Planungsdokumente: Gemeinde Siebeneichen, Bebauungsplan Nr. 3 "Nördl. u. östl. des Friedhofes" für das Gebiet: "Nördl. u. östl. Friedhof, nördl. Schulstr., östl. Bahntrasse, westl. Richtung Roseburg, südl. Sportplatz"

Entsprechend der Zielsetzung der Planung sind die Bauflächen innerhalb des Plangebietes als "Allgemeine Wohngebiete" gemäß § 4 BauNVO und als „Sonstiges Sondergebiet“ mit der Zweckbestimmung Kita und Grundschule gemäß § 11 BauNVO festgesetzt und dienen damit im Bereich des allgemeinen Wohngebietes vorwiegend dem Wohnen und im Bereich des sonstigen Sondergebietes der Betreuung und Lehre von Kindern.

Um übermäßige Störungen der Wohnnutzung zu vermeiden, werden die Nutzungen Beherbergungsbetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, welche ansonsten gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässig wären, ausgeschlossen. Diese Nutzungen sind aufgrund Ihrer Ausdehnung und der Flächeninanspruchnahme sowie des hohen Verkehrsaufkommens an diesem Standort nicht verträglich. Aufgrund der attraktiven landschaftlichen Lage der Gemeinde Siebeneichen ist damit zu rechnen, dass vermehrt Ferienwohnungen nachgefragt werden. Dies steht der Zielsetzung der Gemeinde entgegen, hier Flächen zu entwickeln, die dem dauerhaften Wohnen dienen. Infolgedessen sind neben den zuvor genannten Betrieben des Beherbergungsgewerbes gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO auch Ferienwohnungen gemäß § 13 a BauNVO ausgeschlossen.

Als Sondergebiete nach § 11 Abs. 1 BauNVO können solche Gebiete festgesetzt werden, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Ob sich ein Sondergebiet wesentlich von den Baugebieten im Sinne der §§ 2 bis 10 BauNVO unterscheidet, ist anhand eines Vergleichs der konkreten Zweckbestimmung des Sondergebietes mit den „abstrakten“ allgemeinen Zweckbestimmungen der in den §§ 2 bis 10 BauNVO normierten Baugebiete zu ermitteln. Kein wesentlicher Unterschied ist dann gegeben, wenn sich die planerische Konzeption ohne weiteres durch Festsetzung eines normierten Baugebietes mit besonderen Festsetzungen nach § 1 Abs. 5 bis 9 BauNVO umsetzen lässt. Im Fall einer Schule und eines Kindergartens könnten zwei Flächen für den Gemeinbedarf mit unterschiedlicher Zweckbestimmung (Schule und Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen) festgesetzt werden. Da die Gemeinde jedoch vorzugsweise einen Anbau plant und auch die Außenflächen flexibel genutzt werden sollen, ist hier eine eindeutige Trennung nicht möglich. Die vorhandene Grundschule und die geplante Kindertagesstätte sollen vielmehr als Einheit betrachtet, gedacht und genutzt werden. Da sich beide Nutzungen nicht in eine der vorgegebenen Nutzungsarten einordnen lassen, sind die planerischen Vorstellungen der Gemeinde daher nur in einem sonstigen Sondergebiet nach § 11 BauNVO zu verwirklichen.

Die Hauptnutzung des sonstigen Sondergebietes ist die Betreuung und Lehre von Kindern im Alter von 1 bis 7 Jahren. Dazu gehören neben der reinen Unterbringung und den Lehrräumen auch zugehörige Nebenräume wie Küche, Sozial- und Personalräume, Büros und Besprechungsräume. Zudem sind der Hauptnutzung dienende Nebenanlagen, Abstell- und Lagerräume sowie Stellplätze einschließlich ihrer Zufahrten zulässig, um eine realistische Nutzung zu ermöglichen.

Die Grundflächenzahl (GRZ) wird im allgemeinen Wohngebiet mit 0,3 und die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 0,5 festgesetzt, um sich der Bebauungsdichte der angrenzenden Wohngrundstücke anzupassen und eine ortstypische Bebauung zu ermöglichen. Eine starke Verdichtung würde das bestehende Orts- und Landschaftsbild stören und den Wohntypenbedarf verfehlen.

Die festgesetzte Grundflächenzahl darf durch die Fläche von Terrassen am Hauptgebäude bis zu einer GRZ von 0,35 überschritten werden. Dies gewährleistet den künftigen Nutzern eine weitgehende Flexibilität in der Gestaltung des Baugrundstückes und sichert im Gegenzug die gewünschte lockere Bebauung mit ortstypischen Grundstücksgrößen und Gebäuden.

Die geplante Mischung der Grundstücksgrößen berücksichtigen dabei die Wünsche potenzieller Käufer, spiegeln aber auch das ländlich geprägte Ortsbild wider.

Im sonstigen Sondergebiet ist eine GRZ von 0,2 festgesetzt. Dies berücksichtigt das Bestandsgebäude der Grundschule sowie den geplanten Anbau zur Errichtung der Kita.

Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, um bis zu 50 vom Hundert überschritten werden. Somit darf die festgesetzte GRZ von 0,2 für die oben genannten Anlagen bis zu einer GRZ von 0,3 überschritten werden. Dies reicht aus um die benötigten Stellplätze, Zufahrten, Terrassen und Nebenanlagen unterzubringen und ist gleichzeitig nicht zu hoch um keine unnötigen Versiegelungen zuzulassen. Daher ist hier keine zusätzliche Überschreitung wie im allgemeinen Wohngebiet festgesetzt.

Zusätzlich zur Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahlen werden für die zu errichtenden Gebäude Höhenfestsetzungen getroffen, um das Maß der baulichen Nutzung auf eine städtebaulich verträgliche Größe zu begrenzen.

Die Zahl der Vollgeschosse ist demnach in beiden Baugebieten auf maximal zwei Vollgeschosse begrenzt.

Ergänzend zur Anzahl der Vollgeschosse ist eine maximale Gebäudehöhe zur Begrenzung der baulichen Höhenentwicklung festgesetzt.

Die Festsetzung erfolgt in Metern bezogen auf Normalhöhennull. Im allgemeinen Wohngebiet wurde bei eingemessenen Geländehöhen von im Mittel etwa knapp 27 m ü NHN eine Gebäudehöhe von 37,0 m ü NHN festgesetzt. Unter Bezugnahme der vorgelagerten öffentlichen Verkehrsfläche ergibt sich im allgemeinen Wohngebiet in etwa eine sichtbare Gebäudehöhe von ca. 9,5 m.

Im sonstigen Sondergebiet liegen die Geländehöhen im Mittel etwa bei 27,0 m ü NHN. Da das Bestandsgebäude teilweise zweigeschossig ist und eine relativ flache Dachneigung aufweist und diese Bauform für den geplanten Anbau aufgegriffen werden soll, ist hier eine Gebäudehöhe von maximal 9,0 m angestrebt. Daher ist hier die Gebäudehöhe mit 36,0 m ü NHN festgesetzt.

Für das allgemeine Wohngebiet erfolgt die Festsetzung einer abweichenden Bauweise. Diese entspricht grundlegend einer offenen Bauweise mit der Abweichung, dass die längste Gebäudeseite eine Länge von 20,0 m nicht überschreiten darf. Ziel des Bebauungsplanes ist u.a. die Entwicklung eines Wohngebietes mit einer ortstypischen Einzel- und Doppelhausbebauung. Unter Berücksichtigung der festgesetzten Verhältniszahl zwischen Grundstück und Wohneinheiten sowie der höchstzulässigen Anzahl von Wohneinheiten je Gebäude wird die geplante Bebauungsstruktur planungsrechtlich gesichert.

Da das Bestandsgebäude der Grundschule durch einen Anbau in nördliche Richtung erweitert werden soll und hier aufgrund der östlich gelegenen Waldflächen unter Einhaltung eines 30,0 m breiten Schutzabstandes nur ein schmales Baufenster möglich ist,

Die festgesetzten Baufelder werden im Bebauungsplan weitestgehend großzügig bemessen. Gegenüber der vorgelagerten Verkehrsfläche wird ein Mindestabstand von 5,0 m bzw. 3,0 m festgesetzt. Hierdurch wird eine optimale Ausnutzung des Grundstückes ermöglicht und gleichzeitig der Vorgartenbereich durch das Abrücken der Baugrenze von einer Bebauung freigehalten und so der öffentlichen Straßenraum durch den private Grundstücksteil (Vorgarten) räumlich erweitert.