Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 105 der Stadt Schleswig

Das sonstige Sondergebiet (gem. § 11 Abs. 2 BauNVO) mit der Zweckbestimmung 'Seminarzentrum' dient der Errichtung eines modernen Seminarzentrums mit Kloster (Meditationszentrum) sowie kleinen Manufakturen. Hier befindet sich derzeit das 'Kloster Freiheit' im Bau bzw. im Umbau. In diesem Bereich befanden sich früher das Zahnarzthaus und die alte Feuerwache, die sich mit ihren hohen Decken und Öffnungen ideal zur Umgestaltung anboten. Jedem Interessierten soll das Kloster zur Stille, Einkehr und Heilung dienen. Zudem können auch Kurse belegt werden. Das Kloster mit seinem Hauptgebäude und dem Gästehaus verfügt über insgesamt 30 Einzelzimmer für Klausuranten (ständige Bewohner), Gäste und Mitarbeiter. Den Bewohnern und Gästen stehen unterschiedliche Werkstätten, ein Gemeinschaftsraum, ein Meditationsraum, ein Raum für Bewegungskunst und ein Saal (große Kathedrale) zur Verfügung. Auf dem großzügigen Freigelände sind u.a. ein größeres Gewächshaus und eine Schwitzhütte (Sauna, Jurte) vorgesehen. Das Leben im Kloster orientiert sich an dem klassischen Grundsatz 'ora et labora' (bete und arbeite).

In dem Seminargebäude sind u.a. auch eine kleine Gastronomie mit ca. 150 m² sowie ein Verkaufsraum für zum Teil im Kloster hergestellte Waren vorgesehen. Hierbei wird die Verkaufsfläche auf 80 m² begrenzt, um deren untergeordnete Bedeutung zu unterstreichen.

Die ehemalige Werkstatthalle im Nordwesten des Klostergeländes soll zukünftig unterschiedlichen Künstlern, Kunsthandwerkern und kleinen Handwerksbetrieben dienen, die auch Seminarangebote im Zusammenhang mit dem Klosterbetrieb anbieten. Den Künstlern und Handwerkern sollen auch Wohnmöglichkeiten innerhalb des Seminarzentrums und der Halle zur Verfügung stehen.

Ergänzt wird das Angebot durch Anlagen für gesundheitliche Zwecke, die (wie alle Nutzungen in diesem Sondergebiet) im Zusammenhang mit dem Seminarzentrum/Kloster stehen müssen.

Die Grundflächenzahl (GRZ) wird aufgrund des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und einer angemessenen Ausnutzung der Grundstücksflächen im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete überwiegend mit einem Wert von 0,4 festgesetzt und rangiert somit an der Obergrenze der durch die Baunutzungsverordnung vorgegebenen Werte. Die Bauflächen entlang der Schlei (Allgemeine Wohngebiete und Sondergebiete) erhalten eine GRZ von 0,25 bzw. eine hiermit vergleichbare Grundfläche (GR), um die mögliche Baumasse zur Schlei hin etwas einzugrenzen und den Versiegelungsgrad zu verringern.

Für die Baufläche 17 (SO Hotel) wird eine GR von 1.200 m² festgesetzt, die sich an der Rahmenplanung orientiert und im Nahbereich der Schlei die Gebäudegröße auf ein verträgliches Maß beschränken soll. Für die Baufläche 19 (SO Mühle) wird eine GR von 600 m² festgesetzt, die sich an dem baulichen Bestand orientiert und in diesem Bereich unmittelbar an der Schlei nur eine geringe Baumasse und Flächenversiegelung ermöglichen soll.

Für den Bereich des Seminarzentrums wird eine Grundfläche von 2.500 m² festgesetzt, die sich an dem baulichen Bestand orientiert und noch einen gewissen Entwicklungsspielraum ermöglicht.

Um die auf der Grundlage des Stellplatzerlasses der Stadt Schleswig erforderlichen privaten Stellplätze auf den Bauflächen errichten zu können, wird für die Bauflächen 1 bis 5 und 7 sowie 17 und 18 eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (bzw. Grundfläche) für die Grundfläche von baulichen Anlagen gem. § 19 Abs. 4 Satz 1 um 100 % (anstelle der nach § 19 Abs. 4 BauNVO sonst zulässigen 50 %) festgesetzt. Dies gilt auch für Tiefgaragen, die im Mittel nicht mehr als 1,40 m über der angrenzenden Geländeoberfläche liegen. Mit dieser Festsetzung verfolgt die Stadt Schleswig das städtebauliche Ziel, die erforderlichen Stellplätze möglichst großflächig in Tiefgaragen unterzubringen, um die Aufenthaltsqualität der Freiflächen des neuen Stadtquartiers zu erhöhen. Aus Sicht der Stadt Schleswig dienen die Sockelgeschosse ganz überwiegend der Unterbringung der Stellplätze und sind damit als Tiefgaragen zu bezeichnen, auch wenn sie zum Teil oberhalb der Geländeoberfläche liegen. Damit fallen sie auch weiterhin unter die baulichen Anlagen gem. § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO. Durch die Nähe zur Schlei und die vorhandenen Geländehöhen können und sollen die Sockelgeschosse nicht vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen. Dies würde erheblichen Mehrkosten bei der Erstellung der Tiefgaragen führen. Zudem dient diese Festsetzung auch dem Schutz vor Hochwasser, da sich durch die Sockelgeschosse auch die Höhenlage des Erdgeschossfußbodens entsprechend erhöht.

Die Festlegungen zur Anzahl der Vollgeschosse sollen zusammen mit den Festsetzungen zur Grundflächenzahl bzw. zulässigen Grundfläche dem neuen Quartier einen urbanen Charakter verleihen ohne dabei erdrückend zu wirken. Hierbei lässt sich die Stadt von dem Grundsatz leiten, die Gebäudehöhen in Richtung der Schlei abzustufen. Mit der Festsetzung von 2 bzw. 4 Vollgeschossen im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete soll zudem eine ausreichende wirtschaftliche Basis für die begleitenden Nutzungen erreicht werden.

Für das schleinah gelegene Allgemeine Wohngebiet sowie das Sondergebiet 'Mühle' wird zwar die Grundflächenzahl verringert, um die Bebauungsdichte aufzulockern aber die Anzahl der Vollgeschosse bei 2 belassen. Dies erfolgt vor dem Hintergrund, dass eine gewisse Baumasse benötigt wird, um die geplanten Vorhaben in Gänze realisieren zu können.

Eine Besonderheit stellt in diesem Zusammenhang das geplante Hotel dar. Die Stadt Schleswig sieht in dem Hotel eine Fortsetzung ihres gesamtstädtischen Konzeptes, in größeren Abständen einzelne höhere Gebäude - als Akzente - an die Schleiuferkante zu setzen. Über das geplante Hotelgebäude soll zudem im Sinne eines bewohnbaren Aussichtsturms der Naturbezug und ein großartiger Blick auf die Schlei erlebbar und Gästen der Stadt zugänglich gemacht werden. Daher werden im Bereich des SO 'Hotel' bis zu 5 Vollgeschosse festgesetzt.

Im Bereich des Sondergebietes 'Kloster' wird dem Gedanken des Rahmenplanes folgend eine Abstufung der zulässigen Vollgeschosse in Richtung Schlei vorgenommen. Dementsprechend sind im Bereich der bestehenden Halle bis zu 4 Vollgeschosse und im Bereich des Klosterneubaus bis zu 3 Vollgeschosse zulässig.

Ergänzend zu den Festsetzungen bzgl. der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse erfolgt eine Festsetzung zur zulässigen Gebäudehöhe. Zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes soll hiermit ein Ausufern der Gebäudehöhen verhindert werden. Da das vorhandene Gelände relativ eben ist, werden die zulässigen Gebäudehöhen im Meter über NHN festgelegt. Die festgesetzten Gebäudehöhen schwanken zwischen 23 m üNHN in Teilbereichen des SO 'Hotel' über 21 m üNHN bzw. 20 m üNHN für die Bereiche, in denen 4 Vollgeschosse zulässig sind und 13 m üNHN in denen 2 Vollgeschosse zulässig sind. Dabei wurde auch berücksichtigt, dass in vielen Bereichen ein sog. Staffelgeschoss als oberstes Geschoss errichtet werden soll. Eine Ausnahme bildet der vorhandene Mühlenturm, für den bestandsbezogen eine Höhe von 24 m üNHN zulässig ist. Mit einer maximalen Oberkante der Gebäude von 21 m üNHN bleiben die Gebäude (mit Ausnahme des Hotels und des Mühlenturms) ca. 2 m unterhalb der Höhe des südwestlich gelegenen Gymnasiums. Städtebaulich orientieren sich die Gebäudehöhen auch an der geplanten Bebauung im Bereich des westlich angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 103 sowie der vorhandenen Bebauung im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 83B. Dort sind für die schleinahen Bereiche ebenfalls großflächig 4 Vollgeschosse (jedoch ohne jede Höhenbeschränkung) zulässig.

Innerhalb der Bauflächen 1 bis 4 und 7, in denen mehrere Baukörper durch ein gemeinsames Sockelgeschoss (v.a. Tiefgarage) verbunden werden sollen, erfolgt innerhalb der überbaubaren Fläche eine Staffelung der Gebäudehöhen. Hierzu wird eine gesonderte max. Oberkante für die jeweiligen Sockelgeschosse definiert. Diese orientiert sich an der mittleren vorhandenen Geländehöhe und den geplanten Straßenhöhen. Auch hierdurch soll gewährleistet werden, dass sich die Gebäude mit ihren Sockelgeschossen in das vorhandene Gelände einfügen und keine übermäßigen Höhendifferenzen zu Nachbargrundstücken entstehen.

Um technisch notwendige Aufbauten (z.B. Lüftungen oder Fahrstuhlschächte) errichten zu können, wird eine Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen, nach der die zulässige Gebäudehöhe für technisch notwendige, aber in der Grundfläche untergeordnete Anlagen, die max. 5 % der Grundfläche des Hauptbaukörpers entsprechen, um bis zu 1,50 m überschritten werden darf.

Zudem dürfen die festgesetzten Gebäudehöhen für Solaranlagen auf den Dächern um bis zu 2,00 m überschritten werden. Hiermit möchte die Stadt Schleswig die Energiegewinnung aus regenerativen Quellen fördern und einen Beitrag zu Klimaschutz leisten. Da viele der Gebäude mit einem Flachdach errichtet werden sollen, müssen die Solaranlagen i.d.R. aufgeständert werden. Hierfür wird die vorgenannte Höhe benötigt.

Bauweise

Für die Bauflächen 1 bis 4, 6 und 18 bis 19 wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, nach der auch Gebäude mit Längen über 50 m zulässig sind. In diesen Bereichen sind entsprechend des städtebaulichen Konzeptes auch über 50 m lange Gebäude vorgesehen. Für die Bauflächen 1 bis 5, 7, 11 bis 14, 17 und 20 wird eine offene Bauweise festgesetzt, um eine offene Bebauungsstruktur zu sichern und übermäßig lange und damit v.a. in Schleinähe ortsuntypische Gebäude zu vermeiden. Flankiert wird diese Festsetzung in den Bauflächen 11 bis 14 durch die Festlegung, dass in diesen Bereichen nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind. Zusammen mit den Festsetzungen in den Bauflächen 8, 9, 10, 15 und 16, nach denen in diesen Bereichen nur Hausgruppen (Reihenhäuser) in geschlossener Bauweise zulässig sind, soll die im Rahmenplan entwickelte Bebauungsstruktur bauplanungsrechtlich gesichert werden.

Zur Schaffung von familiengerechten Wohnhäusern wird die Anzahl der Wohnungen in den Bauflächen 8 bis 16 auf maximal 2 Wohneinheiten pro Gebäude begrenzt. Dadurch soll die Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit einer Massierung von Klein-Appartements und damit verbunden ein übermäßiges Verkehrsaufkommen ausgeschlossen werden. Zudem dient diese Festsetzung der Realisierung der im Rahmenplan vorgesehenen Bebauungsstruktur.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen gebildet, die sich am städtebaulichen Entwurf orientieren. Die Baugrenzen halten die erforderlichen Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken ein. Zu den öffentlichen Straßenverkehrsflächen beträgt der Abstand der Baugrenzen in der Regel 5 m. Hiermit soll eine Öffnung und gewisse Großzügigkeit des öffentlichen Straßenraumes gesichert werden.

In einigen Bereichen sind in sog. Sockelgeschossen v.a. Tiefgaragen vorgesehen, die einen Großteil der erforderlichen privaten Stellplätze aufnehmen sollen. Dies wird von Seiten der Stadt Schleswig ausdrücklich begrüßt. Somit können großflächige oberirdische Stellplatzanlagen vermieden werden, wodurch die Qualität des verbleibenden Freiraumes deutlich steigt. Um diese Tiefgaragen flexibel unterhalb der Gebäude errichten zu können, wurden die Baufelder großflächig in den Bauflächen definiert. Die Steuerung der Gebäudestellung erfolgt durch die jeweilige Abgrenzung der zulässigen Gebäudehöhe innerhalb der Bauflächen.

Innerhalb der Baufläche 18 dürfen die Baugrenzen für ebenerdige bzw. auf Höhe des Erdgeschosses befindliche Terrassen um bis zu 2 m überschritten werden. Die alternative Möglichkeit zur Aufweitung der Baugrenze wurde nicht gewählt, um die Lage der hochbaulichen Anlagen konkret zu steuern und zu begrenzen.

Die Stadt Schleswig beabsichtigt im Rahmen des städtebaulichen Gesamtkonzeptes 'Freiheit' mehrere direkte Anbindungen an die Schlei. Im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 105 ist dies durch die beiden 'Steghäuser' vorgesehen. Die Gebäude in der Baufläche 18 ragen in die Schlei hinein und sind über dem Wasser freischwebend zu konstruieren. Die Gründung darf auf maximal 4 im Wasser oder in der Uferzone befindlichen Pfählen mit einem Durchmesser von maximal 50 cm erfolgen. Eine durchgehende Gründung muss einen Mindestabstand von 5,0 m zur Uferkante der Schlei einhalten. Diese Festsetzungen dienen der Minimierung des naturschutzfachlichen Eingriffes der Bebauung im sensiblen Uferbereich der Schlei.

In der Baufläche 18 werden die Flächen für die Baustelleneinrichtung auf die im Bebauungsplan festgesetzte Baufläche begrenzt. In einem 10 m breiten Bereich (gemessen von der Uferkante der Schlei) darf die landseitige Eingriffsfläche in das Gelände zur Errichtung der Gebäude einen 3,0 m breiten Bereich um die Gebäude nicht übersteigen. Ein detaillierter Baustellen-Einrichtungsplan ist vor Baubeginn der Unteren Naturschutzbehörde des Kreises Schleswig-Flensburg zur Freigabe vorzulegen. Auch diese Festsetzungen dienen der Minimierung des naturschutzfachlichen Eingriffes der Bebauung im sensiblen Uferbereich der Schlei.