5. Bodenordnende Maßnahmen und Finanzierung
Die Planungskosten für die Aufstellung des Bebauungsplanes werden vom Vorhabenträger übernommen, so dass der Stadt diesbezüglich keine Kosten entstehen.
Bodenordnende Maßnahmen, die über privatrechtlichen Grunderwerb hinausgehen, sind zur Verwirklichung der Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht notwendig.
6 Grünordnerische Vorgaben
Der Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 74, wie zuletzt im Zuge der rechtskräftigen Planung zur 3. Änderung angepasst, behält weiterhin seine Gültigkeit und wird daher hier für die 4. Änderung übernommen.
Für die 4. Änderung geht es lediglich um eine Präzisierung der Vorgaben für Abgrabungen, Aufschüttungen und Stützwänden und hiermit verbundenen Minimierungen nachteiliger Auswirkungen auf das Landschafts- und Ortsbild sowie um eine Prüfung hinsichtlich erforderlichem Ausgleich.
Da sich die Vorgaben im Rahmen der 4. Änderung auf den besiedelten Anteil im B-Plan beschränken, ist die Abgrenzung des Geltungsbereichs an der Westseite enger gefasst als wie im B-Plan und auch in dessen 3. Änderung. Die durch Naturschutzvorgaben unmittelbar beanspruchten bzw. weitergehend gesicherten Teilflächen an der Schlei werden nicht betroffen und somit auch nicht in der 4. Änderung einbezogen.
Um den Vorgaben des Landesbetriebes für Küstenschutz, Nationalpark und Meeresschutz gerecht zu werden, wird der westliche Geltungsbereich um die „Hausgärten“ und die „Grünanlage“ nördlich des SO1-Gebietes verkleinert, weil keine Ausnahmen gem. § 81 Abs. 2 LWG (neu) für Abgrabungen und Aufschüttungen sowie Stützwände und Einfriedigungen technischer Art ( z.B. Zäune, Mauern, Sichtschutzwände) in den Bereichen „private Grünfläche – Hausgärten“ sowie der „privaten Grünfläche –Grünanlage“ in Aussicht gestellt werden können.
6.1 Anlass und Aufgabenstellung
Im Zuge der fortschreitenden Siedlungsentwicklung im Bereich des rechtsgültigen Bebauungsplans Nr. 74 Schleiterrassen ergaben sich besondere Anforderungen an eine Abstufung und Terrassierung, um bei gegebenen grundlegenden Geländeverhältnissen die Qualität für die Siedlungsgrundstücke zu optimieren und hierzu terrassenförmig abgestufte Anordnungen von Stützwänden zu errichten. Dafür wurden als einheitliches Material Betonwinkelstützen ausgewählt, die an der Basis über Naturmaterialien (Findlinge, Reihen aus Feldsteinen sowie Flechtwerkfaschinen) in ihrer Sichtwirkung insbesondere an den Charakter der Reetdachhäuser angepasst wurden. Dennoch verblieben bei über 2 m hohen Winkelstützen und daraus gebildeten langen Reihen dieser Landschaftsbauwerke erhebliche Sichtwirkungen, die über die Anwohner hinaus auch die Fernwirkung aus Sicht von Kappeln oder aus der Landschaft und vom Wasser der Schlei betreffen.
Um hierbei erheblich nachteilige Wirkungen auszuschließen oder zumindest maßgeblich zu mindern, bedarf es grundlegender Vorgaben für eine effektive Begrünung, die nicht nur in einzelnen Teilabschnitten, sondern grundsätzlich auszubilden, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten sind. Die Begrünungsvorgaben sind daher fester Bestandteil der Infrastruktur der über Anordnungen von reihenförmig gesetzten Betonwinkelstützen terrassierten Hanglagen im Geltungsbereich des B-Plan Nr. 74.
6.1.1 Leitbild und beabsichtigte Zielsetzungen für die Begrünungsvorgaben
Gestalterisches Leitbild und Zielsetzung bildet eine hochwertige Integration des Wohngebietes in die umgebende Hanglandschaft der Siedlung bis an die Schlei. Dabei sollen die nachteiligen Auswirkungen einer weitgehenden ‚Versteinung’ und ungeregelt vielförmig ausgeprägt wirkende Befestigung der Terrassenstufen des Wohngebietes mit beliebigen Baustoffen verhindert werden.
Insofern erfolgt weiterhin eine Vorgabe für Höhen der Stützwände und für eine Kombination mit einer effektiven Begrünung.
In der Fernwirkung sollen weiterhin nachteilige Effekte für das Landschaftsbild über reflektierende Baustoffe und Oberflächen ausgeschlossen werden. Erreicht werden soll eine weitgehend natürliche Einfügung, die der Hochwertigkeit der gewählten Gebäude, insbesondere der Teilgebiete mit Reetdachhäusern oder Gebäuden mit Staffelgeschossen zur Wasserseite entspricht. Daher werden auch neben bestimmten Materialien landschaftsfremde Gehölzarten üblicher Siedlungshecken hier als in ihrer Wirkung nicht angebracht ausgeschlossen.
Beabsichtigt sind hingegen für ein Ambiente von Reetdachhäusern und attraktiven Wohngebäuden mit Wasserbezug bzw. optischem Bezug zur Schlei (Wohngebietsbezeichnung ‚Schleiterrassen’) charakteristische Bepflanzungen mit Dünengräsern und Kombinationen aus Naturmaterialien wie Holzpollern, Dalben, Buschlagen und Natursteineinen und Findlingen.
Weiterhin ausgeschlossen werden Nebenanlagen und Freisitze, die die Anlieger der angrenzend der Grundstücksaufhöhungen unterhalb folgender Wohngebäude in ihrem Wohnwert beeinträchtigen könnten.
Für einen Erhalt weitgehend ebener Gartenflächen an den Westseiten der Hausgrundstücke sind über Winkelstützen abgefangene Aufschüttungen bei kleinen Hausgrundstücken angebracht. Hingegen ist für die weitläufigen Grundstücke zum Ufer der Schlei keine vollständige Aufhöhung gestalterisch sinnvoll. Daher wird hierzu eine Abstandsvorgabe für Angleichungen der Höhenstruktur an das Terrassenniveau vorgenommen. Aufgrund der Schutzgebietsvorgaben sind auch darüber hinaus eine künstliche Abtreppung, jegliche gärtnerische Überformung einschließlich der Entnahme, Aufastung oder Rückschnitt von typischer Gehölzvegetation, sind Wege- und Stegebau, Errichtung von Badestellen, Installation von Beleuchtungen, Befestigungen der Uferkanten und jegliche Denaturierungen wie in den Vorgaben des B-Plans weiterhin unzulässig.
Unzulässig sind ferner innerhalb der Siedlungsflächen sogenannte Schotter- oder Kiesgärten aus Gründen der Gestaltung, einer lebendigen Vielfalt, der Minimierung der Flächenversiegelung, der Klimatisierung sowie des erforderlichen Regenwassermanagements.
Auf den Grundstücken anfallendes Regenwasser ist daher in Verbindung mit der Terrassierung über begrünte Stützwände sorgfältig innerhalb der jeweiligen Grundstücke zu managen und darf keinesfalls in Abläufen gesammelt auf unterliegende Wege und Hausgrundstücke abgeleitet werden. Hierzu sind ggf. in den Hausgrundstücken entsprechend ausgelegte technische, bauliche Retentionsmaßnahmen, wie Rigolen anzulegen.
Einheitlichkeit der Materialien und höhenmäßigen Ausformungen für Terrassierungen
Die Bezeichnung des attraktiven weitläufigen Siedlungsgebietes als “Schleiterrassen” impliziert hier auch eine hochwertige Ausbildung dieses besonderen Leitmotives und Alleinstellungsmerkmals “Terrassenlagen”. Eine ungeregelte Ansammlung von bunt geformten und verkleideten wechselnd hohen Stützwänden würde dem Anspruch einer städtebaulichen Hochwertigkeit erheblich schaden.
Die Terrassierungen sollen in der Fernwirkung durchaus wahrnehmbar sein, aber als grüne Abtreppungen, gestufte Landschaft, die Reetdachhäuser und anderen hier errichteten Bauformen landschaftlich positiv ergänzen.
Weiterhin sollen keine reflektierenden oder anderweitig exponiert wirkende Baumaterialien auch als zusätzlicher Sichtschutz oder Überhöhung oberhalb der Winkelstützen aufgesetzt werden. Vielmehr bilden hier vorgenommene Grundstücksabgrenzungen mit den unterhalb anschließenden grünen Abstufungen eine gestalterische Einheit.
Die Begrünung soll weitreichend und ganzjährig die Sichtwirkung der Betonwinkelstützen-anordnungen bedecken und muss daher wintergrün oder zumindest mit einem engmaschigen Strukturgeflecht die Betonoberflächen bedecken.
Die hierfür ausgewählten Formen und Arten der Begrünung können eine gewisse Vielfalt aufweisen und nicht eine begrünte Monostruktur bilden. Hierbei wird zudem den Anwohnern eine gewisse Bandbreite an gestalterischen Möglichkeiten angeboten.
Für die Begrünung der Winkelstützen können
- Höher aufwachsende Vorpflanzungen an der Basis der Schutzmauern vorgenommen werden in Form u.a. von Großgräsern, geschnittenen Hecken oder an Spaliergerüsten;
- Selbstklimmer vor das Mauerwerk gepflanzt werden;
- Rankhilfen mit Schlinggewächsen angebracht werden;
- von oben herab hängende oder wie vorgenannt an der Wand im Verbund herabwachsende Gehölze gesetzt werden;
- vielfältige Kombinationen aus den unterschiedlichen Lösungen hergestellt werden.
Alle Bepflanzungsformen brauchen allerdings ausreichenden Pflanzgrund für ihre gewünschte flächige Ausprägung sowie in Trockenzeiten eine entsprechende Bewässerung sowie fachgerechte Pflegeschnitte. Unangebracht weil entgegen der angestrebten Zielsetzung sind in diesem Zusammenhang regelmäßige Rückschnitte auf den Stock oder anderweitige Formschnitte z.B. zur Optimierung von Spalierobstertrag. Die Begrünung dient in funktionaler Zuordnung der vorrangigen Flächenbedeckung und gleicht somit nachteilige Effekte für das Landschaftsbild sowie hinsichtlich Flächenversiegelung aus.
Weiterhin ist bei angrenzenden Fahrwegen und Stellplätzen ein Anfahrschutz anzubringen. Generell sind ausfallende oder beschädigte Pflanzungen zu ergänzen und bei Ausfall neu zu ersetzen. Für eine zügige Wiederherstellung der Wirksamkeit sind dann auch entsprechend ausgebildete Pflanzungen in angemessener Dichte vorzunehmen.
Bestimmte exotische Gehölzarten und Koniferen werden dabei bewusst ausgeschlossen, um einen finsteren Eindruck des Ortsbildes für die Anwohner im Gebiet wie auch hinsichtlich der Fernwirkung auszuschließen.
Die ausgewählten Formen und Arten sollen der übergeordneten Zielvorgabe der Biodiversität auch im besiedelten Bereich einen möglichen und hier machbaren Raum geben. Innerhalb der Begrünung der Stützwinkel sollen ebenfalls vielfältige Lebensräume für siedlungsnah lebende Tiere entstehen und den Anwohnern ein unmittelbares Naturerleben ermöglichen. Dies erfolgt auch umso mehr vor dem Hintergrund, dass im Siedlungsgebiet aufgrund der überwiegend begrenzten Grundstücksgrößen und knapp gehaltenen Verkehrserschließungen und Zuwegungen nur eingeschränkt Platz für ausgeprägte Großbäume besteht. Somit ersetzen die begrünten Stützwände auch anteilig die positiven Effekte fehlender Großbäume.
Die effektive Begrünung der Stützwände hat neben positiven Effekten für Landschafts- und Ortsbild sowie Naturvielfalt im Siedlungsbereich auch wesentliche positive Leistungen hinsichtlich örtlicher Klimatisierung (Luftfeuchte, Temperaturminderung in Zeiten starker Sonneneinstrahlung, Luftverbesserung, Staubbindung). Auch bei Niederschlagsereignissen wird ablaufendes Regenwasser über begrünte Winkelstützen in den Abflussspitzen gepuffert. Nicht zuletzt wird auch die Schallausbreitung (Reflexionen, Echoeffekte) zwischen Gebäudefassaden und Winkelstützenfronten durch effektive Grünstrukturen positiv beeinflusst.
6.1.2 Ausgleich
Die installierten Winkelstützen für eine Terrassierung der Siedlungslandschaft in Geländehöhen bis über 2 m bilden zusammen mit den Bodenaufschüttungen massive bauliche Anlagen. Diese überschreiten das ursprünglich im B-Plan Nr. 74 vorgesehene Ausmaß erheblich.
Als Ausgleich für das Schutzgut Landschafts- und Ortsbild wird die vorausgehend beschriebene Begrünung zugeordnet und überschreitet den Effekt einer Minimierung wie bei einer einfacheren Fassadenbegrünung.
Die zusätzliche Bodenaufschüttung ist im Verhältnis zum ursprünglichen B-Plan nach Menge schwer abzuschätzen, da die gesamte Konversionslandschaft in der Profilierung neu angelegt wurde und keine natürliche Ausgangssituation als Referenz zur Verfügung steht.
Insofern wird jetzt im Sinne der von Beginn an zugeordneten Titulierung des Baugebietes als “Schleiterrassen” eine verstärkte Gestaltungsausprägung vorgenommen und keine neuartige weiterreichende Aufhöhung.
Daher wird für die in diesem Zusammenhang stehenden, zusätzlich möglichen erweiterten Aufschüttungen im Rahmen dieser 4. Änderung des B-Plans Nr. 74 kein neuer Ausgleichsbedarf zugeordnet.
7. Beschluss über die Begründung
Die Stadtvertretung der Stadt Kappeln hat die Begründung in der Sitzung am………………………gebilligt.
Kappeln, den ...........................
......................................................................
(J. Stoll) Bürgermeister