Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 9 "Baugebiet Borgwedeler Weg" der Gemeinde Güby

Die Gemeinde Güby hat sich im Jahr 2023 im Rahmen einer Siedlungsentwicklungsanalyse intensiv mit der Ermittlung und Bewertung von potenziellen Wohnbauflächen auseinandergesetzt. Der Gemeinde liegen derzeit mehrere konkrete Anfragen nach Baugrundstücken im Gemeindegebiet vor. Um diese Anfragen und den zukünftig zu erwartenden Bedarf für die kommenden Jahre decken zu können, möchte die Gemeinde auf Grundlage der verbleibenden Wohnungsentwicklung von ca. 18 Wohneinheiten bis zum Jahr 2036 geeignete Flächen im Gemeindegebiet ermitteln, die für die Anlage eines entsprechend großen Baugebietes geeignet sein könnten.

Hierfür wurden mögliche Flächen für eine ortstypische Bebauung erfasst. Diese sollten an den vorhandenen baulichen Bestand angrenzen und durch vorhandene Straßen an den Ort angebunden werden können. Sie sollten also nicht isoliert im Raum liegen und keine Beeinträchtigungen für Naturräume darstellen.

Im Rahmen der Untersuchung wurden 7 Flächen für eine mögliche Siedlungserweiterung betrachtet, die in unterschiedlicher Ausprägung für eine Wohnbebauung geeignet sind.

Die Vorteile und Nachteile sowie evtl. Hinderungsgründe, die gegen eine Bebauung dieser Flächen sprechen, wurden ausführlich dargelegt und dienen als Grundlage für die gemeindliche Abwägung im Rahmen dieser Bauleitplanung.

Es zeigt sich, dass die Fläche 1 am Borgwedeler Weg mit Abstand am besten für eine wohnbauliche Entwicklung geeignet ist. Insofern ist es folgerichtig, dass die Gemeinde Güby für diese Fläche ein konkretes Bauleitplanverfahren eingeleitet hat.

Siedlungsentwicklungsanalyse 2023 - ohne Maßstab

Um eine städtebaulich sinnvolle Gestaltung innerhalb des Plangebietes unter Beachtung des vorgenannten Entwicklungsspielraumes im Plangebiet zu gewährleisten, hat sich die Gemeinde zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes entschlossen. Die Lage im Ortsteil Güby bietet die Möglichkeit, neue Bauflächen an die bestehende Bebauung anzugliedern und so eine angemessene Erweiterung des vorhandenen Siedlungsbereiches zu schaffen.

Die Bauflächen werden entsprechend der zugedachten Nutzung als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Diese Festsetzungen entsprechen den gemeindlichen Zielen (siehe Kap. 2) für dieses Plangebiet.

Um zum einen die Verträglichkeit mit den angrenzenden und geplanten Wohnnutzungen weitergehend sicherzustellen zum anderen aber auch, um nicht dem Gebietscharakter entsprechende und daher störende Nutzungen auszuschließen, erfolgen für das allgemeine Wohngebiet im Rahmen der Feinsteuerung eine Reihe von Nutzungsausschlüssen. Um das Gebiet vorrangig für die vorgesehene Dauerwohnnutzung zu sichern, erfolgen zudem Regelungen zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen sowie der Ausschluss von Zweit- bzw. Nebenwohnungen.

Den Ausschluss von Zweit- bzw. Nebenwohnungen sieht die Gemeinde als erforderlich an, da sich Güby in einer landschaftlich sehr attraktiven Lage an der Schlei und in der Nähe zur Ostsee befindet. In den unmittelbaren Küstenlagen werden Immobilien für eine derartige Nutzung zunehmend unerschwinglicher und die Nutzung von Nebenwohnungen wird durch die planenden Gemeinden zunehmend unterbunden. Als Folge verlagert sich die Problemstellung ins Landesinnere. Da Güby zwischen den Mittelzentren Schleswig und Eckernförde liegt, ist der Ort für die Begründung von Zweit- bzw. Nebenwohnsitzen auch aus diesem Grunde attraktiv. Innerhalb des neuen Baugebietes soll diese Nutzung daher unterbunden werden.

Zu den nach § 4 (3) Nr. 1 bis 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Einrichtungen und Anlagen erfolgt für das Allgemeinen Wohngebiet eine entsprechende Feinsteuerung, da sie dem für das Gebiet angestrebten Charakter überwiegend nicht entsprechen und sich störend auf ihr Umfeld auswirken könnten. Derartige Störungen sind insbesondere durch die von den genannten Einrichtungen ausgehenden Emissionen sowie durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen zu befürchten. Der Ausschluss, der im Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 3 Nrn. 1 (Beherbergungsbetriebe), 4 (Gartenbaubetriebe) und 5 (Tankstellen) BauNVO zulässigen Nutzungen, erfolgt unter Berücksichtigung des angestrebten Gebietscharakters und zum Schutz der Wohnruhe in den umgebenden Wohngebieten. Nachbarlichen Spannungen soll hiermit vorgebeugt werden.

Ebenso sind auf Grundlage von § 1 Abs. 9 BauNVO Ferienhäuser und Ferienwohnungen in Allgemeinen Wohngebieten unzulässig. Hiermit soll sichergestellt werden, dass im Plangebiet nur dringend benötigte Dauerwohnungen entstehen.

Die allgemeine Zweckbestimmung der Gebiete als allgemeine Wohngebiete bleibt trotz der erfolgten Feinsteuerung gewahrt.