Planungs­dokumente: 2. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Lebrade

Begründung

1. Allgemeines

Das Plangebiet liegt im Süden des besiedelten Bereiches des Ortsteils Lebrade und weist eine Größe von ca. 1,7 ha auf, wovon sich ca. 0,5 ha auf die 'Gemeinbedarfsfläche' und ca. 1,2 ha auf die 'Wohnbaufläche' (W) verteilen. Konkret handelt es sich um das Gebiet südlich 'Lannweg', westlich der Straße 'Am Ehrenmal' sowie der Landstraße 53 (L 53), nördlich und östlich landwirtschaftlich genutzter Flächen.

Der gegenwärtig wirksame Flächennutzungsplan (FNP) aus dem Jahr 2006 stellt das Plangebiet überwiegend als 'Sonstiges Sondergebiet' (SO) mit der Zweckbestimmung 'Senioreneinrichtung' dar. Seinerzeit war auf dieser Fläche die Errichtung einer Senioreneinrichtung geplant. Diese Absicht besteht jedoch seit einigen Jahren nicht mehr. Ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung 'Senioreneinrichtung' entspricht nicht mehr den aktuellen Planungsvorstellungen der Gemeinde. Der südliche Bereich ist im gegenwärtigen Flächennutzungsplan als 'Fläche für die Landwirtschaft' dargestellt. Mit der 2. Änderung des FNP wird die Ausweisung einer 'Wohnbaufläche' (W) im Norden und Westen sowie einer 'Gemeinbedarfsfläche' mit der Zweckbestimmung 'Feuerwehr' im Südosten geplant. Die Gemeinde verfolgt mit der Änderung des Flächennutzungsplanes zum einen das Ziel, dringend benötigte Wohngrundstücke für den örtlichen Bedarf bereitzustellen und zum anderen, den Neubau der gemeindlichen Feuerwehr im Plangebiet zu realisieren. Die Ortswehren Lebrade und Kossau, deren derzeit getrennte Standorte beide erheblichen Sanierungs- und Erweiterungsbedarf aufweisen, sollen zukünftig an dem neuen Standort zusammengeführt werden.

2. Übergeordnete Planungsvorgaben

Die Gemeinde Lebrade hat keine zentralörtliche Funktion und ist nach der 'Landesverordnung zur Festlegung der zentralen Orte und Stadtrandkerne' vom 05. September 2019 dem Nahbereich der Stadt Plön zugeordnet, die gemäß § 3 ein Unterzentrum mit Teilfunktionen eines Mittelzentrums darstellt.

Die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung ergeben sich aus der am 17. Dezember 2021 in Kraft getretenen Fortschreibung des Landesentwicklungsplanes Schleswig-Holstein (LEP) und dem Regionalplan für den Planungsraum III (alt), Fortschreibung 2000. Die Fortschreibung des LEP ersetzt den Landesentwicklungsplan aus dem Jahr 2010.

Die Fortschreibung des Landesentwicklungsplanes Schleswig-Holstein 2021 (LEP) weist die Gemeinde Lebrade als ländlichen Raum aus. Der LEP führt unter 2.3 dazu folgendes aus: "Die ländlichen Räume sollen als eigenständige, gleichwertige und zukunftsfähige Lebensräume gestärkt werden. Die Rahmenbedingungen für die wirtschaftliche Entwicklung sollen verbessert werden. Die Bedeutung der ländlichen Räume als Natur- und Erholungsräume soll nachhaltig gesichert werden. Der Vielfalt und Unterschiedlichkeit der ländlichen Räume sollen teilräumliche Strategien und Entwicklungskonzepte Rechnung tragen, die endogene Potenziale nutzen."

Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion, wie die Gemeinde Lebrade, decken im Hinblick auf die Wohnraumversorgung den örtlichen Bedarf ab. Der wohnbauliche Entwicklungsrahmen für Gemeinden, die keine Schwerpunkte für den Wohnungsbau sind, ist aufgrund des erhöhten Wohnungsneubaubedarfs mit Inkrafttreten der Fortschreibung des LEPs am 17. Dezember 2021 aktualisiert worden. Neuer Stichtag für die Berechnung des Entwicklungsrahmens ist der Wohnungsbestand am 31. Dezember 2020 und neuer Geltungszeitraum sind die Jahre 2022 bis 2036. Für die Gemeinde Lebrade gilt, dass bezogen auf den Wohnungsbestand vom 31. Dezember 2020, neue Wohnungen im Umfang von bis zu 10 Prozent errichtet werden dürfen (vgl. Kap. 3.6.1 LEP). Wohnungen in Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen werden nur zu zwei Drittel auf den Rahmen angerechnet. Außerdem wurden Ausnahmen definiert, unter denen vom wohnbaulichen Entwicklungsrahmen abgewichen werden kann.

Ergänzend dazu liegt die Gemeinde Lebrade im 'Entwicklungsraum für Tourismus und Erholung'. Dieser umfasst "[…] Räume, die sich aufgrund der naturräumlichen und landschaftlichen Voraussetzungen und Potenziale sowie ihrer Infrastruktur für Tourismus und Erholung besonders eignen. […] In den Entwicklungsgebieten für Tourismus und Erholung soll eine gezielte regionale Weiterentwicklung der Möglichkeiten für Tourismus und Erholung angestrebt werden." (Ziffer 4.7.2 des LEP). Zudem liegt die Gemeinde im Naturpark 'Holsteinische Schweiz'.

Zusätzlich befindet sich die Gemeinde Lebrade nach dem LEP in einem 'Vorbehaltsraum für Natur- und Landschaft'. Gemäß Ziffer 6.2.2 umfassen 'Vorbehaltsräume für Natur und Landschaft' "großräumige, naturraumtypische, reich mit naturnahen Elementen ausgestattete Landschaften, Biotopverbundachsen auf Landesebene sowie die Biosphärenreservate „Schleswig-Holsteinisches Wattenmeer und Halligen“ und „Flusslandschaft Elbe - Schleswig-Holstein“. Sie dienen als Planungsgrundlage für ganzheitliche Schutzansätze sowie zur Entwicklung großflächiger naturbetonter Landschaftsbestandteile und Kulturlandschaften mit ihren charakteristischen Lebensräumen und Lebensgemeinschaften."

Nach dem Regionalplan befindet sich das Plangebiet innerhalb eines von Bönebüttel bis zur Ostsee reichenden 'Gebietes mit besonderer Bedeutung für Tourismus und Erholung'. Zudem sind innerhalb des Gemeindegebietes 'Naturschutzgebiete' und 'Gebiete mit besonderer Bedeutung für den Abbau oberflächennaher Rohstoffe' dargestellt.

Innenbereichspotenzialanalyse

In der Gemeinde Lebrade besteht eine große Nachfrage nach Wohngrundstücken. Die örtliche Nachfrage kann die Gemeinde gegenwärtig nicht bedienen, so dass es auch vereinzelt zu Abwanderungen aus der Gemeinde gekommen ist. Bevor jedoch ein neues Baugebiet ausgewiesen werden kann, sind Gemeinden im Hinblick auf den in § 1 Abs. 5 BauGB betonten Vorrang der Innenentwicklung gefordert, gemäß § 1 a Abs. 2 BauGB Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung vorzunehmen und ihrer Abwägungsentscheidung zugrunde zu legen. Es ist zu überprüfen, inwieweit noch vorhandene Flächenpotenziale ausgeschöpft werden können, da der Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung einzuräumen ist. Die Potenzialanalyse dient damit dem in § 1 a Abs. 2 Baugesetzbuch verankerten Grundsatz, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen.

Daher hat die Gemeinde mit dem Stand 23. November 2020 eine Innenbereichs- und Nachverdichtungspotenzialanalyse in den Ortsteilen Lebrade und Kossau vorgenommen. Es wurden in einer Karte (siehe nachfolgende Abbildungen) die vorhandenen Baulücken (rote Darstellung in der Karte) zur Übersichtlichkeit aufgezeigt und in einer tabellarischen Bilanzierung die einzelnen Potenzialflächen dargestellt und entsprechend auf ihre Umsetzbarkeit und Eignung hin bewertet. Zudem wurden Flächen aufgezeigt, die im Flächennutzungsplan bereits für eine bauliche Entwicklung vorgesehen sind (Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, Sonstige Sondergebiete). Diese sind in den Übersichtskarten blau dargestellt.

Übersichtskarten aus der Innenbereichspotenzialanalyse

Es wurde geprüft, ob die vorhandenen Potenziale die hohe Nachfrage nach Wohnraum decken können oder ob trotz der vorhandenen Potenziale die Aufstellung eines Bebauungsplan und ggf. die Änderung des Flächennutzungsplanes nötig wird, um den benötigten Wohnraum für die örtliche Bevölkerung bereitzustellen.

Insgesamt befanden sich am 23. November 2020 in den beiden Ortsteilen 22 Baulücken, wovon sich 14 auf den Ortsteil Lebrade und acht Baulücken auf den Ortsteil Kossau verteilen, die für eine Bebauung theoretisch zur Verfügung stehen. Die Baulücken werden überwiegend als Gartenland oder landwirtschaftlich genutzt, teilweise sind sie auch Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes.

Eine Entwicklung der Baulücken zu Wohnzwecken ist theoretisch möglich. Die Baulücken befinden sich aber mit Ausnahme einer Baulücke nicht im gemeindlichen Besitz. Es sind keine Bau- oder Verkaufsabsichten der Grundstückseigentümer bekannt. Zu beachten ist auch, dass sich in der Gemeinde, besonders im Ortsteil Kossau, mehrere landwirtschaftliche Betriebe befinden, von denen Geruchsimmissionen auf die Baulücken einwirken können. Ob bei der Entwicklung der Baulücken gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können, wäre immissionsschutzrechtlich zu prüfen.

Der Großteil der Baulücken erscheint nach der Bilanzierung für eine wohnbauliche Entwicklung eher ungeeignet. Zudem besteht das vorhandene Baurecht bzw. die Zugehörigkeit zum Innenbereich bereits bei zahlreichen Baulücken schon seit vielen Jahren bzw. Jahrzehnten. Dennoch hat keine Entwicklung stattgefunden. Eine künftige Umsetzung kann als sehr gering angesehen werden. Wenn man erfahrungsgemäß von einer Umsetzungsquote von 8 bis 10 % für die nächsten Jahre ausgeht, stehen von den genannten Baulücken in den nächsten Jahren maximal zwei Baulücken für eine wohnbauliche Entwicklung zur Verfügung.

Ein über einen längeren Zeitraum anhaltenden Leerstand an Wohnraum - bedingt durch Tod, Wechsel in eine Alten- oder Pflegeeinrichtung oder durch normalen Wohnungswechsel - war und ist in der Gemeinde Lebrade nicht zu verzeichnen. Im Gegenteil: Lebrade erfreut sich bei der Bevölkerung als Wohnstandort zunehmend großer Beliebtheit. Auch bei der Vorortbegehung am 23. November 2020 konnte kein Leerstand ermittelt werden.

In der Gemeinde Lebrade gibt es diverse Bereiche, die theoretisch einer Nachverdichtung unterzogen werden könnten. Dabei handelt es sich um offensichtlich untergenutzte Grundstücke. Offensichtlich untergenutzte Grundstücke sind Grundstücke, die nach aktuell gültigem Planungsrecht baulich nicht voll ausgenutzt sind. Deren Potenzial bezieht sich auf die Hauptgebäude. Es kann nötig sein, dass zur Nachverdichtung des Grundstückes ggf. Nebengebäude abgerissen werden müssen.

In der Gemeinde Lebrade gibt es mehrere Nachverdichtungspotenzialflächen. Da sich davon jedoch keine im gemeindlichen Eigentum befindet, liegt hier erfahrungsgemäß die Umsetzungswahrscheinlichkeit bei max. 7 % zur Schaffung von Baumöglichkeiten (z. B. Anbau einer Wohneinheit an das Bestandsgebäude, ggf. Bau eines freistehenden Gebäudes oder Schaffung einer Einliegerwohnung durch Aufstockung). Auch durch Nachverdichtung von bebauten Grundstücken kann die Nachfrage nach dringend benötigtem Wohnraum für den örtlichen Bedarf nicht befriedigt werden.

Die Gemeinde Lebrade ist durch ihre Lage zwischen den Städten Plön und Preetz in landschaftlich reizvoller Umgebung ein beliebter und nachgefragter Wohnstandort. Vermehrte Anfragen nach Baugrundstücken aus dem Ort veranlassten die Gemeindevertretung dazu, bauleitplanerisch tätig zu werden. Unter Berücksichtigung der Aussagen aus dem Landesentwicklungsplan und dem Regionalplan für den Planungsraum III (alt) sowie der Ergebnisse dieser Untersuchung "Innenbereichs- und Nachverdichtungspotenziale in den Ortsteilen Lebrade und Kossau", kam die Gemeinde zu dem Ergebnis, dass dem örtlichen Nachfragedruck nach zusätzlichem Wohnraum nur durch ein neues Baugebiet begegnet werden kann. Allein durch die Innenentwicklung kann der örtliche Bedarf nicht ausreichend befriedigt werden. Aus diesem Grund hat sich die Gemeinde dazu entschlossen, dem dringend benötigten Bedarf an Wohngrundstücken für den örtlichen Bedarf mit der Ausweisung eines Wohngebietes für voraussichtlich 10 Baugrundstücke zu begegnen. Gleichzeitig soll der Neubau der gemeindlichen Feuerwache realisiert werden. Großräumig betrachtet handelt es sich um eine Arrondierung der Siedlungsstruktur.

3. Vorhandene und geplante Nutzungen

Zurzeit wird das Plangebiet im Norden von Grünland- und Gartenflächen mit z. T. kleineren Gehölzstrukturen eingenommen. Zudem befinden sich Knicks innerhalb und im Osten angrenzend außerhalb des Plangebietes. Im Süden des Plangebietes befindet sich eine intensiv genutzte Ackerfläche, die im Osten durch eine Baumreihe begrenzt wird. Nördlich und nordöstlich schließt überwiegend Wohnbebauung an das Plangebiet an. Diese wird überwiegend von lockerer Einfamilienhausbebauung mit zugehörigen Hausgärten dominiert. Westlich, südlich und östlich des Plangebietes befinden sich landwirtschaftlich genutzte Flächen.

Der gegenwärtig wirksame Flächennutzungsplan (FNP) aus dem Jahr 2006 stellt das Plangebiet überwiegend als 'Sonstiges Sondergebiet' (SO) mit der Zweckbestimmung 'Senioreneinrichtung' dar. Der südliche Bereich ist im gegenwärtigen Flächennutzungsplan als 'Fläche für die Landwirtschaft' dargestellt. Mit der 2. Änderung des Flächennutzungsplanes wird die Ausweisung einer 'Wohnbaufläche' (W) sowie einer 'Gemeinbedarfsfläche' mit der Zweckbestimmung 'Feuerwehr' im Südosten geplant. Die konkrete Ausgestaltung des Plangebietes bleibt der verbindlichen Bauleitplanung vorbehalten, die der vorbereitenden Bauleitplanung folgen soll.

Die Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgt vor dem Hintergrund, dringend benötigten Wohnraum für den örtlichen Bedarf bereitzustellen. Im Ort bestehen zurzeit keine Möglichkeiten, Baulandreserven bzw. Innenentwicklungspotentiale zeitnah zu aktivieren. Die wachsende Nachfrage nach Wohngrundstücken kann durch die kleinteiligen Innenentwicklungspotenziale nicht befriedigt werden. Insgesamt sollen ca. 10 Baugrundstücke im Plangebiet zur Verfügung gestellt werden.

Neben der Schaffung von dringend genötigtem Wohnraum für den örtlichen Bedarf ist der Neubau der örtlichen Gemeindewehr der zweite Anlass der hiesigen Planung. Gegenwärtig werden in den Ortsteilen Kossau und Lebrade zwei getrennte Ortswehren unterhalten. An beiden Standorten sind erhebliche bauliche Maßnahmen notwendig, um den aktuellen Sicherheitsanforderungen gerecht zu werden. Aufgrund der damit verbundenen hohen finanziellen Auswirkungen wurde sich dazu entschieden, eine Gemeindewehr für beide Ortsteile im Plangebiet neu zu errichten.

Die Ortswehren in den Ortsteilen Lebrade und Kossau befinden sich zentral innerhalb der bebauten Bereiche. Sie eignen sich sowohl für eine künftige wohnbauliche Nutzung als auch beispielsweise für ein Dorfgemeinschaftshaus. Aufgrund der guten integrierten Lage der beiden Ortswehren bestehen verschiedenste Möglichkeiten einer Nachnutzung.

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