Das städtebauliche Konzept (vgl. Anlage 1 und Abb. 2) bezieht sich auf das Gesamtplangebiet und sieht im Westen und Nordwesten des Plangebiets eine drei bis- viergeschossige und 12 bis 15 m hohe Mehrfamilienhaus- / Lärmschutzbebauung vor. Durch diese Riegelbebauung soll das übrige Plangebiet im Osten vor den Lärmimmissionen aus den westlich des Plangebiets liegenden gewerblichen Nutzungen geschützt werden. Aufgrund dieser Lärmsituation sind die Nord- und Westseiten der Mehrfamilienhäuser mit geschlossenen Laubengängen oder Loggien zu gestalten. Die Erschließung der Gebäude erfolgt von Osten und Süden, so dass die sogenannte Schauseite in das Plangebiet ausgerichtet wird.
Im Bereich der Zufahrt von der Bürgerstraße ist ebenfalls in zweiter Baureihe eine viergeschossige und 12 m bis 15 m hohe Riegelbebauung erforderlich, um den von Westen auf das Plangebiet einwirkenden Lärm im übrigen Plangebiet zu reduzieren. Die übrigen dreigeschossigen Mehrfamilienhäuser in zweiter Reihe sind für die lärmabschirmende Wirkung nicht erforderlich. Bei den Gebäuden sind jedoch voraussichtlich die Nord- und Westfassaden, aufgrund der Lärmsituation, ebenfalls mit geschlossenen Laubengängen oder Loggien zu gestalten. Der konkrete Nachweis ist im Rahmen der Baugenehmigung zu erbringen. Eine Mehrfamilienhausbebauung ist, aufgrund der geschlossenen Fassadenseiten, zu empfehlen.
Die erforderliche Lärmschutzbebauung wird in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans verankert, so dass die immissionsschutzrechtliche Verträglichkeit durch die Beschränkungen innerhalb des Plangeltungsbereiches sichergestellt werden können. Somit werden die Konflikte, die sich aus dem nebeneinander von Gewerbegebiet und Wohngebiet ergeben, vollständig durch Festsetzungen für das Wohngebiet gelöst.
Die schalltechnische Berechnung basiert auf dem städtebaulichen Konzept und kann damit nachweisen, dass wenn die Lärmschutzbebauung errichtet wird, in den übrigen Bereichen für eine Einzel-, Doppel- und Reihenhausbebauung keine geschlossenen Fassaden erforderlich sind. Sollte die Lärmschutzbebauung hingegen nicht, wie im städtebaulichen Konzept vorgesehen, realisiert werden, hätte dies für die übrigen Bereiche zur Folge, dass im Rahmen der Baugenehmigung Einschränkungen erfolgen, wie „nicht-öffenbare“ Fenster auch bei Einzel- und Doppelhäusern.
Je nach Wohnungsgröße sind im Teilbereich A ca. 150 und im Teilbereich B ca. 30 Wohneinheiten (50 bis 75m2 je Wohnung) im Rahmen der Mehrfamilienhausbebauung realisierbar, um den Bedarf an Miet- und Eigentumswohnungen in Trittau zu decken. Es ist vorgesehen ca. 40 % geförderte Wohnungen zu errichten. Zudem kann in diesem Bereich generationsübergreifendes oder seniorengerechtes Wohnen angeboten werden.
Die im 1. Vorentwurf vorgesehene Planung ohne eine viergeschossige Lärmschutzbebauung im Westen ist aufgrund der vorhandenen Lärmsituation nicht umsetzbar. Eine Wohnnutzung ist ohne die lärmabschirmende Wirkung der Bebauung nicht realisierbar. Das städtebauliche Konzept sah bereits im 1. Vorentwurf eine Mehrfamilienhausbebauung im Westen des Plangebiets entlang der Bürgerstraße sowie eine Riegelbebauung im Norden zum angrenzenden Gewerbegebiet vor. Die städtebaulichen Grundsätze bleiben somit weiterhin bestehen. Die Mehrfamilienhausbebauung wird jedoch im Westen verdichtet, um die lärmabschirmende Wirkung zu erzielen, dies ist städtebaulich vertretbar.
Im Norden sind im Teilbereich A angrenzend an die Mehrfamilienhausbebauung zweigeschossige Reihenhäuser mit ca. 35 Wohneinheiten geplant. Die Grundstückgrößen liegen zwischen ca. 250 und ca. 400 m2, so dass ein differenziertes Grundstücksgrößenangebot geschaffen wird.
Für das übrige Plangebiet ist eine Bebauung aus Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern vorgesehen mit ca. 65 Wohneinheiten je Teilbereich und Grundstücksgrößen zwischen ca. 250 m2 bis ca. 850 m2. Ein Bedarf an Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern besteht in der Gemeinde Trittau nach wie vor. Das im 1. und 2. Vorentwurf vorgeschlagene städtebauliche Konzept für die Einfamilien- und Doppelhausbebauung wurde noch einmal grundsätzlich überarbeitet, um ein differenzierteres Angebot zu schaffen. Das städtebauliche Konzept sieht nun für das Plangebiet, abgesehen von der Riegelbebauung aus Lärmschutzgründen, die Bildung von Hofsituationen vor, um eine Quartiersbildung und –identifikation als städtebauliche Qualität herzustellen. Entlang der Erschließungsstiche sollen zunächst Reihenhäuser angeordnet werden und im weiteren gruppieren sich Einfamilien- und Doppelhäuser um eine Hof- bzw. Wendeanlage.
Die äußere Erschließung des Plangebiets erfolgt weiterhin über zwei Anbindungen, die im Teilbereich A liegen. Von Norden wird das Plangebiet an die im Bebauungsplan Nr. 56 vorgesehene Straßenverkehrsfläche angebunden. Von Westen erfolgt die Erschließung über die Bürgerstraße.
Abb. 2: Städtebauliches Funktionskonzept (verkleinert), A+S Hamburg, 05.01.2018 (vgl. Anlage 1)
Im Inneren wird das Plangebiet über eine Hauptbogenerschließung zwischen den beiden Anbindungsbereichen erschlossen. Die übrige Wohnbebauung wird über Stichstraßen, die von der Hauptbogenerschließung abgehen, angebunden. Damit sollen die angestrebten Hofsituationen erzielt werden. Neben der Bogenerschließung verläuft eine weitere Erschließung südlich entlang der Mehrfamilienhausbebauung, um diese anzubinden.
Der ruhende Verkehr soll auf privaten Stellplätzen auf den Grundstücksflächen untergebracht werden. Im Bereich der Mehrfamilienhausbebauung sind dafür Stellplatzflächen auf den Grundstücken sowie entlang der inneren Erschließung vorgesehen. Zudem ist die Herstellung von größeren Stellplatzfläche westlich der Lärmschutzbebauung geplant. Bei der Einfamilien- und Doppel- und Reihenhausbebauung sind die Stellplätze auf den Grundstücken unterzubringen.
Die öffentlichen Parkplätze werden innerhalb der Erschließungsstraßen angeordnet. Diese werden so dimensioniert, dass Parkplätze und Baumpflanzungen im Straßenraum angeordnet werden können (vgl. 3.5.2 Innere Erschließung).
Zur Durchgrünung des Plangebiets sollen die vorhandenen Knickstrukturen erhalten bleiben und werden als strukturbildende Elemente berücksichtigt. Zudem ist nach wie vor eine zentrale öffentliche Grünfläche geplant, um das Wohngebiet zu gliedern und eine Freiraumqualität innerhalb des Quartiers zu schaffen. In der zentralen Grünfläche soll eine Nord-Süd-Wegeverbindung hergestellt werden, die im Süden an den Ziegelbergweg anbindet. Darüber hinaus ist vorgesehen, die Grünflächen im Süden und Südwesten ebenfalls als öffentliche Parkanlage herzustellen.
Zudem steigt das Gelände im Teilbereich B nach Südwesten um ca. 7 bis 10 m an. Eine Wohnbebauung mit einer stark ansteigenden Hanglage nach Süden ist, was die Besonnung von Süden angeht, zumindest ungünstig. Es sind für durchschnittliche Einfamilienhäuser erhebliche Aufschüttungen und Abgrabungen zu erwarten, die das vorhandene Gebäuderelief stark überformen würden. Daher eigenen sich diese Flächen nur unzureichend für eine Bebauung.
Alternativ ist daher vorgesehen, im Südwesten (Teilbereich B) oben auf dem Hügel eine Kindertagesstätte (Kita) zu errichten. Der Bedarf der Kita wird überwiegend aus dem Gebiet resultieren. Die Erreichbarkeit der Kita ist über den Ziegelbergweg und fußläufig aus dem Plangebiet gesichert.
An der östlichen Grenze des Plangebiets sind öffentliche Grünflächen entlang der bereits bestehenden öffentlichen Wegeverbindung geplant. Die Wegeverbindung soll verbreitert werden, um eine attraktive Verbindung, auch für Radfahrer, in das Trittauer Zentrum zu schaffen.
