Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 1 der Gemeinde Trittau

Entsprechend der heutigen Nutzung wird für das gesamte Plangebiet ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. In den festgesetzten Allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 6 sind die nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 zulässigen Nutzungen zum Teil unzulässig. Läden, Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen für kirchliche und sportliche Zwecke werden ausgeschlossen. Diese Einschränkung durch Festsetzung dient der Wahrung der Wohnruhe in diesem Bereich. Nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke dürfen jedoch errichtet werden, da diese der Versorgung des Gebietes zu Gute kommen und eine verträgliche Nutzungsmischung fördern. Im WA 7 sind Anlagen für kirchliche und sportliche Zwecke unzulässig, da diese im Bestand nicht vorhanden sind und auch zukünftig nicht entstehen sollen.

In den Teilgebieten WA 1 bis WA 6 sind gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO die nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 sowie 3 bis 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) unzulässig, da diese in der heutigen Gebietsausprägung einen Fremdkörper darstellen würden und somit städtebaulich nicht gewünscht sind. Im WA 7 und WA 8 sind die nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 bis 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen aus vorgenanntem Grund ebenfalls unzulässig.

Eine Ausnahme bilden die ausnahmsweise zulässigen, nicht störenden Gewerbebetriebe. Hier erachtet die Gemeinde eine Zulässigkeit vor dem Hintergrund der im allgemeinen Wohngebiet verträglichen und städtebaulich wünschenswerten Nutzungsmischung für sinnvoll, auch um die Möglichkeit einer Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten zu gewährleisten. Deren Genehmigung erfolgt nach Einzelfallprüfung, ein entsprechender Nachweis, dass diese nicht störend sind ist vor Genehmigung durch die Gewerbetreibenden zu erbringen.

Entsprechend der heutigen Überbauung und einer bereits in Teilen erfolgten Nachverdichtung auf den benachbarten Grundstücken außerhalb des Plangebiets wird in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 6 eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt, die mit dem Ziel der Nachverdichtung im Geltungsbereich einhergeht. Um den Ostrand des Gebietes entlang der Kieler Straße städtebaulich zu stärken sowie eine verträgliche, höhere Verdichtungsmöglichkeit zu schaffen, wird die Grundflächenzahl in den allgemeinen Wohngebieten WA 7 und WA 8 mit 0,5 festgesetzt.

Die Geschossigkeit wird überwiegend auf ein Vollgeschoss festgesetzt. Um den heutigen Bestand in seiner Prägung zu sichern wird im Süden in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 sowie den allgemeinen Wohngebieten WA 3 bis WA 6 jeweils ein Vollgeschoss bei einer Gebäudehöhe von maximal 9 m festgesetzt.

Im Osten werden in dem allgemeinen Wohngebiet WA 7 zur Kieler Straße zwei Vollgeschosse bei einer Gebäudehöhe von maximal 9 m festgesetzt. In dem allgemeinen Wohngebiet WA 8 werden zwei Vollgeschosse bei einer Gebäudehöhe von maximal 11 m festgesetzt. Hier ist jeweils die Realisierung eines Geschosses oberhalb der zulässigen Vollgeschosse städtebaulich verträglich.

Durch die festgesetzten Gebäudehöhen wird sichergestellt, dass die Höhe neuer Baukörper dem Bestand entspricht, gleichzeitig werden städtebaulich verträgliche Möglichkeiten zur Nachverdichtung sichergestellt, ohne jedoch zeitgemäße Baukörper zu verhindern.

Die festgesetzten Bezugspunkte für die in der Planzeichnung festgesetzten Gebäudehöhen sind der höchste Punkt der Oberkante Dachhaut der Gebäude und mit + 0,00 m der höchste Punkt der Straßenverkehrsfläche, die das jeweilige Grundstück erschließt, gemessen in der Mitte der Grundstücksfront (§ 18 Abs. 1 BauNVO). Durch den Bezug auf den höchsten Punkt der Straßenverkehrsfläche wird sichergestellt, dass für Bauvorhaben die vollständige zulässige Gebäudehöhe oberhalb des Straßenniveaus zur Verfügung steht.

Zur Begrenzung der Bauvolumen auf ein ortsbildverträgliches Maß werden in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 6 Einzel- und Doppelhäuser mit einer maximalen Gebäudelänge von 17 m festgesetzt. Diese Maß entspricht den Anforderungen an eine moderne Bebauung und orientiert sich an dem heutigen Bestand. Hierfür erfolgt die Festsetzung einer abweichenden Bauweise. Hinsichtlich der seitlichen Grenzabstände gelten durch eine entsprechende Festsetzung die Regelungen der offenen Bauweise.

Die Gebäude in den allgemeinen Wohngebieten WA 7 und WA 8 sind in offener Bauweise zu errichten. Zur Kieler Straße ist diese Bauweise städtebaulich verträglich, da sie auch längere Baukörper ermöglicht.

Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen festgelegt. Gebietsprägend ist ein grüner Gartenbereich im Inneren der einzelnen Baufelder, der entlang der heutigen Flurstücksgrenzen verläuft. Dieser kleinräumliche, durch Gartennutzungen geprägte Grünbereich soll auch zukünftig erhalten bleiben, da dieser einer angestrebten moderaten Nachverdichtung nicht im Wege steht und so eine lineare Durchgrünung des Plangebietes sichergestellt werden kann. In diesem Bereich werden sämtliche Nebenanlagen ausgeschlossen (siehe Kapitel 4.6).

Die überbaubaren Flächen werden so geschnitten, dass die heute bestehenden Straßenräume erhalten werden. Durch die Festsetzung zusammenhängender überbaubarer Flächen besteht eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Nachverdichtung und der für diese erforderlichen Grundstückszufahrten.

Jedes Grundstück wird mit der größtmöglichen überbaubaren Fläche überplant, die durch eine Baugrenze gefasst wird. Zu den Straßenverkehrsflächen halten die überbaubaren Flächen einen Abstand von 3 m ein. Lediglich im Bereich des Elbinger Weges wird aus Gründen der perspektivischen Verbreiterung der Straßenverkehrsfläche (siehe 5.2) der Abstand auf 2 m reduziert, um die Grundstückseigentümer nicht zu stark einzuschränken. Zwischen zwei überbaubaren Flächen wird zur Förderung der Durchgrünung ein 7 m breiter Abstand eingehalten, der ebenfalls von Nebenanlagen und offenen Stellplätzen freizuhalten ist.

Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 1 werden gesonderte Festsetzung für drei Teilbereiche getroffen, die in der Planzeichnung entsprechend durch Schraffur hervorgehoben werden.

Grund für die besonderen Festsetzungen ist die Tatsache, dass im Rahmen einer zum Bebauungsplan erstellten schalltechnischen Untersuchung (siehe Kapitel 6) ermittelt wurde, das Teilflächen der allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 nicht für eine bauliche Nutzung geeignet sind, da eine zukünftig näher an das Gewerbegebiet heranrückende Wohnbebauung Konflikte mit dem gewerblichen Bestand im Hinblick auf die gem. Bebauungsplan Nr. 11 festgesetzte Kontingentierung durch festgesetzte flächenbezogene Schall-Leistungspegel hervorrufen würde. In der Konsequenz ergäben sich dadurch immissionsschutzrechtliche Konflikte, wenn eine Wohnbebauung näher an das Gewerbegebiet heranrückt. Faktisch gibt es jedoch bereits genehmigte und realisierte Wohnnutzungen, die innerhalb des aus Gründen des Immissionsschutzes freizuhaltenden Bereiches im Bestand vorhanden sind.

In der Abwägung der einzelnen Belange gewichtet die Gemeinde die Eigentumsverhältnisse und deren langfristige Sicherung inklusive der heutigen Bebauung höher als den Immissionsschutz und einen daraus resultierenden Entfall der Bebauung nach Abgang. Der alternative Entfall der Bebaubarkeit hätte zur Folge, dass die betroffenen Eigentümer lediglich einen Bestandsschutz hätten und nach einem Abgang des Gebäudes nur noch ein Gartengrundstück verbleiben würde.

Die planungsrechtliche Sicherung erfolgt jedoch unter besonderen Voraussetzungen, nach denen die dort bestehende Nutzungen in ihrer Art- und in ihrem Maß auf den etablierten Bestand beschränkt und bei Um- oder Neubau Verbesserungen der theoretischen Konfliktsituation bei Ausschöpfung der Emissionskontingente durch die Gewerbebetriebe im Norden durch entsprechende Festsetzungen gesichert werden.

So sind innerhalb der in der Planzeichnung Teil A im WA 1 besonders gekennzeichneten Flächen ausschließlich der langfriste Erhalt und eine Neuerrichtung der bestehenden Wohnnutzung in identischer Größe zulässig. Um die Wohnnutzung langfristig planungsrechtlich zu sichern, gleichzeitig jedoch den Schutzanspruch des nördlich an das Plangebiet angrenzende eingeschränkte Gewerbegebiet gegenüber der herangerückten Wohnnutzung zu erfüllen, wird festgesetzt, dass sowohl die Art als auch das Maß der baulichen Nutzung im genehmigten Bestand zukünftig nicht überschritten werden darf. Dies gilt explizit auch für die Neuerrichtung einer baulichen Anlage zu Wohnzwecken, sofern das jeweilige Bestandsgebäude abgängig ist. Deshalb wird hier lediglich die Errichtung von Einzelhäusern zugelassen.

Festgesetzt wird für die Teilbereiche zur planungsrechtlich erforderlichen Verbesserung der Konfliktlage, dass bei einer Neuerrichtung die Orientierung von Räumen mit schutzbedürftigen Nutzungen entweder auf die vom Gewerbegebiet abgewandten Seiten zu erfolgen hat oder der notwendige Schutz vor Gewerbelärm durch entsprechende bauliche Vorkehrungen, wie beispielsweise Prallscheiben vor den öffentlichen Fenstern, zu sichern ist. Hierzu wird auch auf die Kapitel 4.5 sowie 6.