Planungsdokumente: B-Plan Nr. 91 "Eckernförder Straße, gegenüber der Jugendherberge"; hier: erneute Beteiligung gemäß § 4 (2) BauGB und erneute öffentliche Auslegung

Das Maß der baulichen Nutzung wird in den Allgemeinen Wohngebieten durch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt. Das Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,4 sowie max. 3 bzw. 4 Vollgeschossen orientiert sich an der gewollten städtebaulichen Nutzung der Grundstücke. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird aufgrund des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und einer angemessenen Ausnutzung der Grundstücksflächen im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete mit einem Wert von 0,4 festgesetzt und rangiert somit an der Obergrenze der durch die Baunutzungsverordnung vorgegebenen Werte. Hierdurch kann das angestrebte Bebauungskonzept und der benötigte verdichtete, kleinteilige Wohnraum im Plangebiet umgesetzt werden; eine große Flächeninanspruchnahme wird vermieden.

Um den geplanten Geschosswohnungsbau auf den Grundstücken errichten zu können, wird für die Grundstücke 1 und 3 die Anzahl der Vollgeschosse auf max. 3 festgesetzt. Für das Grundstück 2 werden entsprechend der geplanten Bebauung max. 4 Vollgeschosse festgesetzt. Damit in Verbindung steht die Festsetzung der zulässigen Gebäudehöhe. Diese wird im Allgemeinen Wohngebiet auf max. 15,50 m über dem Erdgeschoßfußboden festgesetzt. Die Grundstücke am Wohnmobilstellplatz (Baufeld 1) können bei drei Vollgeschossen mit einem geneigten Dach gebaut werden; hierfür wird zusätzlich die maximale Traufhöhe von 9,50 m festgesetzt. Entlang der B 203 (Baufeld 2) kann das 4. Vollgeschoss mit gering geneigten bzw. flachem Dach bei Einhaltung der gleichen Gebäudehöhe ohne Begrenzung durch eine Traufhöhe entstehen.

Weiterhin darf für das geplante Baufeld 3 die festgesetzte Grundfläche für Stellplätze und Zufahrten um bis 100 % überschritten werden. Diese Festsetzung dient dem Bau der geforderten Stellplätze für die Anwohner. Insgesamt ist demnach in Baufeld 2 eine Überbauung von bis zu 80% der Wohngebietsfläche zulässig.

Das Orts- und Landschaftsbild soll weiterhin durch eine Höhenbeschränkung des Erdgeschossfußbodens gewahrt bleiben. Da im Allgemeinen Wohngebiet unterhalb der Baukörper Tiefgaragen entstehen sollen, wird hier die Höhe des Erdgeschossfußbodens auf max. 12,20 m begrenzt, dies entspricht ca. 1,20 m über der natürlich anstehenden Geländeoberfläche.

Für untergeordnete bauliche Anlagen, wie Garagen, Carports und Anbauten mit Flachdach, ist die Höhe der baulichen Anlagen zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes stärker eingeschränkt. Die Begrenzung gilt auch für Nebenanlagen, wie z.B. Schuppen oder Gartenhäuser.

Im Sondergebiet sind nur Gebäude für Anlagen und Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung des Gebietes oder Anlagen für sanitäre Einrichtungen sowie ein zur Deckung des täglichen Bedarfes des Gebietes dienender Kiosk zulässig. Die Grundflächen (mit 100 m² und 130 m² für die einzelnen Baufelder) werden entsprechend der geplanten und erforderlichen Baukörper festgesetzt und sind auf die entsprechenden Baugrenzen beschränkt.

Für den Wohnmobilstellplatz wird weiterhin eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche auf insgesamt 4.500 m² festgesetzt, um die Zufahrten und Standplätze herstellen zu können. Diese Grundfläche entspricht ca. 82 % der dazugehörenden Sondergebietsfläche. Hiermit soll eine optimale Nutzung des Stellplatzes erreicht werden. Einer übermäßigen Versiegelung des Gebietes wird über die Festsetzung, das Zufahrten und Standplätze nur in wasserdurchlässiger Form zulässig sind, entgegengewirkt.

Die Höhe der baulichen Anlagen für das Sondergebiet wird entsprechend der vorgesehenen Nutzung und zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes auf 16,50 m üNN begrenzt, dies entspricht etwa 5,50 m über dem natürlich anstehenden Boden.

Die vorhandenen Höhen üNN werden in der Planzeichnung dargestellt.

Bauweise

Im Allgemeinen Wohngebiet werden Einzelhäuser in offener Bauweise festgesetzt, was dem Charakter der gewollten Nutzung und der umgebenden Bebauung entspricht.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in allen Bauflächen durch Baugrenzen festgesetzt. Diese werden in den Allgemeinen Wohngebieten durch die geplanten Verkehrsflächen aufgeteilt und entsprechend begrenzt. Innerhalb der Baugrenzen ist ein gewisser baulicher Nutzungsrahmen vorhanden, um eine optimale Ausnutzung der Grundstücke zu ermöglichen.

Für die erforderlichen Gebäude innerhalb des Sondergebietes werden die Baugrenzen eng um die geplanten baulichen Anlagen (Pforte/Kiosk; Müll-Entsorgung und Sanitärgebäude) gelegt, da hierfür keine großen Spielräume für die Gebäudeplatzierung erforderlich sind.

Die Baugrenzen halten die erforderlichen Mindestabstände zu den Nachbargrenzen und zum nordwestlich verlaufenden Knick ein.

Aufgrund der Regelungen und Festsetzungen zum Lärmschutz werden entlang der südöstlichen Grundstücksgrenzen sowie zwischen dem Allgemeinen Wohngebiet und dem Sondergebiet Lärmschutzeinrichtungen (Lärmschutzwände, -mauern oder -wälle) erforderlich. Zum Schutz des Plangebietes vor Immissionen sind diese Lärmschutzeinrichtungen außerhalb der festgesetzten Baugrenzen und auch in den Abstandflächen zulässig.

In den Allgemeinen Wohngebieten sind voraussichtlich Tiefgaragen vorgesehen, die einen Großteil der erforderlichen privaten Stellplätze aufnehmen sollen. Dies wird von Seiten der Stadt Kappeln ausdrücklich begrüßt. Somit können großflächige oberirdische Stellplatzanlagen vermieden werden, wodurch die Qualität des verbleibenden Freiraumes deutlich steigt. Um diese Tiefgaragen flexibel unterhalb der Gebäude errichten zu können, wurde eine textliche Festsetzung formuliert, nach der die Zufahrten zu Tiefgaragen auch außerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Die Lage der Zufahrten ist derzeit noch nicht bekannt; diese sollen sich später an der für die Wohngebäude und den Verkehrsfluss optimalen Stellen befinden, sodass diesbezüglich eine Sonderregelung für die Tiefgaragen erforderlich ist.

Durch die Vorschriften zur Gestaltung, die im Teil B der Satzung festgelegt sind, wird ein weitgehender Spielraum für die zulässige Dachform und -neigung eingeräumt.

Um das vorgesehene Bebauungskonzept umzusetzen, dürfen die Häuser in Baufeld 1 nur mit geneigten Dächern und einem Neigungswinkel zwischen 30 und 55 Grad errichtet werden, sodass Flachdächer bzw. flach geneigte Dächer in diesen Bereichen ausgenommen bzw. nur untergeordnet zulässig sind. Die Gebäude in den Baufeldern 2 und 3 dürfen aufgrund der geplanten Baukörper auch mit flacherem Dach (Dachneigungen zwischen 3 und 55 Grad) errichtet werden, um hier auch sog. Staffelgeschosse zuzulassen, die bei gleicher Bauhöhe wie auf den Nachbarflächen eine größere Baumasse und somit eine größere Anzahl an Wohnungen ermöglichen.

Bestimmte Dachformen, wie z.B. Walm- oder Pultdächer, sind nicht vorgegeben.

Flach geneigte Dächer sind als Gründächer herzustellen, um der Nachhaltigkeit und dem Naturschutz sowie der Regenwasserbeseitigung Rechnung zu tragen.

Die Gestaltungsvorgaben für Garagen, Carports, Wintergärten und Nebenanlagen entfallen teilweise, weil sie von untergeordneter baulicher Bedeutung sind.

Hinsichtlich der Außenwandmaterialien wird vorgegeben, dass die Gebäude mit Sichtmauerwerk erstellt werden müssen, dass für die Region ortstypisch ist. Lediglich untergeordnete Bauteile und Nebenanlagen sind auch in Putz, Holz, Stahl und Glas zulässig. Hierdurch soll ein großer Materialmix auf kleiner Fläche vermieden und eine höhere Gestaltungsqualität des Wohngebietes erreicht werden.

Die Satzung enthält mit den örtlichen Bauvorschriften Regelungen gemäß § 84 Landesbau-ordnung (LBO) zur Gestaltung baulicher Anlagen. Damit im Falle von Zuwiderhandlungen auf die Bußgeldvorschriften des § 82 Abs. 3 LBO zurückgegriffen werden kann, ist ein Hinweis gemäß § 82 Abs. 1 Satz 1 LBO erforderlich. Damit eine wirksame Ahndung von Verstößen möglich ist, wird ein entsprechender Hinweis mit in den Text (Teil B) der Satzung aufgenommen.