Planungsdokumente: Erneute öffentliche Auslegung des Flächennutzungsplanes Barsbüttel 2025 der Gemeinde Barsbüttel

Die Wohnungsmärkte unterliegen einem kontinuierlichen Veränderungsprozess. Im Zuge demographischer, ökonomischer und gesellschaftlicher Entwicklungen verändern sich Haushalte, Wohnformen und Bedürfnisse. In der Summe steht auch die Gemeinde Barsbüttel vor neuen und sehr komplexen Herausforderungen.

Bis der Bevölkerungsrückgang in etwa 15 Jahren an Dynamik gewinnt, wird u. a. die Zahl der Haushalte stärker als die der Bewohner wachsen. Mittelfristig besteht noch ein Bedarf an zusätzlichen Wohnungen, seine Befriedigung birgt allerdings die Gefahr, langfristig ein Überangebot zu schaffen.

Die Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte bei gleichzeitiger Abnahme der Mehrpersonenhaushalte (zu viele Einfamilienhäuser) ist noch nicht zu Ende. Die Ursachen der Haushaltsverkleinerung sind u.a. die Veränderung in der Altersstruktur der Bevölkerung und die Folge von Singularisierung oder Kinderlosigkeit.

Der Rückgang in der Altersgruppe der 30- bis 40-Jährigen wird insbesondere auf dem Eigentumsmarkt spürbar, da ca. 50 % der Erwerber dieser Altersgruppe zuzuordnen sind. Die sinkende Nachfrage trifft somit insbesondere die Einfamilienhausstandorte der 1950er, 1960er und 1970er Jahre im Stadtumland. In der Gemeinde Barsbüttel muss es daher vermehrt um die Qualifizierung des Bestandes gehen.

Parallel dazu werden neue Impulse durch ältere Menschen gesetzt. Altersgerechte Wohnformen, der Anschluss an öffentliche Verkehrsnetze und die Möglichkeit zur selbstständigen Versorgung sowie insgesamt eine gewisse Zentralität (wohnungsnahe Infrastruktur) und Dichte (kurze Wege) werden den Wohnungsmarkt im Stadtumland und damit auch in Barsbüttel zukünftig prägen.

Die konkreten Veränderungen sind neben den spezifischen Rahmenbedingungen vor allem von der Größe und Funktion der Gemeinde, ihrer wirtschaftlichen Entwicklung und der demographischen Perspektive sowie von ihren finanziellen Ressourcen abhängig.

Mithin legen der demographische Wandel und dessen Folgen eine maßvolle Ausweisung von Siedlungsflächenerweiterungen und beim Wohnungsneubau nahe. Die Sicherung und Aufwertung des Bestandes (bspw. im Rahmen einer Wohnbaupotenzial-Analyse), ein vielfältiges Wohnangebot, die Stärkung des Zentrums bzw. des Siedlungskerns und die Ausbildung einer eigenständigen Identität sind anzustreben. Die Gemeinde Barsbüttel entspricht mit ihrer Planung den Zielen, die in übergeordneten Planungswerken formuliert werden (siehe Kapitel 2.1).

Ausgangssituation

Wohnbauflächen in Barsbüttel Ort und in den Ortsteilen

In Barsbüttel dominieren gartenbezogene Wohnformen (Eigentum) mit einem hohen Einfamilienhausanteil (ca. 65 %). Die Dichte ist in weiten Teilen gering. Es gibt keine „Villenviertel“. Barsbüttel Ort ist geprägt durch unterschiedliche Wohngebiete in der Hauptsache aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Entlang der Hauptstraße, der Thorkoppel und der Straße Zum Dicken Busch ist Geschosswohnungsbau mit bis zu vier Etagen vorhanden. Doppel- und Reihenhäuser machen in etwa 30 % der Wohnbebauung aus. In den Ortsteilen Willinghusen, Stellau und Stemwarde finden sich neben Einfamilienhausgebieten vereinzelt Altbauten, Doppel- und Reihenhäuser sowie umgenutzte landwirtschaftliche Gebäude. Die Wohnbauflächen liegen weitgehend günstig im Siedlungskörper (Immissionen: Gewerbe, Autobahn). Die Ortschaften sind arrondiert, nördlich von Willinghusen und westlich von Stemwarde findet sich darüber hinaus Gebäudebestand in Form von Splittersiedlungen entlang der Landstraßen.

Tendenziell kann die Dichte der tatsächlich zu Wohnzwecken genutzten Flächen in Barsbüttel als „vororttypisch“ charakterisiert werden. In der Gemeinde Barsbüttel ist eine Fläche von ca. 220 ha überwiegend zu Wohnzwecken genutzt.

In der nachfolgenden Karte „Wohnorte“ sind die Barsbütteler Wohngebietstypen, unterschieden nach ihrer Bebauungsdichte dargestellt: Einfamilien- und Doppelhäuser (hellrot), Reihenhäuser (rot), Geschosswohnungsbau (dunkelrot) sowie Sonderwohnformen (bspw. Seniorenwohnanlagen) (violett). Das übrige Siedlungsgebiet ist grau dargestellt. Die Karte ist als Anhang 9beigefügt.

Abb. 35: Bestandskarte der Wohnorte 2010 in der Gemeinde Barsbüttel

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes ist eine planerische Umorientierung verbunden. Neben der Neuausweisung von Wohnbauflächen kommt der Innenentwicklung, sprich der Nutzung von Baulücken, der Flächenkonversion und der Nachverdichtung eine große Bedeutung zu.

Um Nachverdichtungspotenziale in den vier Ortsteilen der Gemeinde identifizieren zu können und untergenutzte Flächen innerhalb des Siedlungsgebietes für die Nachverdichtung vorzubereiten, wurde in den Jahren 2013 und 2014 eine Analyse der Wohnbaupotenziale für die Gemeinde Barsbüttel erarbeitet. Mit Hilfe einer solchen Strategie können bisher verborgene Flächenressourcen mobilisiert werden.

Kurzabriss der planerischen Schrittfolge der Wohnbauflächenpotenzialanalyse:

Schritt 1: Abgleich neuer FNP und vorhandene B-Pläne:

Herausarbeiten des Handlungsbedarfs zur Änderung der bestehenden Bebauungspläne aufgrund der Ausweisungen des neuen FNP. Die Gemeinde kann die bestehende Infrastruktur stärker ausnutzen und den Flächenverbrauch minimieren, indem eine weitere Ausdehnung des Siedlungskörpers auf das nötige Maß reduziert wird.

Schritt 2: Dichtekonzept

Vor-Ort-Analyse der städtebaulichen Situation und Definition von Typologiezonen sowie Definition von Kern- und Randzonen.

Schritt 3: Wohnflächenkonzept

Identifizierung von Baulücken und Nachverdichtungspotenzialen.

Zielvorgaben - Konzept barsbüttel übermorgen

Die Grundlage des Flächenkonzeptes bildet neben der Bestandsanalyse zum einen die Bevölkerungsprognose und zum anderen die daraus resultierende Wohnbauflächenbedarfsermittlung.

Wohneinheitenbedarfsermittlung

Zur Ermittlung des Wohneinheitenbedarfs der Gemeinde Barsbüttel wird die kleinräumige Bevölkerungs- und Haushaltsprognoseprognose für den Kreis Stormarn aus dem Jahr 2013 (Gertz, Gutsche, Rümenapp GbR) zu Grunde gelegt. Diese prognostiziert einen Bevölkerungszuwachs von 950 Personen bis zum Jahr 2030. Geht man von einer durchschnittlichen Haushaltsgröße (Personen je Wohnenheit) von zukünftig 2,0 aus, besteht für die Gemeinde Barsbüttel einen Bedarf an ca. 475 Wohneinheiten bis zum Jahr 2030.

Zur Deckung des Wohneinheitenbedarfs für barsbüttel übermorgen sind im Flächennutzungsplan Wohnbaupotenzialflächen identifiziert und in der folgenden Tabelle aufgeführt.

Die analysierten Flächen mit Entwicklungspotenzial für zukünftige Wohnbebauung werden dem Innen- bzw. Außenbereich zugeordnet. Zudem erfolgt eine weitere Kategorisierung des Innenbereichs und des Außenbereichs, welche die bereits im FNP 1977 bzw. einer der bisher 34 Änderungen ausgewiesenen von den im neuen FNP ausgewiesenen Flächen zu unterscheiden hilft. Die Reihenfolge der Flächenkategorien spiegelt hierbei die Priorisierung nach dem Prinzip ‚Innenentwicklung vor Außenentwicklung wider.

Das Freiwerden von Bestandsimmobilien sowie tatsächliche Flächenpotenziale der Kategorien Nachverdichtung und Lückenbebauung werden an dieser Stelle nicht konkretisiert. Der FNP ist hier auf Grund mangelnder Parzellenschärfe nicht das geeignete Planungsinstrument. Für eine genauere Betrachtung der Nachverdichtungspotenziale wurde die bereits erwähnte Wohnbauflächenpotenzialanalyse erstellen.

Die Entwicklungsmöglichkeiten im bestehenden, bereits zum Wohnen genutzten Siedlungsgebiet, sprich in den Kategorien Nachverdichtung (IN) und Lückenbebauung (IL), werden pauschal angenommen. Die konkrete Auswahl an Potenzialflächen der Kategorien Konversion (IK) und von Flächenreserven innen und außen (A2010 und A2025) erfolgt ausschließlich innerhalb der in Kapitel 4.1.2 definierten Siedlungsgrenze und ab einer Mindestgröße von 0,5 ha. Deren Bewertung basiert auf den folgenden Kriterien.

Die Bewertungskriterien für die Potenzialflächen sollen es ermöglichen, Prioritäten bei der Umsetzung in die verbindliche Bauleitplanung zu setzen. Die Flächen, die am besten bewertet werden, sollten kurzfristig umgesetzt werden. Flächen, bei denen einzelne Kriterien mangelhaft erfüllt sind, sollten langfristig entwickelt werden, wenn sich die Voraussetzungen für eine Entwicklung zu Bauland verbessert haben.

Die Herleitung der Flächenangabe basiert auf einer pauschalen Annahme, so dass ebenso unorganische Siedlungsstrukturen oder allgemein nicht zu entwickelnde Flächen Berücksichtigung finden. Hier sind im Nachgang zum FNP oder speziell im Rahmen einer Wohnbaupotenzial-Analyse konkretere Untersuchungen hinsichtlich einer städtebaulichen und landschaftlichen Eignung anzustellen und diese Aussagen zu verfeinern.

In der folgenden Tabelle sind die Wohnbaupotenzialflächen in der Gemeinde Barsbüttel aufgelistet. Die Kartenausschnitte für jeden Ortsteil sind vergrößert im Anhang dieser Begründung beigefügt.

Für einzelne Potenzialflächen kann sich im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung das Erfordernis ergeben, Festsetzungen und aktive oder passive Maßnahmen zum Immissionsschutz zu treffen. Dies kann insbesondere Flächen betreffen, die an Verkehrstrassen oder in der Nähe von Gewerbegebieten liegen. Auf der F-Plan Ebene ist eine Vorprüfung erfolgt, die sicherstellt, dass durch Festsetzungen im Bebauungsplan gesunde Wohnverhältnisse gesichert werden können.

Auf der Ebene des Flächennutzungsplans findet - nach den Vorgaben des Baugesetzbuches - keine Differenzierung von Bebauungsdichten statt. Vielmehr werden zur Deckung des Wohneinheitenbedarfs für die einzelnen Flächenkategorien pauschale Bebauungsdichten angesetzt. Um diese festzulegen, wird zwischen den Kategorien Nachverdichtung sowie Lückenbebauung und den Kategorien Reaktivierung von Brachen (IK), Flächenreserven außen (A2010) sowie Neuausweisung (A2025) unterschieden.

Im Jahr 2014 beträgt die durchschnittliche Haushaltsgröße im Kreis Stormarn 2,0 Einwohner/Wohneinheit⁴⁴. In Barsbüttel leben derzeit 57 EW je ha Wohnbaufläche (2010: ca. 12.300 EW auf 215 ha Fläche mit > 50 % Wohnnutzung). Dies entspricht 27 WE/ha.

Der Flächennutzungsplan weist insgesamt etwa 26 ha Potenzialflächen für die Wohnbebauung aus. Geht man von einer Realisierungsreserve von 10% aus und zieht man 25% der Bruttoflächen für Erschließung und öffentliches Grün ab, bleiben ca. 17,5 ha Nettowohnbaupotenzialflächen. Bei einer durchschnittlichen Dichte von 27 WE/ha, könnnen auf diesen Flächen in etwa 470 Wohnenheiten realisiert werden. Im Ergebnis bleibt festzustellen, dass die quantitativen Potenziale der Gemeinde, welche in diesem Flächennutzungsplan aufgezeigt werden ausreichen, um die Wohnbaubedarfe von etwa 475 Wohneinheiten bis 2030 zu befriedigen.

Die Annahme eines Durchschnittswertes von z.B. Einwohner- und Haushaltsdichten sowie der durchschnittlichen Bebauungsdichte ermöglicht keine stadträumliche und städtebauliche Unterscheidung von Kernort und Nebenorten. Die Differenzierung von baulichen Typologien und entsprechenden Dichten, also die differenzierte städtebauliche Entwicklung hat auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung zu erfolgen.

Die Umsetzung der ausgewiesenen Wohnbaufläche in Baugebiete erfolgt anhand einer differenzierten Betrachtung im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung. Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung wird geklärt, welche Dichtewerte auf den jeweiligen Potenzialflächen realisiert werden sollen. Zentral gelegene Baugebiete sollen dabei bevorzugt mit einer über dem Durchschnitt liegenden Dichte von bis zu 50 WE/ha entwickelt werden. Baugebiete in Randlagen des Kernortes und Baugebiete in den dörflich geprägten Ortsteilen Willinghusen und Stemwarde sollten dagegen mit geringeren Dichtewerten von 10- 15 WE/ha entwickelt. Hierbei handelt es sich um planerische Rahmenbedingungen, die im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung im Einzelfall geprüft und weiterentwickelt werden müssen.

Im Folgenden werden qualitative Ziele für die bauliche Entwicklung dieser Potenzialflächen aufgelistet. Die Ziele entsprechen der geforderten Innenentwicklung und Reduzierung der Flächeninanspruchnahme, dem analysierten Mangel im Gemeindegebiet, den allgemeinen und spezifischen Prognosen zum demographischen Wandel sowie dem Gebietscharakter bzw. Ortsbild. Weitere Konkretisierungen und Ausarbeitungen sind in der Wohnbaupotenzialanalyse vorzunehmen. Die hier aufgeführten qualitativen Ziele für die Wohnbauentwicklung sollen als Anhaltspunkt für weitergehende konkrete Planungen sein. Die Wohnbaupotenzial-Analyse wird auf Teile dieser Aufzählung eingehen und im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung und Projektrealsierung sollten die genannten Kriterien sinnvoll angewendet werden, um einen qualitativen und quantitativen Ausbau der Wohngebiete in der Gemeinde Barsbüttel zu ermöglichen.

Wohnqualität und Wohnumfeld

Die Wertschätzung eines Wohngebiets wird je zur Hälfte durch die Wohnung / das Haus und das Wohnumfeld bestimmt. Dies macht deutlich, wie wichtig ein freundliches Erscheinungsbild, ein vielfältiges Nutzungs- und Erlebnisangebot der öffentlichen Erschließung und Freiflächen sowie der Landschaft sind.

Die Flächen im Umkreis von 500 m zu den im F-Plan definierten Siedlungsflächen gelten als Wohnumfeld. Das Wohnumfeld ist eine Pufferzone zwischen der sensiblen Wohnnutzung und immissionsintensiven Nutzungen (z.B. privilegierte Nutzungen im Außenbereich) sowie Schutzzone für die Erholungsfunktion im Nahbereich. In diesem schützenswerten Bereich sind direkte Lärm-, Luftschadstoff- und Erschütterungsimmissionen, aber auch indirekte Beeinträchtigungen zu vermeiden. Landwirtschaft ist ausdrücklich erlaubt. Vor dem Hintergrund von Innenentwicklung und Nachverdichtung wird der Anteil an innerörtlichen Frei- und Grünflächen reduziert, der Bedarf an unmittelbar (fußläufig) erreichbaren Freizeit- und Erholungsräumen besteht insbesondere in Vororten oder Dorfstrukturen jedoch weiterhin.