Art der baulichen Nutzung, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung legt die Zulässigkeit der Vorhaben fest.
- Gewerbegebiet (GE), § 8 BauNVO, eingeschränkt
Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB wird aus dem Flächennutzungsplan ein durch textliche Festsetzungen eingeschränktes Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO entwickelt. Gewerbebetriebe dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.
Alle ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). Für Nr. 1 (Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind), deren Wohnnutzung im Gewerbegebiet durch die Landesplanung grundsätzlich kritisch gesehen wird, sind auf der Nordseite der Stadt ausreichend Möglichkeiten der Wohnnutzung vorhanden. Über Mobiltelefone sind Bereitschaftspersonen sofort zu erreichen und schnell vor Ort. Deshalb wird diese Nutzung im Planbereich ausgeschlossen, um nachfolgende Konflikte und damit einhergehende Einschränkungen der gewerblichen Nutzung zu vermeiden. Für Nr. 2 (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke) stehen in zentraleren Bereichen Flächen zur Verfügung, desgleichen für Nr. 3 (Vergnügungsstätten), wozu auch Diskotheken gehören. Für letztere wären zudem unerwünschte städtebauliche Folgen im Plangebiet zu erwarten.
Störfallbetriebe
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Störfallbetriebsbereiche gemäß 12. BImSchV (Störfall-Verordnung) unzulässig, weil sich Wohnnutzung, direkt an das Plangebiet angrenzend, an der Westerbütteler Straße befindet. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sollen dadurch besonders berücksichtigt werden, ohne die gewünschte Art der Nutzung zu sehr einzuschränken.
Staubverarbeitende Betriebe und Anlagen
Um die Bewohner an der Westerbütteler Straße vorsorglich vor einer zu großen Staubbelastung zu schützen, sind im Gewerbegebiet Betriebe und Anlagen unzulässig, die staubende Güter bzw. Schüttgüter im offenen Umgang verarbeiten. Die Staubbelastung bei offenem, nicht eingekapseltem Umgang mit Schüttgütern oder staubenden Gütern wäre sonst zu hoch.
Betriebe mit Geruchsbelästigungen
Aus dem gleichen Grund wie vor sind im Gewerbegebiet Betriebe und Anlagen unzulässig, deren Geruchsimmissionen die Irrelevanzgrenze von 0,02 nach Punkt 3.3 Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL) in Schleswig-Holstein vom 22.09.2009 auf den Beurteilungsflächen überschreiten. Der vorgenannte Wert kann ausnahmsweise überschritten werden, wenn durch Einzelgutachten nachgewiesen wird, dass die zulässige Gesamtbelastung durch Geruchsimmissionen von 0,10 in Wohn-/Mischgebieten und von 0,15 in Gewerbe-/Industriegebieten gemäß Tabelle 1 der GIRL nicht überschritten wird. Die benachbarte Wohnnutzung an der Westerbütteler Straße liegt direkt am geplanten Gewerbegebiet. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sollen dadurch besonders berücksichtigt werden, ohne die gewünschte Art der Nutzung zu sehr einzuschränken.
Betriebe des Einzelhandels, des Beherbergungsgewerbes, verkehrsintensive Betriebe
Der Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO wird in diesem Gebiet mit Hinblick auf die städtebaulichen Ziele grundsätzlich ausgeschlossen. Die Stadt Brunsbüttel hat im Bebauungsplan Nr. 19 „City-Bereich“ Kerngebiete ausgewiesen, die eine wohnungs- und verbrauchernahe Versorgung mit Einzelhandelsbetrieben – nicht nur für den täglichen Bedarf – sicherstellen. Großflächige Einzelhandelsbetriebe an der Westerbütteler Straße würden dem Konzept der Stadt entgegenstehen und Kaufkraft aus den Zentralen Versorgungsbereichen abziehen. Darüber hinaus soll das Plangebiet den kleinen und mittleren Gewerbebetrieben wie Handwerks-, Produktions-, Dienstleistungs- und Großhandelsbetrieben zur Verfügung stehen, um das Arbeitsplatzangebot der Stadt Brunsbüttel zu erhöhen und ausreichend Flächen, insbesondere auch zur Umsiedlung städtebaulich störender Betriebe zur Verfügung stellen zu können. Die Ausrichtung soll in Richtung Businesspark bzw. Technologiezentrum u.a. zum Thema Erneuerbare Energien gehen.
Auch die Einzelhandelsuntersuchung aus dem Jahr 2010 sagt aus, dass eine Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Koogstraße und Neues Zentrum einer Stärkung dieser Bereiche entgegensteht. Von einer großen Einzelhandels-Ansiedlung im Plangebiet würden „schädliche Auswirkungen“ auf die zentralen Versorgungsbereiche ausgehen (s. Seite 54 der Einzelhandelsuntersuchung).
Der Standort Fritz-Staiger-Straße, westlich der Straße zwischen dem Standort der Remondis GmbH & Co. KG Entsorgungsbetriebe und der Kreuzung Westerbüttler Straße gelegen, wurde auf den Seiten 91 und 92 der Einzelhandelsuntersuchung geprüft. Der Standort besitzt laut Bewertung aufgrund der entfernten Lage und der zusätzlich fehlenden Verbindung zu den etablierten Einzelhandelsstandorten der Stadt nur eine eingeschränkte Eignung als Einkaufs- und Einzelhandelsstandort. Allerdings wird auf Seite 82 der Einzelhandelsuntersuchung darauf hingewiesen, dass als möglicher Standort für nicht-zentrentypischen Einzelhandel (Gartenmärkte, Möbelmärkte etc.) der Standort an der Fritz-Staiger-Straße am Brunsbütteler Stadtrand denkbar ist.
Die Bewertung ist grundsätzlich auf das Gewerbegebiet an der Westerbütteler Straße übertragbar, allerdings wiederspricht auch eine nicht-zentrentypischen Einzelhandelsansiedlung großteils dem o.g. Ziel für das Plangebiet.
Die Einzelhandelsuntersuchung ist auf der Homepage der Stadt Brunsbüttel aktuell unter folgendem Link einsehbar:
https://www.stadt.brunsbuettel.de/bauen/berichte-und-konzepte/isek-integriertes-stadtentwicklungskonzept bzw. direkt unter
https://www.stadt.brunsbuettel.de/fileadmin/Stadt_Brunsbuettel/Dateien/ISEK/1770_2842_1.pdf
Die Landesplanung hat in ihrer Stellungnahme auf den notwendigen Ausschluss bzw. die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in diesem Gewerbegebiet hingewiesen (s. Kap. 3 der Begründung).
Den Betrieben im Plangebiet soll jedoch als untergeordnete Nebeneinrichtung Gelegenheit gegeben werden, ihre Produkte an Endverbraucher zu verkaufen (Direktvermarktung). Um dieses zu ermöglichen und zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung wird die textliche Festsetzung mitaufgenommen, dass ausnahmsweise kleinflächige Verkaufsstätten des Einzelhandels auf bis zu 10 Prozent der zulässigen Betriebsfläche, maximal aber bis zu einer Größe von 250 m² Verkaufs- und Ausstellungsfläche zulässig sind, wenn sie nicht mit Waren und Gütern des täglichen Bedarfs handeln, in einem unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit einem Großhandels-, Produktions-, Dienstleistungs- oder Handwerksbetrieb stehen und diesem gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. Da die Geschossfläche als Maßstab für die Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes weniger geeignet ist, wird auf eine Festsetzung dieser verzichtet und nur die max. Verkaufs- und Ausstellungsfläche festgesetzt.
Die erweiterte Ausnahme für den Einzelhandel soll Gewerbebetrieben des holzver- oder bearbeitenden Bereiches, deren Produktpalette ein flächenbeanspruchendes Sortiment umfasst, die gleichen Möglichkeiten wie den vorstehend genannten Betrieben eröffnen. Insbesondere Zimmerei- oder Tischlereibetriebe, die Möbel, Zäune, Carports o.ä. herstellen, benötigen für die vorgenannten Produkte erhebliche Stellflächen. Diesem Umfang soll durch eine weitere begrenzte Ausnahmeregelung Rechnung getragen werden. Daher kann für diese Betriebe eine Überschreitung von maximal 10 Prozent der zulässigen Betriebsfläche beziehungsweise der maximal zulässigen Verkaufs- und Ausstellungsfläche von 250 m² für den Einzelhandelsanteil darüber hinaus bis zu maximal 800 m² Verkaufs- und Ausstellungsfläche ausnahmsweise zugelassen werden. Eine erweiterte Ausnahme für Kfz-Reparaturwerkstätten und den Baustoffgroßhandel wird in diesem Gewerbegebiet nicht zugelassen, weil diese Betriebe der geplanten Ausrichtung in Richtung Businesspark bzw. Technologiezentrum u.a. bezüglich dem zu erwartenden Lärm und Stäuben zu sehr entgegenstehen.
Von diesen ausnahmsweise zulässigen Einzelhandelsbetrieben gehen nicht die in der Begründung zum grundsätzlichen Einzelhandelsausschluss angeführten Gefährdungen für die städtebauliche Entwicklung aus.
Wie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes unzulässig, um nachfolgende Konflikte und damit einhergehende Einschränkungen der gewerblichen Nutzung zu vermeiden.
Zusätzlich sind verkehrsintensive Betriebe wie z.B. Speditionen, Lieferdienste und großflächige Lagerhäuser unzulässig, damit zum Schutz der anliegenden Bewohner an der Westerbütteler Straße, eingestuft als Mischgebiet, eine Verschlechterung der Situation durch zusätzlichen LKW-Verkehr und Nachtbetrieb vermieden wird und möglichst wenig schädliche Umweltauswirkungen wie Immissionen durch Lärm, Stäube, Gerüche, Erschütterungen aus dem Gewerbegebiet auf die benachbarte Bebauung und die Umwelt einwirken.
Maß der baulichen Nutzung, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 BauNVO
- Grundflächenzahl GRZ: 0,8
- Höhenbegrenzung: First- bzw. Attikahöhe max. xx (15-20) m über xxx inkl. Sockel (max. 0,5 m)
betriebsbedingten Einzelanlagen max. 30 m über xxx (Bezugspunkt wird im weiteren Verfahren noch festgelegt)
Im Bebauungsplan müssen Festsetzungen sowohl für die Ausnutzung der Grundstücksfläche als auch für die Anzahl der Geschosse oder die Höhe baulicher Anlagen getroffen werden. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent einer Grundfläche überbaut werden dürfen. Es können Höchst- aber auch Mindestmaße festgesetzt werden (§ 16 BauNVO).
Für das Gewerbegebiet in diesem Bebauungsplan wird eine Grundflächenzahl von 0,8 festgesetzt, die für diesen Bereich eine ausreichende Ausnutzung ermöglicht. Damit wird der Orientierungswert für Obergrenzen gemäß § 17 BauNVO, der bei 0,8 liegt, voll ausgeschöpft, um den künftigen Gewerbebetrieben ausreichend Fläche anbieten zu können.
Die Zahl der Vollgeschosse wird nicht festgelegt, sie wird aber durch eine Höhenbegrenzung ersetzt. Dadurch wird es dem Bauherrn ermöglicht, das Gebäude innerhalb der Höhenbegrenzung nach seinen Wünschen zu gestalten. Die festgesetzte Gebäudehöhe darf durch einzelne, betriebsnotwendige Einzelanlagen wie z.B. Schornsteine, Antennenanlagen und Kleinwindkraftanlagen bis zu einer Höhe von max. 30 m über dem Höhenbezugspunkt überschritten werden. Einzelne Windkraftanlagen mit einer Gesamthöhe bis zu 30 m gelten in Schleswig-Holstein als Kleinwindkraftanlagen und als nicht raumbedeutsam.
Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §§ 22 und 23 BauNVO, § 6 LBO
Die Bauweise erfolgt offen, so wie sie bereits in der benachbarten Wohnbebauung vorhanden ist.
Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch eine Baugrenze bestimmt. Diese umgibt das Gebiet in einem Abstand von 5 m bis zu den Grundstücksgrenzen, im Norden 5 m bis zum Geh- und Fahrrecht am Fleth/Vorfluter.
Weitere Festsetzungen
Aus städtebaulichen Gründen gemäß § 9 BauGB wird u.a. Folgendes festgesetzt:
- Mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen, § 9 Abs. 1 Nr. 21 und Abs. 6 BauGB, hier: zugunsten des Sielverbands Eddelak, Breite 7,50 m
Wird im weiteren Verfahren ergänzt.
Eine Erläuterung zu den einzelnen Punkten ist in den entsprechenden Kapiteln dieser Begründung dargelegt.
Im Text Teil B werden folgende Festsetzungen getroffen und Hinweise gegeben:
1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO)
- Flächenbezogener Schallleistungspegel (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Wird wenn notwendig im weiteren Verfahren ergänzt.
- Ausnahmen (§ 31 BauGB)
Ausnahmen gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
- Betriebe und Anlagen (§ 1 Abs. 5 i.V mit Abs. 9 BauNVO, § 9 Abs. 1 Nr. 23a und 24 BauGB)
- Im Gewerbegebiet sind Störfallanlagen gemäß 12. BImSchG unzulässig.
- Im Gewerbegebiet sind Betriebe und Anlagen unzulässig, die staubende Güter bzw. Schüttgüter im offenen Umgang verarbeiten.
- Im Gewerbegebiet sind Betriebe und Anlagen unzulässig, deren Geruchsimmissionen die Irrelevanzgrenze von 0,02 nach Punkt 3.3 Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL) in Schleswig-Holstein vom 22.09.2009 auf den Beurteilungsflächen überschreiten. Der vorgenannte Wert kann ausnahmsweise überschritten werden, wenn durch Einzelgutachten nachgewiesen wird, dass die zulässige Gesamtbelastung durch Geruchsimmissionen von 0,10 in Wohn-/Mischgebieten und von 0,15 in Gewerbe-/Industriegebieten gemäß Tabelle 1 der GIRL nicht überschritten wird.
- Im Gewerbegebiet sind Betriebe des Einzelhandels, des Beherbergungsgewerbes sowie verkehrsintensive Betriebe wie z.B. Speditionen, Lieferdienste und großflächige Lagerhäuser unzulässig.
Für Einzelhandelsbetriebe sind folgende Ausnahmen zulässig:
a) Ausnahmsweise sind kleinflächige Verkaufsstätten auf bis zu 10 Prozent der
zulässigen Betriebsfläche (zulässige Grundfläche, gegebenenfalls zuzüglich
dem Betrieb dienender zulässiger Nutzflächen im Freien), maximal aber bis zu
einer Größe von 250 m² Verkaufs- und Ausstellungsfläche zulässig, wenn sie
- nicht mit Waren und Gütern des täglichen Bedarfs handeln,
- in einem unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang
mit einem Großhandels-, Produktions-, Dienstleistungs- oder Hand-
werksbetrieb stehen und
- diesem gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.
b) Eine Überschreitung von maximal 10 Prozent der zulässigen Betriebsfläche
beziehungsweise der maximal zulässigen Verkaufs- und Ausstellungsfläche
von 250 m² für den Einzelhandelsanteil kann darüber hinaus bis zu maximal
800 m² Verkaufs- und Ausstellungsfläche ausnahmsweise zugelassen wer-
den, wenn es sich um Gewerbebetriebe des holzver- oder bearbeitenden Be-
reiches einschließlich Möbel handelt; auf eine Unterordnung des Einzelhan-
delsanteils im Sinne des Buchstabens a, 3. Spiegelstrich kann in diesem Fall
verzichtet werden.
2. Höhen der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO, § 18 Abs. 1 BauNVO)
2.1 Alle Höhen werden gemessen von xxx (Höhenbezugspunkt wird im weiteren Verfahren ergänzt).
2.2 Die maximale Höhe der Erdgeschossrohfußböden (Sockel) ist mit 0,5 m über Höhenbezugspunkt festgesetzt.
2.3 Die maximale Firsthöhe/Attikahöhe ist mit xx,x (15-20) m über Höhenbezugspunkt festgesetzt.
2.4 Im Gewerbegebiet darf die Höhe von betriebsbedingten Einzelanlagen 30 m nicht überschreiten (z.B. Schornsteine, Antennenanlagen und Kleinwindkraftanlagen).
3. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 i.V mit § 9 Abs. 1 a BauGB, § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) – Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
Wird im weiteren Verfahren ergänzt.
Hinweise
Artenschutz – Vermeidungsmaßnahmen
Wird im weiteren Verfahren ergänzt.
Denkmalschutz
Im südlichen Bereich des Plangebiets an der Westerbütteler Straße befindet sich ein archäologisches Interessensgebiet, hier ist mit archäologischer Substanz, d.h. mit archäologischen Denkmalen zu rechnen. Erdarbeiten bedürfen demnach der Genehmigung des Archäologischen Landesamtes.
Hochwasserschutz
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich in einem Risikogebiet im Sinne des § 73 Abs. 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes. Der Bereich ist durch einen Landesschutzdeich geschützt und somit nur im Falle eines Küstenhochwassers mit niedriger Wahrscheinlichkeit mit Deichbruch (HW200 extrem) durch Überflutung betroffen.
Vorschriften
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, Richtlinien und DIN-Vorschriften) können bei der Stadtverwaltung Brunsbüttel, Bauamt – Fachbereich 3 – Zimmer 108, Albert-Schweitzer-Straße 9 in 25541 Brunsbüttel während der Öffnungszeiten für den Publikumsverkehr eingesehen werden.
