Planungsdokumente: Gemeinde Pahlen - B-Plan 13 - Hesen

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 13 der Gemeinde Pahlen sind auf Flächennutzungsplanebene in der Vergangenheit bereits mehrere Änderungen in Kraft getreten. Die 3. Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Pahlen aus dem Jahr 1996 weist einen Streifen entlang der Bergstraße im Norden des Planungsgebietes als landwirtschaftliche Fläche aus. Im Zuge der 5. Änderung des Flächennutzungsplanes aus dem Jahr 2003 wurde zudem ein weiterer Teil des Geltungsbereiches in der Mitte bzw. im Südwesten des Geländes als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen.

Zur geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 13 erforderlich. Der Bebauungsplan Nr. 13 wird auf Grundlage des § 13 b BauGB im beschleunigten Verfahren nach § 13 a (1) BauGB aufgestellt. Gemäß § 13 b BauGB kann das beschleunigte Verfahren bei Bebauungsplänen mit einer zulässigen Grundfläche von weniger als 10.000 Quadratmetern (hier: 6.500 m²) im Sinne des § 13 a (1) Satz 2 angewendet werden, soweit dadurch die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, welche sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen.

Die genannten Kriterien zur Anwendung des § 13 b BauGB werden durch den Bebauungsplan Nr. 13 ebenso erfüllt wie die in § 13 a (1) BauGB genannten Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren. So werden durch die Planung u. a. keine UVP-pflichtigen Vorhaben ermöglicht und es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Natura-2000-Gebieten (FFH-Gebiete und EU-Vogelschutzgebiete). Störfallbetriebe sind im Umfeld nicht vorhanden.

Im Hinblick auf die geplante Realisierung eines Wohngebietes ist zudem eine Änderung des Flächennutzungsplans auf dem Wege der Berichtigung gemäß § 13 a (2) BauGB notwendig. Es ist beabsichtigt, die Fläche dabei als Wohnbaufläche (W) darzustellen.

Als Planungsziel der Bauleitplanung sieht das BauGB unter § 1 (5) Satz 3 neben anderen Zielen im Interesse einer nachhaltigen, städtebaulichen Entwicklung den Vorrang der Innenentwicklung vor. Für eine Ermittlung der Innenentwicklungspotenziale sind in diesem Kontext Baulücken im unbeplanten Innenbereich sowie unbebaute Grundstücke innerhalb von rechtswirksamen Bebauungsplänen zu analysieren.

Die Gemeinde Pahlen hat im Jahr 2020 eine Analyse der Innenentwicklungspotenziale durchgeführt. Der aktuelle Planstand ist der Anlage 9.6 zu entnehmen.

Im Zuge der Analyse der Innenentwicklungspotenziale wurden für die Gemeinde Pahlen im Innenbereich 14 Baulücken mit guter Eignung aufgezeigt. Als Baulücke erfasst wurden eigenständig abgegrenzte Flurstücke oder abgrenzbare Flurstücksteile, die insgesamt noch durch landwirtschaftliche Nutzungen (extensiv genutzter Rasen, Koppeln oder Gärten) bewirtschaftet werden oder zum Zeitpunkt der Bestandserfassung brach lagen.

Zur Prüfung der Marktverfügbarkeit der Baulücken-Grundstücke hat eine Eigentümer-Abfrage stattgefunden. Diese hatte zum Ziel, abzuklären, inwieweit Grundstückseigentümer verkaufsbereit sind. Der Rücklauf dieser Abfrage beträgt derzeit 66 %. Hiervon sind 3 Eigentümer bereit, ihre Grundstücke bei gegebener Nachfrage zu veräußern. 10 Grundstücke stehen nicht zu einem Verkauf zur Verfügung.

Zudem sind weitere 10 Grundstücke in Geltungsbereichen von Bebauungsplänen für eine bauliche Entwicklung gut geeignet. Die sechs für eine Bebauung geeigneten Grundstücke aus dem Bebauungsplan Nr. 7 sind bereits veräußert und eine Bebauung ist zeitnah angedacht, wodurch sie für eine Deckung der Nachfrage nach Bauland nicht mehr zur Verfügung stehen. Die Bebauung der vier freien Grundstücke innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 3 ist nicht zeitnah zu erwarten, da diese bereits lange verfügbar sind. Es ist davon auszugehen, dass sie in ihrer Ausgestaltung nicht der aktuellen Nachfrage nach Bauland entsprechen.

Zusätzlich wurden im Zuge der Analyse der Innenentwicklungspotenziale Erweiterungsflächen bestimmt. Diese sind dem Lageplan Innenentwicklungspotenziale zu entnehmen. Insgesamt wurden hierbei für Pahlen fünf mögliche Erweiterungsflächen mit guter Eignung festgestellt. Diese Flächen würden eine weitere bauliche Entwicklung zum Teil im Außerbereich ermöglichen.

Auf Grundlage der Innenentwicklungspotenzialanalyse und zur Deckung des Bedarfs an Wohnbauland in der Gemeinde wurde für eine Teilfläche der Entwicklungsfläche A der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 13 „Hesen“ gefasst. Diese Fläche wurde im Vergleich zu den drei anderen Entwicklungsflächen mit guter Eignung ausgewählt, da sie über eine dem Bedarf entsprechende ausreichende Größe verfügt. Zudem bringt die räumliche Nähe der Fläche zum Ortszentrum mit Schule und Kindergarten eine Attraktivität vor allem für Familien, die in der Gemeinde Pahlen Bauland erwerben wollen, mit sich.