Planungsdokumente: Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 20a „Schulauer Hafen“, 2. Änderung Teilbereich Strandbaddamm

Eine Überprüfung der Flächen im Plangebiet (Flurstücke 26/6, 69/10, 35/10, 13/19, 69/9, 69/11, 26/7, 13/18) auf Kampfmittelbelastung ist im Juni 2023 erfolgt. Die Fläche wurde luftbildtechnisch unter Verwendung von alliierten Kriegsluftbildern und ggf. zusätzlicher historischer Daten (Gemeinderecherchen, Fachliteratur, Schadenskarten u.a.) visuell ausgewertet.

Im Ergebnis der Auswertung konnte an vier Stellen Zerstörungen durch Abwurfmunition (Bombentrichter) festgestellt werden. Hinweise auf eine militärische Nutzung konnten nicht bestätigt werden. Munitionsfunde in diesem Bereich sind dem Kampfmittelräumdienst nicht bekannt.

Entsprechend der Auswertung handelt es sich bei der betreffenden Fläche um eine Kampfmittelverdachtsfläche. Somit besteht für die durchzuführenden Arbeiten aus Sicht des Kampfmittelräumdienstes weiterer Handlungsbedarf. Es muss auf der angefragten Fläche der geplanten baulichen Anlage bzw. der bodeneingreifenden Maßnahmen eine Überprüfung mittels Sondiertechnik erfolgen, um den festgestellten Kampfmittelverdacht abschließend bewerten zu können.

Folgender Hinweis wird in die Planzeichnung aufgenommen:

Im Geltungsbereich können nach Luftbildauswertung noch Kampfmittel des Zweiten Weltkrieges vorhanden sein. Vor Durchführung von Bau- und Pflanzmaßnahmen ist eine Sondierung derBodenoberfläche zu veranlassen.

Die benötigten Flächen zum Betrieb der vorhandenen Pumpstationen des Liethgrabens werden als Fläche für Versorgungs- und Entsorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Abwasser festgesetzt. Der bestehende Liethgraben wird als Hauptregewasserleitung in die Planzeichnung aufgenommen.

Die Versorgung mit Trinkwasser und Gas kann durch Anschluss an die bestehenden Versorgungsleitungen der Stadtwerke Wedel sichergestellt werden. Zur Versorgung des Bauvorhabens ist die bestehende Trinkwassernetzleitung im Standbaddamm über ca. 280 m zu ertüchtigen.

Zur Versorgung des Plangebietes mit Elektrizität werden zwei Standorte für Transformatorkompaktstation benötigt. 

Gemäß Hinweis der Stadtwerke Wedel, wird zur Löschwasserversorgung, bei Nutzung der Hydranten im Versorgungsnetz an dem sich im Plangebiet befindlichen Hydranten 399 92m³/h Löschwasser zur Verfügung gestellt werden. Nach Aussage der Feuerwehr Wedel wird diese Menge als ausreichend angesehen. Westlich reduziert sich die verfügbare Menge gemäß dem Grundschutz auf 48m³/h.

Es wurde für das Plangebiet ein Siedlungswasserwirtschaftliches Konzept (Lenk und Rauchfuß, Rellingen, September 2024) erstellt. Die Studie enthält Berechnungen und Aussagen zum Umgang mit anfallendem Oberflächenwasser und zur Ableitung des Schmutzwassers.

Schmutzwasser

Die Schmutzwasserbeseitigung erfolgt über das vorhandene Netz in der Schulauer Straße und im Strandbaddamm. Die derzeitigen Grundstücksübergabeschächte liegen innerhalb der neuen Gebäudeabmessungen. Die auf dem Grundstück befindlichen Anschlussleitungen müssen daher so weit gekürzt werden, dass die Schächte zwischen Grundstücksgrenze und der jeweiligen Gebäudewand unter Berücksichtigung der geplanten Oberflächenbefestigungen liegen. Auch aufgrund der geänderten Gerinneführung sowie dem baulichen Zustand ("alte" Norm DIN 4034) sind alle Schmutzwasser-Grundstücksübergabeschächte neu herzustellen. Die vorhandenen Anschlussleitungsquerschnitte sind auch für den zukünftig vermehrten häuslichen bzw. haushaltsähnlichen Schmutzwasseranfall weiterhin ausreichend.

Bei gewerblichen Schmutzwassereinleitungen, die über eine reine Büronutzung hinausgehen, ist zu prüfen, ob aus dem Gewerbeprozess ggf. nachteilig verändertes Schmutzwasser anfällt. Bei bestimmten Berufsgruppen, wie Zahnarztpraxen, müssen Abwässer jedoch gesondert vorgereinigt werden (z.B. durch Schwermetallabscheider). Bei reiner Büronutzung das Schmutzwasser aus WC-Anlagen und Küchen mit dem aus häuslicher Nutzung vergleichbar. Auch kleine Ladengeschäfte erzeugen i.d.R. keine besonderen Abwasserzusammensetzungen, die eine spezielle Vorreinigung erfordern. 

Niederschlagswasser

Der erwartete Versiegelungsgrad der Baufläche wird bei Bemessungsregenereignissen sowie insbesondere bei Starkregen die zulässige Abflussmenge der öffentlichen Kanalisation überschreiten. Erforderlich ist daher eine dezentrale Regenwasserbewirtschaftung (z.B. Versickerung, Verdunstung, Rückhalt etc.). Eine Versickerung des anfallenden Niederschlagwassers ist aufgrund der vorherrschenden Bodenverhältnisse und dem bis Geländeniveau ansteigenden Grund- bzw. Schichtenwasserspiegel als nicht regelgerecht nachweisbar. Daher ist es erforderlich, ein gewisses Volumen der verbleibenden Niederschlagsmengen auf dem Grundstück zwischenzupuffern, bis wieder Kapazität im Kanalnetz besteht.

Nach Vorgabe der Stadtentwässerung Wedel ist eine Einleitmengenbeschränkung für Regenwasser in das städtische Netz von 10,0 l/s zu berücksichtigen. Zusätzlich muss die Einleitmengenbegrenzung auch bei 30-jährlichen Überflutungsregen sichergestellt werden. Um dies zu erreichen und das erforderliche Rückhaltevolumen bereitzustellen, sind aufgrund der umfangreichen Grundstücksausnutzung technische Maßnahmen notwendig. Die geplanten extensiven Gründächer mindern den Abflussbeiwert bereits erheblich, dennoch ist eine weitere Reduzierung der Dachabflussmenge notwendig. Dazu werden Wasserretentionsboxen auf den Dächern eingesetzt.

Ein pauschaler Drosselabfluss von 10 l/s würde den der Stadtentwässerung von der Unteren Wasserbehörde des Kreises Pinneberg erlaubten Abfluss von 67,1 l/s erheblich unterschreiten und einen großen Rückhalteraum erfordern. Dies würde zudem den Bauherren gegenüber der bisherigen Praxis bei Neubebauung bereits entwässerungstechnisch erschlossener Grundstücke benachteiligen.

Im Rahmen eines Abwägungsprozesses mit der Stadtentwässerung Wedel wurde vereinbart, dass nur die Dach- und Sockelgeschossflächen einen technisch maximal möglichen Rückhalt und somit geringen Drosselabfluss von flächenäquivalent anteilsmäßig etwa 10 l/s des Gesamtflusses aufweisen sollen. Im Gegenzug dürfen als Interessensausgleich die Geländeoberflächen ohne zusätzliche Rückhalteeinrichtungen ausgeführt werden, sodass das auf Geländeniveau anfallende Regenwasser ungedrosselt über private Grundstücksübergabeschächte in die öffentliche Kanalisation geleitet wird. Dies führt nach dem siedlungswasserwirtschaftlichen Entwässerungskonzept mit rechnerisch ca. 56 l/s zu einem Mehrfachen der ursprünglich geforderten Einleitmengenbegrenzung, jedoch noch immer zu einer geringeren Einleitmenge als von der Wasserbehörde des Kreises Pinneberg zugelassen.

Für die Siedlungswasserwirtschaft und die Umwelt hat dieser Kompromiss den Vorteil, dass ein Großteil des Niederschlagswassers auf den Dachflächen zurückgehalten wird, wodurch die Abflussspitzen reduziert werden. Außerdem kann das nicht benötigte Stauvolumen für Pflanzen verfügbar gemacht werden, was mikroklimatische Vorteile bietet.

Auf der Grundlage des geplanten städtebaulichen Konzeptes und unter Berücksichtigung der festgesetzten Dachbegrünung ergibt sich ein anteilig erforderliches Rückhaltevolumen aufgrund der Einleitmengenbeschränkung von ca. 115m³, welches auf den Dachflächen nachgewiesen werden muss. Für den darüberhinausgehenden Überflutungsnachweis sind zusätzlich weitere ca. 155 m³ vorzuhalten, zusammen somit ca. 270 m³ (Näheres siehe Siedlungswasserwirtschaftliches Konzept).

Bei den Grundstückszufahrten einschließlich des straßenseitigen Geländeniveaus und Fertigfußbodenhöhen des Erdgeschosses ist zu berücksichtigen, dass diese ausreichend hoch über der Rückstauebene der öffentlichen Verkehrsfläche der "Schulauer Straße" und dem "Strandbaddamm" gelegen sind.

Temporäre Eingriffe in das Grundwasser, z.B. Grundwasserhaltungen/‐absenkungen für den Bau einer Tiefgarage sind erlaubnispflichtig. Ein entsprechender Antrag ist beim Kreis Pinneberg zu stellen.

Müllbeseitigung

Die Müllbeseitigung erfolgt gemäß der gültigen Kreisverordnung. Die Aufstellflächen für Müllbehälter sind an den Straßen so anzuordnen, dass sie für den Entsorgungsträger ohne Einschränkungen erreichbar sind. Die Müllfahrzeuge werden nicht in das Plangebiet hineinfahren.

Telekommunikation

Innerhalb der angrenzenden Straßen befinden sich Telekommunikationsanlagen. Vom Telekommunikationsunternehmen (Vodafone) wird darauf hin, dass die Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen. Für eine erforderliche Umverlegung der Telekommunikationsanlagen oder Baufeldfreimachung, ist eine rechtszeitige Beteiligung notwendig (mindestens drei Monate vor Baubeginn), um eine Planung und Bauvorbereitung zu veranlassen sowie die notwendigen Arbeiten durchführen zu können.

Das Vorhabenkonzept sieht vor, die westlich und nördlich gelegenen Gebäude als Bürogebäude bzw. gewerblich genutzte Gebäude zu nutzen. Die östlichen und südlich gelegenen Bauteile werden für Wohnzwecke geplant.

Während in der Nachbarschaft des Plangebiets im Westen vorwiegend gewerbliche Nutzungen vorzufinden sind, wird östlich vorwiegend gewohnt. Südlich des Plangebiets befindet sich der Neubau des Hotels Hafen Wedel und der Schulauer Hafen. Im Norden schließt sich der Landesschutzdeich an. Somit befindet sich das Plangebiet im Übergangsbereich zwischen dem Wohnquartier im Osten und der gewerblichen Nutzung im Westen. Die Erschließung des Quartiers erfolgt grundsätzlich von der östlich liegenden Schulauer Straße und dem von dieser im Süden abgehenden Strandbaddamm.

Im Rahmen der Schalltechnischen Untersuchung (STU) wurden Untersuchungen zur Geräuschbelastung durch den Straßenverkehr, durch die Nutzung der umliegenden Parkplätze, durch das umliegende bestehende Gewerbe und deren technischer Anlagen inklusiv der Parkplatznutzung (nicht öffentliche Nutzung) auf den Änderungsbereich zum B-Plan Nr. 20a durchgeführt.

Die Untersuchung soll schalltechnische Konflikte mit der geplanten Nutzung aufzeigen und wenn notwendig Vorschläge für den bauleitplanerischen Umgang sowie Formulierungen zu Festsetzungen zum Schallschutz für den Bebauungsplan enthalten.

Zur Ermittlung des baulichen Schallschutzes der Außenbauteile wurden die maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109 für die schutzbedürftigen Nutzungen ermittelt und dargestellt.

Verkehrslärm

Die Beurteilung der Verkehrslärmimmissionen erfolgt gemäß den schalltechnischen Orientierungswerten der DIN 18005. Das Plangebiet wird als Mischgebiet (MI) ausgewiesen. Für Mischgebiete gelten die Orientierungswerte von 60 / 50 dB(A) (Tag / Nacht) nach der DIN 18005 für Verkehrsgeräusche. Als relevante Größe zu Abwägung von Lärmschutzmaßnahmen wurden zudem die (höheren) Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV von 64 / 54 dB(A) (Tag / Nacht) herangezogen.

Grundlage für die Prognose waren die Verkehrszahlen, die von der Fa. ARGUS Stadt und Verkehr zur Verfügung gestellt wurden. Die Lkw-Anteile wurden gemäß den Anforderungen an die Berechnungsgrundlagen der RLS-19 umgerechnet. Da für die Schulauer Straße keine Lkw-Angaben zur Verfügung standen, wurden die pauschalen Lkw-Anteile aus der Tabelle 2 der RLS-19 für Gemeindestraßen entnommen.

In die Schalltechnische Untersuchung zum Verkehrslärm flossen zudem die Schallemissionen der umliegenden und öffentlich genutzten Parkplätze ein. Die Wechselfrequenz der Parkplätze wurde anhand der Parkplatzlärmstudie berücksichtigt. An der Straße Strandbaddamm südlich des Planvorhabens sind 25 öffentliche Stellplätze vorhanden. Nördlich des Plangebiets (südlich der Deichstraße) sind weitere insgesamt 406 öffentliche Stellplätze vorhanden, die nahezu ausschließlich durch Tagesausflügler und Touristen im Tageszeitraum genutzt werden. Von diesen 406 Stellplätzen befinden sich im östlichen Bereich, direkt nördlich des Vorhabens, 200 Stellplätze und im westlichen Bereich 206 Stellplätze. Die öffentlichen Parkplätze wurden gemäß der RLS-19 modelliert und zusammen mit dem Straßenverkehr berechnet.

An der zur Schulauer Straße zugewandten Ostfassade mit Beurteilungspegeln von bis zu 61 dB(A) am Tag und von bis zu 54 dB(A) im Nachtzeitraum ergeben sich Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete von 60 dB(A) tags und von 50 dB(A) nachts. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Mischgebiete von 64 dB(A) am Tag und von 54 dB(A) in der Nacht werden eingehalten. Gesunde Wohnverhältnisse sind damit auch an der Schulauer Straße vorhanden, wenngleich diese durch eine lärmoptimierte Planung und Umsetzung verbessert werden können. Durch die ermittelten Beurteilungspegel werden an der zur Schulauer Straße orientierten Fassaden Festsetzungen zum Schutz vor Verkehrslärm getroffen. An den übrigen Fassaden der geplanten Bebauung mit Beurteilungspegeln am Tag von bis zu 56 dB(A) und in der Nacht von bis zu 49 dB(A) werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete eingehalten.

Es wurden außerdem die Schallemission des Schiffsverkehrs auf der Elbe in Betracht gezogen. Dabei liegt die Fahrrinne etwa 770 m vom Planvorhaben entfernt. Überschlägige Betrachtungen der Lärmauswirkungen des Schiffsverkehrs aus der Vergangenheit lassen in einer so großen Entfernung keine Schallimmissionskonflikte an den Plangebäuden bzw. an den Baugrenzen des B-Planes Nr. 20, 2. Änderung erwarten. Die Erfahrungen mit dem bestehenden und zum Teil deutlich dichteren Wohnen in Wedel bestätigen diese Annahmen. Aus diesen Gründen wird auf eine tiefergehende Untersuchung der Geräusche, ausgehend vom Schiffsverkehr auf der Elbe, verzichtet.

Anlagen und Gewerbelärm

Die durch die zum Vorhaben gehörenden Stellplätze im Plangebiet sowie der Gewerbenutzung aus der Nachbarschaft hervorgerufenen Geräuscheinwirkungen auf den Änderungsbereich des B-Planes Nr. 20a werden nach der „Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm, TA Lärm“ beurteilt. Für Mischgebiete gelten damit die Immissionsrichtwerte von 60 / 45 dB(A) (Tag / Nacht).

Für seltene Ereignisse (an nicht mehr als 10 Tagen oder Nächten eines Kalenderjahres und an nicht mehr als jeweils zwei aufeinander folgenden Wochenenden) betragen die Immissionsrichtwerte für den Beurteilungspegel 70 / 55 dB(A) (Tag/Nacht).

Einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen dürfen die Immissionsrichtwerte am Tage um nicht mehr als 30 dB(A) und in der Nacht um nicht mehr als 20 dB(A) überschreiten (Spitzenpegelkriterium).

Der Tageszeitraum erstreckt sich von 6.00 - 22.00 Uhr, der Nachtzeitraum von 22.00 - 6.00 Uhr. Damit beziehen sich die Immissionsrichtwerte tags auf eine Beurteilungszeit von 16 Stunden. Für die Beurteilung des Nachtzeitraumes ist die volle Nachtstunde mit dem höchsten Beurteilungspegel maßgebend.

Für die Ermittlung der Gewerbelärmimmissionen werden die Garagenstellplätze (Zu- und Abfahrten, Garagentore) im Plangebiet, die nördlichen nicht öffentlichen Stellplätze (inklusive PKW-Fahrten) und die geplanten und die in der Nachbarschaft bestehenden haustechnischen Anlagen (Klimageräte, Lüftungs- und andere Anlagen) berücksichtigt. Dazu wurde der benachbarte Betrieb Trioptics und das südlich liegende Hotel Hafen Wedel näher betrachtet.

Nicht detailliert sondern nur pauschal berücksichtigt werden die weiter entfernt liegenden Gewerbebetriebe, da diese aufgrund der räumlichen Situation keiner detaillierten Betrachtung für die Beurteilung der Lärmsituation bedürfen.

Die schalltechnische Untersuchung kommt zum Ergebnis, dass an den Immissionsorten der Nordfassaden als auch an den Südfassaden, die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete 60 / 45 dB(A) (Tag / Nacht) eingehalten werden. Auch an den Immissionsorten der Südfassaden mit Beurteilungspegeln von bis zu 51 dB(A) am Tag und von bis zu 43 dB(A) nachts werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete eingehalten. An den Staffelgeschossen werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete am Tag als auch in der Nacht ebenfalls eingehalten.

An der Ostfassade wurden Beurteilungspegeln von bis zu 50 dB(A) am Tag und von bis zu 46 dB(A) in der Nacht errechnet. Hier wird an einem Immissionsort im Nachtzeitraum direkt über der Garagenzufahrt der Immissionsrichtwert der TA Lärm um 1 dB überschritten. Ähnlich verhält sich es an der Westfassade, wobei ebenfalls der Immissionsrichtwert am Tag eingehalten werden. Im Nachtzeitraum wird an einem Immissionsort, direkt über der Garagenausfahrt, der Immissionsrichtwert der TA Lärm um 3 dB überschritten.

Die höchsten Spitzenpegel werden an den Nordfassaden berechnet. Durch das Türenschlagen auf dem nördlichen Parkplatz erreichen die Pegel tagsüber und nachts bis zu 75 dB(A). Tagsüber wird das Spitzenpegelkriterium eingehalten, nachts gibt es in der lautesten Stunde Überschreitungen um bis zu 10 dB. An den anderen Fassaden wird das Spitzenpegelkriterium auch nachts eingehalten.

Die leichten nächtlichen Überschreitungen des Richtwertes von 1-3 dB im 1. Obergeschoss über den Garagen werden als sozialadäquat angesehen, da nur Bewohner die Garage nachts nutzen werden und Pkw-Geräusche zu den gewohnten Alltagsgeräuschen gehören. An der nördlichen Fassade gibt es ebenfalls nächtliche Überschreitungen des zulässigen Spitzenpegels, wobei die meisten Fassaden gewerblich genutzt werden. Die Maximalpegel entstehen durch Bewohner und die Anzahl der betroffenen Stellplätze ist gering, sodass nächtliches Türenschlagen selten vorkommt. Diese Geräusche gelten als sozialadäquat. Ein Beschluss des Verwaltungsgerichts Baden-Württemberg (20.07.1995, Az. 3 S 3538/94) besagt zudem, dass Maximalpegel von Parkplätzen in Wohnanlagen nicht berücksichtigt werden müssen.

In der Nachbarschaft liegen die Beurteilungspegel tagsüber zwischen 36 und 47 dB(A) und nachts zwischen 32 und 45 dB(A) durch Garagenportale und haustechnische Anlagen. Es gibt keine Überschreitungen der Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete. Auch die Richtwerte für Spitzenpegel werden eingehalten.

Maßnahmen

Um gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten, werden folgende Maßnahmen festgesetzt:

Die Schalltechnische Untersuchung sieht Schallschutzmaßnahmen für die Ostseite entlang der Schaulauer Straße vor, die über entsprechende Festsetzungen für den betroffenen Bereich gesichert sind. Entsprechend der Ergebnisse ist der von Straßenverkehrslärm betroffene Fassadenbereich in der Planzeichnung mit (A) gekennzeichnet und wie folgt festgesetzt (vgl. textliche Festsetzungen Nr. 2.18 und 2.19):

Die Luftschalldämmung von Außenbauteilen ist nach Gleichung 6 der DIN 4109: 2018-01, Teil 1 (Kapitel 7.1) zu bestimmen und im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens und des Baufreistellungsverfahrens nachzuweisen. Zur Umsetzung von Satz 1 sind die maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109-1: 2018-01 und DIN 4109-2: 2018-01 in der Nebenkarte 1 für Räume, die (nicht) überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, festgesetzt.

An den mit (A) gekennzeichneten Fassaden sind zum Schutz der Nachtruhe für Schlaf- und Kinderzimmer schallgedämmte Lüftungen vorzusehen, falls der notwendige hygienische Luftwechsel nicht auf andere, nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik, geeignete Weise sichergestellt werden kann.

Von den Festsetzungen kann abgewichen werden, wenn im Rahmen eines Einzelnachweises ermittelt wird, dass aus der tatsächlichen Lärmbelastung geringere Anforderungen an den Schallschutz resultieren.

Über die Definition einer Ausnahme (vgl. textliche Festsetzung Nr. 2.20) als sogenannte Öffnungsklausel wird ermöglicht, zu einem späteren Zeitpunkt ein Abweichen von den vorgenommenen Schallschutzfestsetzungen zuzulassen. Beispielsweise ist die Möglichkeit gegeben, den Einbau von Prallglasscheiben vorzunehmen. Diese Möglichkeit der geringeren Anforderungen an den baulichen Schallschutz ist im Rahmen eines fachgutachterlichen Einzelnachweises zu ermitteln und darzustellen. Diese Regelung greift insbesondere, wenn bspw. über technische Maßnahmen eine Reduzierung der Emissionen aus dem Straßenverkehr umgesetzt würde.