Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde Lebrade für ein Gebiet im OT Kossau

Begründung

2.1 Anlass der Planung

In der Gemeinde Lebrade besteht eine große Nachfrage nach Wohngrundstücken. Die örtliche Nachfrage kann die Gemeinde gegenwärtig nicht bedienen, so dass es auch vereinzelt zu Abwanderungen aus der Gemeinde gekommen ist. Dieser Entwicklung will die Gemeinde nun entgegenwirken.

Bevor jedoch ein neues Baugebiet ausgewiesen werden kann, sind Gemeinden im Hinblick auf den in § 1 Abs. 5 BauGB betonten Vorrang der Innenentwicklung gefordert, gemäß § 1 a Abs. 2 BauGB Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung vorzunehmen und ihrer Abwägungsentscheidung zugrunde zu legen. Es ist zu überprüfen, inwieweit noch vorhandene Flächenpotenziale ausgeschöpft werden können, da der Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung einzuräumen ist. Die Potenzialanalyse dient damit dem in § 1 a Abs. 2 Baugesetzbuch verankerten Grundsatz, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen.

Daher hat die Gemeinde mit dem Stand 23. November 2020 eine Innenbereichs- und Nachverdichtungspotenzialanalyse in den Ortsteilen Lebrade und Kossau vorgenommen. Es wurden in einer Karte (siehe nachfolgende Abbildungen) die vorhandenen Baulücken (rote Darstellung in der Karte) zur Übersichtlichkeit eingetragen und in einer tabellarischen Bilanzierung die einzelnen Potenzialflächen dargestellt sowie entsprechend auf ihre Umsetzbarkeit und Eignung hin bewertet. Zudem wurden Flächen aufgezeigt, die im Flächennutzungsplan bereits für eine bauliche Entwicklung vorgesehen sind (Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, Sonstige Sondergebiete). Diese sind in den Übersichtskarten blau dargestellt.

Es wurde geprüft, ob die vorhandenen Potenziale die hohe Nachfrage nach Wohnraum decken können oder ob trotz der vorhandenen Potenziale die Aufstellung eines Bebauungsplan und ggf. die Änderung des Flächennutzungsplanes nötig wird, um den benötigten Wohnraum für die örtliche Bevölkerung bereitzustellen.

Insgesamt befanden sich am 23. November 2020 in den beiden Ortsteilen 22 Baulücken, wovon sich 14 auf den Ortsteil Lebrade und acht Baulücken auf den Ortsteil Kossau verteilen, die für eine Bebauung theoretisch zur Verfügung stehen. Die Baulücken werden überwiegend als Gartenland oder landwirtschaftlich genutzt, teilweise sind sie auch Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes.

Übersichtskarten aus der Innenbereichspotenzialanalyse

Eine Entwicklung der Baulücken zu Wohnzwecken ist theoretisch möglich. Die Baulücken befinden sich aber, mit Ausnahme einer Baulücke, nicht im gemeindlichen Besitz. Es sind keine Bau- oder Verkaufsabsichten der Grundstückseigentümer bekannt. Zu beachten ist auch, dass sich in der Gemeinde, besonders im Ortsteil Kossau, mehrere landwirtschaftliche Betriebe befinden, von denen Geruchsimmissionen auf die Baulücken einwirken können. Ob bei der Entwicklung der Baulücken gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können, ist immissionsschutzrechtlich zu prüfen.

Der Großteil der Baulücken erscheint nach der Bilanzierung für eine wohnbauliche Entwicklung eher ungeeignet. Zudem besteht das vorhandene Baurecht bzw. die Zugehörigkeit zum Innenbereich bereits bei zahlreichen Baulücken schon seit vielen Jahren bzw. Jahrzehnten. Dennoch hat keine Entwicklung stattgefunden. Eine künftige Umsetzung kann als sehr gering angesehen werden. Wenn man erfahrungsgemäß von einer Umsetzungsquote von 8 bis 10 % für die nächsten Jahre ausgeht, stehen von den genannten Baulücken in den nächsten Jahren maximal zwei Baulücken für eine wohnbauliche Entwicklung zur Verfügung.

Ein über einen längeren Zeitraum anhaltenden Leerstand an Wohnraum - bedingt durch Tod, Wechsel in eine Alten- oder Pflegeeinrichtung oder durch normalen Wohnungswechsel - war und ist in der Gemeinde Lebrade nicht zu verzeichnen. Im Gegenteil: Lebrade erfreut sich bei der Bevölkerung als Wohnstandort zunehmend großer Beliebtheit. Auch bei der Vorortbegehung am 23. November 2020 konnte kein Leerstand ermittelt werden.

In der Gemeinde Lebrade gibt es diverse Bereiche, die theoretisch einer Nachverdichtung unterzogen werden könnten. Dabei handelt es sich um offensichtlich untergenutzte Grundstücke. Offensichtlich untergenutzte Grundstücke sind Grundstücke, die nach aktuell gültigem Planungsrecht baulich nicht voll ausgenutzt sind. Deren Potenzial bezieht sich auf die Hauptgebäude. Es kann nötig sein, dass zur Nachverdichtung eines Grundstückes ggf. Nebengebäude abgerissen werden müssen.

In der Gemeinde Lebrade gibt es mehrere Nachverdichtungspotenzialflächen. Da sich davon jedoch keine im gemeindlichen Eigentum befindet, liegt hier erfahrungsgemäß die Umsetzungswahrscheinlichkeit bei max. 7 % zur Schaffung von Baumöglichkeiten (z. B. Anbau einer Wohneinheit an das Bestandsgebäude, ggf. Bau eines freistehenden Gebäudes oder Schaffung einer Einliegerwohnung durch Aufstockung). Auch durch Nachverdichtung von bebauten Grundstücken kann die Nachfrage nach dringend benötigtem Wohnraum für den örtlichen Bedarf nicht befriedigt werden.

Die Gemeinde Lebrade ist durch ihre Lage zwischen den Städten Plön und Preetz in landschaftlich reizvoller Umgebung ein beliebter und nachgefragter Wohnstandort. Vermehrte Anfragen nach Baugrundstücken aus dem Ort veranlassten die Gemeindevertretung dazu, bauleitplanerisch tätig zu werden. Unter Berücksichtigung der Aussagen aus dem Landesentwicklungsplan 2021 und dem Regionalplan für den Planungsraum III (alt) sowie der Ergebnisse dieser Untersuchung "Innenbereichs- und Nachverdichtungspotenziale in den Ortsteilen Lebrade und Kossau" kam die Gemeinde zu dem Ergebnis, dass dem örtlichen Nachfragedruck nach zusätzlichem Wohnraum nur durch ein neues Baugebiet begegnet werden kann. Allein durch die Innenentwicklung kann der örtliche Bedarf nicht ausreichend befriedigt werden. Aus diesem Grund hat sich die Gemeinde dazu entschlossen, dem dringend benötigten Bedarf an Wohngrundstücken für den örtlichen Bedarf mit der Ausweisung von zusätzlichen Wohngrundstücken nachzukommen.

Dazu hat die Gemeindevertretung der Gemeinde Lebrade am 29. September 2021 die Aufstellungsbeschlüsse für die 2. Änderung des Flächennutzungsplanes und den Bebauungsplan Nr. 2 für das Gebiet südlich 'Lannweg', westlich der Straße 'Am Ehrenmal' sowie der Landstraße 53 (L 53), nördlich und östlich landwirtschaftlich genutzter Flächen im Ortsteil Lebrade gefasst. Insgesamt sollen mit der Planung u. a. die planungsrechtlichen Voraussetzungen für bis zu zehn Wohngrundstücke geschaffen werden. Hiermit wird zwar die örtliche Nachfrage nach Baugrundstücken im Ortsteil Lebrade, nicht aber die im Ortsteil Kossau, befriedigt. Daher soll ebenfalls ein Wohngebiet für den örtlichen Bedarf im Ortsteil Kossau ausgewiesen werden. Insgesamt schaffen beide Bebauungspläne ein Potenzial für bis zu 15 zusätzliche Wohngebäude.

Im Rahmen der Standortüberlegung für ein Wohngebiet sollte sich auf Flächen konzentriert werden, die bereits für eine Siedlungsentwicklung vorgesehen sind. Insgesamt sind zwei Flächen im Ortsteil Kossau im Flächennutzungsplan bereits für eine bauliche Inanspruchnahme vorgesehen (blau dargestellt in der Übersichtskarte aus der Innenbereichspotenzialanalyse). Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan bereits für eine wohnbauliche Inanspruchnahme vorgesehen. Im Süden des Ortsteils ist eine weitere gemischte Baufläche für eine bauliche Entwicklung im Flächennutzungsplan vorgesehen. Diese weist aber im Gegensatz zum Plangebiet durch die rückwärtige Lage eine sehr ungünstige Erschließungslage auf. Zudem verteilt sich die Fläche auf mehrere Flurstücke sowie Grundstückseigentümer und steht für eine bauliche Inanspruchnahme nicht zur Verfügung. Zusammenfassend hat sich die Fläche im Norden, auf die sich die hiesige Planung erstreckt, als geeigneter herauskristallisiert. Zudem steht diese für eine Entwicklung auch tatsächlich zur Verfügung.

2.2 Ziele der Planung

Dem Bedarf an weiteren Wohnbaugrundstücken im Ortsteil Kossau soll mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 3 begegnet werden. Die Aufstellung des Bebauungsplanes verfolgt die Zielsetzung, im Rahmen der aktiven ortsplanerischen Steuerung die wohnbauliche Entwicklung sinnvoll zu steuern und das Angebot für den örtlichen Wohnungsbedarf zu verbessern. Insgesamt können im Plangebiet bis zu fünf neue Wohngebäude entstehen. Die städtebaulichen Ziele lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Deckung eines kurzfristigen örtlichen Bedarfs an Wohngrundgrundstücken im Ortsteil Kossau;

  • langfristige Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung;

  • Bereitstellung von nahbereichstypischen Baugrundstücken;
  • planerische Berücksichtigung des gesetzlichen Biotopschutzes (Knicks im Norden und Westen).

3. Inhalte des Bebauungsplans