Planungs­dokumente: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 20 der Gemeinde Damp "Dorotheenthal"

Begründung

2 Ziel und Zweck der Planung

Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 20 aufgestellt. Er stellt innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches die städtebauliche Entwicklung entsprechend den kommunalen Zielsetzungen dar.

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde notwendig, um in dem Planbereich auf einer Gesamtfläche von ca. 14,20 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Gemeinde Damp entsprechende bauliche Entwicklung zu ermöglichen.

Die Gemeinde Damp möchte mit dieser Planung ihr touristisches Angebot erweitern. Die Planung sieht zum Einen eine touristische Umnutzung und Erweiterung des Gutes Dorotheental und zum Anderen die Errichtung eines hochklassigen Wohnmobilparkes vor.

In den letzten Jahren zeichnet sich ein deutlicher Trend zugunsten einer verstärkten Inlandsnachfrage ab, was bedeutet, dass Urlaub innerhalb deutscher Grenzen nicht nur zur echten Alternative z.B. zum Urlaub im südlichen Europa wird, sondern mit steigender Tendenz auch umgesetzt wird. Dementsprechend verzeichnet besonders Schleswig-Holstein seit einigen Jahren einen stetigen Zuwachs an Übernachtungszahlen und der Länge der durchschnittlichen Übernachtungsdauer. Der Trend ist nachhaltig und es ist auch zukünftig mit einer erhöhten Nachfrage an Beherbergungskapazitäten besonders in den küstennahen Regionen zu rechnen.

Besonders die Städte Eckernförde und Kappeln an der nördlichen und südlichen Peripherie Schwansens sowie das Ostseebad Damp sind touristisch hoch entwickelt. Das Gut Dorotheental liegt unmittelbar westlich des Ostseebades und jeweils ca. 15 km von den beiden Städten entfernt. Mit dem abgeschlossenen Ausbau der Bundesautobahn A7 wie auch per Deutscher Bahn nach Eckernförde ist das Gut Dorotheental mittlerweile innerhalb von 90 Minuten aus der Hamburger Innenstadt bequem zu erreichen.

Aufgrund der touristisch und infrastrukturell hoch erschlossenen Gegend bietet sich die schrittweise Konvertierung der Gebäude auf dem Gut zur touristischen Nutzung nicht nur an, sondern drängt sich förmlich auf.

Der Reisemobiltourismus liegt in Deutschland weiterhin im Trend. Den über 675.000 allein in Deutschland zugelassenen Reisemobilen stehen über 4.200 Stellplätze aller Größen- und Qualitätsstufen gegenüber. Mit der Entwicklung zu immer größeren, besseren und in der Nähe zu touristischen Anziehungspunkten gelegenen Stellplätzen hat sich der Reisemobiltourismus längst zu einer eigenständigen Urlaubsform entwickelt, die die spezifischen Wünsche und Bedürfnisse von Reisemobiltouristen zu berücksichtigen sucht. Die größte Zielgruppe unter den Wohnmobilfahrern sind mobile Seniorinnen und Senioren mit häufiger finanziell überdurchschnittlichem Hintergrund: die so genannten "Best Agers". Sie sind an kreativen und sportlichen Aktivitäten interessiert, legen einen Schwerpunkt auf gesundheitsfördernde (Wellness-) Angebote, sind zum großen Teil Entdecker der Region auf dem Rad und schätzen unterschiedliche kulturelle Angebote sowie gastronomische Vielfalt. Sie legen aber auch Wert auf ruhige Übernachtungsmöglichkeiten und Muße in ihrem und um ihr Wohnmobil herum. Die "Best Agers" reisen meistens als Paare. Sie sind nicht mehr auf die Hochsaison angewiesen, verteilen deshalb ihre Reisen auf das ganze Jahr.

Die zweitgrößte Zielgruppe sind junge Familien mit Kindern. Sie reisen hauptsächlich während der Sommersaison, in der Kombination Großeltern und Enkel auch zu anderen Zeiten. Für diese Gruppe sind alle Angebote von Interesse, die den Kindern Bewegung und Spielen ermöglichen.

Die touristische Entwicklung des Ostseebades Damp hat zu einer Ausdifferenzierung des Angebotes geführt. Diese Angebotsbreite und -qualität ist eine sehr gute Voraussetzung, um für die hauptsächlichen Nachfragegruppen im Wohnmobiltourismus attraktiv zu sein. Als für Wohnmobilreisende besonders relevante Einrichtungen und Dienstleistungen sind zu nennen:

  • Die attraktive Lage direkt an der Ostsee, die im Sommer alle für einen Badeurlaub wesentlichen Voraussetzungen erfüllt. Dies gilt für die Älteren, aber in jedem Fall für Familien mit Kindern. Aber auch in der kälteren Jahreszeit sind für ältere Menschen Strand und Küste Bereiche, die gern zur Bewegung aufgesucht werden. Aktivitäten auf See wie Ausflugsfahrten, Segeln, Surfen und Angeln komplettieren das Nachfrageinteresse vor allem der Wohnmobilisten, die als Familie reisen.
  • Ein besonderer Gunstfaktor des Ostseebades Damp liegt in seinem qualitativ breit angelegten Angebot im Schwerpunkt "Gesundheit". Die Palette medizinischer Einrichtungen vor allem bei der Behandlung von Krankheiten des Bewegungsapparats einschließlich der Präventions- und Rehabilitationsangebote sowie die vielfältigen Wellnessangebote sind für Best Agers von hoher Attraktivität. Hier ließe sich eine spezifische Fokussierung auf "Wohnmobiltourismus mit dem Schwerpunkt Gesundheit/Wellness" entwickeln, der erfolgreich für die Reisemobilszene vermarktet werden müsste. Auch gibt es zunehmend Paare, von denen sich ein Partner in stationäre medizinische Behandlung begibt, während der andere Partner im Reisemobil vor Ort präsent sein kann.
  • Die weitgehend barrierefrei ausgestattete Infrastruktur Damps ist ein wichtiger Attraktionsfaktor für Wohnmobilreisende. Es gibt eine steigende Zahl von Menschen mit Behinderung, die sich zum Reisen ein Wohnmobil zulegen, um weiter mobil sein zu können. Der großzügige Anteil von barrierefreien Stellflächen auf dem Stellplatz würde zur barrierefreien touristischen Infrastruktur Damps gut passen.
  • Der Radtourismus ist immer noch das am stärksten zunehmende Segment in Deutschland. Hieran haben Wohnmobilreisende ihren guten Anteil. Die breite Mehrheit der Wohnmobile ist mit Fahrrädern bestückt. Insofern ist das Angebot zum Radwandern in der Schleiregion ein wichtiger Angebotsbaustein. Das gilt für die Lage Damps am Ostseeradfernwanderweg, mehr noch aber für Radausflüge in eine Nahregion mit landschaftlichem und kulturellem Reiz.
  • Die diversen Angebote für Spiel und kreatives Handeln von Kindern sind von Interesse für Familien und Großeltern mit Kindern in Wohnmobilen. Das Angebot an Kinderbetreuung ist für die erwachsenen Reisemobilisten ein zusätzlicher Pluspunkt für einen Aufenthalt in Damp.
  • Das differenzierte gastronomische Angebot von einfacheren Versorgungsmöglichkeiten bis zu anspruchsvoller Gastronomie und der Einbeziehung regionaltypischer Produkte und Gerichte ist für Wohnmobilreisende wichtig, weil nicht wenige von ihnen vor allem abends den Gang zum Restaurant eigener Speisezubereitung im Reisemobil vorziehen.
  • Die Grundausstattung an Einzelhandel und anderen Dienstleistungen ist ausreichend.

Der Planbereich westlich der Straße 'Dorotheental' umfasst die touristische Umnutzung und Erweiterung des Gutes Dorotheental. Der Hof Dorotheental wurde bereits 1728 als zum Gut Damp gehörender Meierhof erwähnt. Das Baudenkmal Herrenhaus Dorotheental liegt im Westen der Hofanlage und ist in der damals üblichen Bauweise in Fachwerk mit Reetdach errichtet. Die Hofanlage ist im offenen Viereck gestaltet. An den Seiten befinden sich die Wirtschaftsgebäude. Die Einfahrt zum Hof war durch zwei größere Teiche eingefasst, von denen einer noch erkennbar Wasser führt. Ein Torhaus gab es hier nicht.

Am Nordrand der Hofanlage befinden sich die ehemaligen Arbeiterhäuser, die um 1890 errichtet worden sind. Diese werden, wie das Herrenhaus, aktuell bewohnt, die Scheunen werden landwirtschaftlich genutzt.

Das Herrenhaus und die zurzeit noch in landwirtschaftlicher Nutzung befindlichen Gebäude werden unter Berücksichtigung denkmalrechtlicher Erhaltungsmaßnahmen und ohne Beeinträchtigung des historischen Ensembles sukzessive einer touristischen Nutzung zugeführt. Die Überführung wird in ökonomisch verträglichen Phasen bis voraussichtlich 2030 vollzogen werden. Insgesamt sollen ca. 100 Ferienwohnungen in unterschiedlichen Größen entstehen. Die Ausführung, Inneneinrichtung und die technische Ausstattung werden höchsten Ansprüchen gerecht werden, jedoch ein behagliches, wohnliches Ambiente durch den Cross-Over zwischen alten und modernen Elementen schaffen.

Der vorhandene Gebäudebestand soll im Süden so ergänzt werden, dass die ursprünglich symmetrische Hofanlage wieder erkennbar wird. Hierzu wird die südliche Scheune um ca. 11 m nach Osten erweitert, um wieder die gleiche Größe, wie die nördliche Scheune zu erreichen. Im Bereich eines vorhandenen Paddocks im Süden der Hofanlage ist der ergänzende Neubau eines weiteren Gebäudes vorgesehen, dass als Pendant zur Scheune ganz im Norden die Gesamtsymmetrie wiederherstellt.

Ganz im Süden sieht das Gesamtkonzept die thematische Aufnahme der ehemaligen Arbeiterhäuser am Nordrand der Hofanlage vor. Hier soll die Ferienanlage ihren Abschluss durch den Neubau von 5 an die Arbeiterhäuser angelehnten Gebäude mit Ferienwohnungen finden.

Im Herrenhaus ist die Errichtung einer kleinen Gastronomie (Gutsküche mit Bäckerei und Hofladen) sowie eines Spa-Bereiches vorgesehen.

Östlich der Straße Dorotheental soll unter dem Namen 'Dorotheenpark' ein großzügiger Premium-Wohnmobilstellplatz entstehen. Auf rund 7 ha sind ca. 75 Premium Plus Stellplätze (180 - 200 m²) mit eigenem Waschhaus sowie ca. 175 Premium Stellplätze (125 - 135 m²) vorgesehen. Das landschaftlich-bauliche Konzept von Dorotheenpark basiert auf dem im Kern der Anlage liegenden kreisrunden Badesee mit einem Durchmesser von ca. 20 Metern, den ein Badestrand umschließt. Die darauf folgende kreisrunde Parkfläche ist begrenzet durch eine Holzpergola mit einem Durchmesser von ca. 60 m und einer Tiefe von ca. 8 m, in welche die Service- und Freizeitangebote, mal baulich, mal als gedeckte oder offene Fläche, integriert sind. Die außerhalb des inneren Parks vor der Pergola liegende Fläche ist mit einem Grüngürtel aus hochwachsenden Laubbäumen umschlossen.

Die Stellplätze sind in radialer Struktur geordnet und durch Wege in einzelne Segmente unterteilt. Sie entwickeln entsprechend ihrer Lage Plätze unterschiedlicher Größe und Form, auf denen die Waschhäuser liegen.

Ein weiterer prägnanter Ort wird durch die großen Stellplätze in linearer Anordnung geschaffen. Diese liegen im Süden der Anlage und sind, im Gegensatz zu den in der Kreisgeometrie liegenden Plätzen, extrovertiert mit Blick auf Felder und Meer ausgerichtet.

Die Stellplätze sollen in eine großzügige Parkanlage mit umfangreichem Baumbestand eingebettet werden. Vom Süden des Wohnmobilparkes soll ein neu angelegter Fußweg den direkten Zugang zur Ostsee ermöglichen.

Im Ergebnis wird ein in Schleswig-Holstein einzigartiger Wohnmobilplatz entstehen.

Das ganzheitliche Konzept mit den Bereichen Ferienapartments, Spa, Gastronomie und Wohnmobilpark setzt nicht nur ganz neue Qualitätsmaßstäbe für den Standort Schwansen, sondern ermöglicht zudem eine saisonübergreifende Auslastung, von der auch andere Einrichtungen und Betriebe in der Region profitieren werden. Somit ist es als Addition zu den bestehenden Einrichtungen zu sehen. Ein Kannibalismus mit anderen touristischen Angeboten und Einrichtungen ist nicht zu erwarten. Mit der Realisierung des Konzeptes „Gut Dorotheental 2030“ soll eine Marktlücke des regionalen Tourismusangebotes geschlossen werden und ein nachhaltiger Beitrag zur langfristigen Sicherung und zum Ausbau der Tourismusdestination Schwansen und des Reiselandes Schleswig-Holstein geleistet werden.

Attraktionen wie die Schlei mit der Stadt Kappeln, Eckernförde mit der Eckernförder Bucht und u.a. dem Golfclub Altenhof, einem der ältesten und renommiertesten 18-Loch-Golfclubs Schleswig-Holsteins, den vielen Stränden und auch Hundestränden an der in fußläufig erreichbaren Ostseeküste und nicht zuletzt das Ostseebad Damp mit seiner Marina und dem reichhaltigen In- und Outdoor-Angebot für jeden Geschmack, jedes Wetter und alle Jahreszeiten sprechen ein äußerst breites Publikum von Familien, Paaren und Individualreisenden, Aktivurlaubern, Ruhesuchenden, Sportlern, Sonnenanbetern, Selbstversorgern sowie Freunde der gehobenen regionalen Landhausküche etc., die ein qualitativ hochwertiges Ambiente vorziehen, an.

In einer ersten Stellungnahme bestätigt die LTO Osteefjord Schlei als regionale Tourismusorganisation, dass das Konzept insgesamt hervorragend in die regionale Tourismusausrichtung passt. Die Region ist als einziges Reiseziel in Schleswig-Holstein für seine nachhaltige touristische Ausrichtung zertifiziert. Auf dem Gut Dorotheental erwächst nun zusammen mit dem Gut Damp ein weiterer potentieller Partnerbetrieb für einen nachhaltigen Tourismus in der LTO.

Die Planungen auf dem Hof Dorotheental unterstützen die Erlebbarkeit der Gutslandschaft und machen Geschichte greifbar. Die touristische Nutzung der Gebäude trägt dazu bei, die historische Substanz und regionale Geschichte zu erhalten.

Das historische Erbe und das denkmalgeschützte Ensemble bleiben erhalten. Die Qualität des Ausbaus ist hochwertig, die zu erwartenden Apartments sprechen Gäste mit einem hohen Qualitätsbewusstsein an. In diesem Segment hat sowohl Schwansen als auch die LTO Ostseefjord Schlei noch Entwicklungsbedarf.

Die Entwicklung von Ferienapartments in diesem Bereich würde das touristische Zentrum der Region in seiner Entwicklung ergänzen und stärken.

Insbesondere vor dem Hintergrund der Stärkung der regionalen Tourismusangebote, der Förderung der Erhaltung der Kulturdenkmäler und der Unterstützung des Strukturwandels in der Landwirtschaft hat sich die Gemeinde Damp dazu entschlossen, diese Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu betreiben.

3 Planinhalt und Festsetzungen

3.1 Art der baulichen Nutzung

Die baulich genutzten Bereiche des Plangebietes westlich der Straße Dorotheental werden zukünftig als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung 'Tourismus' festgesetzt. Östlich der Straße Dorotheental erfolgt für den im Norden vorgesehenen Stellplatzbereich ebenfalls die Festsetzung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung 'Tourismus'. Die sonstigen baulich genutzten Bereiche werden als Sondergebiet, das der Erholung dient, gemäß § 10 Abs. 5 BauNVO mit der Zweckbestimmung 'Campingplatz für Wohnmobile' festgesetzt. Diese Festsetzungen entsprechen den in Kapitel 2 beschriebenen Zielsetzungen.

Durch die Ausweisung der Sondergebiete soll die Erweiterung des touristischen Angebotes in der Gemeinde Damp abgesichert werden. Der Begriff 'Tourismus' wurde gewählt, um die vorgesehenen Nutzungen (z.B. Ferienwohnungen, Restaurant, Spa-Bereich, etc.) umfassend abzubilden.

Grundsätzlich dienen die Sondergebiete der Unterbringung baulicher Anlagen und Einrichtungen, die den zuvor beschriebenen Nutzungszwecken dienen. Über die textlichen Festsetzungen erfolgt eine Differenzierung der jeweils zulässigen Nutzungen. Die erforderlichen Nebenanlagen (z.B. sanitäre Einrichtungen, Anlagen und Einrichtungen der Haustechnik, Gemeinschaftsanlagen, etc.) sind hierbei nicht gesondert aufgeführt.

Dementsprechend sind im Sondergebiet 'Tourismus' folgende Nutzungen zulässig:

  • Ferienwohnungen und Gästezimmer,
  • Schank- und Speisewirtschaften einschließlich Außensitzbereiche,
  • Veranstaltungsräume, Konferenzräume, Verwaltungsräume, Lagerräume,
  • Wellnessräume,
  • Wohnungen für betriebszugehöriges Personal.

Zudem sind die Stellplätze für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Verkehr sowie erforderliche Nebenanlagen zulässig.

Im Sondergebiet 'Campingplatz für Wohnmobile' sind folgende Nutzungen zulässig:

  • Standplätze für Wohnmobile sowie deren Zufahrten, Fahrgassen und Wendemöglichkeiten;
  • Anlagen und Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung des Campingplatzes für Wohnmobile (Strom, Frischwasser, Hausmüll, Brauchwasser, Fäkalien, Kabelanschluss, Internet etc.);
  • Anlagen für sanitäre Einrichtungen;
  • Anlagen und Einrichtungen zur Freizeitgestaltung als untergeordnete Nebenanlagen zum Campingplatz für Wohnmobile;

Auf Standplätzen, die größer als 180 m² sind, ist je Standplatz ein Sanitärgebäude mit einer Grundfläche von max. 9 m² und einer max. Höhe von 3,00 m zulässig. Dies soll für die ca. 75 geplanten 'Premium Plus' Standplätze im südlichen Bereich des Wohnmobilplatzes gelten und die besondere Qualität dieser Standplätze verdeutlichen.

Da es sich um einen reinen Wohnmobilplatz handeln soll, ist das Abstellen von Zelten, Wohnwagen und Mobilheimen unzulässig.

Eine ganzjährige Aufstellung und Nutzung des Platzes mit Wohnmobilen ist zulässig.