Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 16 "Ferienhof Schönhagen" der Gemeinde Brodersby

Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung 'Landwirtschaft und Tourismus'

Die Bauflächen werden den Planungszielen entsprechend gemäß § 11 BauNVO als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung 'Landwirtschaft und Tourismus' festgesetzt. Die Festsetzung erfolgt hierbei in Übereinstimmung mit der Planung des Vorhabenträgers.

Durch die Ausweisung des Sondergebietes soll eine langfristige Sicherung und Entwicklung des Hofes mit all seinen bestehenden Betriebszweigen erreicht werden. Der Nutzungszweck und die Zulässigkeiten im Einzelnen werden in Ziff. 1 des Textes (Teil B) der Satzung konkret geregelt.

Im Wesentlichen sind der eigentliche landwirtschaftliche Betrieb einschl. der Stallungen für die Tiere und der Gebäude zur Unterbringung der landwirtschaftlichen Geräte und Fahrzeuge zulässig (Teilbereich 1). Als Hauptwirtschaftszweig im Bereich der Landwirtschaft entwickelt sich aktuell die Islandpferdezucht mit angeschlossenem Reitbetrieb. Dementsprechend sind auch die für die Pferdehaltung, -zucht und -unterricht erforderlichen Anlagen im Plangebiet zulässig (Teilbereiche 1 und 3). Dies entspricht dem Nutzungsschwerpunkt des Gesamtbetriebes.

Weiterhin sind der vorhandenen und geplanten Nutzung entsprechend auch Ferienwohnungen und -häuser zulässig. Dieser Bereich stellt derzeit und auch zukünftig ein weiteres Standbein des Gesamtbetriebes dar, der wesentlich zur zukunftsfähigen Ausrichtung des Betriebes beiträgt. Um das Entstehen eines selbständigen 'Feriendorfes' zu verhindern und die städtebauliche Unterordnung unter den landwirtschaftlichen Betrieb zu gewährleisten, wird die Anzahl der zulässigen Ferienwohnungen auf 4 begrenzt, zusätzlich sind die bereits vorhandenen 4 Ferienhäuser weiterhin zulässig. Die Ferienwohnungen und -häuser sind integraler Bestandteil des Hofes und werden dauerhaft vom Betreiber mitbetrieben.

Die Anzahl der Dauerwohnungen für Betriebs- und Aufsichtspersonal wird auf das unbedingt erforderliche und aktuell vorhandene Maß begrenzt. Es dürfen nur betriebsbedingte Wohnungen errichtet werden. Neben dem Betriebsleiterwohnhaus ist ein Altenteilerhaus vorhanden, das durch die Eltern der Betriebsinhaberin, folglich den früheren Inhabern, bewohnt wird.

Ein weiteres, nicht unerhebliches Standbein des Betriebes ist der seit wenigen Jahren vorhandene Wohnmobilstellplatz. Die hier vorhandenen 10 Wohnmobilstellplätze sollen auch zukünftig im Sondergebiet zulässig sein (Teilbereich 2) und hierdurch das touristische Angebot abrunden. Eine Vergrößerung des Stellplatzangebotes ist nicht vorgesehen und würde auch dem Gesamtkonzept des Ferienhofes widersprechen.

Da in dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan die bauliche bzw. sonstige Nutzung allgemein aufgrund der Baunutzungsverordnung als Sonstiges Sondergebiet bzw. Grünfläche festgesetzt ist, wird unter entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Sondergebiet 'Landwirtschaft und Tourismus' durch die Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen (GR) bestimmt. Das Maß der baulichen Nutzung mit einer max. Grundfläche von 1.600 m² im Teilbereich 1, max. 750 m² im Teilbereich 2 und max. 1.300 m² in Teilbereich 3 orientiert sich in angemessener Weise an der städtebaulich gewollten Einbindung in das Landschaftsbild und den Anforderungen des Vorhabens.

Aufgrund der umfangreichen bestehenden Zuwegungen darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO im Teilbereich 1 bis zu einer Grundfläche von 3.000 m² überschritten werden.

Da in Teilbereich 2 keine Nebenanlagen oder weitere, über die bestehenden Wohnmobilstellplätze hinausgehenden Versiegelungen geplant sind, sind in diesem Teilbereich keine Überschreitungen der festgesetzten Grundfläche zulässig,

Durch die Nutzung des Teilbereiches 3 als Reitplatz bzw. Reithalle und Sommerweide für Pferde sind hier keine Zuwegungen, Stellplätze oder Nebenanlagen erforderlich. Demnach darf auch in Teilbereich 3 die festgesetzte Grundfläche nicht überschritten werden.

Die zulässigen Höhen der baulichen Anlagen orientieren sich am Bestand sowie am konkreten Vorhabenplan. Für die Hauptanlagen in Teilbereich 1 (Wohn- und Wirtschaftsgebäude) wird die Firsthöhe auf max. 19,50 m über NHN begrenzt; dies entspricht ca. 9,0 m bis 9,5 m über der anstehenden Geländeoberfläche. Für die Ferienhäuser wird die Höhe entsprechend des Bestandes aus max. 15,00 m über NHN begrenzt; dies entspricht ca. 4,5 m bis 5,0 m über der vorhandenen Geländeoberfläche.

Für Nebenanlagen wird die Höhe der baulichen Anlagen auf max. 3,50 m begrenzt.

Die im Sondergebiet zulässigen Stallungen für kleine Nutztiere sind ebenfalls nur bis zu einer Gebäudehöhe von max. 3,50 m zulässig.

Die Überdachung des Reitplatzes in Teilbereich 3 darf nicht mehr als 6 m Gebäudehöhe erhalten.

Die Begrenzung der Gebäudehöhen erfolgt hierbei aufgrund der Lage im Außenbereich und im Landschaftsschutzgebiet zur Minimierung der Auswirkungen auf das Landschaftsbild.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt. Die Baugrenze für den Teilbereich 1 orientiert sich überwiegend am baulichen Bestand, inkl. der vorhandenen Terrassen, Lagerflächen, der Mistplatte und den zentralen versiegelten Flächen und lässt dennoch geringe Spielräume für zukünftig erforderliche bauliche Erweiterungen zu. Hierdurch möchte die Gemeinde zum Schutz des Landschaftsbildes im Außenbereich eine gewisse Struktur bzgl. der Stellung der baulichen Anlagen in enger Anlehnung an den Bestand vorgeben.

Da die Standplätze für Wohnmobile im Teilbereich 2 die Hauptnutzung darstellen und aufgrund der Dichte der Standplätze von den belegten Standplätzen eine gebäudegleiche Wirkung ausgeht, wird für den Bereich der Standplätze und der Zufahrt eine Baugrenze festgesetzt, die die bestehende Standplätze umfasst.

Für den bestehenden Reitplatz in Teilbereich 3 wird ebenfalls eine Baugrenze festgesetzt, die den Bestand aufgreift. Hier ist der Bau einer Überdachung geplant, um auch bei schlechteren Wetterverhältnissen Reitunterricht und Reitpädagogik für die Feriengäste anbieten zu können und so das touristische Angebot auch für Regentage aufzuwerten.

Stallungen für kleine Nutztiere (Hühner, Schafe, Enten, Kaninchen, Ziegen u.ä.) sowie Ver- und Entsorgungsanlagen für den Wohnmobilstellplatz sind auch außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zulässig, da diese von untergeordneter Bedeutung für die bauliche Nutzung, aber dennoch von entscheidendem Wert für die Umsetzung des Betriebskonzeptes sind. Hierfür werden Größenbeschränkungen festgesetzt, um Fehlentwicklungen vorzubeugen.