2.1 Anlass der Planung
Das derzeitige Feuerwehrgerätehaus des Ortsteils Havighorst der Gemeinde Oststeinbek erfüllt nicht mehr die heutigen baulichen, zeitgemäßen und rechtlichen Anforderungen. Die Ausstattung, die Gebäudeerschließung und die Anforderungen an die Sicherheit entsprechen nicht der einschlägigen DIN-Norm 14092. Auch die Größe der Halle und die Flächen für die Lagerung des erforderlichen Materials sind nicht ausreichend dimensioniert. Zudem ist für ein neues, dringend benötigtes Einsatzfahrzeug, das auch bereits bestellt ist, derzeit keine entsprechende Garage vorhanden. Erweiterungsmöglichkeiten am jetzigen Standort bestünden nur, wenn Flächen der zentralen Parkanlage (Festwiese) der Ortsmitte dafür in Anspruch genommen werden würden. Dies ist aber nicht gewollt, der zentrale Treffpunkt im Ortsteil soll erhalten bleiben.
Im Jahr 2021 wurde vom Büro für Stadt- und Regionalentwicklung (BSR) aus Hamburg für den Ortsteil Havighorst ein Ortsteilentwicklungskonzept (OEK) erstellt, das als Gesamtstrategie die Grundlage für eine nachhaltige, zielgerichtete und abgestimmte Entwicklung des Ortsteils Havighorst darstellen soll. Das Konzept wurde unter intensiver Beteiligung der lokalen Akteure sowie der örtlichen Bevölkerung erstellt. Es zeigt Zielvorstellungen und Perspektiven für künftige Entwicklungsmöglichkeiten auf und stellt so eine langfristige Handlungsrichtlinie für Politik und Bevölkerung dar.
In Bezug auf die Thematik 'Innenentwicklungspotential' heißt es im OEK unter anderem:
"Zur Förderung der Innenentwicklung, die im Zusammenhang mit der FNP-Fort-schreibung auch bezüglich der Ortsteilentwicklung von Havighorst intensiv thematisiert wurde (vgl. Gemeinde Oststeinbek 2017), hat die Gemeindeverwaltung in den Jahren 2016/2017 eine vollumfängliche Potenzialflächenanalyse durchgeführt. Das aus diesem Prozess entstandene Potenzialflächenkataster zielt entsprechend auf den im Baugesetzbuch verankerten Grundsatz, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen und Erholungs- und Landschaftsqualitäten im Außenbereich zu erhalten. Auf Grundlage der Ergebnisse der Potentialflächenanalyse wurde ein fortschreibbares Potenzialflächenkataster für das gesamte Gemeindegebiet erstellt, das den Bestand an Baulücken und offensichtlich untergenutzten Grundstücken erfasst und für die weitere Entwicklung bewertet. ...
Für das erstellte Potenzialflächenkataster wurden im gesamten Gemeindegebiet der Bestand an Baulücken und offensichtlich untergenutzten Grundstücken erfasst. Für Havighorst wurden insgesamt ca. 175 Grundstücke erfasst. Dabei handelt es sich um 37 Baulücken (vorwiegend für Einfamilienhausbebauung) verschiedenster Größe, die, bedingt durch die dort in vielen Bereichen gültige alte Baunutzungsverordnung (BauNVO), nur den Bau kleinerer Einfamilienhäuser zulassen. Die übrigen erfassten Grundstücke sind offensichtlich nach gültigem Baurecht untergenutzte Flächen. ...
Seitdem und bis zum Stichtag 20.10.2021 sind in Havighorst insgesamt vier Wohneinheiten neu entstanden, wodurch eine Baulücke geschlossen und ein untergenutztes Grundstück nachverdichtet werden konnten. Es verbleibt somit ein Potential von rd. 35 Baulücken, die auch ohne die Ausweisung von neuen Baulandflächen bebaut werden könnten. Die neben den Baulücken in Betracht kommenden und nachzuverdichtenden bzw. zu aktivierenden Siedlungsflächen von Havighorst liegen vornehmlich im westlichen Teil des Innenbereiches und werden überwiegend noch landwirtschaftlich als Grünlandflächen genutzt. ...
Der hohe Nachfragedruck in der Gemeinde Oststeinbek und auch in Havighorst wird allein durch die Nachverdichtung, Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen und Baulückenschließung nicht gedeckt werden können, zumal die ermittelten Baulücken sich vorwiegend nur für Einfamilienhausbebauung eignen. Gerade die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen für Senioren oder Singlehaushalten, aber auch bezahlbarer Mietwohnungsbau für junge Familien in zentralen Lagen sowie der Bedarf an öffentlich-gefördertem Wohnraum ist im Stadt-Umland-Bereich anhaltend hoch und wird bedingt durch den demographischen Wandel, den zunehmend kleiner werdenden Haushalten, aber auch wegen der Stadtortgunst der Nähe zu Hamburg künftig weiter stark zunehmen. Insofern sind moderate Weiterentwicklungsoptionen auf Grundlage von flächenschonenden- und sparenden Siedlungsarrondierungen weiterhin anstehend zu prüfen."
Im Ortsteilentwicklungskonzept (OEK) wurde sich u. a. auch mit der Verlegung der Feuerwehr und des Bauhofes auseinander gesetzt.
Der Standort des Plangebietes hat sich dabei als sehr geeignet herauskristallisiert. Er befindet sich direkt gegenüber dem jetzigen Standort der Feuerwehr und weist eine ausreichende Größe für die Einordnung einer neuen und entsprechend ausgestatten Feuerwehr auf. Zudem steht die Fläche für die Gemeinde auch tatsächlich zur Verfügung.
Positiv anzusehen bei dem Standort ist, dass die 'Institution Freiwillige Feuerwehr' in der Ortsmitte gehalten werden kann, wodurch die Dorfgemeinschaft und Nachbarschaft im Ort gestärkt und gefördert wird. Das Konzept führt dazu u. a. aus: "Ein neues Gebäude mit entsprechender, ortsbildprägender Architektur wird das (neue) Ortsbild in der 'Mitte des Dorfes' entscheidend prägen. Mit diesem Projekt wird zudem die Dorfmitte 'auf die andere Straßenseite' erweitert, wodurch städtebaulich die Ortsmitte in westlicher Richtung einen Abschluss findet und somit auch abgerundet wird. Eine weitere Synergie besteht darin, dass auf der freiwerdenden Fläche in der Ortsmitte gemeindliche Projekte wie z. B. für den Wohnungsbau oder das Dorfgemeinschaftshaus entstehen könnten."
Ein zweiter Planungsanlass ist die Errichtung eines neuen Bauhofes an einem anderen Standort. Derzeit wird der Betrieb des Bauhofes am bestehenden Standort in der Ortsmitte aufgrund der durch Asbest belasteten Werkhallen nur eingeschränkt aufrecht gehalten. Ein zweiter, interimsmäßig unterhaltender Betriebsstandort besteht auf dem ehemaligen Sportplatz 'Am Ohlendiek', wo Maschinen und Großgeräte abgestellt sowie Aufenthaltsräume in dem ehemaligen Sportplatzgebäude eingerichtet sind. Diese 'Zweit-Standort-Interimslösung' soll kein Dauerzustand werden. Daher ist es beabsichtigt, den Bauhof ebenfalls an einem neuen verkehrsgünstigen Standort zu errichten. Aufgrund der ausreichenden Grundstücktiefe besteht die Option, den aus Betriebsgründen zu verlagernden Bauhof auf den rückwärtigen Grundstücksteil hinter die Feuerwehr anzuordnen und gemeinsame Synergien zu nutzen.
Es standen für den Bauhof zwei verschiedene Standorte zur Diskussion. Neben dem Plangebiet bestand die Überlegung, den Übergangsstandort auf der Sportplatzfläche 'Am Ohlendiek' dauerhaft auszubauen und für den Bauhof herzurichten. Dies erscheint aufgrund der abgeschiedenen Lage am äußersten Ortsrand der Gemeinde und den damit verbunden längeren und weiteren Fahrten zu Einsatzorten nicht praktikabel. Das Plangebiet hingegen weist eine deutlich zentralere Lage auf.