2.4 Standortbegründung
Standortalternativen
Der Ostseebauernhof Schönhagen ist eine historisch gewachsene landwirtschaftliche Hofstelle, die inzwischen seit nunmehr fast 100 Jahren in Familienbesitz steht. Aufgrund der in der heutigen Zeit veränderten Anforderungen und Bedingungen für die Landwirte allgemein, muss sich auch dieser Betrieb Gedanken um die zukünftige Ausrichtung machen. Die Umsiedlung an eine andere Stelle und somit die Aufgabe des Betriebsstandortes kommt für die Inhaber aus persönlichen, wirtschaftlichen und emotionalen Gründen nicht in Betracht. Zumal die Bewirtschaftung der 13 ha Flächen unmittelbar angrenzend an den Hof den Erhalt des Standortes bedingt.
In den vergangenen sechs Jahrzehnten hat sich als zweites Standbein des Betriebes die Gästezimmer-/Ferienhaus-Vermietung etabliert und immer weiter funktional mit dem landwirtschaftlichen Betrieb verknüpft. Die Ergänzung durch einen Wohnmobilplatz hat sich als wirtschaftlicher und für die Gesamtkonzeption erfolgreicher Nebenerwerb herausgestellt. Durch die Ausbildung der Betriebsinhaberin als Erzieherin und Reitpädagogin, die selbst auf dem Hof aufgewachsen ist, eröffnen sich so neue und individuell einzigartige Strategien für eine zukunftsfähige Bewirtschaftung des Hofes in der Kombination aus traditioneller Landwirtschaft, Haltung von kleinen landwirtschaftlichen Nutztieren, Pferdezucht und Reitpädagogik sowie Tourismus durch Erlebbarkeit von Landwirtschaft und Natur.
Das Konzept ist auf kleine Besuchergruppen ausgerichtet. So kann die persönliche Betreuung der Gäste in den vier Ferienhäusern, zukünftig vier Ferienwohnungen und zehn Wohnmobilstellplätzen gewährleistet werden, ohne die betriebliche Hauptaufgabe der Landwirtschaft zu beeinträchtigen.
Alternative Standorte für die Realisierung des Betriebskonzeptes sind aus den o.g. Gründen nicht gegeben.
Alternative Betreiberkonzepte würden eine komplette Umorientierung des Betriebes erfordern. So könnte bspw. die Umstellung auf intensive Viehhaltung eine langfristige wirtschaftliche Sicherung des Hofes darstellen. Neben der finanziellen Belastung, die durch eine solche komplette Umrüstung zu leisten wäre, stehen auch die persönlichen Belange der Inhaber sowie weitere hierdurch resultierende Störwirkungen auf die Nachbarschaft (z.B. durch Immissionen) dieser Option entgegen.
Alternative Standorte für die Neuerrichtung eines Wohnmobilstellplatzes an anderer Stelle und vermutlich durch einen anderen Vorhabenträger stehen im Gemeindegebiet aktuell nicht zur Verfügung. Durch die Neuerrichtung von zehn Wohnmobilstellplätzen würde eine zusätzliche Inanspruchnahme von bislang unversiegelten Flächen im Außenbereich der Gemeinde erfolgen, da innerhalb der Ortslagen keine geeigneten Flächen vorhanden sind. Im Gegensatz dazu sind die Flächen des vorhandenen Platzes bereits angelegt, wofür teilweise sogar durch die Landwirtschaft bereits versiegelte Flächen (alte Siloplatten) umgenutzt werden konnten.
Alternative Standorte für die Errichtung von drei weiteren Ferienwohnungen sind im Gemeindegebiet an mehreren Stellen vorhanden. Im Wesentlichen müsste hierzu jedoch entweder ein Neubau auf bisher unverbauten Flächen erfolgen oder es müssten bisher wohnbaulich genutzte Gebäude zu Ferienwohnungen umgenutzt werden. Beides gilt es aus Sicht der Gemeinde zu vermeiden. Dem gegenüber steht die Umnutzung des vorhandenen und durch die Landwirtschaft nicht mehr nutzbaren Gebäudes, in dessen Umgebung seit Jahrzehnten eine betriebszugehörige touristische Nutzung vorhanden ist. Der Leerstand und letztendlich der Verfall von baulicher Substanz wird hierdurch vermieden. Gleichzeitig müssen an anderer Stelle keine Dauerwohnungen, die insbesondere im Ortsteil Schönhagen für den Erhalt der dörflichen Struktur dringend erforderlich sind, zu Ferienwohnungen umgenutzt werden.
Der Verzicht auf die durch die Planung beabsichtigte Errichtung von drei zusätzlichen Ferienwohnungen im ehemaligen Kuhstall und der Rückbau des bestehenden Wohnmobilstellplatzes auf der ehemaligen Siloplatte - die sog. Nullvariante - hätte neben den erheblichen finanziellen Einbußen für die Betriebsinhaber, ggf. bis hin zur langfristigen Betriebsaufgabe und den damit verbundenen Folgen für die Landwirtschaft und die Gemeinde, zur unmittelbaren Folge, dass der ehemalige Stall in seiner Nutzung vollständig aufgegeben werden müsste und dann nach und nach verfällt.
Der langfristige Erhalt des landwirtschaftlichen Betriebes am Standort durch die Unterstützung von alternativen und zusätzlichen Erwerbszweigen, die sich in die Gesamtstrategie der Gemeinde einfügen und diese insbesondere in Bezug auf den Tourismus sanft unterstützen, ist das ausdrückliche Planungsziel der Gemeinde für die Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes.
Ferienwohnungen
Die Landwirtschaft in Schleswig-Holstein und sicherlich in ganz Deutschland steht vor neuen Herausforderungen. Der ländliche Raum ist durch den landwirtschaftlichen Strukturwandel und zunehmend durch die Folgen des demografischen Wandels geprägt. Bereits seit Jahrzehnten ist auch die Gemeinde Brodersby den Bedingungen des Strukturwandels in der Landwirtschaft unterworfen. Betriebe werden wegen mangelnder Hofnachfolge oder aufgrund allgemeiner Konzentrationsprozesse (Zusammenlegung mehrerer Betriebe, Zupachtungen bzw. Flächenveräußerung) aufgegeben. Insbesondere die Hofstellen und die vorhandene Bausubstanz werden damit funktionslos oder sind damit untergenutzt. Dieser Wandel hat sich in der Gemeinde Brodersby in den letzten 30 Jahren bereits in größerem Umfang vollzogen.
"Die Folgen der demografischen Entwicklung und die sich daraus ergebenden Konsequenzen sind sehr vielschichtig. Zum einen ist mit einem Bevölkerungsschwund in den Dörfern zu rechnen und einer damit einhergehenden Überalterung der Dörfer. Die Aufgabe eines Betriebs ist meist mit einem Abwandern der Nachkommen verbunden, vor allem wenn vor Ort keine Erwerbsmöglichkeit zu finden ist. Viele Betriebe, die keinen Hofnachfolger haben, werden die Landwirtschaft beim Erreichen der Altersgrenze aufgeben. Andere Betriebe mit zu geringer Produktionskapazität werden zwar in der Landwirtschaft bleiben, aber aus dem Vollerwerb in den Nebenerwerb gehen. Das bedeutet dann zwangsläufig, es erfolgt nach und nach ein Rückzug aus der landwirtschaftlichen Produktion mit der entsprechenden Folge, dass Wirtschaftsgebäude ungenutzt bleiben.
Auch bei Betrieben im Haupterwerb können Wirtschaftsgebäude leer stehen, z. B. durch Modernisierungen im landwirtschaftlichen Bereich, einer Betriebsumstellung oder die Aufgabe einer Produktionsrichtung.
Leerstehende Gebäude sind verbunden mit dem Werteverlust der Immobilie für den Besitzer. Sie haben aber auch negative Auswirkungen auf die Orts- und Kulturlandschaft.
Mit der Umnutzung leerstehender Gebäude sind konkrete Ziele für den ländlichen Raum, aber auch für den Landwirt selbst verbunden. Langfristig ist es wünschenswert, die Wohn- und Lebensqualität des ländlichen Raumes zu erhalten, d. h. landwirtschaftliche Gebäude sollen erhalten werden, bevor sie verfallen. Die Umnutzung nicht mehr benötigter Wirtschaftsgebäude ermöglicht Einkommen, ohne weitere landwirtschaftliche oder sonstige Flächen zu verbrauchen bzw. zu versiegeln.
Schon nach wenigen Umbaumaßnahmen lassen sich diese Gebäude als Lager- oder Handwerkerräume vermieten. Der Umbau zu Mietwohnungen ist mit mehr Aufwand verbunden. Dafür lassen sich aber auch höhere Einnahmen erzielen.
Die bestehende touristische Erschließung einer Gemeinde spielt für die Umnutzung von landwirtschaftlichen Gebäuden für Unterkünfte (Urlaub auf dem Bauernhof) eine Rolle. Bereits bestehende touristische Attraktionen erleichtern die Standortsicherung der zu Wohnzwecken ungenutzten Gebäude. Jegliche Form alternativer Einkommensquellen, die mithilfe der umgenutzten Räumlichkeiten erschlossen werden, profitieren von (Tages-)Touristen im Umfeld." (Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen: "Praxisleitfaden Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude")
"Viele landwirtschaftliche Gebäude werden heute nicht mehr aktiv bewirtschaftet und es stellt sich die Frage, wie ihr Wert erhalten bleiben kann. Hierfür braucht es individuelle und kreative Lösungen.
Die Landwirtschaft hat über Jahrhunderte unsere Kulturlandschaften in Deutschland und Europa mit ihren historischen Ortsbildern und Hofanlagen geprägt. Geschlossene Ortsbilder auf dem Land, wie sie noch in den 1960er Jahren selbstverständlich waren, sind heute jedoch selten geworden. Grund ist der Strukturwandel. Die Mehrzahl der landwirtschaftlichen Betriebe wurde aufgegeben, bei den verbleibenden Betrieben hat sich die Produktion verändert.
Im Gebäudebestand trifft dieser Strukturwandel zumeist die Wirtschaftsgebäude, die ihre ursprüngliche Nutzung verloren haben und deshalb leer stehen bzw. verfallen, abgerissen oder stark verändert worden sind. Bis heute stellt sich vielen Landwirten die Frage, wie sie mit diesen Gebäuden sinnvoll umgehen können. Gerade bei den Wirtschaftsgebäuden handelt es sich oft um attraktive, meist aber um unspektakuläre Nutzbauten, die jedoch ein großes Identi-fikationspotential besitzen. Errichtet wurden sie mit Naturstein, Backstein, Fachwerk oder Holz. Sie sind Zeugen der Arbeits- und Lebensweise unserer Vorfahren. Landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude sind vielfältig, hierzu zählen unter anderem Ställe, Scheunen, Keller, Speicher, Keltereien, Molkereien oder Lager. Auch außerhalb der Ortschaften sind landwirtschaftliche Nutzgebäude zu finden.
Will man diese Werte erhalten, braucht es individuelle und kreative Lösungen. Hierzu zählen Umnutzungen zum Beispiel zu Kulturscheunen, Mehrgenerationenhäusern, Seniorenwohnungen, Ferienwohnungen, Eventräumen, Ateliers, Werkstätten, Museen und anderem mehr. Klar ist aber auch, kein Dorf braucht mehrere Kulturscheunen. Entscheidungen sollten daher in der Gemeinschaft getroffen werden. Dies fördert auch die Kommunikation untereinander und führt oftmals auch zu besseren und kreativeren Lösungen." (https://bhu.de/publikation/landwirtschaftliche-wirtschaftsgebaeude/)
Das Betreiberkonzept des Ostseebauernhofes Schönhagen sieht eine nachhaltige und zukunftsorientierte Nachnutzung des landwirtschaftlich nicht mehr nutzbaren Gebäudebestandes vor. Der ehemalige Kuh- und Schweinestall, der eine der größten baulichen Anlagen des Hofes darstellt, entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen an moderne Großviehhaltung. Auch wurde die Haltung von Kühen oder Schweinen vor Jahrzehnten aufgegeben und soll nicht wieder aufgenommen werden. Anstatt dieses große und von der Substanz her erhaltenswerte Gebäude abzureißen, soll es zukünftig wieder nutzbar gemacht werden, da auch eine Nichtnutzung Geld kostet. Möchte man das Gebäude nicht verfallen lassen, so fallen in jedem Fall jährliche Kosten für die Unterhaltung und Beiträge für Versicherungen an. Ziel der Umnutzung ist es demnach, das Gebäudevermögen zu erhalten und zusätzliche Einnahmequellen zu erschließen.
Entsprechend des Betreiberkonzeptes ist im Erdgeschoss überwiegend der Erhalt der ehemaligen Stallungen, Schuppen und Lagerflächen sowie die Wiedernutzbarmachung für die Landwirtschaft geplant. Teilweise sollen diese Bereiche im Inneren des Gebäudes zu Ställen für Kleinvieh (Enten, Gänse, Kaninchen u.ä.) umgebaut werden. Im Obergeschoss ist der Bau von drei zusätzlichen Ferienwohnungen geplant. Hierbei soll bewusst die alte Bausubstanz erhalten und so in die neue Nutzung integriert werden, dass moderne und gleichzeitig ursprüngliche Wohnungen entstehen. So soll z.B. der bestehende Höhenversatz, der zwischen den Stallungen und dem Treckerschuppen besteht, bewusst in die Ferienwohnungen aufgenommen werden.
Über den Ferienwohnungen ist der Erhalt des Dachbodens, dann mit entsprechend geringerer Höhe, geplant, um die gesamte Kubatur des Gebäudes unverändert zu bewahren.
Die Außenfassade und das Dach des Gebäudes sollen nicht verändert, sondern lediglich in den notwendigen Bereichen renoviert werden. Die auf den Dachflächen bestehenden Photovoltaikanlagen sollen erhalten und noch erweitert werden, um die umweltfreundliche, ressourcenschonende und möglichst autarke Stromerzeugung für den Hof vorzubereiten.
Wohnmobilstellplatz
Der vorhandene Wohnmobilstellplatz rundet das touristische Angebot auf dem Ferienhof ab. Der Platz ist befristet auf Bauernhöfen in Schleswig-Holstein genehmigt. Übergangsweises Camping außerhalb von Campingplätzen bleibt in Schleswig-Holstein unter bestimmten Bedingungen für eine Frist von maximal zwei Jahren geduldet (Stand 24.02.2021). Im Jahr 2022 ist eine Duldung nur dann möglich, wenn die Gemeinde bereits 2021 ein Bauleitplanverfahren eingeleitet hat, um einen rechtmäßigen Zustand herbeizuführen und abzusehen ist, dass die Planung möglichst im Jahr 2022 mit Erfolg abgeschlossen werden kann. Diese Voraussetzungen sieht die Gemeinde Brodersby für den Stellplatz auf dem Ostseebauernhof Schönhagen gegeben.
Die Nutzung ist durch den Betreiber erst ab einer Aufenthaltsdauer von mind. vier Tagen zulässig. So soll ein häufiges Wechseln der Wohnmobile vermieden und das Verkehrsaufkommen reduziert werden. Die Erfahrung der vergangenen Jahre haben gezeigt, dass die meisten Wohnmobilnutzer, die den Ostseebauernhof Schönhagen anfahren, für bis zu zwei Wochen und mehr dort bleiben. Wobei bewusst nur neun feste Stellplätze angelegt wurden und vermietet werden, um auch spontane "Notfälle", die abends noch ankommen, kurzzeitig aufnehmen zu können. Hierdurch soll dem unter Kap. 2.3 genannten Wildcampen zu einem kleinen Teil Abhilfe geschaffen werden.
Der Stellplatz hat sich inzwischen einen guten Namen gemacht. Die Plätze sind in der Saison vollständig ausgebucht und auch außerhalb der Hochzeiten stark nachgefragt; dies ist u.a. auch durch das besondere Angebot des Hofes mit der Verbindung zur Landwirtschaft und der ruhigen Lage des Platzes bedingt. Der Erhalt der Anlage entspricht demnach den unter Ziffer 4.7.1 (Abs. 3) des LEP 2021 genannten Maßnahmen zur Struktur- und Qualitätsverbesserung sowie zur Saisonverlängerung.
Für die Fortführung des Gesamtkonzeptes des Betriebes ist der Erhalt dieser Wohnmobilstellplätze unabdingbar. Keine andere Unterkunftsform auf Dauer und für einen wechselnden Personenkreis zur touristischen Nutzung erfordert einen so geringen Platzbedarf und Erschließungsaufwand. Um die gleiche Gästezahl unterzubringen, wäre der Bau von zehn weiteren Ferienwohnungen oder -häusern notwendig. Diese Alternative ist für Landwirte, die ein zusätzliches finanzielles Standbein suchen, keine Lösung. Auch steht der Flächenverbrauch und die Dimension eines solchen Vorhabens gegenüber der Hauptnutzung Landwirtschaft in einem nicht darstellbaren Verhältnis und entspricht in keinster Weise dem Planungswillen der Vorhabenträger. Auch könnte die hohe Nachfrage nach Wohnmobilstellplätzen in der Gemeinde Brodersby durch die Schaffung weiterer fester Ferienunterkünfte nicht gedeckt werden.
Der Wohnmobilplatz wurde um eine alte Silofläche herum so angelegt, dass er die vorhandenen Versiegelungen aufgreift und nur für die wirklich erforderlichen Bereiche zusätzliche Versiegelungen in wassergebundener Ausführung erhalten hat. Die übrigen Bereiche sind bewusst als Grünflächen angelegt und gepflegt.
Es ist geplant, um den Wohnmobilplatz eine Anpflanzung vorzusehen, die den Bereich zur freien Landschaft hin abgrenzt. Da die Stellplätze ca. einen Meter tiefer im Gelände liegen als die eigentliche Hoffläche und die Wohnmobile nicht an die bauliche Höhe der Gebäude heranreichen, kann durch die Anpflanzung die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes zusätzlich minimiert werden. Eine Vergrößerung des Platzes über den vorhandenen Bestand hinaus ist nicht geplant und wird durch die Umsetzung des Bauleitplanverfahrens nicht begründet.
Städtebauliche Entwicklung und Ordnung
Die Planung entspricht aus Sicht der Gemeinde dem Gebot einer städtebaulichen Entwicklung und Ordnung, da eine solche landwirtschaftliche Hofanlage für den Landschaftsteil Schwansen regions- und ortstypisch ist. Auf der Halbinsel Schwansen befinden sich viele solcher kleiner Höfe in Alleinlage, die von weithin sichtbar sind und hier das Landschaftsbild prägen. Die Anordnung und die Größe der Baukörper ebenso wie die Fassaden- und Dachgestaltung tauchen vielerorts in der Umgebung immer wieder auf und zeugen nach wie vor vom wichtigen Sektor Landwirtschaft.
Der Ostseebauernhof Schönhagen liegt unmittelbar angrenzend an einen vorhandenen Gewerbebetrieb, dessen bauliche Anlagen deutlich größer und in der Landschaft wirksamer sind als die Gebäude auf dem Ostseebauernhof. In kurzer Distanz (ca. 120 m entfernt) erheben sich östlich des Plangebietes die großen dreigeschossigen Baukörper der Rehaklinik Schönhagen, die ebenfalls deutlich mehr auf das Landschaftsbild einwirken als der Hof mit seinen Nebenanlagen.
Durch die Umsetzung der Planung wird nur in sehr geringem Umfang eine bauliche Entwicklung über den Bestand hinaus ermöglicht (durch den Bau einer Überdachung des Reitplatzes), vielmehr dient die Planung der zukunftsorientierten und nachhaltigen Nachnutzung von landwirtschaftlich nicht mehr nutzbaren Gebäudeteilen und dem Erhalt des für den Betrieb und die Gemeinde wichtigen kleinen Wohnmobilstellplatzes. Der vorhandene und genehmigte Wohnmobilstellplatz liegt ein wenig tiefer im Gelände als der Hauptteil der Hofanlage und wird zukünftig durch eine Hecke eingegrünt, sodass die Auswirkungen dieser räumlich und funktional untergeordneten Nutzung auf das Gesamtensemble und das Landschaftsbild minimiert werden.
Die neu für den Reitbetrieb überplanten Grünflächen werden zukünftig mit dem gleichen Ziel der Einbindung in das Landschaftsbild durch einen neu aufzusetzenden Knick begrenzt.
Die Planung entspricht aus Sicht der Gemeinde den unter Ziffer 4.7 des LEP 2021 genannten Grundsätzen, wonach dem Tourismus und der Erholung in den Schwerpunkträumen für Tourismus und Erholung besonderes Gewicht beigemessen werden soll. Dies soll bei der Abwägung mit anderen raumbedeutsamen Planungen, Maßnahmen und Vorhaben berücksichtigt werden. Maßnahmen zur Struktur- und Qualitätsverbesserung sowie zur Saisonverlängerung sollen hier Vorrang vor einer reinen Kapazitätserweiterung des Angebots beziehungsweise dem Bau neuer Anlagen haben. Zusätzliche Kapazitäten sind möglich, wenn sie eine Struktur- und / oder Qualitätsverbesserung des Angebots bewirken.
Die Planung entspricht aus Sicht der Gemeinde weiterhin den unter Ziffer 4.7 LEP 2021 genannten Grundsätzen, wonach Ferienhäuser und -wohnungen überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur touristischen Nutzung dienen. Dementsprechend ist ihre Lage, Größe und Ausstattung auch für längere Urlaubsaufenthalte auszurichten. Um einer Zersiedlung der Landschaft entgegenzuwirken, sind die Ferienhausgebiete im Anschluss an vorhandene (gegebenenfalls auch touristisch geprägte) Bauflächen bzw. Ortslagen vorzusehen; sie sollen das Landschaftsbild so wenig wie möglich beeinträchtigen. Nutzungs- und Betreiberkonzepte sollen für Ferienhausgebiete dauerhaft eine touristisch-gewerbliche Nutzung gewährleisten; ein Dauerwohnen ist auszuschließen.
Die Planung entspricht aus Sicht der Gemeine zudem den unter Ziffer 4.8 des LEP 2021 genannten Grundsätzen, wonach die Landwirtschaft in allen Teilen des Landes als ein raumbedeutsamer und die Kulturlandschaft prägender Wirtschaftszweig erhalten und nachhaltig weiterentwickelt sowie in ihrer ökologischen, sozialen und ökonomischen Funktion gesichert werden soll. Die Leistungsfähigkeit einer multifunktionalen Landwirtschaft soll erhalten und ausgebaut werden insbesondere durch
- die Verbesserung der Wirtschaftlichkeit und Wettbewerbsfähigkeit,
- die Weiterentwicklung der Betriebs- und Flurstrukturen einschließlich des ländlichen Wegenetzes,
- standort- und klimaangepasste und ressourcenschonende Produktionsweisen, die dem Erhalt der Biodiversität dienen,
- den Erhalt der bestehenden Ausbildungs- und Arbeitsplätze und
- die Ausweitung der Erwerbsmöglichkeiten.
Dabei sollen ökonomische und ökologische Belange in Einklang gebracht werden.