Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 1, nördlich Breslauer Straße, nördlich Bebelstraße, westlich Kieler Straße, südlich Gewerbegebiet Otto-Hahn-Straße

Um den heutigen Anforderungen an sparsamen Umgang mit Grund und Boden gemäß
§ 1a Abs. 2 BauGB gerecht zu werden und gleichzeitig den derzeitigen Bestand in der Siedlung auch zukünftig zu erhalten, strebt die Gemeinde mit dem vorliegenden Bebauungsplan die Schaffung von Nachverdichtungsmöglichkeiten an.

Um sicherzustellen, dass sich die Zahl der Bewohner in Einzelhäusern entsprechend einer angemessenen Dichte im Gebiet entwickelt und die vorgegebenen kleinteiligen Strukturen bewahrt bleiben, werden Festsetzungen zu Wohneinheiten getroffen.

So wird festgesetzt, dass in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 6 pro Einzelhaus maximal zwei Wohneinheiten je Gebäude zulässig sind. In Doppelhäusern ist maximal eine Wohnung je Doppelhaushälfte zulässig. In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 6 sind Mehrfamilienhäuser untypisch und werden deshalb in diesen Teil-gebieten ausgeschlossen.

In dem allgemeinen Wohngebiet WA 7 sind hingegen in Einzelhäusern sechs Wohnein-heiten je Gebäude zulässig. In dem allgemeinen Wohngebiet WA 8 werden maximal 8 Wohneinheiten in Einzelhäusern zugelassen, weil dort im Bestand bereits größere Gebäudekomplexe vorhanden sind, die mehrere Wohneinheiten umfassen. Diese bauliche Entwicklungsmöglichkeit soll auch zukünftig beibehalten werden und ist auch durch die Lage an der Kieler Straße städtebaulich zu begründen.

Durch diese Festsetzungen wird sichergestellt, dass die entstehenden Gebäude entsprechend der städtebaulich gewünschten Nachverdichtungsmöglichkeiten eine gebietsverträgliche Größenordnung haben.

Um die Vorgartenzone in ihrem heutigen Bestand von baulichen Anlagen frei zu erhalten wird festgesetzt, dass (auch verfahrensfreie) Nebenanlagen, Garagen und Carports in den allgemeinen Wohngebieten in den Vorgärten zwischen der vorderen Baugrenze und der öffentlichen Straßenverkehrsfläche unzulässig sind.

So kann sichergestellt werden, dass eine den Straßenraum optisch erweiternde Vorgartenzone entsteht, die nicht durch Einbauten verstellt wird. Gleichzeitig wird der Straßenraum so durch Hauptanlagen definiert und nicht durch Nebenanlagen, was dem Ortsbild zu Gute kommt. Offene Stellplätze sind zwischen Verkehrsfläche und Baugrenze zulässig, da diese keine besondere städtebauliche Prägung des Raumes mit sich bringen, da sie ebenerdig sind.

Aufgrund des ausgeprägten Siedlungscharakters der vorhandenen Bebauung in der Umgebung kommt der Gestaltung besondere Bedeutung zu. Neben Festsetzungen zur Sockelzone und Geschossausbildung werden die Dachform und Dachneigung sowie die Farbe der Dacheindeckung bestimmt. Dabei werden die Gestaltungselemente aus der Nachbarschaft als Orientierungsrahmen herangezogen.

Um das Gebiet mit zukünftig entstehenden Gebäuden harmonisch in das Orts- und Landschaftsbild einzupassen und die vorhandene gestalterische Vielfalt nicht unnötig zu reglementieren, werden daher im Text (Teil B) grundsätzliche Gestaltungsfestsetzun-gen getroffen.

Die Integration der neuen Bausubstanz erfolgt über die Festsetzung der wesentlichen Gestaltungsmerkmale von Dach und Fassade von Hauptgebäuden und Nebenanlagen und bezieht sich im Einzelnen auf:

• Material und Farbe der Fassaden
• Material, Farbe und Gestaltung der Dächer
• Ausbildung des Sockelbereichs und der Geschosse

Besonders die Farbwahl von Fassade und Dacheindeckung trägt maßgeblich zur städtebaulichen Wirkung der Gebäude bei. Durch die gewährte Bandbreite an Möglichkeiten der Dacheindeckung sollen das Ortsbild störende und zu starke Abweichungen durch negativ beeinflussende Farbgebung ausgeschlossen werden.

Fassaden
Doppelhäuser sind in ihrer Materialität, in Bezug auf Dachform-, und -farbe sowie Traufhöhe jeweils einheitlich zu gestalten.
Für die Fassadengestaltung der Hauptgebäude sind zulässig:

• rote bis rotbraune Verblender (z.B. Klinker, Klinkerriemchen) und beige bis braune Verblender (z.B. Klinker, Klinkerriemchen). Teilflächen von 1/3 der Gesamtfassa-denflächen sind in einer von der Hauptfassade abweichenden Gestaltung zulässig.
  Zulässig sind:
  o    Putzfassaden mit einem Remissionswert ≥ 70 %
  o    naturbelassenes oder farblos lasiertes Holz oder matt lackierte/ pulverbeschichtete Metallverschalungen mit einem   
        Remissionswert ≥ 70 %

Dächer

Für die gesamte überbaubare Grundstücksfläche sind für Wohngebäude nur geneigte Dächer mit einer Neigung von 15° bis 48° zulässig. Die Errichtung von Pultdächern ist unzulässig, da diese nicht in das Ortsbild passen.

Dachgestaltung
Je Gebäude ist nur eine einheitliche Dachfarbe zulässig. Als Material für die Dachflächen sämtlicher baulicher Anlagen sind nur matt glasierte oder engobierte, nichtglänzende Eindeckungen in den Farben rot, rotbraun und anthrazit zulässig. Außerdem sind Sonnenkollektoren / Solaranlagen sowie begrünte Dächer zulässig.

Sockel
Die Ausbildung eines Sockels ist im gesamten Geltungsbereich bis zu einer Höhe von 0,50 m zulässig. Bezugspunkt für die Sockelhöhe ist die Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschossbereich der Gebäude und mit + 0,00 m der höchste Punkt der das Grundstück erschließenden Straßenverkehrsfläche, gemessen in der Mitte der Grundstücksfront (§ 18 Abs. 1 BauNVO).
Durch die Begrenzung der Sockelhöhe wird die Entstehung von Gebäuden mit sehr weit aus dem Boden ragenden Kellergeschossen verhindert, da hierdurch Kubaturen ermöglicht würden, die gestalterisch einen Übergang zu einer Zweigeschossigkeit darstellen könnten und sich dann nicht in das Ortsbild einfügen würden.

Geschosse
Die Außenwände eines Geschosses mit senkrecht aufgehenden Außenwänden ist oberhalb des zulässigen Vollgeschosses von den Außenwänden des Vollgeschosses um mindestens 0,75 m einzurücken. Somit wird sichergestellt, dass auch eine horizontale Gliederung erfolgt, die positive Auswirkungen auf die Raumbildung der Baukörper mit sich bringt. Gleichzeitig wird eine optische Zweigeschossigkeit verhindert, die bauordnungsrechtlich zulässig wäre.