Als Art der baulichen Nutzung wird ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, was dem vorhandenen und zu erhaltenden Nutzungsspektrum entspricht.
Zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus in der Stadt Schleswig erfolgt die Festsetzung, dass mindestens 10 % der Wohnungen (hier also 2) so errichtet werden müssen, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können.
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt. Das Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,40 orientiert sich an der gewollten städtebaulichen Nutzung des Grundstückes und der umgebenden Bebauung. Das bauliche Nutzungsmaß mit einer GRZ von 0,40 liegt an der Obergrenze nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO), trägt zu einer optimalen Ausnutzung des Grundstückes und einem schonenden Umgang mit Grund und Boden bei.
Um die auf der Grundlage des Stellplatzerlasses der Stadt Schleswig erforderlichen privaten Stellplätze auf dem Grundstück errichten zu können, wird eine Überschreitung der festgesetzten GRZ von 0,4 bis zu einer GRZ von 0,75 (anstelle der nach § 19 Abs. 4 BauNVO sonst zulässigen 50 % entsprechend einer GRZ von 0,6) festgesetzt.
Die Festsetzungen bzgl. der zulässigen Anzahl von Vollgeschossen orientieren sich an dem vorhandenen baulichen Bestand in der Umgebung und der geplanten baulichen Entwicklung. Dementsprechend sind max. 2 Vollgeschosse zulässig. Zudem werden zum Schutz des Ortsbildes und zur Vermeidung nachbarschaftlicher Spannungen verbindliche Obergrenzen hinsichtlich der zulässigen Gebäudehöhen im Bebauungsplan festgesetzt. Demnach ist die Gebäudehöhe auf max. 33,00 m über NN begrenzt. Dies entspricht einer Höhe von ca. 11 m über dem angrenzenden Straßenniveau der Feldstraße im Bereich der Zufahrt. Hiermit wird zusätzlich auch sichergestellt, dass sich die geplante Bebauung höhenmäßig in das vorhandene Ensemble einfügt.
Um technisch notwendige Aufbauten (z.B. Lüftungen oder Fahrstuhlschächte) errichten zu können, wird eine Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen, nach der die zulässige Gebäudehöhe für technisch notwendige, aber in der Grundfläche untergeordnete Anlagen, die max. 5 % der Grundfläche des Hauptbaukörpers entsprechen, um bis zu 1,50 m überschritten werden darf.
Im Plangebiet sind nur Dächer mit Dachneigungen zwischen 0° und 10° zulässig. Damit soll bei der festgesetzten zweigeschossigen Bauweise die Gebäudehöhe begrenzt werden, um die Auswirkungen auf die Nachbargrundstücke zu verringern.
Für untergeordnete Nebendachflächen sind auch andere Dachneigungen zulässig. Diese Festsetzung soll weitere Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen, ohne dabei die städtebauliche Ordnung oder das Ortsbild zu beeinträchtigen.
Bauweise
In dem Allgemeinen Wohngebiet wird eine offene Bauweise festgesetzt, was dem Charakter der gewollten aufgelockerten Bebauung und der umgebenden Bebauung entspricht.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt, die sich an der geplanten Bebauung orientieren. Die Mindestabstände zu den Nachbargrenzen werden eingehalten.
