Planungsdokumente: Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes 1.32, 3. Änderung

Der städtebaulichen Zielsetzung entsprechend wird ein 'Reines Wohngebiet' (WR) gemäß § 3 BauNVO ausgewiesen. Zulässig sind Wohngebäude sowie Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen. Sämtliche der in § 3 Abs. 3 BauNVO aufgeführte Ausnahmen (Läden, nicht störende Handwerksbetriebe, kleine Betriebe des Beherbergungs-gewerbes, sonstige Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle gesundheitliche und sportliche Zwecke) sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes, da explizit die wohnbauliche Nutzung im Vordergrund der Planung steht. Gleichzeitig soll durch den Ausschluss die Eigenart des Gebietes gewahrt bleiben.

Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen), die Höchstzulässigkeit von maximal einem Vollgeschoss und die maximale Firsthöhe (FH) von 44,00 m über Normal-Höhen-Null (NHN), was einer Gebäudehöhe von 9,00 m über dem gewachsenen Gelände entspricht, sowie die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 im Teilbereich 'WR 1' und 0,3 im Teilbereich 'WR 2'. Die vorstehenden Festsetzungen gewährleisten, dass trotz der Möglichkeit zur Nachverdichtung ein hohes Grundniveau an gegenseitiger Rücksichtnahme der benachbarten Grundstücke fortbestehen wird und die Eigenart des Gebietes, das durch lockere Einfamilienhaus-Strukturen geprägt ist, erhalten bleibt.

Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) zum Zwecke der Steuerung des Maßes der baulichen Nutzung, die noch Gegenstand der Vorgängerfassungen dieses Bauleitplans war, ist nicht erforderlich. Seit der Novelle der BauNVO im Jahr 1990 sind für die Berechnung der GFZ nur noch Vollgeschosse maßgeblich. Da die vorliegende Planung nur ein Vollgeschoss zulässt, entspricht somit die GFZ gleichzeitig der GRZ und ist damit entbehrlich.

Die vorderen Baufenster weisen eine Tiefe von ca. 21 und die hinteren Baufenster eine Tiefe von ca. 15 m auf. Die Größe der Baufenster ermöglicht eine flexible Gestaltung der Ausnutzung der Baufenster. Zwischen den Baufenstern wird der Mindestgrenzabstand von sechs Metern eingehalten.

Die Eingeschossigkeit und Firsthöhe orientieren sich an der anzutreffenden Bestandssituation, Baugrenzen und die GRZ von 0,35 bzw. 0,3 tragen der geänderten Bedarfssituation nach kleineren, bebaubaren Grundstücken Rechnung. Soweit Gebäudeteile teilweise außerhalb der Baufenster liegen, genießen sie - soweit bauaufsichtlich genehmigt - Bestandsschutz. Im Falle ihres Fortfalls und einer zukünftigen Neubebauung sind jedoch die Baugrenzen und die seitlichen Mindestgrenzabstände zu beachten.

Trotz der Möglichkeit zur baulichen Verdichtung wird durch die getroffenen Festsetzungen der offenen Bauweise und der ausschließlichen Zulässigkeit von Einzelhäusern auch zukünftig eine aufgelockerte Einzelhausbebauung gewährleistet. Doppelhäuser und Reihenhäuser werden zum Erhalt der typischen Siedlungsstruktur ausgeschlossen. Für eine maßvolle und dem Bestand angepasste Siedlungs-entwicklung wird die Anzahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden auf zwei begrenzt.

Die Satzung schließt die Möglichkeit zur Überschreitung der Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht aus, so dass die zulässige Grundfläche für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO um bis zu 50 % überschritten werden darf. Zudem sind die privaten Erschließungswege für Hauptgebäude in zweiter Baureihe sowie ebenerdige Terrassen direkt an Wohngebäuden bei der Ermittlung der GRZ unberücksichtigt zu lassen.

Zur Wahrung eines geordneten Erscheinungsbildes und zum übergreifenden Schutz der Vorgärten ist innerhalb des Bereiches zwischen den öffentlichen Verkehrsflächen und den jeweiligen vorderen Baugrenzen die Errichtung von Nebenanlagen i. S. d. § 14 Abs. 1 BauNVO, Carports und Garagen unzulässig. Nicht überdachte Stellplätze sind zulässig, da diese die Fassadenansicht nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigen.

Garagen, Carports und Stellplätze sind nur, von den erschließenden Verkehrsflächen aus gesehen, bis zur hintersten Baugrenze (2. Baureihe) und deren auf die seitlichen Grundstücksgrenzen projizierten Verlängerungen zulässig. So soll verhindert werden, dass sich Abstellflächen für Kraftfahrzeuge und deren Fahrwege bis in die hintersten Gartenbereiche erstrecken. Zwischen den vorderen und den rückwärtigen Baugrenzen sowie deren seitlichen Abstandsflächen ist die Errichtung von Garagen, Carports und Stellplätzen zulässig, soweit diese den landesrechtlichen Vorgaben entsprechen.

Die Planzeichnung setzt Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (GFL) zugunsten rückwärtig gelegener Grundstücke nicht fest, da deren Lage teilweise auf beiden Grundstücksseiten möglich ist. Auch ist denkbar, dass Nachbarn sich auf eine gemeinsame Grundstückszufahrt für Häuser in der zweiten Reihe einigen, um so den Erschließungsaufwand zu minimieren. Textlich wird die Mindestbreite der Zufahrten jedoch auf eine lichte Breite von mindestens 3,00 m festgesetzt.

Für das Plangebiet sind in gestalterischer Hinsicht Mindestregelungen als örtliche Bauvorschriften aufgenommen worden. Diese betreffen Dachflächen, Nebenanlagen, sowie Solar- und Photovoltaikanlagen.

Die Höhenentwicklung der Hauptgebäude wird durch die maximale Firsthöhe und die Dachneigung bestimmt, die zwischen 25° und 45° zu betragen hat. Der vorhandene Anblick geneigter Dächer wird somit aufgenommen. Zulässig sind Sattel-, Walm und Krüppelwalmdächer. Entsprechend der Bestandssituation ist die Dacheindeckung nur in den Farben rot bis rotbraun oder anthrazit zulässig. Carports und Garagen können auch als begrünte Dächer ausgebildet werden.

Bedingt durch die hohe Motorisierungsquote und um den öffentlichen Straßenraum möglichst vom ruhenden Verkehr freizuhalten, sind auf den jeweiligen Baugrundstücken zwei Stellplätze je Wohneinheit vorzuhalten.

Zur Förderung des ökonomischen Umgangs mit Primärenergien sind Solar- und Photovoltaikanlagen zulässig. Sie sind allerdings - aus Gründen der gegenseitigen Rücksichtnahme - nur in Verbindung mit Dächern und Wandflächen oder als Bestandteil eines Wintergartens oder eines Terrassendaches vorzusehen. Nicht zulässig sind eine optische Ablösung durch Aufständerung oder Überkragen über die Kanten der Dach- und/oder Wandflächen.

Das Plangebiet liegt weder in einem FFH-Gebiet noch in einem EU-Vogelschutzgebiet oder grenzt daran an. Es bestehen daher keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter und somit kein Erfordernis für eine FFH-Prüfung.

Bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und vom Umweltbericht nach § 2 a BauGB abgesehen. Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten demnach Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Unabhängig davon sind eventuell entfallende Bäume nach der Baumschutzsatzung der Gemeinde zu ersetzen.

Artenschutzrechtliche Belange sind in der deutschen Naturschutzgesetzgebung sowohl innerhalb der Eingriffsregelung (Verbot der Zerstörung von nicht ersetzbaren Lebensräumen streng geschützter Arten), als auch im Allgemeinen Artenschutz sowie dem Besonderen Artenschutz verankert. Vorkommen streng oder besonders geschützter Arten sind aufgrund der Biotoptypen- und Nutzungsstruktur nicht zu erwarten und wurden während der Ortsbesichtigungen auch nicht beobachtet. Das Plangebiet ist diesbezüglich von allgemeiner Bedeutung für den Naturhaushalt. Es ist nicht erkennbar, dass die Zugriffsverbote gemäß § 44 BNatSchG durch die Umsetzung der Planung verletzt werden könnten. Da keine prüfungsrelevanten Arten betroffen sind, werden aus artenschutzrechtlichen Erwägungen keine weiteren Maßnahmen erforderlich.