Städtebauliches Konzept und Festsetzungen
Die derzeitige Planung stimmt mit den in § 1 (5) und (6) BauGB genannten Grundsätzen über- ein und entspricht dem von der Gemeinde gefassten Planungsgrundsatz, Flächen für Wohnen in der Gemeinde zur Verfügung zu stellen. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll die planungs- rechtliche Grundlage für die Bereitstellung von Wohnraum geschaffen werden und gleichzeitig das Maß der Bebauung begrenzt werden.
Art der baulichen Nutzung
Das gesamte Baugebiet wird als allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen. Die landschaftlich reizvolle Lage im Anschluss an die Ortslage eignet sich besonders gut zum Wohnen. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen der Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind im Bereich des WA-Gebietes nicht zugelassen, weil sie das gewünschte Gefüge durch ihre Großflächigkeit bzw. durch ihre Emissionen stören und zusätzlichen Verkehr erzeugen würden. Nichtstörende Gewerbebetriebe können ausnahmsweise zugelassen werden, wenn von ihnen eine bereichernde Funktionsdurchmischung im Sinne eines WA-Gebietes ausgeht und nicht zu befürchten ist, dass die Wohnnutzungen durch das Gewerbe selbst oder durch den verursachten Verkehr unzumutbar gestört werden.
Das WA bietet zum einen Grundstücke an, auf denen der Wunsch nach einem Eigenheim verwirklicht werden kann als auch Grundstücke für die Errichtung von Wohngebäuden, die als Mietobjekte zur Verfügung gestellt werden können.
Maß der baulichen Nutzung
Als Hausformen sind in dem allgemeinen Wohngebiet Einzel- und Doppelhäuser zulässig. In einem Einzelhaus dürfen maximal 2 Wohnungen und in einem Doppelhaus je Hälfte eine Wohnung untergebracht werden. Durch die Zulässigkeit einer 2. Wohnung in den Einzelhäusern wird
die Nutzungsflexibilität erhöht, ohne dass eine zu hohe Dichte erzeugt wird (Einliegerwohnung, 2-Generationen-Haus, wachsendes / schrumpfendes Haus durch den Wandel der Lebensphasen).
Die Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,25, sodass eine aufgelockerte Bebauung mit einer gleichzeitig angemessenen Ausnutzung der Baugrundstücke gewährleistet ist.
Für Einfahrten, Stellplätze und Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO ist eine Überschreitung der überbaubaren Grundstücksfläche von max. 50 % zulässig.
Geschossigkeit, Firsthöhe und Höhenlage
Die Geländehöhe beläuft sich im Plangebiet auf 0 im über Normalhöhennull (NHN). Es werden Wohngebäude mit zwei Vollgeschossen zugelassen, die Firsthöhe darf max. 9 m über NHN als Höchstmaß betragen. Hierdurch werden unterschiedliche Bauformen zugelassen.
Bauweise
Innerhalb des Plangebietes ist eine offene Bauweise festgesetzt. Dies entspricht dem städtebaulichen Ziel einer aufgelockerten, durchgrünten Bebauung.
Baugrenzen, Stellung baulicher Anlagen
Die Baugrenzen sind mit mindestens 5 m zum Straßenraum abgegrenzt, um Platz für ausreichend PKW-Stellplätze auf den Grundstücken vorzuhalten und damit den öffentlichen Straßenraum möglichst frei von parkenden Fahrzeugen zu halten.
Für Vordächer, Eingangspodeste oder Balkone, die in Bezug auf ihre räumliche Wirkung eher untergeordnete Bauteile sind, darf die Baugrenze zur Straße um bis zu 1,50 m überschritten werden.
Zum östlich angrenzenden Verbandsgewässer des DHSV beträgt der Abstand zur Baugrenze 7,5 m, auf diese Weise wird ein zu dichtes Heranrücken der Wohnbebauung an das Verbandsgewässer vermieden, wenngleich die Grabenräumung zukünftig grundsätzlich vom Nachbarflurstück 43/5 erfolgen soll. Vom nordöstlichen Entwässerungsgraben (Grundstück Nr. 6) ist ein Abstand von 5 m zur Baugrenze einzuhalten.
Zur privaten Grünfläche am Südrand des Geltungsbereiches ist ein Abstand von 3 m einzuhalten, um einen Aufwuchs der Gehölzstruktur zu ermöglichen.
In den Bereichen des Baugebiets, wo kein besonderer Regelungsbedarf besteht, sind zu den Grundstücksgrenzen mindestens 3 m Abstand (gemäß § 6 LBO „Abstandsflächen“) einzuhalten.
Garagen und Carports
Stellplätze, Garagen und überdachte Stellplätze gemäß § 12 BauNVO sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Es sind je Wohneinheit mind. 2 Stellplätze, bei 2 Wohneinheiten mind. 3 Stellplätze zu errichten. Von öffentlichen Flächen ist ein Mindestabstand von 1,00 m einzuhalten.
Erschließung, Verkehrsflächen
Die Erschließung erfolgt über zwei Zuwegungen von der Dorfstraße aus und verläuft U-förmig durch das Wohnbaugebiet. Die Verkehrsfläche wird als verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt.
Grünordnerische Festsetzungen
Erhalt von Anpflanzungen
Entlang der Dorfstraße verläuft eine Gehölzreihe heimischer Arten. Die insgesamt 11 Einzelbäume stehen in Abständen von ca. 10 m bis 15 m und sind auf Dauer zu erhalten.
Anpflanzungspflichten
Zur Gewährleistung einer hohen Wohnqualität im Sinne einer ausgewogenen Durchgrünung im Neubaugebiet, ist je Baugrundstück auf der straßenzugewandten Seite ein Baum zu pflanzen und auf Dauer zu erhalten. Der gepflanzte Baum ist bei Abgang zu ersetzen. Als Pflanzmaterial für die Baumpflanzungen sind nur einheimische und standortgerechte Laubbäume als Hochstamm zu pflanzen.
Im südlichen Randbereich der Baugrundstücke Nr. 5 und 10 (siehe Planzeichnung), ist als Puffer zum angrenzenden Landschaftsraum eine zweireihige, freiwachsende Hecke aus heimischen Sträuchern zu pflanzen und auf Dauer zu erhalten.
Die Gehölzauswahl ist aus Sträuchern der im Folgenden aufgeführten Arten zu bilden: Öhrchenweide, Lorbeerweide, Weißdorn, Feldahorn, Faulbaum, Hundsrose, Vogelbeere (Eberesche).
Die Bepflanzung ist mit Junggehölzen von 0,80 bis 1,20 m Höhe vorzunehmen. Bei dieser Größe sind je m² 1-2 Pflanzen zu setzen. Die Reihen sind "auf Lücke" anzulegen.