Planungsdokumente: B-Plan Nr. 24 "Erweiterung Gewerbegebiet Kampkoppel" Gemeinde Owschlag

Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet der Bebauungsplan Nr. 24 aufgestellt. Er trifft innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Entwicklung entsprechend den kommunalen Zielsetzungen.

Die Aufstellung des Bebauungsplanes wurde notwendig, um in dem Planbereich auf einer Gesamtfläche von ca. 12,90 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Gemeinde Owschlag entsprechende bauliche Entwicklung zu ermöglichen. Hierbei wird der Geltungsbereich des Bebauungsplanes etwas kleiner gehalten als der der (parallel aufgestellten) 11. Änderung des Flächennutzungsplanes. Dies betrifft einen ca. 2,2 ha großen Bereich im Nordwesten des Plangebietes (Teile der Flurstücke 66/6 und 62). Diese Flächen sollen in einem zweiten Bauabschnitt später verbindlich überplant und erschlossen werden. Die Gemeinde bemüht sich schon seit etlichen Jahren, das Gewerbegebiet nach Westen zu erweitern. Dies scheiterte viele Jahre an den Einschränkungen und Auflagen, die sich aus dem im Südwesten gelegenen archäologischen Denkmal ergeben. Erst im Jahr 2019 konnte die Gemeinde diesbezüglich mit den Denkmalschutzbehörden zu einem tragfähigen Kompromiss kommen. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Gemeinde die erforderlichen grundstücksrechtlichen Fragen bereits geklärt. Erst zu einem späteren Zeitpunkt wurde deutlich, dass auch die Flächen der ehemaligen Baumschule teilweise für eine mögliche Umnutzung zur Verfügung stehen könnten. Im Rahmen der weiteren Gespräche hat sich die Gemeinde dann dazu entschieden, auch die ehemaligen Baumschulflächen mit zu überplanen. Im Sinne einer bedarfsgerechten Planung hat die Gemeinde jedoch nicht alle Flächen in diesen Bebauungsplan mit aufgenommen, sondern sich auf die Bereiche beschränkt, die über die vorhandenen bzw. für die Erschließung der südlichen Fläche erforderlichen Verkehrsanlagen erschlossen werden können. Die Flächen des geplanten zweiten Bauabschnittes stehen der Gemeinde aktuell nicht zur Verfügung. Die Gemeinde hat sich jedoch einen grundsätzlichen Zugriff auf diese Flächen zu einem späteren Zeitpunkt gesichert.

Mit der Planung verfolgt die Gemeinde Owschlag das Ziel, die planungsrechtliche Grundlage für die Bereitstellung weiterer, gewerblich genutzter Flächen innerhalb des Gemeindegebietes zu schaffen. Die Gemeinde hat mit den angrenzenden Bebauungsplänen Nr. 14 (Gewerbegebiet Kamp) und Nr. 22 (Industriegebiet an der Landesstraße) in den Jahren 2005 bzw. 2015 größere Gewerbe- und Industrieflächen südlich der Landesstraße 256 entwickelt. Vor allem das Gewerbegebiet 'Kamp' ist seit einiger Zeit vollständig erschlossen und bebaut. Die Flächen des Bebauungsplanes Nr. 22 dienen vorwiegend der Entwicklung der dort bereits ansässigen Betriebe. In diesem Bereich ist noch ein Baufeld frei, dass nach Aussage des Eigentümers für die weitere Entwicklung seines Betriebes benötigt wird. Die sonstigen Freiflächen innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 22 sind nicht bebaubar und dürfen nur als Lagerflächen genutzt werden. In letzter Zeit häufen sich bei der Gemeinde die Anfragen nach Gewerbegrundstücken unterschiedlicher Größe. Dieser Bedarf kann jedoch auf den derzeit zur Verfügung stehenden Flächen nicht gedeckt werden. Aktuell liegen der Gemeinde konkrete Anfragen von 8 Betrieben aus den Bereichen Bau, Zimmerei, Heizung/Sanitär, Elektrotechnik, Metallverarbeitung mit einem Flächenbedarf von ca. 20.000 m² vor. Hierbei ist zu beachten, dass die Gemeinde Owschlag bisher noch keinerlei offensive Akquise betrieben hat.

Weiterhin hat der ortsansässige Garten- und Landschaftsbaubetrieb, der sich ursprünglich aus einer Baumschule entwickelt hat, seinen Status als landwirtschaftlicher Betrieb (Erwerbsgartenbau) aufgegeben. Hierdurch entfällt zukünftig die privilegierte Nutzung nach § 35 BauGB. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll die planungsrechtliche Grundlage für die weitere Entwicklung des Betriebes geschaffen werden. Da der Betrieb einen Teil der ehemaligen Anzuchtflächen nicht mehr benötigt, sollen diese Flächen einer städtebaulich sinnvollen Nachnutzung zugeführt werden. Da die angrenzenden Bereiche bereits einer gewerblichen Nutzung unterliegen bzw. für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen sind, strebt die Gemeinde auch für die ehemaligen Baumschulbereiche eine gewerbliche Nutzung an.

An den Garten- und Landschaftsbaubetrieb ist seit 1997 auch ein Gartenmarkt mit einer Verkaufsfläche von 780 m² angegliedert. Auch dieser Betriebszweig soll planungsrechtlich gesichert werden.

Die Planung entspricht dem in Ziffer 7.1.2 Regionalplan III 2000 dargelegten Grundsätzen, wonach der Bereitstellung geeigneter Gewerbeflächen durch eine entsprechende Flächenvorsorge an geeigneten Standorten in den Schwerpunkten der Siedlungsentwicklung (zentrale Orte und Stadtrandkerne, Gemeinden mit planerischer Gewerbe- und Dienstleistungsfunktion oder ergänzender überörtlicher Versorgungsfunktion) Rechnung zu tragen ist.

Die Planung entspricht aus Sicht der Gemeinde außerdem den in Ziffer 3.7 des Entwurfs zur Fortschreibung des LEP (2018) dargelegten Grundsätzen, wonach die Bereitstellung geeigneter Gewerbeflächen vorrangig in den Siedlungsschwerpunkten (zentrale Orte und Stadtrandkerne sowie Ortslagen auf den Siedlungsachsen) auszuweisen sind. Von der Neuausweisung von Flächen sollen in den Gemeinden Altstandorte, Brachflächen und Konversionsstandorte in städtebaulich integrierter Lage genutzt werden. Es soll darauf geachtet werden, dass Flächen sparend gebaut wird und die Gewerbeflächen den Wohnbauflächen räumlich und funktional sinnvoll zugeordnet sind.

Die Gemeinde Owschlag hat im Rahmen der 11. Änderung des Flächennutzungsplanes eine umfassende Standortalternativenprüfung vorgenommen. Dabei wurden insgesamt 6 Bereiche im westlichen Gemeindegebiet auf ihre potentielle Eignung als zukünftiges Gewerbegebiet untersucht. Im Ergebnis wurden einer Potenzialfläche eine gute Eignung, zwei Flächen eine gute bis mittlere Eignung, einer Fläche ein mittlere, einer Fläche eine mittlere bis geringe und einer Fläche eine geringe Eignung bescheinigt. Flächen mit einer guten bis mittleren bzw. mit einer mittleren Eignung für eine gewerbliche Entwicklung stehen demnach lediglich im Westen der Ortslage Owschlag, südlich der L 256 zur Verfügung. Im Einzelnen wird auf die Standortalternativenprüfung zur 11. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Owschlag verwiesen.

Als Art der baulichen Nutzung werden zukünftig überwiegend (ca. 2/3 der Bauflächen im Plangebiet) Gewerbegebietsflächen nach § 8 BauNVO festgesetzt. Mit dieser Festsetzung wird eine nachhaltige gewerbliche Entwicklung angestrebt.

Die Schaffung von Arbeitsplätzen und die zu erwartenden Gewerbesteuereinnahmen liegen im öffentlichen Interesse. Besonders der Erhalt und die Schaffung von Arbeitsplätzen steht für die Gemeinde Owschlag dabei im Vordergrund.

Eine Inanspruchnahme der geplanten gewerblichen Bauflächen zur Ansiedlung von reinen Einzelhandelsbetrieben ist an diesem Standort aus Sicht der Gemeinde Owschlag städtebaulich nicht erwünscht. Die Grundversorgung der ortsansässigen Bevölkerung mit Waren und Gütern ist außerhalb der geplanten Gewerbegebiete im Gemeindegebiet Owschlag möglich. Wegen der wohnungsfern gelegenen Gewerbegebiete wird der Einzelhandel mit Waren und Gütern des täglichen Bedarfs generell ausgeschlossen; diese Einrichtungen sollen wohnungs- und verbrauchernah angesiedelt werden.

Die erweiterte Ausnahme für den Einzelhandel soll Gewerbebetrieben, deren Produktpalette ein flächenbeanspruchendes Sortiment umfasst, die gleichen Möglichkeiten wie den vorstehend genannten Betrieben eröffnen. Insbesondere Kfz-Reparaturwerkstätten, die gleichzeitig einen Gebraucht- oder Neuwagenhandel betreiben, Zimmerei- oder Tischlerbetriebe, die Möbel, Zäune, Carports o.ä. herstellen, oder der Baustoffgroßhandel benötigen für die vorgenannten Produkte erhebliche Stellflächen. Diesem Umstand soll durch eine weitere begrenzte Ausnahmeregelung Rechnung getragen werden.

Zur Vermeidung von späteren immissionsschutzrechtlichen Konflikten werden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter im gesamten Plangebiet ausgeschlossen.

Der Ausschluss von Vergnügungsstätten (z.B. Spielhallen, Diskotheken, Tanzpaläste, Bars) erfolgt vor dem Hintergrund, dass vornehmlich produzierendes Gewerbe angesiedelt und dass nächtlichen Störungen vorgebeugt werden soll.

Auf den verbleibenden Flächen wird zur langfristigen Sicherung und Entwicklung des bestehenden Garten- und Landschaftsbaubetriebes einschließlich des angegliederten Gartenmarktes ein sonstiges Sondergebiet nach § 11 Abs. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung 'Garten- und Landschaftsbau / Gartenmarkt' festgesetzt.

Im Sondergebiet ist ein Betrieb des Garten- und Landschaftsbaus mit angegliedertem Gartenmarkt einschl. der erforderlichen Nebenanlagen zulässig. Im Text (Teil B) der Satzung werden die zulässigen Nutzungen detailliert für die einzelnen Betriebszweige festgesetzt. Dies sind neben den Gebäuden und Lagerplätzen für Maschinen, Werkzeuge und Baustoffe auch Gebäude und Freiflächen zur Pflanzenaufzucht und –verkauf, Bürogebäude bzw. Büroräume sowie sonstige, der Zweckbestimmung dienende Anlagen und Einrichtungen (Stellplatzflächen, Zufahrten etc.). Zudem werden die beiden bereits vorhandenen Wohnungen für Betriebsinhaber bzw. Betriebsleiter berücksichtigt.

Die Verkaufsflächen werden entsprechend des Bestandes in die textlichen Festsetzungen übernommen. Hierbei werden die Sortimentsanteile an Zubehör (mit 250 m² Verkaufsfläche) sowie die zentrenrelevanten Randsortimente (mit 200 m² Verkaufsfläche) jeweils gesondert berücksichtigt. Für den Außenbereich werden Mischflächen aus Verkauf und Produktion (Gewächs- und Folienhäuser sowie Pflanzbeete) mit einer Verkaufsfläche von bis zu 11.500 m² definiert. Mit diesen Festsetzungen soll die Verträglichkeit mit den sonstigen Einzelhandelsstrukturen in Owschlag gesichert werden.