2.1 Anlass der Planung
Das Betriebsgelände eines ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebes innerhalb der bebauten Bereiche der Gemeinde Dörnick soll einer Nachnutzung zugeführt werden. Es ist beabsichtigt, Flächen für dringend benötigten Wohnraum für den örtlichen Bedarf bereitzustellen. Es ist vorgesehen, Planungsrecht für die im ländlichen Raum klassischen Wohnformen in Einfamilien- und Doppelhäusern bereitzustellen. Diese Absicht ist nach § 34 BauGB und dem Gebot des Einfügens nicht umsetzbar, so dass die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich ist.
Bevor jedoch ein neues Baugebiet ausgewiesen werden kann, sind Gemeinden im Hinblick auf den in § 1 Abs. 5 BauGB betonten Vorrang der Innenentwicklung gefordert, gemäß § 1 a Abs. 2 BauGB Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung vorzunehmen und ihrer Abwägungsentscheidung zugrunde zu legen. Es ist zu überprüfen, inwieweit noch vorhandene Flächenpotenziale ausgeschöpft werden können, da der Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung einzuräumen ist. Die Potenzialanalyse dient damit dem in § 1 a Abs. 2 BauGB verankerten Grundsatz, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen.
Daher hat die Gemeinde mit dem Stand 21. Oktober 2022 eine Erfassung der Baulücken im Innenbereich vorgenommen. Die ermittelten Baulücken sind in der nachfolgenden Abbildung grün dargestellt.
Insgesamt befanden sich am 21. Oktober 2022 drei Baulücken im Innenbereich der Gemeinde Dörnick, die für eine Bebauung theoretisch denkbar wären. Die Baulücke Nr. 1 befindet zentral innerhalb der bebauten Bereiche der Gemeinde Dörnick, südlich der Straße 'An der Schwentine'. Sie weist eine Größe von ca. 1.200 m² auf und wird gegenwärtig als Gartenland genutzt. Auf der Fläche stocken mehrere Gehölze. Aufgrund ihrer Nähe zum nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Betrieb und den damit verbunden Immissionen ist die Baulücke für eine wohnbauliche Entwicklung vermutlich nur bedingt geeignet. Ob gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt werden können, wäre ggf. durch ein Gutachten nachzuweisen.
Die Baulücke Nr. 2 befindet sich abgesetzt von der Hauptortslage nördlich der Straße 'An der Schwentine' und westlich der Bebauung 'Birkenweg'. Insgesamt ist die Fläche ca. 863 m² groß und wird als Gartenland genutzt. Auf der Fläche stocken mehrere große Bäume. Diese müssten für eine Bebauung zum Teil beseitigt werden. Zudem befindet sich die Fläche anteilig im 50 m breiten Gewässerschutzstreifen entlang des Uferbereiches des Kleinen Plöner Sees bzw. der Schwentine. Daher ist die Fläche für eine Bebauung nur bedingt geeignet. Zwischen der Fläche und dem Gewässer befindet sich aber noch ein weiteres Gebäude, das den erforderlichen Gewässerschutzabstand deutlich unterschreitet, so dass eine Bebauung vertretbar erscheinen könnte. Dies wäre mit der unteren Naturschutzbehörde des Kreises Plön abzustimmen.
Die Baulücke Nr. 3 ist ca. 663 m² groß und liegt abgesetzt von der Hauptortslage nördlich der Straße 'Fuchsberg'. Die Fläche wird gegenwärtig als Gartenland genutzt und ist zum Teil sehr bewachsen. Sie ist topographisch sehr bewegt und befindet sich in einer Senke, die deutlich tiefer als die Verkehrsfläche und die umliegenden Gebäude liegt. Aufgrund der topographischen Situation weist die Fläche eine sehr ungünstige Erschließungslage auf. Zudem wird die Fläche aufgrund der Senkenlage durch die umliegenden höher liegenden Gebäude und Gehölze deutlich beschattet. Sie ist daher nur bedingt geeignet für eine wohnbauliche Nutzung.
Es wurde geprüft, ob die vorhandenen Potenziale die hohe Nachfrage nach Wohnraum decken können oder ob trotz der vorhandenen Potenziale die Aufstellung eines Bebauungsplan und ggf. die Änderung des Flächennutzungsplanes nötig wird, um den benötigten Wohnraum für die örtliche Bevölkerung bereitzustellen.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass alle drei ermittelten Baulücken nur bedingt geeignet für eine wohnbauliche Entwicklung sind. Alle Baulücken befinden sich in privater Hand, daher hat die Gemeinde keinen Einfluss auf einen Verkauf oder eine Entwicklung der Fläche. Es sind keine Bau- oder Verkaufsabsichten der Grundstückseigentümer bekannt. Die jeweiligen Baurechte bzw. die Zugehörigkeiten zum Innenbereich bestehen bereits seit vielen Jahrzehnten, dennoch hat keine bauliche Entwicklung stattgefunden. Es ist daher nicht zu erwarten, dass die Baulücken zeitnah entwickelt oder dem freien Markt zur Verfügung stehen werden. Eine künftige Umsetzung kann als sehr gering angesehen werden. Wenn man erfahrungsgemäß von einer Umsetzungsquote von 8 bis 10 % für die nächsten Jahre ausgeht, steht von den genannten Baulücken in den nächsten Jahren, wenn überhaupt, maximal eine Baulücke für eine wohnbauliche Entwicklung zur Verfügung.
Ein über einen längeren Zeitraum anhaltenden Leerstand an Wohnraum - bedingt durch Tod, Wechsel in eine Alten- oder Pflegeeinrichtung oder durch normalen Wohnungswechsel - war und ist in der Gemeinde Dörnick nicht zu verzeichnen. Im Gegenteil: Dörnick erfreut sich bei der Bevölkerung als Wohnstandort zunehmend großer Beliebtheit. Auch bei der Vorortbegehung am 21. Oktober 2022 konnte kein Leerstand ermittelt werden.
Unter Berücksichtigung der Aussagen aus dem Landesentwicklungsplan und dem Regionalplan für den Planungsraum III (alt) sowie der Ergebnisse der Analyse der vorhandenen Innenbereichspotenziale kam die Gemeinde zu dem Ergebnis, dass dem örtlichen Nachfragedruck nach zusätzlichem Wohnraum nur durch ein neues Baugebiet begegnet werden kann. Allein durch die Innenentwicklung kann der örtliche Bedarf nicht ausreichend befriedigt werden. Aus diesem Grund hat sich die Gemeinde dazu entschlossen, dem dringend benötigten Bedarf an Wohngrundstücken für den örtlichen Bedarf mit der Ausweisung eines Wohngebietes zu begegnen. Dafür soll aber keine unbebaute Fläche im Außenbereich in Anspruch genommen werden.
Die Aufstellung des Bebauungsplanes verfolgt insbesondere die Zielsetzung, im Rahmen der aktiven ortsplanerischen Steuerung die wohnbauliche Entwicklung zu lenken und das Angebot für den örtlichen Wohnungsbedarf zu verbessern. Dafür soll durch Nachnutzung und Nachverdichtung dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden Rechnung getragen und überwiegend bereits bebaute und versiegelte Flächen einer Nachnutzung zugeführt werden.