Planungsdokumente: Gemeinde Hennstedt - B-Plan 20 - "Südlich Wiesengrund"

Entsprechend der im Kap. 1.1 genannten Planungsziele werden die Bauflächen als Allgemeine Wohngebiete (WA) gem. § 4 BauNVO mit 7 Teilgebieten (WA1 bis WA7) festgesetzt. Um den Charakter als Wohngebiet eindeutig zu definieren werden die gem. § 4 (3) BauNVO in Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) ausgeschlossen.

Abb. 3: Übersicht über die Teilgebiete WA1 bis WA7

Zur Steuerung der baulichen Dichte wird für jedes Baugebiet eine Grundflächenzahl (GRZ) in Kombination mit der zulässigen Zahl der Vollgeschosse festgesetzt. Die GRZ regelt die bauliche Dichte im Verhältnis zur Grundstücksgröße, d.h. je größer ein Baugrundstück ist, desto größer ist die zulässige Grundfläche des Gebäudes. Für alle Baugebiete wird eine GRZ von 0,35 festgesetzt, d.h. es sind maximal 35% der Baugrundstücksfläche überbaubar. Für Stellplätze, Garagen, Grundstückszufahrten und Nebenanlagen kann die GRZ bis zu 50% überschritten werden, so dass eine Gesamtversiegelung des Baugrundstücks von 52,5% möglich ist.

In den Teilgebieten WA1 und WA2, die unmittelbar an das nördlich gelegene Wohngebiet "Wiesengrund" angrenzen, ist maximal ein Vollgeschoss zulässig. Damit soll die neue Bebauung der üblichen Bauform im Wohngebiet "Wiesengrund" angeglichen werden.

In den Teilgebieten WA3 bis WA7 werden zwei Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Damit wird den Bauherren die Möglichkeit eröffnet, auf ihren Grundstücken großzügige Wohnflächen zu realisieren.

Tab. 1: Übersicht der Festsetzungen für die Teilgebiete WA1 bis WA7

Die Höhenentwicklung der Gebäude wird durch die Festsetzung einer maximalen zulässigen Gebäudehöhe über Erdgeschossfertigfußboden (OKF) begrenzt und gesteuert. Für die Baugebiete WA1 und WA2 liegt diese Begrenzung aus oben genannten Gründen bei 7,0 m über OKF. Für die Baugebiete WA3 bis WA7 liegt die Höhenbegrenzung bei 9,0 m über OKF. Mit diesen Festsetzungen soll eine weitgehend einheitliche Höhenentwicklung im Plangebiet erreicht werden. Gleichzeitig ermöglicht eine Höhenentwicklung von bis zu neun Metern verschiedene gängige Gebäude-und Dachformen, wie z.B. eingeschossige Gebäude mit stärker geneigtem Satteldach oder zweigeschossiges Gebäude mit Walmdach o.ä.).

Mit der textlichen Festsetzung Nr. 2.4 wird sichergestellt, dass oberhalb eines zweiten Geschosses keine weiteren Geschosse entstehen. Die Baumasse wird auf diese Weise angemessen begrenzt.

Für die OKF (Oberkante Erdgeschossfertigfußboden) ist festgesetzt, dass die in der Planzeichnung angegebenen Höhenbezugspunkte um maximal 0,5 m über- oder unterschritten werden dürfen. Mit dieser Festsetzung wird die OKF als Grundlage für die Höhenentwicklung der Gebäude allgemeingültig definiert.

Als Bezugspunkte für die Höhenfestsetzungen sind über das gesamte, nach Westen etwas abfallende, Plangebiet mehrere Höhenbezugspunkte festgelegt, die die Höhe des gewachsenen Bodens in Metern über Normalhöhennull angeben. Durch die textliche Festsetzung Nr. 2.1 wird klargestellt, welcher Bezugspunkt für welches Baugrundstück gilt.

Entsprechend dem Planungsziel, ein Wohngebiet mit überwiegend freistehenden Einfamilienhäusern zu entwickeln, wird in allen Teilgebieten festgesetzt, dass nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.

Entsprechend gilt in allen Teilgebieten die offene Bauweise. D.h. die Länge der zu errichtenden Gebäude darf höchsten 50 m betragen und es ist ein seitlicher Grenzabstand einzuhalten.

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt. Die Baufenster sind großzügig bemessen, so dass eine flexible Anordnung der Gebäude und eine günstige Ausrichtung, auch unter energetischen Gesichtspunkten, auf dem Grundstück erreicht werden kann. Die Baugrenzen verlaufen allseitig in einem Abstand von 3,0 m zu den Straßenverkehrsflächen und den öffentlichen Grünflächen. Die Tiefe der Baufenster ist in der Regel auf maximal 20,0 m begrenzt. Eine Ausnahme hiervon bildet der südliche Bereich des Baufelds WA7. Hier soll eine Flexibilität für die Grundstückszuschnitte erhalten bleiben, weshalb die die Baufenster für die vordere und die hintere Baureihe ineinander übergehen. Durch die geltenden Abstandsregelungen in der Landesbauordnung bleiben die nachbarlichen Abstandsinteressen gewahrt.