Planungsdokumente: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 5 der Gemeinde Güby für den Bereich "Louisenlund - westlich der Hauptallee"

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Planungsgebiet v.a. durch die zulässige Grundfläche (GR) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt.

Die zulässige Grundfläche von 1.400 m² orientiert sich an den Planungen des Vorhabenträgers und den vorhandenen baulichen Anlagen und erlaubt nur einen geringen Spielraum für mögliche Erweiterungen.

Das wesentliche Bestandsgebäude im Plangebiet weist eine eingeschossige Bauweise auf. Im Hinblick auf die nur eingeschränkte Flächenverfügbarkeit im Plangebiet (Waldabstand, Denkmalschutz, Biotopschutz) und die Minimierung der Flächenversiegelung hat sich die Gemeinde dazu entschieden, eine zweigeschossige Bauweise zu ermöglichen. Über die weitergehenden Festsetzungen zu den Gebäudehöhen sowie die baugestalterischen Vorgaben wird sichergestellt, dass die Maßstäblichkeit zu dem Bestandsgebäude gewahrt bleibt.

Das Lindenhaus wird in seinen vorhandenen Höhen (Trauf- und Firsthöhen) nicht verändert. Die Gebäude im Plangebiet dürfen eine Firsthöhe von 10,00 m (über der Oberkante des Erdgeschossfertigfußbodens) nicht überschreiten. Hiermit soll sichergestellt werden, dass sich die Gebäude in das denkmalgeschützte Ensemble einfügen und ausreichend Platz für die benötigten Schülerzimmer generiert werden kann. Eine evtl. notwendige Feinsteuerung wird über den detaillierten Vorhaben- und Erschließungsplan sowie die notwendigen denkmalrechtlichen Genehmigungen erfolgen. Die neuen Wohngebäude werden mit einer Firsthöhe von ca. 21,00 m üNHN in etwa die Firsthöhe des Lindenhauses (ca. 20,25 m üNHN) erreichen.

Die Höhenlage des Erdgeschossfußbodens soll sich an dem vorhandenen Gelände und der bisherigen Höhenlage des Buchenhauses orientieren. Dementsprechend wird für das Plangebiet eine Höhe für die Oberkante des Erdgeschossfertigfußbodens von max. 11,50 m über NHN festgesetzt.

Bauweise

In dem Sondergebiet wird ein eine offene Bauweise festgesetzt, was dem Charakter der gewollten Nutzung und der vorhandenen Bebauung entspricht.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt und sollen die vorgesehene Planung aufgrund des Vorhabenbezuges relativ eng abgrenzen. Um die Gebäude, die nicht verändert werden sollen, werden die Baugrenzen bestandsbezogen, also ohne jegliche Erweiterungsmöglichkeit festgelegt. Die Baugrenzen halten die erforderlichen Mindestabstände zu der historischen Allee ein.

Nordwestlich grenzen Waldflächen an das Plangebiet an. Gemäß § 24 LWaldG ist mit baulichen Anlagen ein Abstand von 30 m vom Wald einzuhalten. Die untere Forstbehörde stellt jedoch eine Unterschreitung des Waldabstandes um 5 Meter in Aussicht, sofern seitens der Bauaufsicht keine brandschutztechnischen Bedenken hinsichtlich der später zu errichtenden Gebäude bestehen. Die Ausnahme ist im konkreten Bauantragsverfahren zu beantragen. Ein entsprechender Hinweis wird in den Text (Teil B) der Satzung aufgenommen.

Hinsichtlich der Herstellung von ebenerdigen Terrassen wird eine Überschreitung der Baugrenzen zugelassen. Auch diese Festsetzung erfolgt unter der Maßgabe, dass die Baugrenzen die hochbaulichen Anlagen eng umgrenzen sollen und somit die Terrassen, die regelmäßig der Hauptanlage zugeordnet werden, die Baugrenzen überschreiten müssen.

Im Rahmen der Festlegung der Vorschriften zur Gestaltung der baulichen Anlagen werden v.a. denkmalrechtliche Belange sowie das Einfügen in das vorhandene Gebäudeensemble und die umgebende Landschaft berücksichtigt. Für die neuen Wohngebäude ist eine strukturierte Holzfassade oder eine Klinkerfassade (ggf. auch Ethernit) vorgesehen. Grundsätzlich ist vorgesehen, die neuen Gebäude in einer einheitlichen Materialität in die denkmalgeschützte Umgebung einzufügen.

Hinsichtlich der zulässigen Dachform und der Dachneigung gelten die vorstehenden Ausführungen sinngemäß. Die Hauptdächer der Hauptgebäude sind im Baufeld A (für das bestehenden Lindenhaus) nur als Satteldächer mit Dachneigungen zwischen 45° und 55° zulässig. Diese Festsetzung dient der Bestandssicherung des denkmalgeschützten Gebäudes.

Die Hauptdächer der Hauptgebäude sind in den Baufeldern B (für die geplanten Neubauten) als Sattel-, Krüppelwalm- oder Mansardflachdächer zulässig. Bei Sattel- oder Krüppelwalmdächern sind Dachneigungen zwischen 45° und 55 ° zulässig. Bei Mansardflachdächern sind die geneigten Dachflächen mit Dachneigungen zwischen 55° und 70° zulässig und der Flachdachanteil muss zwischen 25 % und 40 % der Grundfläche des Gebäudes betragen. Mit diesen Festsetzungen wird ein gestalterischer Rahmen gesetzt, der eine denkmalgerechte Gebäudekubatur sicherstellen soll.

Für die Dacheindeckung sind nicht glänzende Dachpfannen, -ziegel oder -schindeln in roten, grauen oder schwarzen Farbtönen sowie Gründächer zulässig. Das Anbringen von Solar- bzw. Photovoltaikanlagen ist zulässig. Auch diese Festsetzung sollen eine denkmalgerechte Gestaltung der Gebäude sicherstellen.

Aus den gleichen Gründen sind für die Außenwandgestaltung nur Klinker, Holz, Ethernit in roten, grauen oder schwarzen Farbtönen oder Glas zulässig. Für die Neubauten ist derzeit vorgesehen, die Außenwandgestaltung und Dacheindeckung einheitlich auszuführen, sodass monolithische Baukörper entstehen. Für das Bestandgebäude (Lindenhaus) werden die vorhandenen Materialien (überwiegend Putz und Holz) übernommen.

Für Nebenanlagen gelten die vorgenannten Bestimmungen nicht, da sie regelmäßig nur von untergeordneter Bedeutung sind.

Die exakte Ausgestaltung, die exakten Farbgebungen und deren Glanzeffekte sind im denkmalrechtlichen Genehmigungsverfahren zu klären. Für Baudenkmale sind zunächst die Materialien und Farbgebungen maßgeblich, mit denen das Gebäude errichtet worden ist.