Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 41 der Gemeinde Bosau

Die Art der baulichen Nutzung innerhalb des Plangebietes ist als Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Zur Wahrung der Wohnruhe sind Ferienwohnungen in ihren verschiedenen Ausführungen, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig.

Die Nachverdichtungsmöglichkeiten sollen der Versorgung mit dringend benötigtem Dauer-wohnraum dienen. Daher sind im Gebiet Ferienwohnungen ausgeschlossen. Die bereits genehmigten Ferienwohneinheiten haben Bestandschutz, dies gilt nicht für nicht genehmigte Ferienwohneinheiten. Die über den genehmigten Bestand hinaus vorhandenen Ferienwohnungen nimmt die Gemeinde bewusst nicht als Maßstab für die getroffenen Festsetzungen.

Um das Ziel des Dauerwohnens in attraktiver landschaftlicher Lage zu erhalten ist auch die Zahl der Wohnungen auf zwei je Wohngebäude begrenzt, um zu viele Kleinstwohnungen in einem Gebäude, die als Wochenendwohnungen attraktiv wären auszuschließen.

Grundflächenzahl

Im WA-1-Gebiet sind im Grundflächenzahlen auf den Grundstücken zwischen 0,06 (Nr. 91) und 0,21 (Nr. 93) vorhanden. Daher wurde eine Grundflächenzahl von 0,2 festgesetzt, um auf allen Grundstücken eine angemessen Ausnutzung zu ermöglichen. Zusätzlich dürfen die Nebenflächen nach § 19 (4) Baunutzungsverordnung aufgrund länger Zufahrten noch einmal diesen Wert ausmachen.) Die festgesetzte Grundfläche darf durch die Grundflächen für die nach Satz 1 des § 19 Abs. 4 BauNVO bezeichneten Anlagen um bis zu 50 % überschritten werden.

Im WA-2-Gebiet an der Stadtbeker Straße sind die Grundstücke bislang frei von Wohngebäuden. Hier sind Grundstücksgrößen zwischen 886 m² - 1.428 m² vorhanden. Hier erscheint eine reduzierte Grundflächenzahl von 0,15 angemessen.

Über die zulässige Grundflächenzahl wird die bebaubare Fläche an die Grundstückgröße gekoppelt. Auf diese Weise wird den unterschiedlichen Grundstücksgrößen innerhalb des Plangebietes entsprochen und eine Anpassung an diese vorgenommen.

Zulässige Bauhöhen

Das Gebiet ist in zwei Bereiche unterteilt: Im WA-1 liegen auf der Höhe des Hanges die bereits vorhandenen Gebäude. Das WA-2-Gebiet liegt am Fuße des Hanges in Zuordnung zur Straße. Hier soll mit bei einer Neubebauung ein ausreichender Abstand zu den Grünstrukturen und Bäumen an der Stadtbeker Straße erhalten bleiben, um den Straßenraumcharakter zu bewahren.

Bauhöhen im WA-1-Gebiet

Innerhalb des WA-1-Gebietes sind zwei Vollgeschosse zulässig. Die Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe in Meter über Normalhöhennull (NHN) erfolgt in mehreren Abschnitten, da die ursprüngliche topographische Hanglage teilweise stark anthropogen überformt wurde und somit nicht mehr in gleichmäßiger Ausprägung anzutreffen ist. Die Festsetzung der zulässigen Höhen erfolgt in Anlehnung an die vorhandenen Höhenlinien.

Nicht alle Gebäudehöhen sind dabei im Bestand abgesichert. Diese Gebäude genießen Bestandsschutz. Es wurde ein der Situation angemessenes Maß gewählt.

Da der Nordteil um mehrere Meter höherragt ist das Plangebiet hinsichtlich der Höhenentwicklung zweigeteilt

Bei Betrachtung der Höhenlinien auf den bislang unbebauten Grundstücken (Nr. 83 und 89) ist zu erkennen, dass die vorhandenen Gebäude im nördlichen Teil (Nr. 87 und nördlich) auf etwa der 39/40-Meter-Höhenlinie errichtet wurden und im südlichen Teil (Nr. 89 und südlich) auf etwa der 35/36-Meter-Höhenlinie. Allerdings wurde damals die Topografie im Baubereich erheblich verändert, vermutlich mit dem Ziel möglichst weit aus dem Gelände zu ragen.

Abb.: Höhenplan - Nordteil

Dem Leitbild folgend, wonach eine unverhältnismäßig hohe Bebauung nicht zugelassen werden soll, werden im Bebauungsplan etwa 6,50 Meter hohe, zweigeschossige Gebäude über dem Geländeniveau ermöglicht. Als Festsetzung im Bebauungsplan ist der Bezugspunkt über NormalHöhenNull (NHN) gewählt, um eine rechtlich klar definierte Bezugsgröße zu erhalten. Ergänzt wird dieses durch eine zugelassene Zweigeschossigkeit mit Flachdächern.

Abb.: Höhenplan - Südteil

Nachfolgend sind einige schematische Prinzip-Schnitte für einige Grundstücke dargestellt, um die Planungsziele zu verdeutlichen.

Bauhöhen im WA-2-Gebiet

Die Stadtbeker Straße folgt (schwankend) der 26-Meter-Linie. Die neuen Baufenster in erster Reihe orientieren sich knapp oberhalb an der 29-Meter-Höhenlinie. Hier ist mit einer zulässigen Bauhöhe von 36,00 m über NHN ebenfalls. die Gesamthöhe abschließend definiert. Ziel ist es hier u. a. die Blickbeziehungen der Oberlieger nicht zu beeinträchtigen und zur Stadtbecker Straße eine Bebauung zuzulassen, die nicht dominiert. Der durchgrünte Straßencharakter soll hier erhalten bleiben und von Bebauung dominiert werden (siehe auch zum Staffelgeschoss im Folgenden).

Innerhalb dieses Wohngebietes ist ein gestaffeltes Geschoss zulässig. Dieses ist mindestens zwei Meter zurückgesetzt zu der Stadtbeker Straße / K32 zu gestalten. Damit wird sichergestellt, dass die Baumasse im Obergeschoss in Bezug zur Stadtbeker Straße zurückgenommen wird.

Dies soll das Landschaftsbild des Großen Plöner Sees schonen und die Wirkung der zulässigen Geschossigkeit in dem WA-2 Gebiet mindern. Zudem werden auf diese Weise dem Großen Plöner See zugewandte Dachterrassen möglich

Für das WA-2 Gebiet wird eine geringere Geschossigkeit und eine geringere zulässige Gebäudehöhe festgesetzt. Dies dient der Einfügung der Bebauung in das Ortsbild und dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes.

Abb.: Schematischer Schnitt Nr. 79 Stadtbeker Straße

Abb.: Schematischer Schnitt Nr. 93 Stadtbeker Straße

Allgemeines

In Hanglage ist ein weiteres Vollgeschoß als Kellergeschoß (Untergeschoß) zulässig. Dieses ergibt sich in der Regel aus der Topografie. Dabei darf das natürliche Gefälle des Geländes nicht verändert werden.

Oberhalb eines Staffelgeschosses sind keine weiteren Geschosse zulässig

In den Baugebieten ist aufgrund der landschaftlich geprägten Lage eine offene Bauweise festgesetzt. Mit der Festsetzung nur zulässiger Einzelhäuser im Allgemeinen Wohngebiet wird die gewünschte kleinteilige Bebauung unterstützt und eine Einfügung in das Ortsbild sichergestellt.

Die überbaubaren Flächen werden großzügig festgesetzt, um einen Spielraum bei der Platzierung der Baukörper auf dem Grundstück zu erhalten. Garagen, überdachte Stellplätze (Carports) und sonstige bauliche Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 1 BauNVO sind in den WA-2 Gebiet innerhalb eines sechs m breiten Streifens hinter der Straßenbegrenzungslinie der Erschließungsstraßen unzulässig.