Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 1, nördlich Breslauer Straße, nördlich Bebelstraße, westlich Kieler Straße, südlich Gewerbegebiet Otto-Hahn-Straße

Entsprechend der heutigen Überbauung und einer bereits in Teilen erfolgten Nachverdichtung auf den benachbarten Grundstücken außerhalb des Plangebiets wird in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 6 eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 fest-gesetzt, die mit dem Ziel der Nachverdichtung im Geltungsbereich einhergeht. Um den Ostrand des Gebietes entlang der Kieler Straße städtebaulich zu stärken sowie eine verträgliche, höhere Verdichtungsmöglichkeit zu schaffen, wird die Grundflächenzahl in den allgemeinen Wohngebieten WA 7 und WA 8 mit 0,5 festgesetzt.

Die Geschossigkeit wird überwiegend auf ein Vollgeschoss festgesetzt. Um den heutigen Bestand in seiner Prägung zu sichern wird im Süden in den allgemeinen Wohnge-bieten WA 1 und WA 2 sowie den allgemeinen Wohngebieten WA 3 bis WA 6 jeweils ein Vollgeschoss bei einer Gebäudehöhe von maximal 9 m festgesetzt. Im Norden von WA 1 und WA 2 sind hingegen zwei Vollgeschosse bei 9 m Gebäudehöhe zulässig. Hier ist auf Grund der Lage zum Gewerbegebiet eine Zweigeschossigkeit verträglich, eben-falls ist bedingt durch die Nordlage keine Verschattung der Südgärten zu erwarten

Im Osten werden in dem allgemeinen Wohngebiet WA 7 zur Kieler Straße zwei Vollgeschosse bei einer Gebäudehöhe von maximal 9 m festgesetzt. In dem allgemeinen Wohngebiet WA 8 werden zwei Vollgeschosse bei einer Gebäudehöhe von maximal 11 m festgesetzt. Hier ist die Realisierung eines Geschosses oberhalb der zulässigen Vollgeschosse städtebaulich verträglich.

Durch die festgesetzten Gebäudehöhen wird sichergestellt, dass die Höhe neuer Baukörper dem Bestand entspricht, gleichzeitig werden städtebaulich verträgliche Möglichkeiten zur Nachverdichtung sichergestellt, ohne jedoch zeitgemäße Baukörper zu verhindern.

Die festgesetzten Bezugspunkte für die in der Planzeichnung festgesetzten Gebäudehöhen sind der höchste Punkt der Oberkante Dachhaut der Gebäude und mit + 0,00 m der höchste Punkt der Straßenverkehrsfläche, die das jeweilige Grundstück erschließt, gemessen in der Mitte der Grundstücksfront (§ 18 Abs. 1 BauNVO). Durch den Bezug auf den höchsten Punkt der Straßenverkehrsfläche wird sichergestellt, dass für Bauvorhaben die vollständige zulässige Gebäudehöhe oberhalb des Straßenniveaus zur Verfügung steht.

Zur Begrenzung der Bauvolumen auf ein ortsbildverträgliches Maß werden in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 6 Einzel- und Doppelhäuser mit einer maximalen Gebäudelänge von 20 m festgesetzt. Hierfür erfolgt die Festsetzung einer abweichenden Bauweise. Hinsichtlich der seitlichen Grenzabstände gelten durch eine entsprechende Festsetzung die Regelungen der offenen Bauweise.

Die Gebäude in den allgemeinen Wohngebieten WA 7 und WA 8 sind in offener Bauweise zu errichten. Zur Kieler Straße ist diese Bauweise städtebaulich verträglich, da sie auch längere Baukörper ermöglicht.

Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen festgelegt. Gebietstypisch ist ein grüner Gartenbereich im inneren der einzelnen Baufelder, der entlang der heutigen Flurstücksgrenzen verläuft. Diese kleinräumliche Grünzäsur soll auch zukünftig er-halten bleiben, da sie einer angestrebten moderaten Nachverdichtung nicht im Wege steht. Die überbaubaren Flächen werden so geschnitten, dass die heute bestehenden Straßenräume erhalten werden. Durch die Festsetzung zusammenhängender überbaubarer Flächen besteht zur Nachverdichtung eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Nachverdichtung und der für diese erforderlichen Grundstückszufahrten. Jedes Grundstück wird mit der größtmöglichen überbaubaren Fläche überplant, die durch eine Baugrenze gefasst wird. Zu den Straßenverkehrsflächen halten die überbaubaren Flächen einen Abstand von 3 m ein. Lediglich im Bereich des Elbinger Weges wird aus Gründen der perspektivischen Verbreiterung der Straßenverkehrsfläche (siehe 5.2) der Abstand auf 2 m reduziert, um die Grundstückseigentümer nicht zu stark einzuschränken. Zwischen zwei überbaubaren Flächen wird zur Förderung der Durchgrünung ein 7 m breiter Abstand eingehalten.

Die Mindestgrundstücksgröße beträgt bei Doppelhaushälften 300 m2 und bei Einzelhäusern 450 m2. Geringfügige Abweichungen sind zulässig, da diese nicht die grundsätzliche städtebauliche gewünschte Größenordnung der einzelnen Grundstücke in Frage stellen.

Die gemäß textlicher Festsetzung zu berücksichtigenden Mindestgrundstücksgrößen gelten nicht für bestehende Grundstücke. Diese sind zum Teil noch etwas kleiner und unterliegen somit dem Bestandschutz. Durch die Regelungen der Mindestgrundstücks-größen strebt die Gemeinde eine Nachverdichtung an, die moderate Innenentwicklung ermöglicht, ohne jedoch zu kleinteilige Grundstücke zuzulassen, die nicht mehr der städtebaulichen Struktur entsprechen würden.