Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 5 der Gemeinde Dörphof für das "Baugebiet Alt Dörphof"

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 5 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung von Wohnbauflächen geschaffen werden.

In der Gemeinde Dörphof besteht weiterhin Bedarf an Wohnraum. Die verfügbaren Wohnbauflächen sind fast vollständig bebaut. Um kontinuierlich die Nachfrage bedienen zu können, möchte die Gemeinde weitere Wohnbauflächen in zentrumsnaher Lage entwickeln und so eine ausgeglichene Angebots- und Nachfragesituation erreichen. Dörphof hat sich in den vergangenen Jahren als attraktiver Wohnstandort mit gesicherter Grundversorgung einen guten Namen gemacht. Die stetige Nachfrage nach Baugrundstücken ist ein klarer Beleg hierfür.

Im Plangebiet sind derzeit 23 Grundstücke mit Größen zwischen 750 m² und 910 m² projektiert; wobei die überwiegende Anzahl der Baugrundstücke mit 780 m² bis 840 m² in ortstypischer Größe vorgesehen sind.

Der Planbereich grenzt südlich und südwestlich an die Bebauung der Dorfstraße an und erweitert mit einer Größe von ca. 2,55 ha den Siedlungsbereich Dörphofs angemessen und zentrumsnah. Durch das über den Bebauungsplan Nr. 5 entwickelte Baugebiet und den aktuell geplanten Bau einer neuen Kindertagesstätte nördlich angrenzend an den Planbereich wird die Ortsmitte gestärkt, in der zuletzt ein auch Ärztehaus in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet entstanden ist.

Die Größe der geplanten Grundstücke orientiert sich hierbei am bestehenden Bedarf in der Gemeinde. Die aktuelle Nachfrage nach Bauland zeigt überwiegend eine Bebauung mit klassischen Einfamilienhäusern auf, sodass die Gemeinde diese in ausreichender Größe und Anzahl zur Verfügung stellen möchte.

Das Plangebiet soll in einem weiten Bogen über eine neue Erschließungsstraße von der Dorfstraße im Südosten über die Straße ‚Alt Dörphof‘ im Norden bis an die Dorfstraße im Nordosten verkehrlich angebunden werden. Wobei der südliche Einmündungsbereich in die Dorfstraße zur Sicherung des bestehenden Baumtores weiter nach Süden verschwenkt und mit einer großzügig angelegten straßenbegleitenden Grünfläche gesäumt wird. Für den nördlichen Einmündungsbereich ist eine Verbreiterung der bestehenden Anbindung geplant, um die Verkehrssicherheit in diesem Bereich zu verbessern.

Der Planbereich soll in Richtung Westen und Süden durch eine Eingrünung vom Außenbereich abgegrenzt und so in sich geschlossen werden.

Weiterhin sollen für den Besucherverkehr ausreichend öffentliche Parkplätze zur Verfügung stehen.

Um eine Möglichkeit für zukünftige Erweiterungen des Plangebietes in Richtung Süden vorzubereiten, soll eine Anbindungsoption von Bebauung freigehalten werden. Hier sorgt eine Grünfläche zunächst für eine Durchgrünung des Plangebietes. Später kann diese Fläche bei Bedarf für eine Straße in Richtung Süden überplant werden.

Die Schaffung von kleinteiligem Wohnraum ist nicht primäres Planungsziel dieses Bebauungsplanes und soll nur untergeordnet innerhalb der Festsetzungen des Bebauungsplanes umgesetzt werden. Diese Wohnformen sind in den vergangenen Jahren in ausreichender Menge im Ortskern entstanden, sodass die Nachfrage hierfür aktuell sehr gering ausfällt.

Die Planung entspricht aus Sicht der Gemeinde dem in Ziffer 2.7 LEP 2010 dargelegten Grundsätzen für eine geordnete, unter städtebaulichen, ökologischen und landschaftlichen Aspekten verträgliche Siedlungsentwicklung, wonach u.a. neue Bauflächen an vorhandene Siedlungsbereiche anzubinden sind.

Die Planung entspricht aus Sicht der Gemeinde außerdem den in Ziffer 3.9 des 2. Entwurfs zur Fortschreibung des LEP (2020) dargelegten Grundsätzen, wonach neue Bauflächen nur in guter räumlicher und verkehrsmäßiger Anbindung an vorhandene, im baulichen Zusammenhang bebaute, tragfähige und zukunftsfähige Ortsteile und in Form behutsamer Siedlungsabrundungen ausgewiesen werden sollen.

Der wohnbauliche Entwicklungsrahmen der Gemeinde Dörphof stellt sich gem. der Untersuchung zur wohnbaulichen Entwicklung aus dem Oktober 2021 (als Anlage zu diesem Bebauungsplan) wie folgt dar:

Wohnungsbestand am 31.12.2017 400 WE

abzüglich Wochenendwohnen im B-Plan 1 (12 WE) 388 WE

Nach LEP 2018 von 2018 bis 2030 anzusetzen (10 %) 39 WE

Baufertigstellungen 2018-2020 5 WE

Wohngebäude in Bau (Fertigstellung voraussichtl. 2021) 1 WE

abzgl. Entwicklungspotenzial im Innenbereich (40 % von Typ A) 2 WE

Verbleibende Wohnungsentwicklung über Bauleitplanung bis 2030 31 WE

Über den Bebauungsplan Nr. 5 sollen ca. 23 Wohngrundstücke mit jeweils maximal 2 Wohneinheiten entstehen. Somit wird hier Baurecht für maximal 46 Wohneinheiten geschaffen. Diese Festsetzung überschreitet den aufgezeigten wohnbaulichen Entwicklungsrahmen von 31 WE. Die gemeinde geht aufgrund der Erfahrung der vergangenen Jahre aus der Gemeinde selbst und aus den zuletzt abgeschlossenen Baugebieten aus ähnlichen Gemeinden im Amt Schlei-Ostsee sowie aufgrund der derzeitig konkret vorliegenden Nachfrage aus der örtlichen Bevölkerung davon aus, dass sich im Plangebiet überwiegend klassische Einfamilienhäuser mit je einer Wohneinheit entwickeln werden und dass auf höchstens 6 - 7 Grundstücken eine zweite Wohneinheit für Dauerwohnen entstehen wird (dies entspricht für das gesamte Plangebiet einem Faktor von ca. 1,3 WE je Baugrundstück), sodass der wohnbauliche Entwicklungsrahmen durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes dennoch eingehalten werden kann.

Um eine städtebaulich sinnvolle Gestaltung innerhalb des Plangebietes unter Beachtung des vorgenannten Entwicklungsspielraumes zu gewährleisten, hat sich die Gemeinde zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes entschlossen.

Die Lage im Ortsteil Dörphof bietet die Möglichkeit, neue Bauflächen an die bestehende Bebauung anzugliedern und so eine angemessene Erweiterung des vorhandenen Siedlungsbereiches zu schaffen.

Die Gemeinde wird das Plangebiet selbst erschließen und die Wohngrundstücke veräußern. Hierdurch kann die Gemeinde die zeitliche Staffelung der Bebauung steuern und angemessen gemäß der Nachfrage aus der örtlichen Bevölkerung über den Planungszeitraum bis zum Jahr 2030 - oder ggf. auch darüber hinaus - verteilen.

Die Gemeinde Dörphof hat sich im Jahr 2018, aktualisiert 2021, intensiv mit der Ermittlung und Bewertung von potenziellen Wohnbauflächen auseinandergesetzt. Die Untersuchung (als Anlage zu diesem Bebauungsplan) kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:

In Dörphof wurden 11 Flächen für eine Siedlungserweiterung untersucht, die in unterschiedlicher Ausprägung für eine Wohnbebauung geeignet sind.

Augenscheinlich sind die Flächen E2, E3, E4, E10 und E11 [der Untersuchung] aus städtebaulicher Sicht besonders gut für die zukünftige Siedlungsentwicklung geeignet. Zu diesem Ergebnis führten auch schon die Darstellungen im Flächennutzungsplan und im Landschaftsplan, die diese Bereiche teilweise für eine zukünftige Siedlungsentwicklung vorsehen.

Im Anschluss an diese Untersuchung hat sich die Gemeinde Dörphof intensiv bemüht, die aus städtebaulicher Sicht besten Flächen für die weitere wohnbauliche Entwicklung zu sichern. Dies ist für die untersuchte Fläche E2 gelungen, die nun über den Bebauungsplan Nr. 5 entwickelt wird. Die übrigen Flächen, die aufgrund der Darstellungen im F-Plan als Wohnbauflächen sogar noch etwas besser geeignet wären, stehen nicht für eine Bebauung zu Verfügung, da die Flächeneigentümer die Flächen langfristig für ihre landwirtschaftlichen Betriebe benötigen.

Die durch den Bebauungsplan Nr. 5 überplante Fläche wird im Bereich der o.g. „besonders geeigneten“ Fläche E2 entwickelt. Für diese Fläche spricht neben der guten städtebaulichen Eignung und der Nähe zur Ortsmitte auch die Nähe zur Gemeinde Karby mit der gemeinsam genutzten Infrastruktur sowie die unmittelbar nördlich an das Plangebiet grenzende Fläche, auf der der Neubau einer KiTa vorgesehen ist.

Aus diesen Gründen hat sich die Gemeinde entschieden, zur Deckung des Bedarfes an Wohnbauflächen, solche Flächen am östlichen Ortsrand von Dörphof auszuweisen.