Planungsdokumente: 11. Änderung des B-Planes Nr. 1 "Ellenberg" für die Wohnbebauung an den Regenrückhaltebecken; hier: frühzeitige Beteiligung gemäß § 4 (1) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden - § 2 (2) BauGB

Die Aufstellung der hier vorliegenden Bebauungsplanänderung dient der Schaffung einer planungsrechtlichen Grundlage zur Realisierung eines gemischten Wohnquartiers mit inklusivem Charakter. So ist für den östlichen Teil des Plangebietes eine Mischung aus Reihen- und Mehrfamilienhäusern sowie für den westlichen Teil der Bau von Wohneinrichtungen des St. Nicolaiheim e.V. vorgesehen. Durch die Realisierung der Planung soll dem Bedarf nach verschiedenen Wohnformen in Kappeln entsprochen und eine derzeit unbebaute Fläche innerhalb des bestehenden Siedlungsgefüges nachverdichtet werden. Hierdurch wird auch den planerischen Zielvorgaben eines sparsamen Umgangs mit den Schutzgütern Boden und Fläche entsprochen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB).

Die Erschließung des Plangebietes erfolgt von Süden aus über die bestehenden Straßen Borkumer Straße und Glücksburger Straße. Der durch den Neubau entstehende Bedarf an Stellplätzen soll durch offene Stellplatzanlagen, verteilt über das Plangebiet, gedeckt werden.

Um die vorgesehene Realisierung von Wohnraum in verschiedenen Formen planungsrechtlich abzusichern, wird im aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 1, 11. Änderung ein allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO festgesetzt.

Ein WA dient vorwiegend dem Wohnen, weshalb Wohngebäude, der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe, ebenso wie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig sind.

Darüberhinausgehende Nutzungen, wie sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen können ausnahmsweise zugelassen werden. Die laut § 4 Abs. Nr. 1 BauNVO außerdem im Regelfall ausnahmsweise zulässigen Nutzungen wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind für das Plangebiet unzulässig.

Mit der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes (WA) wird sichergestellt, dass Wohnen die Hauptnutzung bildet. Zugleich bietet das allgemeine Wohngebiet auch Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Funktionsmischung, in der die Wohnnutzung z.B. durch kulturelle und soziale Einrichtungen ergänzt werden kann, sofern der Bedarf bzw. eine entsprechende Nachfrage dafür bestehen. Innerhalb eines allgemeinen Wohngebietes sind grundsätzlich planungsrechtlich kleinere Dienstleistungsbetriebe, Arztpraxen, nicht störende Handwerksbetriebe und Läden, die der Versorgung des Gebietes dienen, zulässig. Außerdem können ausnahmsweise auch sonstige nicht störende Gewerbebetriebe oder Anlagen für Verwaltung zugelassen werden, sofern von diesen keine negativen Auswirkungen auf die Wohnnutzungen zu erwarten sind. Das allgemeine Wohngebiet ermöglicht somit eine gewisse Form der Funktionsmischung, unter der Wahrung der Hauptnutzung „Wohnen“, die auf zukünftige Bedarfe an Wohnergänzungsnutzungen reagieren kann.

Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets schließt zudem nicht aus, dass einzelne Räume in Wohnungen gewerblich bzw. freiberuflich genutzt werden. Grundsätzlich sind freie Berufe, die im häuslichen Arbeitszimmer ausgeübt werden, denkbar. Somit kann der wachsenden Bedeutung von Dienstleistungen, die im Zusammenhang mit der Wohnnutzung ausgeübt werden können (z.B. Grafikdesign, Mediation, Coaching etc.) sowie von Telearbeitsplätzen, mit denen Unternehmen es ihren Mitarbeitern ermöglichen, ihre Arbeit vollständig oder zeitweise von zu Hause zu erledigen, Rechnung getragen werden. Zudem kann dadurch, dass untergeordnete gewerbliche oder freiberufliche Nutzungen in Wohnungen zulässig sind, eine sehr kleinteilige Funktionsmischung gefördert werden, die zu einer verkehrssparsamen Lebens- und Siedlungsform beiträgt.

Um das abgestimmte städtebauliche Konzept planungsrechtlich abzusichern und um Fehlentwicklungen zu vermeiden, werden im Bebauungsplan aus dem in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungsspektrum folgende Nutzungen ausgeschlossen:

„In dem allgemeinen Wohngebiet sind die nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen unzulässig.“ (Textliche Festsetzung Nr. 1.1)

Die in den allgemeinen Wohngebieten gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Anlagen für Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden insgesamt als mit dem angestrebten Gebietscharakter unvereinbare Nutzungen ausgeschlossen, da sie sich weder in Bezug auf die Nutzung noch auf die gewünschte städtebauliche Kubatur integrieren ließen und die gewünschte Art der Wohnnutzung bzw. den Gebietscharakter gefährden könnten und dem primären Planungsziel, Wohnraum zu entwickeln, entgegenstehen.

Betriebe des Beherbergungsgewerbes bieten temporäre Formen der Unterbringung an, tragen allerdings wenig zu stabilen und weitgehend konstanten Nachbarschaften im Quartier bei. Mit der Ansiedelung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, die in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig wären, können aufgrund ihrer wechselnden Gäste und der damit einhergehenden Fluktuation auch erhebliche Störungen verbunden sein, die tendenziell mit der Größe des Betriebs zunehmen. Zum Beispiel lassen Betriebe des Beherbergungsgewerbes eine nicht unerhebliche Zunahme des nächtlichen Verkehrs, durch teils erst zu später Stunde anreisende Gäste erwarten. Auch besteht die Gefahr, dass durch Personen, die sich nur kurzfristig in einem Wohngebiet aufhalten, weniger Rücksicht auf die Anwohner genommen wird. Mögliche Konflikte resultieren hierbei u.a. aus den unterschiedlichen Tagesrhythmen von Feriengästen und Anwohnern. Aus den genannten nutzungsstrukturellen und umweltrelevanten Gründen wird daher diese Nutzung im allgemeinen Wohngebiet ausgeschlossen. Auf diese Weise wird zu dem primären Ziel ein Wohngebiet zu schaffen, beigetragen.

Neben den ausgeschlossenen Betrieben des Beherbergungsgewerbes wäre zudem die Entstehung von Gartenbaubetrieben und Tankstellen innerhalb des Plangebietes problematisch, da sich diese weder in Bezug auf die Nutzung noch auf die gewünschte städtebauliche Kubatur integrieren ließen. Diese gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden daher ebenfalls ausgeschlossen. Insbesondere der Ausschluss von Gartenbaubetrieben wird vorgenommen, da diese wegen des erforderlichen Flächenbedarfs nicht an dem geplanten Wohnstandort angesiedelt werden können. Sie sind aufgrund ihrer nicht baulichen Typik bei gleichzeitig hohem Flächenbedarf innerhalb eines geplanten Wohngebietes nicht vertretbar und werden deshalb ausgeschlossen.

Tankstellen können durch ihren häufig 24-stündigen Betrieb erhebliche Störpotenziale für die geplante Wohnnutzung mit sich bringen. Durch ihren Ausschluss wird daher möglichen Störungen und Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schadstoffimmissionen in Folge des Kunden- und Lieferverkehrs vorgebeugt. Tankstellen sind zudem unerwünscht, weil sie sich nicht in die beabsichtigte Bebauungsstruktur integrieren lassen und somit das Ortsbild deutlich entwerten. Der Ausschluss von Tankstellen ist zudem vertretbar, da südlich des Plangebietes in etwa 200 m Entfernung eine Tankstelle vorhanden ist und die Versorgung somit bereits sichergestellt ist.

Neben der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes, käme auch die Festsetzung eines Reinen Wohngebietes (WR) gemäß § 3 BauNVO, wie bereits im Ursprungsplan, in Frage. Hierdurch würde die Realisierung des angestrebten Bebauungskonzeptes zwar planungsrechtlich ebenso ermöglicht werden, jedoch würde eine flexible zukünftige Entwicklung des Gebietes aufgrund eines reduzierten Nutzungskataloges unnötig eingeschränkt werden. Somit wird aus Gründen der planerischen Zurückhaltung ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt, um die Art der baulichen Nutzung zu steuern.