Aufgrund der vorhandenen umschließenden Blockrandbebauung zum Berliner Ring kann ein überhöhter Lärmpegel durch den angrenzenden Straßenverkehr ausgeschlossen werden. Daher sind keine zusätzlichen baulichen Maßnahmen des Immissionsschutzes für das Vorhaben erforderlich.
Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzung
In Anwendung von § 9 Abs. 2 i.V.m. § 12 Abs. 3a BauGB sind im Geltungsbereich nur solche Vorhaben zulässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag unter Bezug auf den zugehörigen Vorhaben‐ und Erschließungsplan (VEP) verpflichtet hat. Die gemäß § 12 Abs. 3a BauGB zulässige Änderung eines Durchführungsvertrags ist nur im Einvernehmen zwischen Vorhabenträger und der Stadt Bad Oldesloe möglich. Sollten sich Änderungen einvernehmlich als sinnvoll erweisen, muss nicht der Bebauungsplan durch ein entsprechendes Verfahren geändert werden, sondern es genügt eine Änderung des Durchführungsvertrages, sofern diese sich innerhalb des durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gezogenen Rahmens bewegt.
Art der baulichen Nutzung
Die Fläche des Vorhabengebietes wird als reines Wohngebiet festgesetzt. Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen. Neben der allgemeinen Zulässigkeit von Wohnnutzungen sind ausschließlich Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienen, allgemein zulässig. Zu den zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege der Bewohner dienen. Die Festsetzung eines reinen Wohngebietes entspricht der planerischen Zielsetzung der Stadt Bad Oldesloe der Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten innerhalb des zentralen Stadtgebietes. Eine grundsätzliche anderweitige Entwicklung ist im Zuge des geplanten Vorhabens des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 101 nicht beabsichtigt.
Die gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für Bewohner des Gebietes dienen sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienenden Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke) sind nicht zulässig.
Die Stadt Bad Oldesloe verfolgt im Zuge des geplanten Vorhabens die städtebauliche Zielsetzung der Wohnraumschaffung im Stadtgebiet von Bad Oldesloe. Eine entsprechend anderweitige Entwicklung stünde den Planungszielen entgegen. Des Weiteren ist im Zusammenhang mit den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen von einem erhöhten Kunden- und Besucheraufkommen und somit mit weitergehenden Anforderungen an den ruhenden Verkehr auszugehen. Eine entsprechende Entwicklung ist aufgrund der Lage des Plangebietes städtebaulich nicht verträglich und wird seitens der Stadt Bad Oldesloe aus diesem Grund nicht verfolgt.
Maß der baulichen Nutzung
Die Fläche des Vorhabengebietes sieht eine wohnbauliche Entwicklung im Zuge einer städtischen Nachverdichtung vor. Durch die Begrenzung des Maßes der baulichen Nutzung wird eine stimmige Entwicklung des Stadtbildes gewährleistet.
Höhe baulicher Anlagen und Zahl der Vollgeschosse
Die Bezugshöhe für die Bebauung innerhalb des Vorhabengebietes ist ein festgelegter Bezugspunkt im Bereich der Straße Berliner Ring mit einer Höhe von 7,70 m über Normalhöhennull (NHN).
Die einheitliche Wahl der Höhenfestsetzungen über einer verorteten Bezugshöhe wird gewählt, um zu gewährleisten, dass sich die geplanten Gebäude in ihrer Gebäudehöhe in die umliegende Bestandsbebauung einfügen. Die Festsetzung von unterschiedlichen Höhenbezugspunkten (HBP) ist nur schwer umsetzbar, da selbst eine geringfügige Verschiebung der jeweiligen Höhenbezugspunkte bereits deutlich andere Gebäudehöhen ergeben würden. Die maximale Höhenfestsetzung über einem Bezugspunkt lässt sich eindeutig nachvollziehen und einhalten.
Die festgesetzten Gebäudehöhen innerhalb des reinen Wohngebietes (WR) über der festgelegten Bezugshöhe entsprechen einer realen Gebäudehöhe von ca. 12 m bzw. 9 m über der Geländeoberfläche und ermöglichen somit die Umsetzung der geplanten Wohngebäude mit einer erhöhten Zahl von Wohnungen.
In Verbindung mit der Begrenzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse ist sichergestellt, dass innerhalb des Vorhabengebietes keine Unverhältnismäßigkeiten entstehen. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse wird differenziert auf drei [III] bzw. vier [IV] Vollgeschosse begrenzt. Die Begrenzung der zulässigen Gebäudehöhe ermöglicht hierbei die Errichtung eines zulässigen Staffelgeschosses oberhalb des dritten Vollgeschosses. Durch die Gliederung der künftigen Baukörper mit reduzierten maximal zulässigen Gebäudehöhen wird die Wirkung der Baumasse zurückgenommen und die Wirkung des Gesamtbildes reduziert.
Die grundsätzliche Begrenzung der Zahl der zulässigen Vollgeschosse stellt ein stimmiges Einfügen der künftigen Bebauung in das bestehende Stadtbild sicher.
Im Zuge des geplanten Vorhabens erfolgt die Anordnung des ruhenden Verkehrs im Untergeschoss der künftigen Bebauung. Eine Bereitstellung oberirdischer privater Stellplätze erfolgt nicht. Bei der Anrechnung der zulässigen Vollgeschosse ist das Untergeschoss nicht zu berücksichtigen, da dieses ausschließlich zur Bereitstellung der privaten Kfz- und Fahrradstellplätze sowie der Abstellräume vorgesehen ist. Zur Verdeutlichung, dass das entsprechende Untergeschoss keine Auswirkungen auf das unmittelbare Erscheinungsbild der künftigen Bebauung hat, kann eine entsprechende Regelung begründet werden.
Die bestehende Bebauung westlich sowie südlich des Vorhabengebietes ist bereits mit einer größeren Zahl von Vollgeschossen geprägt. Südöstlich des Plangebietes prägt eine kleinteiligere Bebauung das bestehende Ortsbild.
Durch die getroffene Begrenzung des Maßes der baulichen Nutzung schaffen die künftigen Baukörper eine stimmige städtebauliche Entwicklung innerhalb des Vorhabengebietes sowie einen Übergang zwischen den verschiedenen Baustrukturen im Umfeld.
Grundflächenzahl (GRZ)
Für die Fläche des Vorhabengebietes erfolgt gemäß Einschrieb in der Planzeichnung die Festsetzung einer zulässigen Grundflächenzahl von 0,4.
Die für die Umsetzung des geplanten Vorhabens erforderliche Grundflächenzahl I (GRZ I) entspricht mit 0,4 der Obergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für reine Wohngebiete (WR). Aufgrund der zentralen Lage und der stark verdichteten Bebauung fügt sich das Maß der Versiegelung in die Umgebung ein und ist mit Hinblick auf das planerische Ziel zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im Innenbereich der Stadt Bad Oldesloe ohne besondere städtebauliche Gründe auf Grundlage der BauNVO im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung begründbar.
Für die planungsrechtliche Vorbereitung von Wohnraum in Form von Einfamilien- und Doppelhäusern bieten sich in der Stadt Bad Oldesloe besser geeignete Flächen am Siedlungsrand mit einem größeren Flächenumfang an. Die Fläche des Bebauungsplanes Nr. 101 kann hingegen dem dringenden Bedarf von gut integriertem Wohnraum mit sowohl verkehrstechnischer Anbindung als auch Anbindung an die soziale Infrastruktur der Stadt nachkommen.
Nicht nur auf Grundlage des planerischen Willens der Stadt Bad Oldesloe ist diesem Bedarf nachzukommen, viel bedeutender ist hierbei der Verweis auf die Ziele und Grundsätze des Entwurfes der Fortschreibund des Landesentwicklungsplanes Schleswig-Holstein und deren Berücksichtigung.
Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl
Für die Fläche des Vorhabengebietes ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl gem. § 17 Abs. 1 BauNVO bestehende Obergrenze für Bestimmungen des Maßes der baulichen Nutzungen durch die in § 19 Abs. 4 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,8 zulässig.
Durch eine verbindlich zu schaffende Zahl von privaten Stellplätzen in Abhängigkeit von der Zahl der Wohneinheiten wird ein übermäßiges Parken im Straßenraum verhindert, sodass dieser zugunsten der Verkehrssicherheit übersichtlich bleibt.
Gemäß §§ 17 Abs. 2 und 19 Abs. 4 BauNVO können die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung aus städtebaulichen Gründen überschritten werden.
Die Grundflächenzahl II (GRZ II) ergibt sich aus § 19 Abs. 4 BauNVO, wonach die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden können, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden.
Im Fall des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 101 sieht das geplante Vorhaben die Errichtung einer Tiefgarage unterhalb der künftigen Baukörper sowie über deren Grundflächen hinaus vor, um eine ausreichende Zahl von Stellplätzen auf dem Privatgrundstück in Bezug auf die geplante Zahl der Wohneinheiten vorzuhalten. Die Zulässigkeit einer entsprechenden Errichtung von privaten Stellplätzen wird auf die Flächen der Gemeinschaftstiefgarage im Untergeschoss beschränkt, um die Fläche des Vorhabengebietes bestmöglich für eine Ergänzung des Wohnraumangebotes der Stadt Bad Oldesloe zur Verfügung stellen zu können und ermöglicht gleichzeitig Begrünungsmaßnahmen auf den privaten Freiflächen zur Steigerung der Aufenthaltsqualität innerhalb des Vorhabengebietes. Somit ist die Fläche der Tiefgarage zwar bei der GRZ II zu berücksichtigen, durch die Freihaltung der oberirdischen Grundstücksflächen von den entsprechend erforderlichen Nebenanlagen kann der oberirdische Grad der Versiegelung aber deutlich minimiert werden.
Eine gem. § 19 Abs. 4 BauNVO mögliche Überschreitung der GRZ II bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,8 ist mit Blick auf die ausreichende Zahl der erforderlichen Stellplätze begründbar.
Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Das geplante Vorhaben des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 101 schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung einer wohnbaulichen Nachverdichtung auf Grundlage der Entwurfsplanung Neubauprojekt „Traveviertel Bad Oldesloe“ des Büros WOBIG-Architekten.
Auf Grundlage der entsprechenden Vorhabenplanung erfolgt die gebäudebezogene Festlegung der zulässigen überbaubaren Grundstücksflächen.
Angrenzend an die bestehende Wohnbebauung entlang der Straßen Berliner Ring und Lübecker Straße erfolgt die Festsetzung zweier einzelner Baufenster, wodurch ein Zugang zu dem zentralen Bereich des Plangebietes geschaffen wird. Die entsprechend festgesetzte offene Bauweise [o] gewährleistet durch den erforderlichen Nachweis der gesetzlichen Abstandsflächen zwischen den einzelnen Gebäuden die Wahrung von Freiräumen innerhalb des Plangebietes.
Im nördlichen Teil des Plangebietes erfolgt die Festsetzung eines langgestreckten Gebäuderiegels in abweichender Bauweise [a], sodass die Errichtung von Gebäuden mit einer Länge von mehr als 50,0 m innerhalb der festgesetzten Baugrenzen zulässig ist. Der geschlossene Gebäuderiegel schließt das Plangebiet in nördliche Richtung und schafft gleichzeitig im Innenbereich des Vorhabengebietes eine qualitätsvolle Aufenthaltsqualität.
Die Festsetzung einzelner Baufenster gewährleistet die Sicherung privater - sowie öffentlicher Freiräume für die künftigen Bewohner des Wohnquartiers.
Sozialer Wohnungsbau
Um innerhalb des Plangebietes bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sind bei der Errichtung der Gebäude mindestens 30 % der Wohneinheiten als Wohnflächen zu errichten, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung errichtet werden könnten.
Um innerhalb des Plangebietes bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist ein prozentualer Anteil der künftigen Wohnbebauung als sozialer Wohnraum vorzusehen.
Die Stadt Bad Oldesloe sieht sich dem Erfordernis gegenüber der starken Nachfrage nach kostengünstigem Wohnraum nachzukommen. Das Interesse älteren Menschen aus dem dörflichen Umland steigert das Erfordernis bauliche Entwicklung vorzunehmen. Ebenso durch die Nachfrage von berufstätigen Pendlern mit geringerem Einkommen, die auf dem Wohnungsmarkt der Hansestadt Hamburg aufgrund der enorm gestiegenen Immobilienpreise keine Möglichkeit sehen, passenden Wohnraum zu bekommen, erhöht den Druck auf gut angebundene Gemeinden in der Metropolregion Hamburg besonders.
Zur Gewährleistung einer entsprechenden Berücksichtigung des sozialen Wohnungsbaus im Rahmen der Umsetzung des Plangebietes erfolgt eine entsprechende vertragliche Absicherung im Zuge des Durchführungsvertrages zwischen der Stadt Bad Oldesloe und dem Vorhabenträger des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 101.
Mit Rechten zu belastende Flächen
Innerhalb des Plangebietes erfolgt die Festsetzung zweier mit Rechten belasteter Flächen.
An der südlichen Geltungsbereichsgrenze erfolgt die Sicherung einer Wegeführung in östliche Richtung, um die Zugänglichkeit zu dem Flurstück 119/39 zu gewährleisten. Eine fußläufige Erreichbarkeit ist für die Allgemeinheit sowie eine fußläufige als auch befahrbare Möglichkeit zu Gunsten der Stadt Bad Oldesloe in die Planung aufgenommen worden, um die Zugänglichkeit der in diesem Bereich beabsichtigten Spielplatzfläche zu sichern.
Eine zusätzliche fußläufige als auch befahrbare Zugänglichkeit wird über die zeichnerische Festsetzung im Planteil an der östlichen Geltungsbereichsgrenze für die Stadt Bad Oldesloe räumlich verortet. Diese Aufnahme der Wegeverbindung stellt die Möglichkeit der dauerhaften Unterhaltung des nördlich auf dem Flurstück 29/5 befindlichen städtischen Entwässerungsgrabens sicher.
Grünordnerisches Leitbild
Für das Plangebiet ist das wesentliche grünordnerische Leitbild die städtebauliche Einbindung der entstehenden Wohnbebauung durch gezielte landschaftspflegerische Maßnahmen.
Die gärtnerische Gestaltung der nicht überbauten Flächen ist Teil des harmonischen städtebaulichen Konzepts. Durch die zur Begrünung von Tiefgaragendächern in Verbindung mit der Verpflichtung zur Dachbegrünung (s. textliche Festsetzungen sowie örtliche Bauvorschriften) wird eine Erhöhung des Grünanteils und damit einhergehend eine Verbesserung der Wohn- und Aufenthaltsqualität sichergestellt. Gleichzeitig wird die Anlage sogenannter Steingärten durch die Vorgabe zur Begrünung aller nicht durch befestige Flächen für Zugänge, Zuwegungen und Wohnterrassen sowie Fahrrad- und Müllabstellplätze in Anspruch genommenen Bereiche ausgeschlossen.
Die festgesetzte Mächtigkeit der durchwurzelbaren Substratüberdeckung von Tiefgaragendächern erlaubt eine qualitätsvolle Bepflanzung dieser, wobei auch Bäume erfolgreich gepflanzt werden können. Zudem stellt die Substratauflage in der vorgegebenen Stärke ein umfangreiches Retentionsvolumen bei Regenereignissen dar und führt zu einer Milderung von Abflussspitzen. Die Substratauflage gleicht den Verlust der Bodenfunktionen (Standort für Pflanzen, Aufnahme von Niederschlagswasser) zumindest teilweise aus.
Um einen Übergang zur angrenzenden Spiel- und Parkanlage des Kinder- und Jugendhauses St. Josef zu schaffen und eine städtebauliche Trennung zwischen den unterschiedlichen Nutzungen zu erzielen, wurden Festsetzungen zur Anpflanzung heimischer Gehölze entlang des nördlichen Plangebietsrandes getroffen. Diese Vorgaben geben eine Mindestanforderung für eine Begrünung des Gebietsrandes vor, die die zu erwartende gärtnerische Gestaltung der Außenbereiche ergänzt.
Die Vorgaben zur Pflanzung standortgerechter Laubbäume tragen zu einer Durchgrünung des Plangebietes bei. Die Baumpflanzungen haben positive Auswirkungen auf das Mikroklima. Sie verbessern die Entstehung von Frischluft, spenden Schatten, Erhöhen die Verdunstung und tragen zu einem positiven, subjektiven Empfinden der Umgebung bei.
Die in den örtlichen Bauvorschriften vorgesehene Begrünung der Dächer unterstützt diese klimatischen Funktionen.
Die Vorgaben zum Ausschluss baulicher Anlagen, Bodenversiegelungen jeder Art sowie Auf- und Abgrabungen im Kronentraufbereich der Bäume zzgl. 1,5 m sollen eine Schädigung des zum Erhalt festgesetzten Baumes verhindern. Zusammen mit dem Ausschluss von Versiegelungen im Kronentraufbereich wird den Vorgaben des BauGB zum vorsorgenden Bodenschutz Rechnung getragen.
Eingriffsminimierung und –vermeidung
Die Auswirkungen der geplanten Eingriffe lassen sich durch verschiedene Maßnahmen minimieren. Folgende festgesetzte grünordnerische Maßnahmen dienen der Eingriffsminimierung:
Eingriffsermittlung und Eingriffsbewertung gemäß §13a BauGB
Grundlage für die Eingriffsermittlung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 101 ist das derzeitige Planungsrecht mit den getroffenen Festsetzungen des rechtskräftigen Ursprungsplanes (Bebauungsplan Nr. 9).
Zulässige Gesamtversiegelung aus Bebauungsplan Nr. 9:
6.145 m² x 0,8 GRZ = rd. 4.915 m²
zul. Überschreitung durch Nebenanlagen bis 1,0 = rd. 1.230 m²
Gehweg versiegelt: 87 m2 = rd. 15 m2
zulässige Gesamtversiegelung = rd. 6.160 m²
Zulässige Gesamtversiegelung aus Bebauungsplan Nr. 55:
400 m2 x 0 GRZ (da vollständig Grünfläche) = 0 m2
Zulässige Gesamtversiegelung aus dem Bebauungsplanes Nr. 101:
WR: 6296 m² x 0,4 GRZ = rd. 2.520 m²
zul. Überschreitung bis 0,8 GRZ = rd. 2.520 m²
Verkehrsfläche: 326 m2 x 1 = rd. 325 m2
zulässige Gesamtversiegelung = rd. 5.365 m²
Veränderung der zulässigen Versiegelung nach dem vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 101:
Differenz zulässige Gesamtversiegelung = rd. - 795 m²
Die mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 101 einhergehenden Eingriffe in die verschiedenen Schutzgüter sowie die dabei entstehenden Wechselwirkungen können aufgrund der geringeren zulässigen Gesamtversiegelung von rd. - 795 m² gegenüber dem derzeitigen Planungsrecht und unterbleibender Eingriffe in weitere Schutzgüter vernachlässigt werden. Im Zuge des weiteren Verfahrens erfolgt eine Prüfung des erforderlichen Kompensationsumfanges in Bezug auf die getroffenen Erhaltungsfestsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 55 der Stadt Bad Oldesloe.
Auf eine weitere Betrachtung der Eingriffsfolgen kann im Hinblick auf die Durchführung des Planverfahrens nach § 13a BauGB verzichtet werden.
Kompensation der Eingriffe
Auch im Rahmen des beschleunigten Bebauungsplanverfahrens nach § 13a BauGB sind die Eingriffe in die Schutzgüter des Naturhaushaltes zu ermitteln resp. darzustellen.
Die Gemeinden sind jedoch von der Verpflichtung des Ausgleichs von Eingriffen befreit. Die Stadt Bad Oldesloe verzichtet daher auf den Ausgleich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 101 verbleibenden Eingriffs.
Die mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen können damit als zulässig betrachtet werden.
Von dieser Regelung ausgenommen sind Eingriffe in gesetzlich geschützte Biotopstrukturen, prägende und schützenswerte Einzelbäume, geschützte Bäume gem. kommunaler Baumschutzsatzungen sowie eine mit dem Vorhaben mögliche Verletzung der Artenschutzbelange des § 44 BNatSchG (s. Kap. 9.1).
Berücksichtigung artenschutzrechtlicher Belange
Gemäß den Vorgaben des § 44 Bundesnaturschutzgesetz ist eine Bearbeitung zum Artenschutz für die Fauna erforderlich. Für die artenschutzrechtliche Betrachtung sind die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG maßgeblich. Es wurde ein artenschutzrechtliches Gutachten auf der Grundlage einer faunistischen Potenzialanalyse beim Büro Greuner-Pönicke aus Kiel beauftragt.
Hinweise zu erforderlichen Maßnahmen auf Basis des aktuellen Kenntnisstandes sind im Kapitel Maßnahmen dargestellt.
