Planungsdokumente: Gemeinde St. Annen - vhb B-Plan 4 (Sondergebiet Erdbau - Lohnunternehmen - Landwirtschaft)

Sondergebiet

Das Plangebiet unterscheidet sich wesentlich von den typisierten Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO und wird daher dem Profil der aktuell ausgeführten Kernnutzungen entsprechend als sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Erdbau-Lohnunternehmen-Landwirtschaft“ festgesetzt. Kern des Bebauungsplans ist die Ausweisung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Erdbau-Lohnunternehmen-Landwirtschaft“.

Neben der Darstellung der bereits bebauten / genutzten Bereiche sollen Flächen für die Erweiterung der Lagerflächen, den Neubau einer weiteren Maschinenhalle, einer Werkstatt, sowie die Betriebsleiterwohnungen in den Bebauungsplan Eingang finden.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan Nr. 4 in erster Linie durch die Festsetzung von Grundflächen (GR) bestimmt. Festgesetzt werden baufensterbezogene GR für die verschiedenen Teilnutzungen bzw. -flächen. Die Festsetzung dient vorwiegend den städtebaulichen Anforderungen nach einem sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 2 BauGB).

Insgesamt ergibt sich eine max. bebaubare Fläche von 24.441 m² was bei einer Sondergebietsfläche von 27.495 m² einer Grundflächenzahl von 0,89 entspricht (siehe Kap. 12.3 Flächenbedarf). Die GRZ-Obergrenze für Sonstige Sondergebiete von 0,8 nach § 17 Abs. 1 BauNVO wird somit überschritten.

Die Obergrenze kann nach § 17 Abs. 2 BauNVO jedoch aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Dies ist für das Plangebiet gegeben, da vielzählige Grünflächen, Wasserflächen und Grünstrukturen das SO durchziehen welche auch in der Planzeichnung dargestellt wurden.

Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen

Um den Erfordernissen des ansässigen Betriebs zu entsprechen, wird im B-Plan eine abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, in der die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand (offene Bauweise) als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen, ohne die Längenbegrenzung von 50 m errichtet werden.

Um Grund und Boden sowie das Orts- und Landschaftsbild zu schonen wird die überbaubare Grundstücksfläche angesichts des konkreten Nutzungsprofils des Betriebes im B-Plan festgesetzt. .

Garagen, Stellplätze, Nebengebäude und -anlagen, die der Aufrechterhaltung der Betriebe i.S. des § 14 BauNVO dienen, wie z.B. Zufahrten und Lagern können gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden.

Baugrenzen, Stellung baulicher Anlagen

Die Standorte für alle Hauptanlagen des Betriebes (teilweise zusammenhängende Gebäude) werden durch einzelne Baufenster (Baugrenzen) bestimmt.

Erschließung, Verkehrsflächen

Die Erschließung des Plangebietes wird über drei bestehende Zufahrten von der Landesstraße 149 aus realisiert werden. Das parallel verlaufende Teilstück der L149 wird dementsprechend als Straßenverkehrsfläche dargestellt.

Ausgleichsflächen

Eine bestehende Ausgleichsfläche (Sukzessionsfläche) südlich des neuen Offenlagers wird als Maßnahmenfläche dargestellt.

Erhalt von Anpflanzungen

Die vier Linden westlich des Haupthauses werden zudem als zu erhaltene Einzelbäume in die Planzeichnung übernommen. Eine Kopfweide mit einem Stammumfang von 3,7 m steht unmittelbar östlich der geplanten Betriebsleiterwohnungen als Solitär und wird ebenfalls als zu erhaltender Einzelbaum dargestellt. Insbesondere entlang der Wasserflächen sowie in den Randbereich verlaufen mehrere erhaltenswerte Gehölzstrukturen

Grünfläche

Im Plangebiet werden entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzung insgesamt vier Private Grünflächen festgesetzt. Hierzu zählen:

• Der bestehende Garten des ehemaligen Betriebsleiters im östlichen Teil des Plangebiets auf einer Fläche von 1.271 m².
• Die Grünfläche im Süden des Plangebiets mit zwei angelegten Teichen Plangebiets auf einer Fläche von 1.918 m².
• Die mit Bäumen bestandene Grünfläche im Westen des Plangebiets zwischen den beiden Hauptzufahrten auf einer Fläche von 1.026 m².
• Der bisher als Grünlandfläche genutzte Streifen zwischen Waldstück und der Zuwegung zu den Betreibsleiterwohnungen mit einer Fläche von 512 m².

Die privaten Grünflächen des Plangebiets sind grundsätzlich von der Errichtung von Gebäuden freizuhalten.

Wasserschutz, Oberflächenwasser

Innerhalb des Geltungsbereiches wurden ein Badeteich, ein Fischteich, sowie mehrere Gräben in die Planzeichnung übernommen.

Nachrichtliche Übernahmen

Entlang des Verbandsgewässers im westlichen Plangebiet wurde ein 7,5 m breiter Unterhaltungsstreifen in die Planzeichnung übernommen, der von Bebauung freizuhalten ist. Gleiches gilt für die 20 m breite straßenrechtliche Anbauverbotszone entlang der Landesstraße 149.

Der Waldabstand um die Waldfläche wird von 30 m auf 20 m reduziert werden, da aus Sicht der Unteren Forstbehörde aufgrund der nur kleinen Waldfläche und der nur geringen max. Baumhöhen keine Bedenken gegen eine solche Unterschreitung bestehen.

Weitere Darstellungen

Die vorhandenen Wasser-, Wald- und Grünflächen innerhalb des Geltungsbereiches werden zu ihrem Erhalt ebenfalls mit ihren entsprechenden Flächenkategorien in die Planzeichnung übernommen.

Die Planaufstellung führt voraussichtlich zu folgenden wesentlichen Auswirkungen:

• Es geht landwirtschaftliche Nutzfläche durch die geplante Bebauung verloren.
• Der Charakter der Landschaft wird sich durch die Bebauung verändern.
• Durch die Baumaßnahmen kommt es zur Teil- und Vollversiegelung von Flächen. Die natürliche Bodenstruktur wird oberflächennah zerstört werden.
• Durch die geänderte Bodennutzung im Bereich der neuen baulichen Anlagen kommt es zu einer Veränderung der Lebensraumeignung für Pflanzen und Tiere.
• Durch den Erwerb von Ökopunkten können die Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft ausgeglichen werden.