Planungs­dokumente: Bebauungsplan Nr. 18 der Gemeinde Damp für den Bereich Wirtschaftshof Gut Damp - erneute Beteiligung

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Inhaltsverzeichnis

Begründung

2 Ziel und Zweck der Planung

Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 18 aufgestellt. Er stellt innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches die städtebauliche Entwicklung entsprechend den kommunalen Zielsetzungen dar.

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde notwendig, um in dem Planbereich auf einer Gesamtfläche von ca. 1,67 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Gemeinde Damp entsprechende bauliche Entwicklung zu ermöglichen.

Die Gemeinde Damp möchte mit dieser Planung ihr touristisches Angebot erweitern und zur Erhaltung des Kulturdenkmales 'Gut Damp' beitragen.

Die historische Anlage des von zwei Wassergräben umgebenen Gutes Damp besteht aus einem Herrenhaus aus dem 15. Jahrhundert und einem Wirtschaftshof mit einem reetgedeckten Ensemble aus der ersten Hälfte des 17. Jahrhunderts. Der Wirtschaftshof ist durch seine Struktur, die Gebäude und die Beschaffenheit moderner landschaftlicher Fahrzeuge und Geräte nicht mehr zeitgemäß und zweckmäßig nutzbar, sodass dieser einer neuen Nutzung zugeführt werden muss, um das historisch wertvolle Ensemble zu erhalten. Die für den landwirtschaftlichen Betrieb des Gutes genutzten Gebäude und Maschinen sind außerhalb der Wassergräben und historischen Anlage gelegen.

Die auf dem Gehöft östlich gelegene reetgedeckte Zwillingsscheune beherbergt seit 1995 das über die Grenzen Schleswig-Holsteins hinaus bekannte Restaurant „KuhHaus“, das sich aufgrund seiner ländlich-urigen Atmosphäre und seiner gehobenen Landhausküche bei der regionalen Bevölkerung sowie Gästen und Touristen seither größter Beliebtheit erfreut.

In den letzten Jahre zeichnet sich ein deutlicher Trend zugunsten einer verstärkten Inlandsnachfrage ab, was bedeutet, dass Urlaub innerhalb deutscher Grenzen nicht nur zur echten Alternative z.B. zum Urlaub im südlichen Europa wird, sondern mit steigender Tendenz auch umgesetzt wird. Dementsprechend verzeichnet besonders Schleswig-Holstein seit einigen Jahren einen stetigen Zuwachs an Übernachtungszahlen und der Länge der durchschnittlichen Übernachtungsdauer. Der Trend ist nachhaltig und es ist auch zukünftig mit einer erhöhten Nachfrage an Beherbergungskapazitäten besonders in den küstennahen Regionen zu rechnen.

Besonders die Städte Eckernförde und Kappeln an der nördlichen und südlichen Peripherie Schwansens sowie das Ostseebad Damp sind touristisch hoch entwickelt. Das Gut Damp liegt ca. 2 km vom Ostseebad und jeweils ca. 15 km von den beiden Städten entfernt. Mit dem fast abgeschlossenen Ausbau der Bundesautobahn A7 wie auch per Deutscher Bahn nach Eckernförde ist das Gut Damp mittlerweile innerhalb von 90 Minuten aus der Hamburger Innenstadt bequem zu erreichen.

Aufgrund der touristisch und infrastrukturell hoch erschlossenen Gegend bietet sich die schrittweise Konvertierung der Gebäude auf dem historischen Wirtschaftshof zur touristischen Nutzung nicht nur an, sondern drängt sich förmlich auf.

Die zurzeit noch in landwirtschaftlicher Nutzung befindlichen Gebäude des alten Wirtschaftshofes werden unter Berücksichtigung denkmalrechtlicher Erhaltungsmaßnahmen und ohne Beeinträchtigung des historischen Ensembles sukzessive einer touristischen Nutzung zugeführt. Die Überführung wird in ökonomisch verträglichen Phasen bis voraussichtlich 2030 vollzogen werden. Beginnend mit dem Umbau des „Kleinen KuhHauses“ mit 14 Ferienapartments wird im Anschluss auch die große Gerstenscheune mit einem Event-Saal und Konferenz-Räumen sowie einem kleinen Spa-Bereich ausgestattet. Die mit dem „Kleinen KuhHaus“ baugleiche Roggenscheune soll ebenfalls mit weiteren Ferienapartments und ggf. Gästezimmern versehen werden. Der Umbau des kleinen KuhHauses und der Roggenscheune mit voll ausgestatteten Ferienapartments mit jeweils einem und zur Hälfte auch zwei Schlafzimmern spricht sowohl Familien als auch Paare und Individualreisende an. Die Ausführung, Inneneinrichtung und die technische Ausstattung werden höchsten Ansprüchen gerecht werden, jedoch ein behagliches, wohnliches Ambiente durch den Cross-Over zwischen alten und modernen Elementen schaffen.

Neben dem „großen“ KuhHaus, welches neben dem gleichnamigen Restaurant auch Veranstaltungsräume sowie Konferenz- und Verwaltungsräume beherbergt, sollen auf der innenhofabgewandten Seite Richtung Osten ein Erlebnis-Kinderspielplatz sowie ein Parkplatz mit zusätzlichen Parkmöglichkeiten inklusive Ladestationen für Elektroautos und -fahrräder errichtet werden. Dieses geschieht alles innerhalb der durch die historischen Gebäude vorgezeichneten Grenzen und die gewachsenen Strukturen des Wirtschaftshofes. Vorhanden Objekte werden nicht abgerissen, sondern einer neuen Aufgabe bzw. Nutzung zugeführt.

Innerhalb des Torhauses sollen die bestehenden Nutzungen (Verwaltungsräume des landwirtschaftlichen Betriebes und der Jägerei, Ausstellungsräume, Tischlerei) im Wesentlichen fortgeführt werden und damit die Verknüpfung von Tourismus und Landwirtschaft hervorheben.

Das ganzheitliche Konzept mit den Bereichen Ferienapartments, Spa und Gastronomie setzt nicht nur ganz neue Qualitätsmaßstäbe für den Standort Schwansen, sondern ermöglicht zudem eine saisonübergreifende Auslastung, von der auch andere Einrichtungen und Betriebe in der Region profitieren werden. Somit ist es als Addition zu den bestehenden Einrichtungen zu sehen. Ein 'Kannibalismus' mit anderen touristischen Angeboten und Einrichtungen ist nicht zu erwarten. Mit der Realisierung des Konzeptes „Gut Damp 2030“ soll eine Marktlücke des regionalen Tourismusangebotes geschlossen werden und ein nachhaltiger Beitrag zur langfristigen Sicherung und zum Ausbau der Tourismusdestination Schwansen und des Reiselandes Schleswig-Holstein geleistet werden.

Attraktionen wie die Schlei mit der Stadt Kappeln, Eckernförde mit der Eckernförder Bucht und u.a. dem Golfclub Altenhof, einem der ältesten und renommiertesten 18-Loch-Golfclubs Schleswig-Holsteins, den vielen Stränden und auch Hundestränden an der in fußläufig erreichbaren Ostseeküste und nicht zuletzt das Ostseebad Damp mit seiner Marina und dem reichhaltigen In- und Outdoor-Angebot für jeden Geschmack, jedes Wetter und alle Jahreszeiten sprechen ein äußerst breites Publikum von Familien, Paaren und Individualreisenden, Aktivurlaubern, Ruhesuchenden, Sportlern, Sonnenanbetern, Selbstversorgern sowie Freunde der gehobenen regionalen Landhausküche etc., die ein qualitativ hochwertiges Ambiente vorziehen, an. Aufgrund der Einbindung der touristisch genutzten Gebäude und der (Ferien-)Gäste in den bestehenden aktiven landwirtschaftlichen Betrieb inklusive Jagdausübung, Imkerei, etc. ist ein positiver Zusatzbonus zu erwarten, indem die Gäste, die vornehmlich aus städtisch geprägten Gegenden zu erwarten sind, dem Betriebs- und Ökosystem Landwirtschaft, welches täglich für das leibliche Wohl der Bevölkerung sorgt, nähergebracht werden.

In einer ersten Stellungnahme bestätigt die LTO Osteefjord Schlei als regionale Tourismusorganisation, dass das Konzept insgesamt hervorragend in die regionale Tourismusausrichtung passt. Die Region ist als einziges Reiseziel in Schleswig-Holstein für seine nachhaltige touristische Ausrichtung zertifiziert. Auf dem Gut Damp erwächst nun ein weiterer potentieller Partnerbetrieb für einen nachhaltigen Tourismus in der LTO.

Die Planung auf dem Gut Damp mit Ferienapartments und die Wiederaufnahme des Restaurantbetriebes im Alten KuhHaus unterstützen die Erlebbarkeit der Gutslandschaft und machen Geschichte greifbar. Die touristische Nutzung der Gebäude trägt dazu bei, die historische Substanz und regionale Geschichte zu erhalten.

Das historische Erbe und das denkmalgeschützte Ensemble bleiben erhalten. Die Qualität des Ausbaus ist hochwertig, die zu erwartenden Apartments sprechen Gäste mit einem hohen Qualitätsbewusstsein an. In diesem Segment hat sowohl Schwansen als auch die LTO Ostseefjord Schlei noch Entwicklungsbedarf.

Das Konzept beinhaltet den spannenden Kontrast zwischen der traditionellen Gutswirtschaft und der modernen Landwirtschaft und gewinnt dadurch ein hohes Maß an Authentizität. Der Gast befindet sich sozusagen mitten im Betrieb und bekommt eine Vorstellung vom immensen Wandel in der Landwirtschaft.

Im Restaurant werden insbesondere regionale und auch selbst produzierte Produkte verarbeitet und angeboten. Im Torhaus besteht die Möglichkeit, dass regionale Produzenten ihre Waren dort direkt ausstellen und anbieten.

Die Entwicklung von Ferienapartments in diesem Bereich würde das touristische Zentrum der Region in seiner Entwicklung ergänzen und stärken.

Die dauerhafte gewerblich touristische Nutzung der Ferienapartments wird u.a. über Regelungen im Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan sichergestellt. Vorgesehen ist die Gründung einer Betreibergesellschaft, die dem Gutsbetrieb zugeordnet bleibt. Die einzelnen Ferienapartments sollen nicht veräußert werden.

Insbesondere vor dem Hintergrund der Stärkung der regionalen Tourismusangebote, der Förderung der Erhaltung der Kulturdenkmäler und der Unterstützung des Strukturwandels in der Landwirtschaft hat sich die Gemeinde Damp dazu entschlossen, diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen.

3 Planinhalt und Festsetzungen

3.1 Art der baulichen Nutzung

Das Plangebiet wird zukünftig als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung 'Tourismus' ausgewiesen. Diese Festsetzung entspricht der in Kapitel 2 beschriebenen Zielsetzung.

Durch die Ausweisung des Sondergebietes soll die Erweiterung des touristischen Angebotes in der Gemeinde Damp abgesichert werden. Der Begriff 'Tourismus' wurde gewählt, um die vorgesehenen Nutzungen (z.B. Ferienwohnungen, Restaurant, Eventhalle, Konferenzräume, Spa-Bereich, etc.) umfassend abzubilden. Hierbei soll ganz bewusst eine Verbindung zwischen Tradition und Moderne, zwischen Urlaubserlebnis und Arbeitswelt (Landwirtschaft und Handwerk) gefördert werden. Die Verträglichkeit dieser unterschiedlichen Nutzungen kann dadurch gesteuert werden, dass alle Nutzungen weiterhin über den Gutsbetrieb bzw. angegliederte Betreibergesellschaften betrieben werden.

Grundsätzlich dient das Sondergebiet der Unterbringung baulicher Anlagen und Einrichtungen die dem zuvor beschriebenen Nutzungszweck dienen. Über die textlichen Festsetzungen erfolgt entsprechend der geplanten Nutzung für die einzelnen Baufelder eine Differenzierung der jeweils zulässigen Nutzungen. Die erforderlichen Nebenanlagen (z.B. sanitäre Einrichtungen, Anlagen und Einrichtungen der Haustechnik, Gemeinschaftsanlagen, etc.) sind hierbei nicht gesondert einzeln aufgeführt.

Im Baufeld 1 sind Ausstellungsräume, nicht störende Gewerbebetriebe sowie Verwaltungsräume für den landwirtschaftlichen Betrieb und die Jägerei zulässig.

Im Baufeld 2 sind Ferienwohnungen zulässig.

Im Baufeld 3 sind ein Restaurant einschließlich Außensitzbereich, Veranstaltungsräume, Konferenzräume, Verwaltungsräume und Lagerräume zulässig.

Im Baufeld 4 sind eine Eventhalle (Mehrzweckhalle), Konferenzräume, Ausstellungsräume und Wellnessräume zulässig.

Im Baufeld 5 sind Ferienwohnungen zulässig.

Im Baufeld 6 sind Ferienwohnungen und Gästezimmer zulässig.

Zudem sind die Stellplätze für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Verkehr sowie erforderliche Nebenanlagen zulässig.

Entsprechend des aktuellen Planungsstandes sind im Baufeld 2 (kleines KuhHaus) 14 Ferienwohnungen mit Größen zwischen 30 m² und 90 m² vorgesehen. Überträgt man diese Größenaufteilung der Ferienwohnungen, so werden im Baufeld 6 (Roggenscheune) 12 Ferienwohnungen und im Baufeld 5 (Backhaus) 1 Ferienwohnung entstehen. Auf dieser Grundlage wäre aktuell mit 27 Ferienwohnungen im Plangebiet zu rechnen. Da in den kommenden Jahren aber zunächst Erfahrungen mit der Auslastung der einzelnen Wohnungsgrößen gesammelt werden sollen und diese Erfahrungen dann in die Planung der weiteren Wohnungsgrößen einfließen, können sich hinsichtlich der endgültigen Anzahl der Ferienwohnungen noch Anpassungen ergeben.