2 Ziel und Zweck der Planung
Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet die 19. Änderung des Flächennutzungsplanes aufgestellt. In dieser werden innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches die städtebauliche Entwicklung entsprechend den kommunalen Zielsetzungen dargestellt.
Die Aufstellung der 19. Änderung des Flächennutzungsplanes wurde notwendig, um in dem Planbereich auf einer Gesamtfläche von ca. 19,98 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Gemeinde Damp entsprechende bauliche Entwicklung zu ermöglichen.
Die Gemeinde Damp möchte mit dieser Planung ihr touristisches Angebot erweitern. Die Planung sieht zum Einen eine touristische Umnutzung und Erweiterung des Gutes Dorotheental und zum Anderen die Errichtung eines hochklassigen Wohnmobilparkes vor.
In den letzten Jahren zeichnet sich ein deutlicher Trend zugunsten einer verstärkten Inlandsnachfrage ab, was bedeutet, dass Urlaub innerhalb deutscher Grenzen nicht nur zur echten Alternative z.B. zum Urlaub im südlichen Europa wird, sondern mit steigender Tendenz auch umgesetzt wird. Dementsprechend verzeichnet besonders Schleswig-Holstein seit einigen Jahren einen stetigen Zuwachs an Übernachtungszahlen und der Länge der durchschnittlichen Übernachtungsdauer. Der Trend ist nachhaltig und es ist auch zukünftig mit einer erhöhten Nachfrage an Beherbergungskapazitäten besonders in den küstennahen Regionen zu rechnen.
Besonders die Städte Eckernförde und Kappeln an der nördlichen und südlichen Peripherie Schwansens sowie das Ostseebad Damp sind touristisch hoch entwickelt. Das Gut Dorotheental liegt unmittelbar westlich des Ostseebades und jeweils ca. 15 km von den beiden Städten entfernt. Mit dem abgeschlossenen Ausbau der Bundesautobahn A7 wie auch per Deutscher Bahn nach Eckernförde ist das Gut Dorotheental mittlerweile innerhalb von 90 Minuten aus der Hamburger Innenstadt bequem zu erreichen.
Aufgrund der touristisch und infrastrukturell hoch erschlossenen Gegend bietet sich die schrittweise Konvertierung der Gebäude auf dem Gut zur touristischen Nutzung nicht nur an, sondern drängt sich förmlich auf.
Der Reisemobiltourismus liegt in Deutschland weiterhin im Trend. Den über 675.000 allein in Deutschland zugelassenen Reisemobilen stehen über 4.200 Stellplätze aller Größen- und Qualitätsstufen gegenüber. Mit der Entwicklung zu immer größeren, besseren und in der Nähe zu touristischen Anziehungspunkten gelegenen Stellplätzen hat sich der Reisemobiltourismus längst zu einer eigenständigen Urlaubsform entwickelt, die die spezifischen Wünsche und Bedürfnisse von Reisemobiltouristen zu berücksichtigen sucht. Die größte Zielgruppe unter den Wohnmobilfahrern sind mobile Seniorinnen und Senioren mit häufiger finanziell überdurchschnittlichem Hintergrund. Sie sind an kreativen und sportlichen Aktivitäten interessiert, legen einen Schwerpunkt auf gesundheitsfördernde (Wellness-) Angebote, sind zum großen Teil Entdecker der Region auf dem Rad und schätzen unterschiedliche kulturelle Angebote sowie gastronomische Vielfalt. Sie legen aber auch Wert auf ruhige Übernachtungsmöglichkeiten und Muße in ihrem und um ihr Wohnmobil herum. Sie reisen meistens als Paare, sind nicht mehr auf die Hochsaison angewiesen und verteilen deshalb ihre Reisen auf das ganze Jahr.
Die zweitgrößte Zielgruppe sind junge Familien mit Kindern. Sie reisen hauptsächlich während der Sommersaison, in der Kombination Großeltern und Enkel auch zu anderen Zeiten. Für diese Gruppe sind alle Angebote von Interesse, die den Kindern Bewegung und Spielen ermöglichen.
Die touristische Entwicklung des Ostseebades Damp hat zu einer Ausdifferenzierung des Angebotes geführt. Diese Angebotsbreite und -qualität ist eine sehr gute Voraussetzung, um für die hauptsächlichen Nachfragegruppen im Wohnmobiltourismus attraktiv zu sein. Als für Wohnmobilreisende besonders relevante Einrichtungen und Dienstleistungen sind zu nennen:
- Die attraktive Lage direkt an der Ostsee, die im Sommer alle für einen Badeurlaub wesentlichen Voraussetzungen erfüllt. Dies gilt für die Älteren, aber in jedem Fall für Familien mit Kindern. Aber auch in der kälteren Jahreszeit sind für ältere Menschen Strand und Küste Bereiche, die gern zur Bewegung aufgesucht werden. Aktivitäten auf See wie Ausflugsfahrten, Segeln, Surfen und Angeln komplettieren das Nachfrageinteresse vor allem der Wohnmobilisten, die als Familie reisen.
- Ein besonderer Gunstfaktor des Ostseebades Damp liegt in seinem qualitativ breit angelegten Angebot im Schwerpunkt "Gesundheit". Die Palette medizinischer Einrichtungen vor allem bei der Behandlung von Krankheiten des Bewegungsapparats einschließlich der Präventions- und Rehabilitationsangebote sowie die vielfältigen Wellnessangebote sind für viele ältere Reisende von hoher Attraktivität. Hier ließe sich eine spezifische Fokussierung auf "Wohnmobiltourismus mit dem Schwerpunkt Gesundheit/Wellness" entwickeln, der erfolgreich für die Reisemobilszene vermarktet werden müsste. Auch gibt es zunehmend Paare, von denen sich ein Partner in stationäre medizinische Behandlung begibt, während der andere Partner im Reisemobil vor Ort präsent sein kann.
- Die weitgehend barrierefrei ausgestattete Infrastruktur Damps ist ein wichtiger Attraktionsfaktor für Wohnmobilreisende. Es gibt eine steigende Zahl von Menschen mit Behinderung, die sich zum Reisen ein Wohnmobil zulegen, um weiter mobil sein zu können. Der großzügige Anteil von barrierefreien Stellflächen auf dem geplanten Stellplatz würde zur barrierefreien touristischen Infrastruktur Damps gut passen.
- Der Radtourismus ist immer noch das am stärksten zunehmende Segment in Deutschland. Hieran haben Wohnmobilreisende ihren guten Anteil. Die breite Mehrheit der Wohnmobile ist mit Fahrrädern bestückt. Insofern ist das Angebot zum Radwandern in der Schleiregion ein wichtiger Angebotsbaustein. Das gilt für die Lage Damps am Ostseeküstenradweg, mehr noch aber für Radausflüge in eine Nahregion mit landschaftlichem und kulturellem Reiz.
- Die diversen Angebote für Spiel und kreatives Handeln von Kindern sind von Interesse für Familien und Großeltern mit Kindern in Wohnmobilen. Das Angebot an Kinderbetreuung ist für die erwachsenen Reisemobilisten ein zusätzlicher Pluspunkt für einen Aufenthalt in Damp.
- Das differenzierte gastronomische Angebot von einfacheren Versorgungsmöglichkeiten bis zu anspruchsvoller Gastronomie und der Einbeziehung regionaltypischer Produkte und Gerichte ist für Wohnmobilreisende wichtig, weil nicht wenige von ihnen vor allem abends den Gang zum Restaurant eigener Speisezubereitung im Reisemobil vorziehen.
- Die Grundausstattung an Einzelhandel und anderen Dienstleistungen ist ausreichend.
Im Zusammenhang mit dieser Vorhabenplanung wurde u.a. auch eine 'Marktuntersuchung Campingplätze, Ferienwohnungen und Ferienhäuser Damp und Umgebung' von der BBHG GmbH aus Kiel erstellt. Die Untersuchung kommt zusammenfassend zu folgenden Ergebnissen:
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass ein breites touristisches Angebot am Markt vorhanden ist. Hinsichtlich der Campingplätze ist wahrzunehmen, dass sich lediglich zwei der 15 untersuchten Campingplätze auf Reisemobile fokussiert haben. Ein deutlicher Trend bei den Campingplätzen ist in der Dauervermietung zu erkennen. So sind an den Untersuchungstagen im Mai 2022 nahezu ausschließlich Dauercamper auf den Plätzen angetroffen worden. Auch scheint das Gros der Campingplätze sich auf diese Klientel fokussiert zu haben. Dieser Umstand hat zur Folge, dass in etwa nur noch 30 % der verfügbaren Stellplätze am Markt für ein wechselndes Publikum zu Erholungszwecken zugänglich sind. Mehr als zwei Drittel der Stellplätze sind langfristig vermietet und werden auf den Plätzen deutlich als private Plätze wahrgenommen. Schlussendlich hat die Fokussierung auf Dauercamper zur Folge, dass ein nicht unwesentlicher Mangel an Stellplätzen für Urlauber besteht.
Bezüglich der Ferienwohnungen und Ferienhäuser ist festzustellen, dass dieser Markt im Wesentlichen von wenigen Anbietern bedient wird. Bezüglich der Ferienwohnungen ist das Ostseeresort Olpenitz mit Blick auf die Anzahl der Einheiten mit einem Marktanteil von 82 % sehr dominant wahrzunehmen.
Hinsichtlich der Ferienhäuser ist zu erkennen, dass das Ostseeresort Dampland mit einem Marktanteil von über 50 % ebenfalls recht präsent ist. Erstaunlich war, dass die preisliche Positionierung der Ferienhäuser und Ferienwohnungen ähnlich ist. Dies ist vornehmlich dem Umstand der oftmals gealterten Ausstattung der Ferienhäuser geschuldet. Weiter ist festzustellen, dass die meisten Anbieter den Strandurlaub sowie die Wassernähe in den Fokus der Vermarktung legen. Hinsichtlich der geplanten Anlagen seitens der Familie zu Reventlow ist anzumerken, dass es Konzepte wie das angedachte bisweilen in der Region noch nicht gibt.
Das Vorhaben passt auch hervorragend in die neue Tourismusstrategie Schleswig-Holstein 2030. Hiernach soll zukünftig u.a. stärker auf die Kriterien 'Nachhaltigkeit' und 'Gemeinwohl' geachtet werden. Der Tourismus ist in der Verantwortung für eine nachhaltige ökologische Ausrichtung mit einem umfassenden Beitrag zum Klima-, Umwelt- und Naturschutz. Weiteres Wachstum soll v.a. im Sinne eines nachhaltigen Qualitätstourismus erfolgen. Zudem soll eine ganzjährige Auslastung der touristischen Angebote gefördert werden. All diese Ansätze werden durch die Ferienwohnungen in bestehenden landwirtschaftlichen Gebäuden, die Nutzung regionaler Ressourcen und Produkte, die großzügige Gestaltung der Gesamtanlagen und die umfangreichen Neuanpflanzungen in vielfältiger Weise gefördert.
Die beiden Kernthemen der neuen Tourismusstrategie 'Naturerlebnis' und 'Maritimes Erlebnis' lassen sich sehr gut mit den hier geplanten Vorhaben in Einklang bringen. Von den in der Tourismusstrategie benannten 5 Leitzielgruppen im Freizeittourismus sollen v.a. die 'Natururlauber', die 'Familien' und die 'Entschleuniger' von den Vorhaben in Dorotheental angesprochen werden.
Der Planbereich westlich der Straße 'Dorotheental' umfasst die touristische Umnutzung und Erweiterung des Gutes Dorotheental. Der Hof Dorotheental wurde bereits 1728 als zum Gut Damp gehörender Meierhof erwähnt. Das Baudenkmal Herrenhaus Dorotheental liegt im Westen der Hofanlage und ist in der damals üblichen Bauweise in Fachwerk mit Reetdach errichtet. Die Hofanlage ist im offenen Viereck gestaltet. An den Seiten befinden sich die Wirtschaftsgebäude. Die Einfahrt zum Hof war durch zwei größere Teiche eingefasst, von denen einer noch erkennbar Wasser führt. Ein Torhaus gab es hier nicht.
Am Nordrand der Hofanlage befinden sich die ehemaligen Arbeiterhäuser, die um 1890 errichtet worden sind. Diese werden, wie das Herrenhaus, aktuell bewohnt, die Scheunen werden land- und forstwirtschaftlich genutzt.
Das Herrenhaus und die zurzeit noch in land- bzw. forstwirtschaftlicher Nutzung befindlichen Gebäude sollen unter Berücksichtigung denkmalrechtlicher Erhaltungsmaßnahmen und ohne Beeinträchtigung des historischen Ensembles sukzessive einer touristischen Nutzung zugeführt werden. Hierbei darf die nördliche Scheune jedoch nicht an ihrem jetzigen Standort verbleiben, da sich diese innerhalb des 30 m Abstandsstreifens (gem. § 24 LWaldG) zum nördlich gelegenen kleinen Waldstück befindet. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass das Gebäude schon lange vor dem Wald hier gestanden hat. Auch eine Waldumwandlung kommt an dieser Stelle aus Sicht der Forstbehörde voraussichtlich nicht in Frage, da derzeit keine öffentlichen Belange erkennbar sind, die eine Waldumwandlung rechtfertigen könnten. Insofern muss die Scheune im Zuge der Umnutzung nach Westen verschoben und verkleinert werden. Die Überführung wird in ökonomisch verträglichen Phasen bis voraussichtlich 2030 vollzogen werden. Insgesamt sollen ca. 100 Ferienwohnungen in unterschiedlichen Größen entstehen. Die Ausführung, Inneneinrichtung und die technische Ausstattung sollen höchsten Ansprüchen gerecht werden, jedoch ein behagliches, wohnliches Ambiente durch den Cross-Over zwischen alten und modernen Elementen schaffen.
Der vorhandene Gebäudebestand soll im Süden so ergänzt werden, dass die ursprünglich symmetrische Hofanlage wieder erkennbar wird. Hierzu wird die südliche Scheune um ca. 11 m nach Osten erweitert, um wieder die gleiche Größe, wie die nördliche Scheune zu erreichen. Im Bereich im Süden der Hofanlage ist der ergänzende Neubau eines weiteren Gebäudes vorgesehen, dass als Pendant zur Scheune ganz im Norden die Gesamtsymmetrie der Hofanlage annähernd wiederherstellt.
Ganz im Süden sieht das Gesamtkonzept die thematische Aufnahme der ehemaligen Arbeiterhäuser am Nordrand der Hofanlage vor. Hier soll die Ferienanlage ihren Abschluss durch den Neubau von 5 an die Arbeiterhäuser angelehnten Gebäude mit Ferienwohnungen finden.
Im Herrenhaus ist die Errichtung einer kleinen Gastronomie (Gutsküche mit Bäckerei und Hofladen) sowie eines Spa-Bereiches vorgesehen.
Östlich der Straße Dorotheental soll unter dem Namen 'Dorotheenpark' ein großzügiger Premium-Wohnmobilstellplatz entstehen. Auf rund 7 ha sind max. 75 Premium Plus Stellplätze (180 - 200 m²) mit eigenem Badeschuppen sowie max. 175 Premium Stellplätze (125 - 135 m²) vorgesehen. Das landschaftlich-bauliche Konzept von Dorotheenpark basiert auf dem im Kern der Anlage liegenden Badesee mit einer Fläche von knapp 1.000 m², den eine Grünfläche umschließt. Die darauf folgende kreisrunde Parkfläche ist begrenzet durch eine Holzpergola mit einem Durchmesser von ca. 60 m und einer Tiefe von ca. 8 m, in welche die Service- und Freizeitangebote, mal baulich, mal als gedeckte oder offene Fläche, integriert sind. Die außerhalb des inneren Parks vor der Pergola liegende Fläche ist mit einem Grüngürtel aus hochwachsenden Laubbäumen umschlossen.
Die Stellplätze sind in radialer Struktur geordnet und durch Wege in einzelne Segmente unterteilt. Sie entwickeln entsprechend ihrer Lage Plätze unterschiedlicher Größe und Form, auf denen die Waschhäuser liegen.
Ein weiterer prägnanter Ort wird durch die großen Stellplätze in linearer Anordnung geschaffen. Diese liegen im Süden der Anlage und sind, im Gegensatz zu den in der Kreisgeometrie liegenden Plätzen, extrovertiert mit Blick auf Felder und Meer ausgerichtet.
Die Stellplätze sollen in eine großzügige Parkanlage mit umfangreichem Baumbestand eingebettet werden. Vom Süden des Wohnmobilparkes soll ein neu angelegter Fußweg im weiteren Verlauf den direkten Zugang zur Ostsee ermöglichen.
Im Ergebnis wird ein in Schleswig-Holstein einzigartiger Wohnmobilplatz entstehen.
Das ganzheitliche Konzept mit den Bereichen Ferienapartments, Spa, Gastronomie und Wohnmobilpark setzt nicht nur ganz neue Qualitätsmaßstäbe für den Standort Schwansen, sondern ermöglicht zudem eine saisonübergreifende Auslastung, von der auch andere Einrichtungen und Betriebe in der Region profitieren werden. Somit ist es als Addition zu den bestehenden Einrichtungen zu sehen. Ein Kannibalismus mit anderen touristischen Angeboten und Einrichtungen ist nicht zu erwarten. Mit der Realisierung des Konzeptes „Gut Dorotheental 2030“ soll eine Marktlücke des regionalen Tourismusangebotes geschlossen werden und ein nachhaltiger Beitrag zur langfristigen Sicherung und zum Ausbau der Tourismusdestination Schwansen und des Reiselandes Schleswig-Holstein geleistet werden.
Attraktionen wie die Schlei mit der Stadt Kappeln, Eckernförde mit der Eckernförder Bucht und u.a. dem Golfclub Altenhof, einem der ältesten und renommiertesten 18-Loch-Golfclubs Schleswig-Holsteins, den vielen Stränden und auch Hundestränden an der in fußläufig erreichbaren Ostseeküste und nicht zuletzt das Ostseebad Damp mit seiner Marina und dem reichhaltigen In- und Outdoor-Angebot für jeden Geschmack, jedes Wetter und alle Jahreszeiten sprechen ein äußerst breites Publikum von Familien, Paaren und Individualreisenden, Aktivurlaubern, Ruhesuchenden, Sportlern, Sonnenanbetern, Selbstversorgern sowie Freunde der gehobenen regionalen Landhausküche etc., die ein qualitativ hochwertiges Ambiente vorziehen, an.
In einer ersten Stellungnahme bestätigt die LTO Osteefjord Schlei als regionale Tourismusorganisation, dass das Konzept insgesamt hervorragend in die regionale Tourismusausrichtung passt. Die Region ist als einziges Reiseziel in Schleswig-Holstein für seine nachhaltige touristische Ausrichtung zertifiziert. Auf dem Gut Dorotheental erwächst nun zusammen mit dem Gut Damp ein weiterer potentieller Partnerbetrieb für einen nachhaltigen Tourismus in der LTO.
Die Planungen auf dem Hof Dorotheental unterstützen die Erlebbarkeit der Gutslandschaft und machen Geschichte greifbar. Die touristische Nutzung der Gebäude trägt dazu bei, die historische Substanz und regionale Geschichte zu erhalten.
Das historische Erbe und das z.T. denkmalgeschützte Ensemble bleiben erhalten. Die Qualität des Ausbaus ist hochwertig, die zu erwartenden Apartments sprechen Gäste mit einem hohen Qualitätsbewusstsein an. In diesem Segment hat sowohl Schwansen als auch die LTO Ostseefjord Schlei noch Entwicklungsbedarf.
Die Entwicklung von Ferienapartments in diesem Bereich würde das touristische Zentrum der Region in seiner Entwicklung ergänzen und stärken.
Gesamtheitlich wird angestrebt, dass sich die Projekte „Dorotheenpark“ und „Gut Dorotheental“ in die bereits am Markt befindlichen Konzepte eingliedern. Aufgrund des geplanten Angebotes, welches sich deutlich von den Mitbewerbern unterscheidet, ist eine klare Positionierung des bereits bestehenden Angebotes und somit eine Eingliederung in das bestehende touristische Angebot geplant. Infolge der umfänglichen Angebote parallel zu dem eigentlichen Übernachtungsangebot ist davon auszugehen, dass die beiden obigen Konzepte einen zusätzlichen Mehrwert für die Region darstellen und nicht wie eine reine Neuschaffung von Kapazität lediglich bereits vom Bestehenden partizipieren. Das Ziel ist es, dass beide Konzepte in sich allein funktionieren und nicht am Markt vorhandene Angebote und Infrastruktur benötigen, um die erforderliche Auslastung zu schaffen.
Insbesondere vor dem Hintergrund der Stärkung der regionalen Tourismusangebote, der Förderung der Erhaltung der Kulturdenkmäler und der Unterstützung des Strukturwandels in der Landwirtschaft hat sich die Gemeinde Damp dazu entschlossen, die Aufstellung dieser Änderung des Flächennutzungsplanes zu betreiben.
Ein weiteres Planungsziel sieht die Gemeinde darin, die intensiven touristischen Nutzungen aus dem küstennahen Bereich weiter landeinwärts zu verlagern. Daher wird das bisher im Flächennutzungsplan dargestellte Sondergebiet 'Campingplatz' ca. 250 m weiter nach Westen verlagert. Insofern unterstreicht die Gemeinde hier noch einmal, dass es sich bei dem geplanten Wohnmobilpark nicht um einen vollständig neuen Planungsansatz handelt, sondern lediglich um eine Verlagerung, die im Ergebnis sogar zu einer Verringerung der im Flächennutzungsplan dargestellten Sondergebietsflächen führt.