Planungsdokumente: Gemeinde Ruhwinkel - 7. Änderung Flächennutzungsplan "Dorfstraße"

Die nördlichen Grundstücke des Plangebietes sind mit insgesamt zwei Wohngebäuden bebaut. Der südliche Bereich des Plangebietes wird von einer landwirtschaftlich intensiv genutzten Fläche eingenommen. Im Osten zur Verkehrsfläche hin wird das Plangebiet von einem Gehölzstreifen begrenzt. Das Plangebiet ist in topographischer Hinsicht sehr bewegt. Es steigt von Ost nach West um ca. 5 Meter an und weist damit eine nach Osten exponierte Hanglage auf.

Das Plangebiet ist bereits überplant und für eine gemischt genutzte Bebauung vorgesehen. Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan Nr. 6, der am 19. März 2004 Rechtskraft erlangte.

Umgeben ist das Plangebiet überwiegend von Wohnbebauung, die von lockeren Einfamilienhausstrukturen mit großzügigen Hausgärten dominiert wird. Darüber hinaus sind landwirtschaftlich genutzte Flächen anzutreffen.

Das Plangebiet ist bereits seit über 15 Jahren überplant und für eine bauliche Inanspruchnahme vorgesehen. Dennoch hat lediglich im Norden eine Entwicklung stattgefunden. Für die übrigen Grundstücke konnte bis dato kein Interessent gefunden werden. Dies liegt vorwiegend daran, dass das Plangebiet im Flächennutzungsplan als 'Gemischte Baufläche' (M) und im Bebauungsplan Nr. 6 als 'Mischgebiet' (MI) ausgewiesen ist und sich aufgrund der Grundstückszuschnitte, der kleinen Baufenster und der geringen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 sowie der Topographie (Hanglage) nicht für eine gewerbliche Nutzung eignet. Um den Charakter eines 'Mischgebietes' (MI) gemäß § 6 BauNVO zu wahren, ist ein gleichwertiges Verhältnis zwischen dem Wohnen und Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, erforderlich. Eine Nutzungsmischung ist zwingend erforderlich, so dass die Baugrundstücke entsprechend des gültigen Baurechtes nicht alle als bloße Wohngrundstücke verkauft werden können. Gegenwärtig sind vier der sechs Grundstücke unbebaut, wobei das bebaute nördlichste Grundstück von der Nutzung her sich auch auf das südlich angrenzende Grundstück erstreckt. Mit der Planung sollen die drei unbebauten Grundstücke im Süden für wohnbauliche Zwecke aktiviert werden und damit der Nachfrage nach Wohnraum für den örtlichen Bedarf begegnen. Gleichzeitig sollen die planungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen aktualisiert und die Erschließung neu geregelt werden.

Mit der Aufstellung der 7. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Ruhwinkel sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines Wohngebietes geschaffen werden. Dazu soll das Plangebiet künftig anstelle einer 'Gemischten Baufläche' (M) als 'Wohnbaufläche' (W) im Flächennutzungsplan dargestellt werden.

Änderungen im Hinblick auf die Ver- und Entsorgung ergeben sich durch die Planung nicht. Lediglich im Hinblick auf die verkehrliche Erschließung ergeben sich Änderungen im Rahmen der nachfolgenden verbindlichen Bauleitplanung gegenüber der Vorgängerfassung des Bebauungsplanes. Im Bebauungsplan Nr. 6 war es planerisch beabsichtigt, die Grundstücke 1 und 2 sowie die Grundstücke 3 bis 6 jeweils über eine gemeinsame Grundstückszufahrt zu erschließen. Künftig werden für die sechs Baugrundstücke ebenfalls wieder Bereiche für Ein- und Ausfahrten in der 1. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplanes Nr. 6 festgesetzt unter Beachtung der topographischen Verhältnisse und der zu erhaltenden Großbäume in dem Gehölzstreifen. Zudem sollen die Durchbrüche des Gehölzstreifens auf das erforderliche Minimum beschränkt werden. Das bereits bebaute und im Bau befindliche Grundstück im Norden werden jeweils weiterhin über zwei separate Zufahrten erschlossen. Das Grundstück 3 erhält ebenfalls eine separate Zufahrt im Norden des Grundstücks. Die drei südlichen Grundstücke (Nr. 4, 5 und 6) werden über eine gemeinsame private Verkehrsfläche erschlossen. Somit sind für die noch unbebauten Grundstücke insgesamt zwei Gehölzdurchbrüche erforderlich, die bereits an anderer Stelle im Bebauungsplan Nr. 6 ebenfalls beabsichtigt waren. Die Anzahl wird damit durch die Planung nicht erhöht.