Planungsdokumente: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 74 - "Quartierszentrum Schreiberkoppel"

Das Sondergebiet „soziale und gesundheitliche Einrichtungen“ (SOSGE) unterteilt sich in drei Bauflächen (BFL 1, BFL 2 und BFL 3). Für die drei Bauflächen werden unterschiedliche Festsetzungen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung getroffen.

Die Baufläche 1 umfasst das bestehende Gebäude des Altenwohn- und Pflegeheims. Die getroffenen Festsetzungen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzungen umfassen den Bestand und ermöglichen lediglich eine geringfügige Erweiterung.

Die Bauflächen 2 und 3 stellen den geplanten Neubau dar. In der Baufläche 2 ist die Unterbringung der Pflegewohnungen, des Quartierstreffs, zwei therapeutischen Praxen, einer Tagespflegeeinrichtung und einer Personalwohnung vorgesehen. In der Baufläche 1 soll die Kindertagesstätte errichtet werden.

In dem Sondergebiet „soziale und gesundheitliche Einrichtungen“ (SOSGE) werden die maximal festgesetzten Gebäudehöhen (GHmax) durch die Höhenangaben über Normalnull (ü.N.N.) festgesetzt und werden begrenzt durch den höchsten Punkt des Daches einschließlich der Gauben und Dachaufbauten.

Baufläche 1

In der Baufläche 1 wird der „Ist-Zustand“ festgehalten, die Gebäudehöhe und die Anzahl der Geschosse werden nicht verändert.

Baufläche 2

Für die Baufläche 2 wird eine maximale Gebäudehöhe von 41,30 m über NN festgesetzt.

Begründung:

Mit der Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe soll sichergestellt werden, dass sich das Vorhaben in die umgebende Bebauung einpasst. Innerhalb des Baufensters liegen die Geländehöhen zwischen 36,50 m und 32,20 m über NN.

Die im Durchführungsvertrag vorgesehene zweigeschossige Bauweise erfordert somit teilweise eine Absenkung des Bodenniveaus.

Baufläche 3

Für die Baufläche 3 wird eine maximale Gebäudehöhe von 37,50 m über NN festgesetzt.

Begründung:

Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht die Errichtung eines eingeschossigen Gebäudes vor

In dem Sondergebiet „soziale und gesundheitliche Einrichtungen“ (SOSGE) darf die zulässige Gebäudehöhe ausnahmsweise durch untergeordnete Bauteile und technische Anlagen (Schornsteine, Antennenanlagen, Lüftungsanlagen, Aufzugsüberfahrt) um maximal 2,00 m überschritten werden.

Begründung:

Auf Dächern werden häufig untergeordnete Bauteile und technische Anlagen angebracht. Wenn sich hierdurch eine Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe ergibt, ist dies städtebaulich vertretbar. Die Bauteile und Anlagen haben eine untergeordnete Bedeutung, d.h., dass sie in ihrer Wahrnehmung nicht die Gesamthöhe des Gebäudes bestimmen. Damit die Bauteile und Anlagen bei der Betrachtung des Gebäudes nicht als stark störend empfunden werden, wird deren zulässige Überschreitung in Bezug auf die festgesetzte Gebäudehöhe auf 2,00 m begrenzt.

Baufläche 1

Für die Baufläche 1 wird eine zulässige Grundfläche von maximal 2.500 m² festgesetzt.

Begründung:

Das bestehende Gebäude hat derzeit eine Grundfläche von ca. 2.250 m². Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 74 wird durch das größere Baufenster und die maximal zulässige Grundfläche von 2.500 m² eine geringfügige Erweiterung des Bestandsgebäudes ermöglicht.

Baufläche 2

Für die Baufläche 2 wird eine zulässige Grundfläche von maximal 2.500 m² festgesetzt.

Begründung:

Bei der Baufläche 2 handelt es sich um den nördlichen Teilbereich des Neubaus. Das geplante Gebäude dient der Unterbringung der Pflegewohnungen, des Quartierstreffs, zwei therapeutischen Praxen, einer Tagespflegeeinrichtung und einer Personalwohnung. Die zulässige Grundfläche ist so bemessen, dass die oben genannten Nutzungen in dem Neubau untergebracht werden können.

Die Festsetzung orientiert sich somit am konkreten Vorhaben- und Erschließungsplan.

Baufläche 3

Für die Baufläche 3 wird eine zulässige Grundfläche von maximal 500 m² festgesetzt.

Begründung:

In der Baufläche 3 ist die Unterbringung einer Kindertagesstätte geplant. Die Grundfläche ist so bemessen, dass die Kindertagesstätte mit allen notwendigen Räumen im Erdgeschoss untergebracht werden kann.

Die Festsetzung orientiert sich somit am konkreten Vorhaben- und Erschließungsplan.

Maßgebliche Grundstücksfläche

Der gesamte Plangeltungsbereich ca. 18.412 m² groß. Die maßgebliche Grundstücksfläche wird wie folgt ermittelt:

• Größe des Geltungsbereiches: 18.412 m²
• abzüglich

der öffentlichen Straßenverkehrsflächen 1.600 m²

der Eingrünungsmaßnahmen 3.152 m²

• Die anrechenbare Fläche ist 13.660 m² groß.

Festsetzung zur Grundfläche (GR)

In dem Sondergebiet „soziale und gesundheitliche Einrichtungen“ (SOSGE) wird das Höchstmaß der Grundfläche (GR) für die jeweiligen Baufenster festgesetzt. Das Höchstmaß der Grundfläche liegt bei jeweils 2.500 m² in den Bauflächen 1 und 2 (BF 1 und 2) und bei 500 m² in der Baufläche 3 (BF 3). Insgesamt können somit 5.500 m² mit baulichen Hauptanlagen überbaut werden. Hinzuzurechnen sind die Flächen für die Stellplätze, Zufahrten sowie weiteren Nebenanlagen. Diese werden maßgeblich in den festgesetzten Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze sowie Zufahrten errichtet werden. Die Flächengröße beträgt hierbei ca. 4.500 m².

Bezogen auf die gesamte maßgebliche Grundstücksfläche von 13.660 m² wird bei der Addition aller zulässigen Grundflächen der gemäß BauNVO genannte Maximalwert der Grundflächenzahl (GRZ) für Sonstige Sondergebiete von 0,8 nicht erreicht. Bei der maßgeblichen Grundstücksfläche von 13.660 m² könnten bei einer GRZ von 0,8 maximal 10.929 m² überbaut werden, die ausgewiesene Grundfläche von insgesamt 10.000 m² liegt somit unterhalb der berechneten überbaubaren Grundstücksfläche und entspricht einer GRZ von ca. 0,73.