Planungsdokumente: B-Plan Nr. 97 der Stadt Kappeln für den Bereich "Alt-Ellenberg"

Das Plangebiet umfasst den südwestlichen Teil des Kappelner Ortsteils Ellenberg und wird im Westen mit dem Schleiufer durch eine natürliche Grenze markiert. Im Norden grenzen das Grundstück der Gorch-Fock-Schule sowie die benachbarten Grünräume an. Im Osten verläuft die Grenze des Plangebiets im Wesentlichen westlich der Bebauung Mürwiker und Wiker Straße. Die südliche Grenze ist die großflächige Parkplatzfläche zwischen Ellenberger Straße und Wiker Straße sowie ein Abschnitt der Eckernförder Straße.

Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 6,3 ha.

Abb. 1: Lage des Plangebietes

Quelle: ©GeoBasis-DE/LVermGeo SH/CC BY 4.0, eigene Bearbeitung.

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist einerseits die zu beobachtende Umwandlung von Dauerwohnraum in Ferienwohnungen in Alt-Ellenberg als auch die zunehmende ungesteuerte Nachverdichtung.

Es ist zu befürchten, dass diese Entwicklung im Kontext des anstehenden Generationswechsels im Quartier und aufgrund der äußerst attraktiven Lage an der Schlei und der Nähe zur Innenstadt rasant fortschreiten wird. So wurden in den letzten Jahren im Plangebiet Neubauvorhaben bzw. Umbaumaßnahmen oder Umnutzungen beantragt, die ganz oder teilweise durch Ferienwohnungen genutzt werden sollen. Die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen sowie die zusätzliche Errichtung von Freizeitwohnungen dieser Art ist unter stadtplanerischen und wohnungswirtschaftlichen Gesichtspunkten problematisch, weil hierdurch zunehmend Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung bzw. für den regionalen Wohnungsmarkt verloren geht. Anknüpfend an den sich zuspitzenden Wohnraummangel in Kappeln soll das Plangebiet andererseits auch auf Flächenpotenziale hin untersucht werden, die sich im Rahmen einer behutsamen Nachverdichtung zur Schaffung von Dauerwohnraum eignen. Die skizzierten Problemlagen werden auch in den jüngst ausgearbeiteten Fachkonzepten für die Stadt Kappeln bzw. die Region aufgegriffen und in aller Deutlichkeit dargestellt (vgl. Kapitel 4.4).

Darüber hinaus beabsichtigt die Stadt Kappeln die städtebaulichen Qualitäten der ehemaligen Fischersiedlung Alt-Ellenberg zu sichern. Diese werden u. a. durch die kleinteilige Bebauung auf meist großen Grundstücken charakterisiert und sind von geschichtlicher, künstlerischer sowie nicht zuletzt städtebaulicher Bedeutung.

In dem Geltungsbereich besteht kein Bebauungsplan. Aufgrund der innerörtlichen Lage ist der Bereich derzeit als unbeplanter Innenbereich nach § 34 BauGB zu bewerten.

Beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB

Mit § 13a BauGB besteht die Möglichkeit, Bebauungspläne, die der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dienen, im beschleunigten Verfahren aufzustellen.

Die mit der Planaufstellung vorgesehene Sicherung der Wohngebiete durch Regulierung des Freizeitwohnens sowie Sicherung der Stadtgestaltung durch Schaffung eines ortsgestalterischen Rahmens stellt eine Maßnahme der qualitativen Innenentwicklung dar. Das Plangebiet ist Teil des im Zusammenhang bebauten Ortsteils und bislang ausschließlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die Planung löst keine weitergehende Flächeninanspruchnahme aus.

Durch die Planung werden erkennbar keine UVP-pflichtigen Vorhaben begründet und auch keine Natura-2000-Gebiete beeinträchtigt werden. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Der Bebauungsplan kann und soll daher im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden.

Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und somit von der Erstellung des Umweltberichts abgesehen (§ 13 Abs. 3 BauGB). Weiterhin gelten sich möglicherweise ergebende Eingriffe i.S.d. § 1 a Abs. 3 S. 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, so dass aus der Planung heraus kein Ausgleichserfordernis erwächst.