3.1 Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise usw.
Der städtebaulichen Zielsetzung entsprechend werden drei 'Allgemeine Wohngebiete' (WA 1 bis WA 3) gemäß § 4 BauNVO ausgewiesen. In den 'Allgemeinen Wohngebieten' (WA 1 bis WA 3) sind gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO folgende Nutzungen allgemein zulässig:
- Wohngebäude,
- die der Versorgung dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften,
- nicht störende Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise zulässig sind gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 folgende Nutzungen:
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
- Anlagen für Verwaltungen.
Mit dieser Ausweisung wird sichergestellt, dass sich die sich anschließende Bebauung nach ihrer Art der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen wird. Um den Charakter des Siedlungsgebietes nicht zu stören und weil es insbesondere um die Schaffung zusätzlichen Wohnraums geht, werden die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 4 und 5 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Darüber hinaus würden die genannten Nutzungen ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen im Ortsteil mit sich bringen.
Darüber hinaus wird im Nordosten des Plangebietes eine 'Fläche für den Gemeinbedarf' gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB mit der Zweckbestimmung 'Feuerwehr' ausgewiesen. Innerhalb dieser sind folgende bauliche Einrichtungen und Anlagen zulässig:
- Feuerwehrgerätehaus,
- Gemeinschaftsaufenthaltsraum mit einer Größe von maximal 50 m²,
- Stellplätze, Garagen, Lager- und Bewegungsflächen für den aus den Nutzungen verursachen Bedarf.
Im Südosten wird entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung eine 'Fläche für den Gemeindebedarf' gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB mit der Zweckbestimmung 'Kindertagesstätte' ausgewiesen. Innerhalb dieser sind folgende bauliche Einrichtungen und Anlagen zulässig:
- Kindertagesstätte,
- Stellplätze, Garagen, und Abstellflächen für den aus den Nutzungen verursachen Bedarf.
Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen), die Grundflächenzahl (GRZ), die Höchstzulässigkeit von maximal einem bzw. zwei Vollgeschossen und die maximale Firsthöhe (FH).
Für die geplante Feuerwehr auf der 'Gemeinbedarfsfläche' wird aufgrund des hohen Flächenbedarfs für das Gebäude, die Stellplatz- und Rangierflächen eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 festgesetzt. Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO gilt die Grundflächenzahl von 0,8 als Höchstmaß für die mögliche Versiegelung. Eine Überschreitung ist nicht zulässig.
Für die 'Gemeinbedarfsfläche' mit der Zweckbestimmung 'Kindertagesstätte' wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Aufgrund des Flächenbedarfes, vor allem auch für die benötigten Stellplätze, darf die Grundflächenzahl durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen (Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche) bis zu einer Grundflächenzahl von max. 0,8 überschritten werden.
Angepasst an die umliegende Bebauung und um einer unerwünschten Verdichtung entgegenzuwirken, wird die Grundflächenzahl (GRZ) im WA 1 und WA 3 auf 0,3 festgesetzt. Im WA 2 wird eine Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt. Die erhöhte GRZ im WA 2 gegenüber dem WA 1 und WA 3 begründet sich mit der hier angedachten verdichteten Bauweise in Form von kleineren Mehrfamilienhäusern, während im WA 1 und WA 3 ausschließlich Einzel- und Doppelhäuser vorgesehen sind. Hierdurch wird dem Gedanken Rechnung getragen, die bebaubare Fläche ins Verhältnis zur Größe der Baugrundstücke zu setzen. Die Festsetzung erfolgt vor dem Hintergrund, dass die Grundstücksgrößen für Einzelhäuser mindestens 600 m² und für Doppelhaushälften mindestens 300 m² zu betragen haben. Der Bebauungsplan schließt die Möglichkeit zur Überschreitung der jeweils zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht aus, so dass diese für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO um bis zu 50 % überschritten werden darf. Darüber hinaus ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) i. S. d. § 19 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig und nur bei der Ermittlung der Grundfläche i. S. d. § 19 Abs. 4 BauNVO anzurechnen, wenn diese durch Flächen von ebenerdigen, mindestens zweiseitig offenen Terrassen ohne Überdachung direkt an Wohngebäuden hervorgerufen wird.
Innerhalb des Plangebietes ist für Terrassen und Überdachungen von Freisitzen festgesetzt, dass diese, abweichend von der Regelung des § 6 Abs. 8 Landesbauordnung (LBO), einen Abstand von mind. 2,00 m zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten haben. Aufgrund der liberalisierten Abstandflächenregelung benötigen bauliche Nutzungen im Sinne von § 6 Abs. 8 LBO, u. a. Terrassen und Überdachungen von Freisitzen, keine eigenen Abstandflächen mehr. Sie wären damit ohne Abstandsflächen zulässig. Ohne eine planerische Festsetzung würde dies bedeuten, dass die bezeichneten Anlagen direkt an die Nachbargrenze heranrücken könnten. Die damit einhergehende Verdichtung würde der städtebaulichen Intention widersprechen. Um dort die gebotenen Qualitäts- und Sozialabstände einzuhalten, wird für das gesamte Plangebiet die vom Bauordnungsrecht abweichende Abstandsregelung festgesetzt. Garagen sowie offene oder überdachte Stellplätze sind innerhalb der landesrechtlichen Grenzabstände ohne eigene Abstandsflächen zulässig, soweit sie die dafür vorgegebenen landesrechtlichen Vorgaben einhalten.
Die festgesetzten Baugrenzen auf der Gemeinbedarfsfläche ermöglichen die Errichtung der Gebäude mit den erforderlichen Räumlichkeiten und Lagerflächen sowie Technik- und Sozialräumen für den täglichen Betrieb einer Feuerwehr und einer Kindertagesstätte. Die Baugrenzen der Wohngrundstücke sorgen dafür, dass eine gegenseitige Rücksichtnahme in Bezug auf eine Beschattung der Nachbargrundstücke ermöglicht wird. Es wird eine Abfolge der einzelnen Baukörper gewährleistet, so dass ungestörte und besonnte Gartenflächen und hausnahe Terrassen entstehen können. Die Lage und Größe der bebaubaren Flächen ist so koordiniert, dass deren Schattenwurf und Wirkung hinsichtlich der Nachbargrundstücke auf bestimmte Bereiche begrenzt ist und so grundstücksübergreifende, unbebaute Garten- und Ruhezonen möglich sind. Gleichzeitig wird ein ausreichender Knickabstand, um eine Beeinträchtigung dieser zu vermeiden, gewahrt.
Im gesamten Plangebiet sind nur Gebäude in offener Bauweise (o) zulässig, um einer ortsuntypischen Verdichtung entgegen zu wirken. Im WA 1 und WA 3 sind ausschließlich Einzelhäuser mit einem Wohngebäude oder Doppelhäuser mit zwei Wohngebäuden zulässig. Da im WA 2 eine verdichte Bauweise angestrebt wird und auch Mehrfamilienhäuser denkbar wären, wird hier kein Haustyp festgesetzt. So können innerhalb des Plangebietes differenzierte Wohnangebote für verschiedene Ansprüche bereitgestellt werden.
Für das WA 1 und WA 2 gelten zwei Vollgeschosse (II) als Höchstmaß. Für das WA 3 gilt ein Vollgeschoss (I) als Höchstmaß, um eine Abstufung im Übergang zur freien Landschaft sowie einen verträglichen Übergang zur südlich anschließenden Wohnbebauung zu gewähren. Im Plangebiet wird die Höhe baulicher Anlagen zudem durch die festgesetzten maximalen Firsthöhen (FH) begrenzt. Bezugshöhe für die Bemessung zulässiger baulicher Firsthöhen (FH) im Plangebiet ist das Normalhöhennull (NHN) gemäß dem Deutschen Haupthöhennetz 2016. Die zulässige maximale Firsthöhe (FH) baulicher Anlagen beträgt im WA 1 und WA 3 46,50 m und im WA 2 48,50 m über NHN. Das entspricht einer Firsthöhe von ca. 9,00 m im WA 1 und WA 3 sowie ca. 11 m im WA 2. Das WA 2 ist für kleinere Mehrfamilienhäuser vorgesehen, folglich resultiert hieraus die höhere maximal zulässige Firsthöhe baulicher Anlagen gegenüber dem WA 1 und WA 2. Von der in der Planzeichnung festgesetzten Höhenbeschränkung sind untergeordnete Bauteile wie Schornsteine, Antennenanlagen und Blitzableiter ausgenommen.
Um einen für dieses Wohngebiet untypischen Charakter eines Geschosswohnungsbaus mit einer Vielzahl von Wohnungen zu verhindern, wird deren Anzahl begrenzt. So sind im WA 1 und WA 3 bei Einzelhäusern maximal zwei Wohnungen und bei Doppelhaushälften nur eine Wohnung pro Wohngebäude (= Doppelhaushälfte) zulässig. Im WA 2 sind bei Einzelhäusern maximal sechs Wohnungen und bei Doppelhäusern maximal drei Wohnungen pro Wohngebäude zulässig.
Um einer unerwünschten Verdichtung entgegen zu wirken, ist darüber hinaus eine Mindestgröße der Baugrundstücke für Wohngebäude festgesetzt. Diese beträgt für das gesamte Plangebiet für Einzelhäuser 600 m² und für Doppelhaushälften 300 m².
Im gesamten Plangebiet sind Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie nur an und auf Gebäuden zulässig, parallel angebracht zur Fassade oder zum Dach. Unzulässig sind aufgeständerte oder überkragende Anlagen sowie selbständige oder freistehende Solaranlagen. Windkraftanlagen, auch als Nebenanlagen, sind unzulässig. Ausnahmen für solche Anlagen i. S. v. § 14 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 BauNVO sind nicht zulässig. Die Festsetzung findet ihre Ursache darin, dass die Aufstellung selbständiger Solaranlagen und von Windrädern mit optischen und akustischen Auswirkungen verbunden ist, die dem geplanten Charakter des Wohngebietes widersprechen würden. Mit der Möglichkeit, Solarmodule an Fassaden und auf Dächern zu installieren, besteht eine angemessene Möglichkeit, regenerative Energiegewinnung zu betreiben.
Unter Beachtung des Gebotes zur planerischen Zurückhaltung sind lediglich Mindestregelungen als örtliche Bauvorschriften aufgenommen worden. Diese betreffen Dächer, Doppelhaushälften sowie Stellplätze/Garagen.
Die Dachneigung in den WA-Gebieten muss mindestens 16 Grad betragen. Zulässig sind ausschließlich Sattel-, Walm-, Krüppelwalm- und Zeltdächer. Die festgesetzten Dachformen und Dachneigungen beziehen sich jeweils nur auf die Hauptgebäude. Für Wintergärten, Nebenanlagen, Garagen und Carports sind auch abweichende Dachformen und Dachneigungen zulässig. Die Dacheindeckung ist in den WA-Gebieten nur in den Farben rot bis rotbraun sowie anthrazit zulässig. Der vorhandene Anblick geneigter Dächer der umliegenden Bebauung wird somit aufgenommen. Gleichzeitig bietet die Festsetzung ausreichend Gestaltungs-spielräume für individuelle Bauwünsche.
Doppelhaushälften sind in Bezug auf ihre Außenwände, Traufhöhe, Dachform und -eindeckung jeweils einheitlich zu gestalten.
Pro Wohnung sind im WA 1 und WA 3 mindestens zwei Stellplätze oder Garagen auf dem jeweiligen Baugrundstück vorzuhalten. Im WA 2 sind pro Wohnung mit einer Wohnfläche < 50 m² mindestens ein Pkw-Einstellplatz, pro Wohnung ab 50 m² Wohnfläche mindestens zwei Pkw-Einstellplätze auf dem jeweiligen Baugrundstück bereitzustellen. Hintergrund ist ein realistisch einzuschätzender hoher Motorisierungsgrad der zukünftigen Haushalte, der hohe Pendleranteil in der Gemeinde, die wenigen öffentlichen Parkplatzflächen in der Umgebung des Planbereiches und der Wunsch nach Vermeidung städtebaulicher Missstände infolge nicht ausreichender Stellplätze und Parkplatzflächen. Die Differenzierung ergibt sich aus der Annahme, dass bei kleineren Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auch kleinere Haushalte zu erwarten sind.