3.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
Die Bauflächen werden entsprechend der zugedachten Nutzung gemäß § 4 BauNVO als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht den gemeindlichen Zielen (siehe Kap. 2) für dieses Plangebiet.
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt.
Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung erfolgen hierbei entsprechend der unterschiedlichen Anforderungen und geplanten Nutzungen der einzelnen Bauflächen. So werden für den östlichen Plangeltungsbereich (Baufeld 1) die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,4 mit max. drei Vollgeschossen bei einer Firsthöhe von max. 10,50 m festgesetzt. Dies gilt auch für das Baufeld 4. Diese Festsetzungen ermöglichen den Bau von kleinteiligem, verdichtetem Wohnraum im Eingangsbereich des Plangebietes sowie auf einer entsprechend geeigneten Fläche im Zentrum.
Für den übrigen Planbereich wird entsprechend der Bebauung in den benachbarten Wohngebieten eine GRZ von 0,3 bei max. 2 Vollgeschossen festgesetzt. Wobei die Firsthöhe in den Baufeldern 2, 3 und 5 bis 7 mit max. 9,50 m zum Schutz der benachbarten Bebauung niedriger festgesetzt wird als in den Baufeldern 8 bis 11, in denen max. 10,50 m Firsthöhe zulässig sind, womit die zulässige Firsthöhe der benachbarten Wohngebiete aufgegriffen wird. Lediglich für die geplanten Grundstücke Nr. 43 bis 45 wird die GRZ gegenüber den Nachbargrundstücken leicht erhöht und mit 0,35 festgesetzt, da diese Grundstücke durch die Einhaltung des Waldabstandes in ihrer Nutzung eingeschränkt werden und die Bauflächen entsprechend deutlich kleiner geschnitten sind, als auf den Nachbarflächen. Weiterhin erhalten die geplanten Grundstücke Nr. 4 bis 8 in Baufeld 3 eine gegenüber den übrigen Baufeldern leicht erhöhte GRZ von 0,35, um hier auch die Bebauung durch Reihenhäuser auf dann entsprechend kleineren Grundstücken realisieren zu können.
Die GRZ zwischen 0,3 und 0,4 liegt innerhalb der Richtwerte nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO), ermöglicht die Bebauung auch durch kleinteiligen und verdichteten Wohnraum und bietet gleichzeitig einen ausreichenden Nutzungsspielraum auf den Baugrundstücken.
Um sog. Staffelgeschosse zu vermeiden, wodurch der Eindruck wesentlich massigerer Baukörper entstehen würde, die für den Planbereich untypisch und zu wenig aufgelockert erscheinen, wird die Festsetzung einer Traufhöhe von max. 6,00 m in den Bebauungsplan aufgenommen. Dies gilt für die Baufelder 2, 3 und 5 bis 11, auf denen die Errichtung von typischen Einfamilien- und Doppelhäusern vorgesehen ist. Für die Baufelder 1 und 4 wird auf die Begrenzung der Traufhöhe bewusst verzichtet, um hier die Errichtung von kleinteiligem, verdichtetem Wohnraum mit möglichst großen Gestaltungsspielraum zu ermöglichen.
Die Festsetzungen der Trauf- und Firsthöhen dienen dem Schutz des Landschafts- und des Ortsbildes.
Das Orts- und Landschaftsbild soll weiterhin durch eine Höhenbeschränkung des Erdgeschossfußbodens gewahrt bleiben. Die Erdgeschossfußbodenhöhe darf demnach nicht mehr als 50 cm über dem höchsten Punkt des zum Grundstück gehörenden Straßenabschnittes liegen. Eine Kennzeichnung des Höhenbezuges für Grundstücke, die an zwei Straßen angrenzen, erfolgt in der Planzeichnung und wird im weiteren Planverfahren ergänzt.
Zur Schaffung von familiengerechten Wohnhäusern wird die Anzahl der Wohnungen im überwiegenden Planbereich auf maximal 2 Wohneinheiten pro Einzelhaus bzw. eine Wohneinheit je Doppelhaushälfte oder Reihenhausscheibe begrenzt. So soll ein übermäßiges Verkehrsaufkommen, das den Gebietscharakter belastet, ausgeschlossen sowie eine möglichst ungestörte Wohnruhe erzielt werden.
Das angestrebte Bebauungskonzept sieht in den Baufeldern 1 und 4 eine Bebauung mit Hausgruppen bzw. Einzelhäusern mit mehreren Wohneinheiten vor. Dementsprechend werden für diese Planbereiche keine Beschränkungen der zulässigen Wohneinheiten getroffen. Diese Baufelder liegen im Eingangsbereich bzw. an verkehrlich zentral gelegenen Bereichen, in denen durch den zu erwartenden Verkehr keine negativen Auswirkungen auf die übrigen Baufelder absehbar sind.
Zur Ableitung des auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallenden Niederschlagswassers wird im Westen des Plangeltungsbereiches eine Fläche für die Abwasserbeseitigung festgesetzt. Eine weitere Fläche für die Abwasserbeseitigung wird im äußersten Südosten festgesetzt. In diesen beiden Bereichen wird jeweils ein Becken zur Rückhaltung des Niederschlagswassers entstehen.
Unterhalb des Regenrückhaltebeckens im Westen wird ein Bereich als "Fläche für Anlagen und Einrichtungen zur zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom und Wärme aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung; hier: Erdwärmegewinnung" gem. § 9 Abs.1 Nr. 12 BauGB festgesetzt. Diese Fläche dient der Versorgung des Planbereiches mit sog. kalter Nahwärme. Durch die Versorgung mit Energie aus regenerativen Quellen, insbesondere durch die noch recht neuen Möglichkeiten großräumiger Versorgung mit Erdwärme, kommt die Gemeinde Rieseby dem Grundsatz nach, dass gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energien zu berücksichtigen ist und übertrifft hiermit die Mindestanforderungen zur Energieeinsparung, die weitgehend durch das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und die Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt werden.
Da die technischen Anlagen zur Energiegewinnung aus Erdwärme überwiegend unter der Erde verbaut werden, ist eine Errichtung innerhalb des Waldabstandsstreifens zulässig. Die Errichtung eines oberirdischen Technik-Containers kann außerhalb des Waldabstandsstreifens erfolgen.
Parallel prüft die Gemeinde aktuell die Option, die benötigten Erdwärmesonden im Bereich des nordwestlichen Wendehammers unterhalb der Straßenverkehrsfläche unterzubringen. Eine explizite Festsetzung einer Versorgungsfläche kann in diesem Fall entfallen.