Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 26 "südlich Heidegarten" der Gemeinde Rieseby

Art der baulichen Nutzung

Die Bauflächen werden entsprechend der zugedachten Nutzung gemäß § 4 BauNVO als Allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht den gemeindlichen Zielen (siehe Kap. 2) für dieses Plangebiet.

Schank- und Speisewirtschaften werden innerhalb des Plangebietes ausgeschlossen, da die Gemeinde das mit einem gastronomischen Betrieb i.d.R. verbundene erhöhte Verkehrsaufkommen und damit einhergehende Störungen vermeiden möchte. Zudem hält die Gemeinde den Standort am Rand der Ortslage für ungeeignet, um hier einen gastronomischen Betrieb anzusiedeln. Diese sollen zur Stärkung der innerörtlichen Infrastruktur überwiegend zentrumsnah entwickelt werden.

Der Ausschluss der nach § 4 (3) BauNVO Nr. 1, 3, 4 und 5 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Beherbergungsbetriebe, Anlagen der Verwaltung, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen) erfolgt unter Berücksichtigung des angestrebten Gebietscharakters und soll die Wohnnutzung weiter in den Vordergrund rücken. Gewollt ist ein für die Errichtung von Wohngebäuden attraktives Gebiet mit hoher Wohnqualität. Andersartigen Entwicklungen sowie möglichen Konflikten, insbesondere durch erhöhtes Verkehrsaufkommen und erhöhte Schallemissionen soll vorgebeugt werden. Denselben Hintergrund verfolgt der Ausschluss von Ferienwohnungen und Ferienhäusern.

Die nach § 4 (3) BauNVO Nr. 2 ausnahmsweise zulässige Nutzung (nicht störende Gewerbebetriebe) soll bewusst weiterhin als Ausnahme zulässig sein, um den Bauwilligen die Möglichkeit von untergeordneten gewerblichen Nutzungen im Rahmen ihres Wohngebäudes zu ermöglichen (z.B. Fußpflegepraxis, Friseure u.ä.), wodurch kein übermäßiges oder störendes Verkehrsaufkommen zu erwarten ist.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt.

Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung erfolgen hierbei entsprechend der unterschiedlichen Anforderungen und geplanten Nutzungen der einzelnen Bauflächen. So werden wird in den Baufeldern 1 bis 5 eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Diese Festsetzungen ermöglichen den Bau von kleinteiligem, verdichtetem Wohnraum im Eingangsbereich des Plangebietes sowie auf einer entsprechend geeigneten Fläche im Zentrum. Zudem kann in den Baufeldern 2 bis 4 so der Bau verdichteter, bezahlbarer Wohnformen (Reihen- und Doppelhäuser) erfolgen. Durch eine GRZ von 0,4 soll hier auch die Bebauung durch Reihenhäuser auf dann entsprechend kleineren Grundstücken realisiert werden zu können.

Für den übrigen Planbereich wird entsprechend der Bebauung in den benachbarten Wohngebieten eine GRZ von 0,3 festgesetzt. Lediglich für die geplanten Grundstücke in den Baufeldern 12 und 14 wird die GRZ gegenüber den Nachbargrundstücken leicht erhöht und mit 0,35 festgesetzt, da diese Grundstücke durch die Einhaltung des Waldabstandes in ihrer Nutzung eingeschränkt werden und die Bauflächen entsprechend deutlich kleiner geschnitten sind als auf den Nachbarflächen.

In Baufeld 1 ist zudem eine Überschreitung der festgesetzten GRZ durch Nebenanlagen, Stellplätze und Zuwegungen um bis zu 100 % zulässig. Diese Festsetzung dient der Unterbringung der hohen Anzahl an erforderlichen Stellplätzen für Mehrfamilienhäuser bzw. Wohngebäude mit mehreren kleinteiligen Wohnungen. Insgesamt ist innerhalb dieses Baufeldes demnach eine überbaubare Fläche von max. 80 % zulässig.

Die GRZ zwischen 0,3 und 0,4 liegt innerhalb der Richtwerte nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO), ermöglicht auch die Bebauung durch kleinteiligen und verdichteten Wohnraum und bietet gleichzeitig einen ausreichenden Nutzungsspielraum auf den Baugrundstücken.

Die Zahl der Vollgeschosse und der zulässigen Gebäudehöhen wird ebenfalls entsprechend der unterschiedlichen Anforderungen und geplanten Nutzungen der einzelnen Bauflächen unterschiedlich festgesetzt.

Die Firsthöhe in den Baufeldern 2 bis 4 und 6 bis 9 mit max. 9,50 m bei max. zwei Vollgeschossen wird zum Schutz der benachbarten Bebauung niedriger festgesetzt als in den Baufeldern 10 bis 14, in denen max. 10,50 m Firsthöhe bei ebenfalls max. zwei Vollgeschossen zulässig sind.

Auch die Baufelder 1 und 4, für die der Bau von kleinteiligem (Miet-)Wohnraum ermöglicht werden soll, erhalten die Firsthöhe von 10,50 m. Hier sind jedoch bis zu drei Vollgeschossen zulässig, um das Bauen von Mietwohnungen durch Investoren kostengünstiger zu ermöglichen (mehr Baumasse auf kleinerer Fläche).

Um im Zentrum und im Norden des Plangebietes (Baufelder 6 bis 14) sog. Staffelgeschosse zu vermeiden, wodurch der Eindruck wesentlich massigerer Baukörper entstehen würde, die für diesen Planbereich untypisch und zu wenig aufgelockert erscheinen, wird die Festsetzung einer Traufhöhe von max. 6,00 m in den Bebauungsplan aufgenommen; die Traufhöhe entspricht hierbei dem Schnittpunkt der Außenhaut mit der Dachfläche Für Gebäude mit Flachdach entspricht in diesen Baufeldern die festgesetzte Traufhöhe der maximalen Gebäudehöhe. Hierdurch soll in den für die Einzelhausbebauung vorgesehenen Bereichen die Höhe der Fassadenansicht einheitlich gehalten werden.

In den Baufeldern 2 bis 4, in denen der Bau von Doppelhäusern und Hausgruppen vorgesehen ist, die der Deckung des Bedarfes nach dringend benötigtem „bezahlbarem“ Wohnraum dienen, gilt die festgesetzte Firsthöhe als maximale Gebäudehöhe bei Flachdächern. So soll mehr Flexibilität in der Baugestaltung und eine bessere Ausnutzung der Grundstücke durch mehr Baumasse auf kleinerer Fläche ermöglicht werden.

Da Flachdächer nur als Gründächer oder mit Solar- bzw. Photovoltaik-Modulen versehen zulässig sind, dient der größere Spielraum in Bezug auf die Trauf- bzw. Firsthöhe dem Ziel, mehr Grün- bzw. Solardächer im Plangebiet zu erhalten und so einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.

Für die Baufelder 1 und 5 wird auf die Begrenzung der Traufhöhe bewusst verzichtet, um hier die Errichtung von kleinteiligem, verdichtetem Wohnraum mit möglichst großen Gestaltungsspielraum zu ermöglichen.

Die Festsetzungen der Trauf- und Firsthöhen dienen dem Schutz des Landschafts- und des Ortsbildes.

Das Orts- und Landschaftsbild soll weiterhin durch eine Höhenbeschränkung des Erdgeschossfußbodens gewahrt bleiben. Die Erdgeschossfußbodenhöhe darf demnach nicht mehr als 50 cm über dem höchsten Punkt des zum Grundstück gehörenden Straßenabschnittes liegen. Eine Kennzeichnung des heranzuziehenden Straßenabschnittes bzgl. des Höhenbezugs für Grundstücke, die an zwei Straßen angrenzen, erfolgt in der Planzeichnung.

Zur Schaffung von familiengerechten Wohnhäusern wird die Anzahl der Wohnungen im Planbereich überwiegend auf maximal 2 Wohnungen pro Einzelhaus bzw. eine Wohnung je Doppelhaushälfte oder Reihenhausscheibe begrenzt. So soll ein übermäßiges Verkehrsaufkommen, das den Gebietscharakter belastet, ausgeschlossen sowie eine möglichst ungestörte Wohnruhe erzielt werden.

Das angestrebte Bebauungskonzept sieht in den Baufeldern 1 und 5 eine Bebauung mit Hausgruppen bzw. Einzelhäusern mit mehreren Wohnungen vor. Dementsprechend werden für diese Planbereiche keine Beschränkungen der Anzahl der zulässigen Wohnungen getroffen. Diese Baufelder liegen im Eingangsbereich bzw. an verkehrlich zentral gelegenen Bereichen, in denen durch den zu erwartenden Verkehr keine negativen Auswirkungen auf die übrigen Baufelder absehbar sind.

Bauweise

Im Allgemeinen Wohngebiet werden überwiegend Einzel- und Doppelhäuser sowie in den Baufeldern 1, 3, 4, 5 und 9 zusätzlich Hausgruppen in offener Bauweise festgesetzt, was dem Charakter der gewollten Nutzung (s. Kap. 2) entspricht.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt. Da diese einen gewissen Spielraum bei der Gebäudeplatzierung und der Grundstücksteilung einräumen sollen, werden sie nicht als grundstücksbezogene Baufenster, sondern großflächig und grundstücksübergreifend ausgebildet.

In Baufeld 1 darf die Baugrenze nach Westen in Richtung der geplanten Erschließungsstraße durch ebenerdige Terrassen, Balkone und Vorbauten um bis zu 1,50 m überschritten werden. Diese Festsetzung dient der besseren Ausnutzung der Bauflächen für Wohngebäude mit mehreren kleinteiligen Wohnungen.

Die Baugrenzen halten die erforderlichen Mindestabstände zu den Nachbargrenzen ein.

Zum Fuß der bestehenden Knicks außerhalb des Plangeltungsbereiches sowie zu den entwidmeten Knicks entlang der nördlichen Planbereichsgrenze werden durch die Baugrenzen Abstände von mind. 5,0 m eingehalten. Zum Schutz der zu erhaltenden Knicks ist die Errichtung von sämtlichen baulichen Anlagen in einem Abstand von weniger als 3,0 m vom Knickfuß nicht zulässig. Der Knickschutzstreifen ist in der Planzeichnung als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung ‚Schutzgrün‘ festgesetzt.

Südwestlich angrenzend an das Plangebiet ist eine Waldfläche vorhanden. Der nach § 24 LwaldG notwendige Waldabstand von 30 m wird mit den Baugrenzen eingehalten. Die im Waldabstand gelegenen Grundstücksteile werden als private Grünflächen mit der Zweckbestimmung ‚Hausgarten‘ festgesetzt und dürfen nicht bebaut werden.

Im nordwestlichen Plangebiet wird der Waldabstand für das Grundstück 59 auf 25 m reduziert. Die Reduzierung des Waldabstandes erfolgt in Abstimmungen mit der zuständigen unteren Forstbehörde, da im Bereich der betroffenen, nach Norden auslaufenden „Waldnase“ mit dauerhaft niedrigen Baumhöhen zu rechnen ist, wodurch sich die Gefahr durch Windbruch und die Brandgefährdung reduzieren.

Die Baugrenzen halten die nachrichtlich dargestellten Waldabstandsstreifen ein.

Durch die Vorschriften zur Gestaltung, die im Teil B der Satzung festgelegt sind, wird ein weitgehender Spielraum für die zulässige Dachform und -neigung eingeräumt. Die Häuser dürfen mit geneigten Dächern und Dachneigungen von mindestens 20° errichtet werden, sodass ortsuntypische Flachdächer, mit Ausnahme von Gründächern und Dächern mit Photovoltaikanlagen, ausgenommen sind. Bestimmte Dachformen, wie z.B. Walm- oder Pultdächer, sind nicht vorgegeben.

In Baufeld 1 wird eine Ausnahmeregelung getroffen, da bei einer festgesetzten Firsthöhe von 10,50 m mit drei Vollgeschossen eine Dachneigung von mind. 20 Grad geometrisch schwer darstellbar ist. Daher sind hier auch geringere Dachneigungen zulässig, um den erwarteten größeren Baukörpern für Mehrfamilienhäuser einen entsprechenden baulichen Gestaltungsspielraum zu bieten.

Für die Dacheindeckung werden nur nicht-glasierte Pfannen- oder Schindeldächer in einer dunklen Farbgebung oder in rot und rotbraun sowie die Eindeckung durch Gründächer oder Solarpaneldächer vorgegeben. Hiermit sollen ortsuntypische Farbeindeckungen wie z.B. glasiert, blau oder grün ausgeschlossen werden, um ein harmonisches Ortsbild zu erreichen.

Die Verpflichtung zu Gründächern bei Dächern für Haupt- und Nebenanlagen unter 20 Grad Dachneigung dient zudem dem Klimaschutz und der Regulierung des Wasserhaushaltes. Alternativ können flach geneigte Dächer auch mit anderen Eindeckungen errichtet werden, wenn Solar- und/oder Photovoltaikanlagen angebracht werden. Diese Festsetzung dient insbesondere der Förderung einer umweltfreundlichen Bauweise sowie dem Klimaschutz.

Hierbei wird festgesetzt, dass durch aufgeständerte Solar-Module die festgesetzte Firsthöhe um nicht mehr als 0,50 m überschritten werden darf. Diese Festsetzung dient ebenfalls dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes und ermöglicht gleichzeitig die Errichtung von Solaranlagen auch auf flach geneigten Dächern und Fachdächern.

Auch für die Gestaltung der Außenwandmaterialien ist ein breites Spektrum gewählt worden, um den Bauwilligen einen umfassenden Gestaltungsspielraum einzuräumen. Hierbei hat die Gemeinde alle im klassischen Wohnungsbau gebräuchlichen Materialien berücksichtigt.

Außenwandflächen von angebauten oder freistehenden Garagen sollen im Material und in der Farbgebung der zugehörigen Hauptgebäude gestaltet werden, um so ein einheitliches und ruhigeres Erscheinungsbild zu erhalten.

Die Gestaltungsvorgaben für Carports und Nebenanlagen sind grundsätzlich weiter gefasst und entfallen teilweise, weil sie von untergeordneter baulicher Bedeutung sind.

Der Bebauungsplan enthält gestalterische Festsetzungen gemäß § 86 Landesbauordnung Schleswig-Holstein 2022 (LBO-SH). Damit im Falle von Zuwiderhandlungen auf die Bußgeldvorschrift des § 84 Abs. 3 LBO-SH zurückgegriffen werden kann, ist ein Hinweis gemäß § 84 Abs. 1 Satz 1 LBO-SH im Anschluss an den Regelungskatalog im Text (Teil B) der Satzung zwingend erforderlich. Wer einer örtlichen Bauvorschrift gem. § 86 Abs. 1 und 2 LBO-SH zuwiderhandelt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die gem. § 84 Abs. 3 LBO-SH mit einem Bußgeld geahndet werden kann.