3.1 Art der baulichen Nutzung, Bauweise usw.
Der städtebaulichen Zielsetzung entsprechend werden vier 'Allgemeine Wohngebiete' (WA 1 bis WA 4) gemäß § 4 BauNVO ausgewiesen. In den 'Allgemeinen Wohngebieten' (WA 1 bis WA 4) sind gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO folgende Nutzungen allgemein zulässig:
- Wohngebäude,
- die der Versorgung dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften,
- nicht störende Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise zulässig sind gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 und 3 folgende Nutzungen:
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
- Anlagen für Verwaltungen.
Mit dieser Ausweisung wird sichergestellt, dass sich die sich anschließende Bebauung nach ihrer Art der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen wird. Um den Charakter des Siedlungsgebietes nicht zu stören und weil es insbesondere um die Schaffung zusätzlichen Wohnraums geht, werden die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 4 und 5 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Darüber hinaus würden die genannten Nutzungen ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen im Plangebiet mit sich bringen.
Im Süden des Plangebietes wird eine 'Fläche für den Gemeinbedarf' gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB mit der Zweckbestimmung 'Multifunktionales Dorfgemeinschaftshaus und Feuerwehr' ausgewiesen. Innerhalb dieser sind folgende bauliche Einrichtungen und Anlagen für den Betrieb eines multifunktionalen Dorfgemeinschaftshauses mit integrierter Feuerwehr zulässig:
- Feuerwehrgerätehaus,
- Räume für die Verwaltung der Feuerwehr,
- sonstige bauliche Anlagen und Einrichtungen für Zwecke der Feuerwehr,
- Gemeinschafts- und Aufenthaltsräume,
- Einrichtungen und Anlagen der sozialen Infrastruktur,
- Stellplätze, Garagen, Lager- und Bewegungsflächen für die beabsichtigten Nutzungen.
Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen), die Grundflächenzahl (GRZ), die Höchstzulässigkeit von maximal einem bzw. zwei Vollgeschossen und die maximale Firsthöhe (FH).
Für die geplante Feuerwehr auf der 'Fläche für den Gemeinbedarf' wird aufgrund des hohen Flächenbedarfs für das Gebäude, die Stellplatz- und Rangierflächen eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 darf durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen (Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche) bis zu einer Grundflächenzahl von max. 0,9 überschritten werden.
Angepasst an die umliegende Bebauung und um einer unerwünschten Verdichtung entgegenzuwirken, wird die Grundflächenzahl (GRZ) im WA 2 bis WA 4 auf 0,25 festgesetzt. Im WA 1 wird eine Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt. Die erhöhte GRZ im WA 1 gegenüber den übrigen Gebieten begründet sich mit der hier angedachten verdichteten Bauweise in Form von kleineren Mehrfamilienhäusern, während im WA 2 bis WA 4 ausschließlich Einzelhäuser und teilweise Doppelhäuser vorgesehen sind. Hierdurch wird dem Gedanken Rechnung getragen, die bebaubare Fläche ins Verhältnis zur Größe der Baugrundstücke zu setzen. Die Festsetzung erfolgt vor dem Hintergrund, dass die Grundstücksgrößen für Einzelhäuser mindestens 600 m² und für Doppelhaushälften mindestens 300 m² zu betragen haben. Der Bebauungsplan schließt die Möglichkeit zur Überschreitung der jeweils zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht aus, so dass diese für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO um bis zu 50 % überschritten werden darf. Darüber hinaus ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) i. S. d. § 19 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig und nur bei der Ermittlung der Grundfläche i. S. d. § 19 Abs. 4 BauNVO anzurechnen, wenn diese durch Flächen von ebenerdigen, mindestens zweiseitig offenen Terrassen ohne Überdachung direkt an Wohngebäuden hervorgerufen wird.
Die GFL-Flächen 1 und 2, die ja zugleich als Zufahrten für Hinterlieger-Grundstücke dienen, sind außerdem bei der Ermittlung der Grundflächenzahl (GRZ) im Sinne des § 19 BauNVO unberücksichtigt zu lassen.
In den 'Allgemeinen Wohngebieten' (WA) ist für Terrassen und Überdachungen von Freisitzen festgesetzt, dass diese, abweichend von der Regelung des § 6 Abs. 8 Landesbauordnung (LBO), einen Abstand von mind. 2,00 m zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten haben. Aufgrund der liberalisierten Abstandflächenregelung benötigen bauliche Nutzungen im Sinne von § 6 Abs. 8 LBO, u. a. Terrassen und Überdachungen von Freisitzen, keine eigenen Abstandflächen mehr. Sie wären damit ohne Abstandsflächen zulässig. Ohne eine planerische Festsetzung würde dies bedeuten, dass die bezeichneten Anlagen direkt an die Nachbargrenze heranrücken könnten. Die damit einhergehende Verdichtung würde der städtebaulichen Intention widersprechen. Um dort die gebotenen Qualitäts- und Sozialabstände einzuhalten, wird für das gesamte Plangebiet die vom Bauordnungsrecht abweichende Abstandsregelung festgesetzt. Garagen sowie offene oder überdachte Stellplätze sind innerhalb der landesrechtlichen Grenzabstände ohne eigene Abstandsflächen zulässig, soweit sie die dafür vorgegebenen landesrechtlichen Vorgaben einhalten. Zusätzlich ist festgesetzt, dass Terrassen nur innerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Eine Überschreitung der Baugrenzen ist ausnahmsweise bis zu 5 m, maximal aber bis zu einem Abstand von 2 m zur Grundstücksgrenze, zulässig, wenn es sich um ebenerdige, mindestens zweiseitig offene Terrassen ohne Überdachung direkt an Wohngebäuden handelt. Eine Überschreitung durch Teile des Hauptgebäudes ist nicht zulässig.
Durch an der Himmelsrichtung ausgerichtete Baugrenzen in den Wohngebieten wird dafür gesorgt, dass eine gegenseitige Rücksichtnahme in Bezug auf eine Beschattung der Nachbargrundstücke ermöglicht wird. Es wird eine Abfolge der einzelnen Baukörper gewährleistet, so dass ungestörte und besonnte Gartenflächen und hausnahe Terrassen entstehen können. Die Lage und Größe der bebaubaren Flächen ist so koordiniert, dass deren Schattenwurf und Wirkung hinsichtlich der Nachbargrundstücke auf bestimmte Bereiche begrenzt ist und so grundstücksbezogene, unbebaute Garten- und Ruhezonen möglich sind.
Die Baugrenzen auf der 'Gemeinbedarfsfläche' sind entsprechend dem Gebot der planerischen Zurückhaltung so festgesetzt, dass sich die beabsichtigten Nutzungen auf dem Gelände realisieren lassen und der Gemeinde und dem beauftragten Architekten ein Gestaltungsfreiraum für die Anordnung der baulichen Anlagen gegeben wird.
Im gesamten Plangebiet sind nur Gebäude in offener Bauweise (o) zulässig, um einer ortsuntypischen Verdichtung entgegen zu wirken. Im WA 1, WA 2 und WA 4 sind ausschließlich Einzelhäuser mit einem Wohngebäude zulässig. Im WA 3 sind wahlweise Einzelhäuser mit einem Wohngebäude oder Doppelhäuser mit zwei Wohngebäuden zulässig. Für die 'Gemeinbedarfsfläche' wird kein Haustyp festgesetzt.
Für das WA 1, WA 2 und WA 3 gelten zwei Vollgeschosse (II) als Höchstmaß. Für das WA 4 gilt ein Vollgeschoss (I) als Höchstmaß, um einen verträglichen Übergang zur anschließenden, überwiegend eingeschossigen Wohnbebauung zu gewähren. Im Plangebiet wird die Höhe baulicher Anlagen zudem durch die festgesetzten maximalen Firsthöhen (FH) begrenzt. Bezugspunkt für die festgesetzten Firsthöhen sind die in der Planzeichnung eingetragenen grundstücksbezogenen Höhenbezugspunkte. Die zulässige maximale Firsthöhe (FH) baulicher Anlagen beträgt im WA 1 10,00 m und im WA 2, WA 3. Im WA 4 ist die maximal zulässige Firsthöhe auf 8,50 m begrenzt. Das WA 1 ist für kleinere Mehrfamilienhäuser vorgesehen, folglich resultiert hieraus die höhere maximal zulässige Firsthöhe baulicher Anlagen. Im WA 4 ist, angepasst an die Zulässigkeit von maximal nur einem Vollgeschoss, auch eine geringfügig niedrigere Firsthöhe festgesetzt.
Die maximal zulässige Firsthöhe (FH) baulicher Anlagen wird auf der 'Gemeinbedarfsfläche' auf 10,00 m über dem Höhenbezugspunkt (HBP) festgesetzt.
Von den festgesetzten Höhenbeschränkung sind untergeordnete Bauteile wie technische Anlagen, Schornsteine, Antennen, Blitzableiter etc. ausgenommen. Derartige Bauteile dürfen auf einer Fläche von max. 10 % der jeweiligen Gebäude die festgesetzte Firsthöhe um max. 2,00 m überschreiten.
Um einen für dieses am Rande des Siedlungsgefüges liegende Wohngebiet untypischen Charakter eines Geschosswohnungsbaus mit einer Vielzahl von Wohnungen zu verhindern, wird deren Anzahl begrenzt. So sind im WA 2 bis WA 4 bei Einzelhäusern maximal zwei Wohnungen und bei Doppelhaushälften (nur im WA 3 zulässig) nur eine Wohnung pro Wohngebäude (= Doppelhaushälfte) zulässig. Im WA 1 sind bei Einzelhäusern je Wohngebäude maximal sechs Wohnungen zulässig. Dort ist der Bau von zwei Mehrfamilienhäusern mit jeweils sechs Wohneinheiten vorgesehen. So können innerhalb des Plangebietes differenzierte Wohnangebote für verschiedene Ansprüche bereitgestellt werden.
Um einer unerwünschten Verdichtung entgegen zu wirken, ist darüber hinaus eine Mindestgröße der Baugrundstücke für Wohngebäude festgesetzt. Diese beträgt für das WA 2 bis WA 4 für Einzelhäuser 600 m² und für Doppelhaushälften 300 m², wobei Doppelhäuser nur im WA 3 zulässig sind. Die Mindestgrößen korrespondieren mit den ortsüblichen Grundstücksgrößen im Ortsteil. Für das WA 1 wird keine Mindestgrundstücksgröße festgesetzt, da hier eine verdichtete Bauweise angestrebt wird, die durch die festgesetzten Baufenster ausreichend begrenzt wird.
Im gesamten Plangebiet sind Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie nur an und auf Gebäuden zulässig, parallel angebracht zur Fassade oder zum Dach. Unzulässig sind aufgeständerte oder überkragende Anlagen sowie selbständige oder freistehende Solaranlagen. Windkraftanlagen, auch als Nebenanlagen, sind unzulässig. Ausnahmen für solche Anlagen i. S. v. § 14 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 BauNVO sind nicht zulässig. Die Festsetzung findet ihre Ursache darin, dass die Aufstellung selbständiger Solaranlagen und von Windrädern mit optischen und akustischen Auswirkungen verbunden ist, die dem geplanten Charakter des dörflichen Wohnens widersprechen würden. Mit der Möglichkeit, Solarmodule an Fassaden und auf Dächern zu installieren, besteht eine angemessene Möglichkeit, regenerative Energiegewinnung zu betreiben.
Baugrundstücke im WA 2 liegen zum Teil nicht unmittelbar an der Planstraße. Deren öffentlich-rechtliche Erschließung wird über Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten (GFL) gesichert. Die in der Planzeichnung kenntlich gemachten Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten (GFL 1 und GFL 2) sind festgesetzt zugunsten der Anlieger, der öffentlichen und privaten Ver- und Entsorger und Medienträger sowie der Gemeinde Rendswühren.
Unter Beachtung des Gebotes zur planerischen Zurückhaltung sind lediglich Mindestregelungen als örtliche Bauvorschriften aufgenommen worden. Diese betreffen Dächer, Doppelhäuser, Nebenanlagen, Garagen, Carports, Stellplätze und Dachbegrünungen.
Die Dachneigung muss im WA 1, WA 2 und WA 3 mindestens 18 Grad betragen. Zulässig sind im WA 1, WA 2 und WA 3 Sattel-, Walm-, Krüppelwalm- und Zeltdächer. Im WA 4 muss die Dachneigung mindestens 26 Grad betragen. Zulässig im WA 4 sind ausschließlich Sattel-, Walm- und Krüppelwalmdächer. Die festgesetzten Dachformen und Dachneigungen beziehen sich jeweils nur auf die Hauptgebäude. Für Wintergärten, Gauben, Nebenanlagen, Garagen und Carports sind auch abweichende Dachformen und Dachneigungen zulässig. Die Dacheindeckung in den WA-Gebieten ist nur in den Farben rot bis rotbraun sowie anthrazit zulässig. Ausgenommen davon sind Wintergärten. Für diese sind auch Glasdächer zulässig. Gründächer sind im Plangebiet zulässig. Bei Gründächern darf von den Festsetzungen zur Dachform, -neigung und -farbgestaltung abgewichen werden. Durch die Festsetzung wird der Anblick geneigter Dächer in der Gemeinde Rendswühren aufgegriffen.
Doppelhaushälften sind in Bezug auf ihre Außenwände, Traufhöhe, Dachform und -eindeckung jeweils einheitlich zu gestalten.
Innerhalb des Plangebietes sind Nebenanlagen sowie Garagen mit einer Grundfläche von jeweils mehr als 30 m² in ihrer Ausführung, Gestaltung und Farbe dem Hauptgebäude anzupassen. Geringere Dachneigungen und Flachdächer sind zulässig. Überdachte Stellplätze (Carports) können auch in Holzbauweise erstellt werden. Wintergärten sind von dieser Vorgabe nicht betroffen, da sie der Hauptnutzung zuzurechnen sind.
Die Dachflächen von Garagen und Carports sind dauerhaft und flächendeckend zu begrünen. Die Begrünung ist in Form einer extensiven Dachbegrünung mit einer durchwurzelbarer Mindestschichtstärke von 8 cm und einer standortgerechten, nachhaltig insekten- und bienenfreundlichen Vegetation (Kräuter, Gräser und ausdauernde Stauden, z. B. Sukkulenten) zu bepflanzen.
Pro Wohnung sind in den WA 2 - WA 4 mindestens zwei Stellplätze oder Garagen auf dem jeweiligen Baugrundstück vorzuhalten. Hintergrund ist ein realistisch einzuschätzender hoher Motorisierungsgrad der zukünftigen Haushalte, der hohe Pendleranteil in der Gemeinde, die wenigen öffentlichen Parkplatzflächen in der Umgebung des Planbereiches und der Wunsch nach Vermeidung städtebaulicher Missstände infolge nicht ausreichender Stellplätze und Parkplatzflächen. Im WA 1 sind pro Wohnung mit einer Wohnfläche < 60 m² mindestens ein Pkw-Einstellplatz, pro Wohnung ab 60 m² Wohnfläche mindestens zwei Pkw-Einstellplätze auf dem jeweiligen Baugrundstück bereitzustellen. Die Differenzierung ergibt sich aus der Annahme, dass bei kleineren Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auch kleinere Haushalte zu erwarten sind.