2 Ziel und Zweck der Planung
Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet die 19. Änderung des Flächennutzungsplanes aufgestellt. Sie stellt innerhalb des Geltungsbereiches die Grundzüge für die städtebauliche Entwicklung entsprechend den kommunalen Zielsetzungen dar.
Die Änderung des Flächennutzungsplanes wurde notwendig, um in dem Planbereich auf einer Gesamtfläche von ca. 1,86 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Gemeinde Kosel entsprechende Entwicklung zu ermöglichen.
Mit der Aufstellung 19. Änderung des Flächennutzungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung von Wohnbauflächen geschaffen werden.
In der Gemeinde Kosel besteht weiterhin ein Bedarf an Wohnungen. Um kontinuierlich die weitere Nachfrage bedienen zu können, möchte die Gemeinde weitere Wohnbauflächen entwickeln.
Die Gemeinde Kosel hat sich intensiv mit den vorhandenen Innenentwicklungspotentialen auseinandergesetzt. Die Aktualisierung der Untersuchung aus dem Jahr 2020 ergab für die Gemeinde (in den Ortsteilen Kosel, Bohnert, Missunde und Weseby) ein Potential von 35 Wohneinheiten in 20 Potentialflächen. Hierbei entfallen allein 3 Bereiche mit 13 Grundstücken auf landwirtschaftliche Hofstellen, die voraussichtlich in den kommenden Jahren den Betrieb aufgeben werden. Bezüglich der weiteren Details wird auf die Untersuchung im Anhang verwiesen.
Die betrachteten Flächen stehen ausnahmslos in Privatbesitz. Die Gemeinde geht davon aus, dass die meisten Flächen aktuell für eine Bebauung nicht zur Verfügung stehen. Im Ortsteil Kosel sind 3 der Bereiche des Typs A für eine Bebauung verfügbar oder diese wird gerade vorbereitet; 4 Bereiche des Typs A stehen nicht für eine Bebauung zur Verfügung. In Bohnert steht die eine vorhandene Fläche des Typs A derzeit nicht für eine Bebauung zur Verfügung. In Missunde wird für eine der beiden Flächen des Typs A die Bebauung vorbereitet; die zweite Fläche steht nicht zur Verfügung. In Weseby steht ebenfalls nur eine der Flächen des Typs A für eine Bebauung zur Verfügung. Zusammengefasst sind in der Gemeinde Kosel von den 13 Bereichen des Typs A aktuell nur 5 Bereiche für eine Bebauung verfügbar.
Die Gemeinde Kosel geht derzeit davon aus, dass sich in den nächsten 14 Jahren ein Neubau von ca. 7 Wohneinheiten in den Innenbereichen der Ortslagen (5 in Kosel, 0 in Bohnert, 1 in Missunde, 1 in Weseby) realisieren lässt. Dies entspricht etwa 44 % der Potenzialflächen der Kategorie A. Hierbei sind die im Bau befindlichen Gebäude im Bereich des B-Planes Nr. 17 in Weseby nicht berücksichtigt. Diese wurden bereits vom wohnbaulichen Entwicklungspotential abgezogen.
Dem gegenüber steht ein verbleibender wohnbaulicher Entwicklungsrahmen bis zum Jahr 2036 von 51 Wohneinheiten. Aus dieser Aufstellung wird deutlich, dass die vorhandenen Innenentwicklungspotentiale nicht ausreichen, um den vorhandenen und den zu erwartenden Bedarf an Wohnbauflächen zu decken. Hinsichtlich des aktuellen Bedarfes an Baugrundstücken liegen der Gemeinde eine umfangreiche Liste mit konkreten ortansässigen Interessenten vor.
In den Jahren 2016 bis 2020 sind laut amtlicher Statistik in der Gemeinde Kosel 41 Wohneinheiten entstanden. Hierunter fallen allerdings einige Umnutzungen in Bestandsgebäuden und der Neubau von Ferien- bzw. Wochenendhäusern sowie einige Ersatzbauten. Die Gemeinde geht zwar aktuell nicht davon aus, dass sich dieser Trend in den nächsten Jahren ungebremst fortsetzt, aber selbst wenn sich die Bautätigkeit etwa halbieren würde, würden bis zum Jahr 2036 in Kosel ca. 60 Wohneinheiten benötigt, womit das verbleibende landesplanerische Wohnbaukontingent der Gemeinde ausgeschöpft wäre.
Zudem hat die Gemeinde Kosel in den vergangenen Jahren über ihre Bauleitplanung (Bebauungspläne Nr. 15 und Nr. 17 vorwiegend Nachverdichtungspotentiale im Innenbereich verfügbar gemacht und ihren Siedlungsbereich nicht in den Außenbereich hinein ausgedehnt.
In der jüngeren Vergangenheit sind in Kosel kaum Leerstände zu verzeichnen gewesen. Diese konnten jeweils in kurzer Zeit wieder einer entsprechenden Nutzung zugeführt werden. Die Gemeinde erwartet derzeit auch keine Veränderung dieses Zustandes.
Das Wohngebiet soll schwerpunktmäßig dem Bau von Einfamilienhäusern (mit max. 1 bis 2 Wohneinheiten) dienen. Andere Bauformen wie z.B. Mehrfamilienhäuser, kleinteiliges oder altengerechtes Wohnen sollen nach Auffassung der Gemeinde eher zentrumsnah, mit besserer Anbindung an den ÖPNV angesiedelt werden.
Da die Flächen im Innenbereich der Gemeinde nicht ausreichen, um den Bedarf an Wohnbaugrundstücken in Kosel zu decken und die Gemeinde auch nur begrenzt Zugriff auf die Flächen hat, wurden auch die möglichen Perspektiven für die weitere Siedlungsentwicklung außerhalb des Innenbereichs betrachtet. Dabei möchte die Gemeinde gezielt den Hauptort Kosel stärken und nur einzelne Potenziale für die übrigen Ortsteile offenhalten, um auch dort in geringem Umfang Nachverdichtung und Entwicklung zu ermöglichen. Dies ist z.B. über den Bebauungsplan Nr. 17 in Weseby erfolgt. In der Analyse wurden daher ausschließlich größere Entwicklungsflächen im Hauptort untersucht. Diese Flächen sollen räumlich an die Ortslage Kosel angrenzen.
In Kosel wurden acht Flächen für eine Siedlungserweiterung untersucht, die in unterschiedlicher Ausprägung für eine Wohnbebauung geeignet sind. Augenscheinlich sind die Flächen E 2 und E 7 aus städtebaulicher Sicht besonders für die zukünftige Siedlungsentwicklung zu empfehlen. Zu diesem Ergebnis führten auch schon die Darstellungen im Flächennutzungsplan und im Landschaftsplan, die diese Bereiche für eine zukünftige Siedlungsentwicklung vorsehen.
Daneben sind auch die Flächen E 5 und E 6 gut für eine Siedlungsentwicklung geeignet, wobei aufgrund der feuchten Baugrundverhältnisse im Bereich der Fläche E 6 eine Bebauung dennoch schwer zu realisieren sein wird.
Im Ergebnis hat sich die Gemeinde für einen Teil der Entwicklungsfläche E 2 entschieden, da dieser Bereich nah am Ortszentrum liegt, die verkehrliche Erschließung problemlos hergestellt werden kann, die Flächen derzeit intensiv landwirtschaftlich genutzt werden, eine Erweiterung nach Osten und Westen möglich ist und die Flächen auch verfügbar sind.
Aus diesen Gründen hat sich die Gemeinde entschieden, zur Deckung des Bedarfes an Wohnbauflächen, solche Flächen am Rande der Ortslage von Kosel auszuweisen.
In Anbetracht des begrenzten landesplanerischen Rahmens kommt dem in Ziffer 3.6.1 Abs. 1 LEP 2021 festgelegten Grundsatz der Raumordnung, wonach die Ausweisung und Erschließung von Bauflächen sowie der Bau von Wohnungen zeitlich angemessen (über den Planungszeitraum 2022 bis 2036) verteilt erfolgen sollen, erhebliche Bedeutung zu. Diesem Umstand wird die Gemeinde als Erschließungsträger u.a. dadurch Rechnung tragen, dass sie die Erschließung und Vermarktung der Grundstücke in eigener Regie durchführen wird. Dabei wird sich die Vergabe der Grundstücke an dem örtlichen Wohnbaulandbedarf orientieren und zeitlich angemessen verteilen.
Die Planung entspricht aus Sicht der Gemeinde außerdem den in Ziffer 3.9 der Fortschreibung des LEP (2021) dargelegten Grundsätzen, wonach neue Bauflächen nur in guter räumlicher und verkehrsmäßiger Anbindung an vorhandene, im baulichen Zusammenhang bebaute, tragfähige und zukunftsfähige Ortsteile und in Form behutsamer Siedlungsabrundungen ausgewiesen werden sollen.