitoring der regionalen Kooperation Westküste der Georg Consulting Immobilienwirtschaft/Regionalökonomie, Hamburg und der BFR Büro für Regionalplanung, Dortmund, 1. Monitoringbericht Mai 2018. Zur Region Westküste gehören die Kreise Nordfriesland, Dithmarschen, Steinburg und Pinneberg. Der Bedarf lässt sich im Wesentlichen aus der Gegenüberstellung des prognostizierten Gewerbeflächenbedarfs und der tatsächlich zur Verfügung gestellten Gewerbeflächen ableiten.

Demnach wurden 2017 in der Gesamtregion knapp 40 ha an Gewerbegrundstücken verkauft. Demgegenüber wurde ein Jahresdurchschnittswert von 22 bis 26 ha prognostiziert. Im Jahresmittel 2015 bis 2017 dürfte der jährliche Flächenumsatz mit gewerblichen Baugrundstücken in der Region Westküste schätzungsweise über 36 Hektar (netto) betragen haben und in der Summe deutlich über den Werten des Prognosekorridors liegen. Für den Kreis Dithmarschen wurde ein Jahresdurchschnittswert von 3,7 ha (brutto) bzw. 3,0 ha (netto) prognostiziert, während der Jahresdurchschnittswert für den Zeitraum 2015 bis 2017 beim tatsächlichen Flächenumsatz nach den Gutachterausschüssen bei 5,7 ha (netto) lag, siehe nachfolgende Tabelle 4 des Gewerbeflächenmonitorings.

Für die Gesamtregion lag der tatsächliche Flächenumsatz in den Jahren 2015 und 2016 am oberen Rand des Prognosekorridors, während er im Jahr 2017 deutlich darüber lag (+ 51%), siehe Abbildung 13. Im Kreis Dithmarschen lag er 2015 mit 3,4 ha knapp über dem oberen Rand des Prognosekorridors und 2016 mit 7,7 ha und 2017 mit 5,9 ha deutlich über diesem oberen Prognosewert, siehe Abbildung 16.

Relevant für die Bedarfsermittlung ist neben der Ermittlung des rechnerischen Potenzials auch die tatsächliche Verfügbarkeit der Gewerbeflächen. Nach einer entsprechenden Überprüfung im Rahmen des Gewerbeflächenmonitorings wurde festgestellt, dass ein erheblicher Umfang der Flächen mit Restriktionen belegt ist, die einer Vermarktung in der Region entgegenstehen, siehe Tabelle 12.

Für die Standorte im Kreis Dithmarschen bedeutet dies, dass von den 359,91 ha planungsrechtlich ausgewiesenen Flächen 254,38 ha (53,75%) mit Restriktionen belegt sind, so dass diese Flächen nicht sofort für eine Vermarktung zur Verfügung stehen. Gemäß Ziff. 2.6 Abs. 2 sind Flächen für Gewerbe und Industrie, die nicht dem jeweiligen örtlichen Bedarf entsprechen, vorrangig in den Schwerpunkten, d.h. auch in den ländlichen Zentralorten wie in St. Michaelisdonn, auszuweisen. Wegen der damit verbundenen Planungs- und Entwicklungsvorläufe sind für diese Phasen bis zu 15 Jahre zu Grunde zu legen.

Bei den Restriktionen nach zeitlicher Verfügbarkeit werden neben dem Wert „unbekannt“, der sich häufig auf Eigentümer ohne Verkaufsbereitschaft bezieht, die drei folgenden Kategorien unterschieden:

  • kurzfristig: verfügbar sofort bzw. innerhalb der nächsten 2 Jahre
  • mittelfristig: verfügbar innerhalb der nächsten 3 bis 4 Jahre
  • langfristig: verfügbar frühestens in 5 Jahren

Diese zeitliche Verfügbarkeit ist in der nachfolgenden Tabelle 13 dargestellt:

Von den 359,91 ha Fläche im Kreis Dithmarschen stehen kurzfristig 45,15 ha, mittelfristig 168 ha und langfristig 0 ha zur Verfügung, während 146,76 ha mit „unbekannt“ zu Buche stehen. Demnach stehen von den ausgewiesenen Gewerbeflächen nur 60% kurz- bis mittelfristig zur Verfügung.

Selbst bei den restriktionsfreien Gewerbeflächen stehen nicht alle kurzfristig zur Verfügung, wie der nachfolgenden Tabelle 14 zu entnehmen ist.

Bei den vier Standorten im Kreis Dithmarschen stehen bei einer gesamten, verfügbaren Fläche von 69,52 ha kurzfristig 44,53 ha und 25,00 ha mittelfristig zur Verfügung. Aus diesen Zahlen wird deutlich, dass von den ausgewiesenen Gewerbeflächen nicht alle dem Markt sofort zur Verfügung stehen, d.h. aufgrund unterschiedlicher Restriktionen tritt oftmals eine zeitliche Verzögerung von mehreren Jahren ein, bis diese Flächen dem Markt zur Verfügung stehen.

Ein Beleg dafür, dass die Nachfrage nach Gewerbeflächen das Angebot überschreitet, bietet die Gegenüberstellung der Jahresdurchschnittswerte restriktionsfrei verfügbarer Flächen und die Inanspruchnahme bzw. Vermarktung in der Region, siehe Tabelle 19.

An den vier Standorten in Dithmarschen wurden zwischen 2014 und 2017 mehr Flächen umgesetzt als für die nächsten fünf Jahre an restriktionsfreien Potenzialen auf Brachen und gewerblich gewidmeten Freiflächen für eine Neunutzung zur Verfügung stehen. So betragen die Flächenumsätze in Heide knapp ein Zwölffaches, in Hemmingstedt fast das Doppelte und in Lohe-Rickelshof fast das Dreifache von den künftig zur Verfügung stehenden Flächen. Selbst in Brunsbüttel liegt der Flächenumsatz 12% über dem Flächenangebot. Nach Aussage der egeb, Wirtschaftsförderung sind abgesehen von der Gemeinde Gudendorf im Bereich nördlich des Nord-Ostsee-Kanals bis Meldorf aktuell keine Gewerbeflächen verfügbar. Für die Gewerbefläche in Gudendorf gibt es jedoch schon einen konkreten Interessenten.

In der Bilanz auf Kreisebene ergibt sich folgendes Bild, siehe Tabelle 20:

Demnach liegt in allen vier Kreisen innerhalb der Region Westküste ein Defizit im Gewerbeflächenangebot vor, wobei dieses Defizit von 244,57 ha im Kreis Dithmarschen im Vergleich zu den anderen drei Kreisen extrem hoch ausfällt. Das durchschnittliche Defizit innerhalb der Region beträgt 78,78 ha.

Demnach wird im „Gewerbeflächenmonitoring Westküste“ die Empfehlung gegeben, frühzeitig und kontinuierlich die Neuausweisung zusätzlicher, marktgerechter Flächen umzusetzen. Somit hat auch die Gemeinde St. Michaelisdonn als ländlicher Zentralort die Aufgabe, einen Beitrag zur Reduzierung dieses Defizits im Gewerbeflächenangebot des Kreises Dithmarschen zu leisten.

Auch bei der Betrachtung der Statistik der örtlichen Gewerbemeldungen für die letzten 10 Jahre wird der Bedarf für ein Gewerbegebiet in der Gemeinde unterstrichen, siehe nachfolgende Statistik.

Diese Bilanz der Gewerbemeldungen, die die Neugründungen und Aufgaben, die Umwandlungen, die Übernahmen und Übergaben sowie die Zuzüge und die Fortzüge von Betriebe in der Gemeinde St. Michaelisdonn berücksichtigt, zeigt einen grundsätzlich positiven Trend. Im Gesamtsaldo gab es bis auf das letzte Jahr immer einer Zunahme bei der Zahl der Betriebe. Dies trifft auch auf die Einzelfälle der verschiedenen Meldearten zu. Lediglich im Jahr 2017 gab es bei den Neugründungen bzw. Aufgaben eine Verringerung um drei Betriebe, bei den Umwandlungen von Betrieben in den Jahren 2010, 2013 und 2016 eine Verringerung um jeweils einen Betrieb sowie bei den Zu- und Fortzügen in den Jahren 2009, 2016 und 2017 ebenfalls eine Verringerung um einen Betrieb. In allen anderen Fällen gab es eine positive Entwicklung, so dass sich die Zahl der Gewerbebetriebe von 2008 bis 2017 um 98 Betriebe erhöht hat. Dies entspricht einem durchschnittlichen Zuwachs von 10 Betrieben pro Jahr.

Mit diesen Zahlen und Informationen sowohl des Gewerbeflächenmonitorings als auch der Zeitreihe der Gewerbemeldungen des Statistikamtes Nord wird der Bedarf für die Ausweisung eines Gewerbegebietes in der Gemeinde St. Michaelisdonn unterstrichen.

1.2 Anlass und Ziel der Planung

Seit 1975 sind in St. Michaelisdonn umfangreiche gewerbliche Bauflächen ausgewiesen worden. Im Bereich der Zuckerstraße wurde für ein ca. 1,5 ha großes Gewerbegebiet ein Bebauungsplan aufgestellt. Die Grundstücke wurden bis 1993 verkauft und sind bis heute vollständig genutzt. Danach zeichnete sich ab, dass keine weiteren Flächen mehr zur Verfügung stehen, so dass mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes zwischen der Zuckerfabrik und der Straße Burstwehr sowie nördlich der Landesstraße 144 (L 144) weitere gewerbliche Bauflächen ausgewiesen wurden. Die Gemeinde entschied sich 1998, die Sandgrubenflächen an der Zuckerstraße Richtung Osten (Gudendorfer Forst) aus Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes nicht weiter als Erweiterungsfläche für gewerbliche Ansiedlungen zu überplanen. Die ehemaligen Sandgrubenflächen sind in Teilen renaturiert worden, weitere Teile sind landwirtschaftliches Grünland. Für die Biogasanlage an der Trennewurther Straße wurde 1995/96 der Bebauungsplan Nr. 23a aufgestellt.

Im Jahr 2008 gab es erste Bestrebungen zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 37 für den Bereich nördlich der Trennewurther Straße (L 144) zwischen der ehemaligen Biogasanlage und der Straße Brustwehr. Aufgrund einer damals nicht ausreichenden Nachfrage nach Gewerbegrundstücken wurde die Aufstellung ab dem Jahre 2009 nicht weiter verfolgt. Nachdem die Nachfrage nach Gewerbeflächen in den Folgejahren wieder angestiegen ist und auch sonst keine anderen Flächenstandorte für Gewerbeansiedlungen in der Gemeinde zur Verfügung stehen, wurde die Planung ab 2017 wieder aufgenommen. In diesem Zusammenhang wird auf die Standortalternativenprüfung im Kap. 4.3 „Ergebnis der Prüfung anderweitiger Planungsmöglichkeiten“ des Umweltberichtes in dieser Begründung verwiesen. Mit diesem Gewerbegebiet sollen größere Gewerbegrundstücke angeboten werden, um dem Bedarf an größeren Hallenbauten bzw. Gewerbeeinheiten zu entsprechen.

Für die Ausweisung des Gewerbegebietes am Standort Trennewurther Straße ist die Beseitigung von gesetzlich geschützten Wasserflächen (naturnahe Stillgewässer gem. § 1 Nr. 1b Biotopverordnung Schleswig-Holstein) erforderlich, für die eine Befreiung zu beantragen ist. Die Inanspruchnahme dieser Fläche wird gem. § 67 Nr. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) mit dem überwiegenden öffentlichen Interesse begründet, nach dem die Gemeinde als ländlicher Zentralort eine Versorgungsfunktion mit ausreichenden Gewerbeflächen auch für die Gemeinden im Versorgungsbereich besitzt und ein erhöhter Bedarf für eine Gewerbegebietsausweisung entsprechend der Ausführungen im Kap. 1.1 „Bedarf an Gewerbeflächen“ besteht. Bezüglich der Auswahl dieses Standortes wird auf das Kap. 4.3 „Prüfung anderweitiger Planungsmöglichkeiten“ verwiesen.