Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 16 "Ferienhof Schönhagen" der Gemeinde Brodersby

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird notwendig, um in dem ca. 1,36 ha großen Plangebiet die touristische Entwicklung und die nachhaltige Sicherung des Bestandes eines bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes zu ermöglichen.

Derzeit bietet der Ostseebauernhof Schönhagen Familienurlaub eng verknüpft mit Tieren und Landwirtschaft an. Diese seit mehreren Jahrzehnten gewachsene Nutzungsstruktur soll nun im touristischen Bereich qualitativ verbessert und die Angebotspalette geringfügig erweitert werden. Hierdurch soll der landwirtschaftliche Betrieb zukunftsfähig aufgestellt und langfristig am Standort erhalten bleiben. Innerhalb des aktiven landwirtschaftlichen Betriebes, der noch immer 13 ha Land bewirtschaftet und entsprechende Viehhaltung betreibt, sind derzeit zehn Wohnmobilstellplätze, vier Ferienhäuser und eine Ferienwohnung genehmigt. Da die befristete Genehmigung des Wohnmobilstellplatzes nur noch für dieses Jahr verlängert werden konnte, ist das vorrangige Planungsziel der langfristige Erhalt dieser bestehenden Stellplätze. Weiterhin soll in diesem Zuge die mittel- bis langfristige Neugestaltung des touristischen Angebotes auf dem Hof geringfügig erweitert, aufgewertet und zukunftsfähig aufgestellt werden.

Neben dem Erhalt der Wohnmobilstellplätze und der bestehenden Ferienunterkünfte ist geplant, durch die Umnutzung des Heubodens eines ehemaligen Stallgebäudes zu weiteren drei Ferienwohnungen sowie durch den Bau einer modernen Wohnmobil-Schmutzwasserbeseitigungsstelle innerhalb bestehender landwirtschaftlicher Gebäude die Wohnsituation der Feriengäste neu zu strukturieren und das touristische Angebot des Betriebes weiter auszubauen und qualitativ zu verbessern.

Der landwirtschaftliche Betrieb existiert an dieser Stelle seit vielen Jahrzehnten und wird von den heutigen Inhabern in der vierten Generation voll bewirtschaftet. Neben dem Haupterwerbsfeld Ackerbau sowie einer kleinen Pferdezucht im Nebenerwerb wird die Vermietung von Wohnmobilstellplätzen und Ferienunterkünften und das umfassende Angebot von Ferien auf dem Bauernhof zunehmend ein existenzsicherndes finanzielles Standbein für die Familie.

Die funktionale Verknüpfung von Tourismus und Landwirtschaft erfolgt auf dem Ostseebauernhof Schönhagen an verschiedensten Stellen. Einerseits werden auf der Hofanlage Islandpferde gehalten und für Pony-Ausritte und Reitpädagogik genutzt. Daneben ist ein Streichelgehege mit Ziegen, Schafen und Hasen eingerichtet, um das touristische Angebot attraktiver zu gestalten. Darüber hinaus ist im ehemaligen Kuhstall die Unterbringung eines Enten- und Gänsestalles mit großzügigen Außenanlagen geplant, der ausgebaut und modernisiert werden soll, um die für einen landwirtschaftlichen Betrieb früher typischen, klassischen Nutztiere den Gästen näherbringen zu können.

Der Ferienhof ist z.B. durch die entsprechenden landwirtschaftlichen Maschinen und die aktive Bewirtschaftung der angrenzenden Flächen darauf ausgelegt, seinen Gästen auch das Tagesgeschäft und die technischen Aspekte der Landwirtschaft zu vermitteln.

Spielmöglichkeiten und Spielgeräte für Kinder sind auf dem Hof bereits vorhanden und steigern die Attraktivität für Familien. Die Eigentümerin des Hofes ist gelernte Erzieherin und legt bei der Auslegung des touristischen Angebotes großen Wert auf die Vermittlung vom Leben auf dem Land und vom Umgang mit den Tieren im Einklang mit der Natur.

Um den Betrieb langfristig am Standort zu halten, ist der Erhalt der Wohnmobilstellplätze unabdingbar. Dieser kleine Platz für bis zu zehn Wohnmobile hat sich in den vergangenen Jahren einen guten Ruf erarbeitet, sodass zahlreiche Gäste schon bei der Abreise wieder ihren Ferienaufenthalt für das kommende Jahr buchen.

Hierbei unterscheidet sich die Nutzung des Stellplatzes grundlegend von den großen Wohnmobilstellplatzanlagen in den nahegelegenen Tourismushochburgen Kappeln und Damp, da die Gäste auf dem Hof Marr bewusst die Ruhe eines kleinen, abgelegenen Platzes suchen und hier i.d.R. zwischen 4 Tagen und 3 Wochen ihren Urlaub verbringen. Die Wohnmobile werden in dieser Zeit üblicherweise kaum bewegt und alle Unternehmungen mit dem Fahrrad absolviert. Eine Erweiterung über die bestehenden zehn Stellplätze hinaus ist aus diesem Grund auch auf lange Sicht vom Betreiber und der Gemeinde nicht gewünscht, um die Ruhe und Abgelegenheit, die diesen Platz ausmacht und von den großen Plätzen der Umgebung abhebt, zu erhalten und nicht zu stören.

Die Grundlage für einen erfolgreichen Betrieb von Ferien auf dem Bauernhof bedingt modern ausgestattete Wohnungen oder die Möglichkeit, das eigene Wohnmobil dort unterzustellen, ohne jedoch das Flair eines landwirtschaftlichen Hofes aufzugeben. Außerdem muss auf dem Hof noch tatsächlich Landwirtschaft betrieben werden, um authentisch zu bleiben und nachhaltig Gäste zu binden.

Die Gemeinde möchte die Landwirtschaft als leistungsfähigen Zweig der Gesamtwirtschaft erhalten und weiterentwickeln. Vor allem kleinere Landwirtschaftsbetriebe können sich mit einem eigenen Tourismusangebot eine weitere notwendige Einnahmequelle sichern und so durch den Aufbau eines Angebotes von Ferien auf dem Bauernhof dem Gemeinwohl in der touristisch geprägten Gemeinde Brodersby dienlicher sein, als wenn sich der Landwirt zu seiner wirtschaftlichen Sicherung bspw. eine intensive Mastanlage als zweites Standbein errichtet. Ferien auf dem Bauernhof bieten die Möglichkeit einer behutsamen touristischen Aufwertung und Belebung des Gemeindegebietes.

Das Angebot von Ferien auf dem Bauernhof ist derzeit an keiner anderen Stelle im Gemeindegebiet vorhanden, sodass durch den Ostseebauernhof Schönhagen kein Konkurrenzkampf zu den Anbietern anderer Ferienwohnungen oder Wohnmobilstellplätze entsteht, sondern das touristische Repertoire innerhalb des Gemeindegebietes ergänzt und ortsangepasst entwickelt wird.

Weiterhin unterstützt die Gemeinde den kleinen Wohnmobilstellplatz auf dem Hof Marr und hat nach der Rechtsprechung zum Übernachtungsverbot auf öffentlichen Parkplätzen bei der Familie um die Erweiterung der ursprünglichen drei Stellplätze auf heute zehn Stellplätze gedrängt, um eine Alternative zu den großen Plätzen für ruhesuchende Touristen anbieten zu können.

Das Plangebiet liegt im Landschaftsschutzgebiet "Schwansener Ostseeküste". Bei der Planung handelt es sich jedoch nicht um eine Neuplanung, die insular und losgelöst von jeglicher Bebauung im Außenbereich entstehen soll. Vielmehr ist ein baulicher Ansatz durch die vorhandenen Gebäude des landwirtschaftlichen Betriebes gegeben, auch sind die bestehenden Wohnmobilstellplätze und Ferienwohnungen genehmigt. Eine bauliche Erweiterung über den Bestand hinaus ist nicht vorgesehen; die zusätzlich geplanten Ferienwohnungen sollen im ehemaligen Heuboden des vorhandenen, zentralen Stallgebäudes entstehen. Die bestehenden Wohnmobilstellplätze wurden auf und unmittelbar neben einer ehemaligen Siloplatte errichtet, um zusätzliche Versiegelungen zu reduzieren. Aufgrund der Planung an dieser Stelle verringert sich die Inanspruchnahme von Bauflächen gegenüber einer solitär angelegten neuen Wohnmobilstellplatzanlage an anderer Stelle im Gemeindegebiet.

Ein maßvoller Umgang mit Grund und Boden ist auch dadurch gewährleistet, dass die Ausweisung der Bauflächen restriktiv vorgenommen wird. Sie ist auf den vorhandenen baulichen Bestand und auf notwendige kleinere Erweiterungen beschränkt. Um die o.g. Ziele zu erreichen, sind keine baulichen Erweiterungen über den Bestand hinaus vorgesehen. Insofern hat sich die Gemeinde dazu entschlossen, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen und den Flächennutzungsplan zu ändern.

Die verkehrliche Erschließung des Gebietes ist über den Eiskellerweg vorhanden.

Bzgl. des westlich angrenzenden gewerblichen Betriebes liegt ein Gutachten vor, das die Verträglichkeit der beiden benachbarten Nutzungen bestätigt.

Im gültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Brodersby ist der Planbereich als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Die Gemeinde plant die Darstellung eines Sonstigen Sondergebietes gem. § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung 'Landwirtschaft und Tourismus'.

Mit der Ausweisung des Sonstigen Sondergebietes folgt die Gemeinde Brodersby den in der Fortschreibung des Landesentwicklungsplanes (2021) empfohlenen Entwicklungsmöglichkeiten, nach denen die Landwirtschaft als ein raumbedeutsamer und die Kulturlandschaft prägender Wirtschaftszweig erhalten und weiterentwickelt werden soll, wozu ausdrücklich auch die Ausweitung der Erwerbsmöglichkeiten durch Erwerbsalternativen wie Direktvermarktung oder ländlicher Tourismus zu zählen sind. Bezogen auf den Tourismus soll Schleswig-Holsteins Position als maritimes Urlaubs- und Erlebnisland mit dem Fokus auf zielgruppen- und marktgerechter Aufwertung der touristischen Infrastruktur weiter ausgebaut werden.

Der Ostseebauernhof Schönhagen ist seit 1926 in Familienbesitz. Noch heute bewirtschaftet der Inhaber rund 13 ha Land. Die Nutzviehhaltung ist in den letzten Jahren in den Hintergrund getreten. Schweine und Milchkühe werden seit mehr als 20 Jahren nicht mehr gehalten, stattdessen wurden nach und nach diverse Kleintiere, Schafe und Islandpferde angeschafft und neuerdings auch auf dem Hof gezüchtet.

Seit Mitte der 1960er Jahre wurden bereits Fremdenzimmer an Reisende vermietet. Diese zusätzliche Einnahmequelle wurde aufgrund der hohen Nachfrage in den folgenden Jahren und Jahrzehnten immer weiter ausgebaut. In den 1970er Jahren entstand das erste Ferienhaus, bis Mitte der 90er Jahre kamen drei weitere Ferienhäuser und eine Ferienwohnung hinzu.

Das große Hauptgebäude mit integriertem Stall ist seit Bestehen des Hofes für das Ensemble gestaltprägend, daher soll dessen äußere Erscheinung im Wesentlichen gewahrt bleiben. Im Zentrum des Hofes sollen sich die Touristen, umrahmt von den landwirtschaftlichen Gebäuden, den Tieren und der Natur erholen können. Ruhe, Erholung und Entschleunigung sollen im Fokus des Tourismus auf dem Hof stehen. Ebenso soll der Wohnmobilstellplatz genauso erhalten bleiben wie er ist: klein, gemütlich und überschaubar. Er soll Urlaubern Raum abseits der Tourismusströme im Einklang mit dem Landleben bieten. Auch die angebotene Reitpädagogik zielt genau in diese Richtung: im Vordergrund stehen nicht die Elemente eines klassischen Reitbetriebs, sondern vielmehr der Anspruch, Kindern wie auch erwachsenen Menschen, die Nähe und Verbundenheit zum Tier nahezubringen.

Die ehemaligen Stallungen, als Teil des Hauptgebäudes, sind für die moderne Landwirtschaft weder geeignet noch erforderlich. Das Dachgeschoss (der alte Strohboden) ist mit modernen Maschinen nicht mehr zu erreichen und für die Lagerung von Stroh- und Heuballen der heutigen Standardgröße ungeeignet. Das Gebäude ist dadurch insgesamt nicht mehr landwirtschaftlich nutzbar. Da aber der Erhalt dieses baulich typischen Wirtschaftsgebäudes sichergestellt werden soll, kann dieser durch eine Umnutzung wirtschaftlich ermöglicht werden.

Das Ensemble soll ein sichtbarer Beleg für die wirtschaftliche Bedeutung der Landwirtschaft in Schwansen sein. Es soll auch zukünftig die Arbeits- und Produktionsverhältnisse der Landwirtschaft abbilden können. Das Erdgeschoss und die Remise sollen weiterhin für die Landwirtschaft nutzbar bleiben und optimal an die Bedürfnisse des Ferienhofes angepasst werden. Es ist beabsichtigt dieses ehemalige Stallgebäude grundhaft zu sanieren, energetisch zu ertüchtigen und im Dachgeschoss drei familiengerechte Ferienwohnungen zu errichten.

In der Landwirtschaft möchten sich die Betreiber weiterhin etwas umorientieren und mehr auf die Zucht der Islandpferde sowie die Haltung von diversen kleinen Nutztieren konzentrieren. Hierbei setzen sie auf robuste alte Rassen, die naturnah und überwiegend im Freien gehalten werden können. Es soll wieder eine Selbstvermarktung des vor Ort produzierten Fleisches stattfinden. Auch das Geflügel soll sich tagsüber im Freiland aufhalten können. Die Futterproduktion soll auch weiterhin durch den Betrieb selbst und die Bewirtschaftung der zugehörigen 13 ha Land sichergestellt werden.

Die Eigentümer möchten auf den vorhandenen Dachflächen des Hofes weitere Photovoltaikflächen erschließen und die bereits vorhandene Stromproduktion ausbauen. Ziel ist es, durch ausreichende Stromproduktion und die Schaffung von großzügigen Speichervorrichtungen den Hof komplett und nahezu autark mit Strom versorgen zu können.

Schon in den letzten Jahren wurde auf dem Hof sehr darauf geachtet keine weiteren Flächen zu versiegeln und die vorhandenen Flächen optimaler zu nutzen. Zum Teil wurden versiegelte Flächen zurückgebaut, sodass wieder Rasen und Gartenflächen entstanden sind. Der Bau großer neuer Dachflächen ist nicht geplant und soll insgesamt auch weiterhin vermieden werden. Es ist lediglich vorgesehen, den vorhandenen Reitplatz zu überdachen, um auch im Winter ordentlich mit den Pferden arbeiten zu können. Zur optimalen Ausbildung eines Islandpferdes darf in der Zukunft auch eine Ovalbahn nicht fehlen, die sich gut ins Hofbild integrieren lassen wird.

Die Vorhabenträgerin, als gelernte Erzieherin und Reitpädagogin, möchte ihren Gästen das Landleben und dessen Vielseitigkeit nahebringen. Natur und Tiere zum Anfassen, Erleben und Respektieren. Sie möchte einen respektvollen und zukunftsorientierten Umgang mit der Natur, ihren Ressourcen und ihren Tieren vermitteln. Um einen kleinen landwirtschaftlichen Betrieb wie diesen sichern zu können, ist der Tourismus ein fast unverzichtbares Standbein, gleichzeitig aber auch und eine tolle Ergänzung zur Landwirtschaft. Aus der Verbindung beider Elemente, der Landwirtschaft und dem Tourismus, entsteht vor Ort die Möglichkeit den Betrieb erlebbar zu machen.

Der Betrieb wird heute und auch zukünftig als eine Einheit betrieben. Der Verkauf des Betriebes oder einzelner Betriebszweige, insbesondere von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern an Dritte ist nicht geplant. Ebenso bleibt der Wohnmobilstellplatz auch zukünftig im Besitz der Vorhabenträger. Dies wird im Durchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan noch einmal konkret mit der Gemeinde vertraglich vereinbart.

Weiterhin wird die Zahl der Dauerwohnungen auf das erforderliche und vorhandene Maß beschränkt. Diese Regelung wird im Text (Teil B, Ziff. 1.1) des Bebauungsplanes festgesetzt. Hier wird weiterhin festgesetzt, dass das Dauerwohnen nur betriebsbezogen zulässig ist.

So möchte die Gemeinde Brodersby sicherstellen, dass der Betrieb in den Händen der heutigen Vorhabenträger bleibt und das Betreiberkonzept durch diese umgesetzt wird. Weiterhin sollen so die Ziele des Bebauungsplanes auch langfristig den gemeindlichen und den übergeordneten Zielen entsprechen.