Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Ballastbrücke 1" (VB Nr. 51)

Stellungnahme  zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Ballastbrücke 1

1.       Das stadteigene Grundstück Ballastbrücke 1 im Sanierungsgebiet Hafen-Ost darf nicht verkauft werden. Im Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Hafen-Ost ist vereinbart, dass alle Grundstücke nur auf Erbbaurecht vergeben werden.

Auch wenn der Rahmenplan zeitlich nach dem Beschluss im Finanzausschuss beschlossen wurde: Es wurde lange vorher schon in der Öffentlichkeit (NDR-Interview mit 2. Bürgermeister/Stadtkämmerer und dem Geschäftsführer der IHRSAN) verkündet, dass dies eine besondere Vereinbarung ist und alle Grundstücke im Sanierungsgebiet Hafen-Ost nur auf Erbbaurecht vergeben werden.

Beispiel: Der Stadtspeicher, der von Bauplan Nord seit 2023 saniert wird, wurde bereits 2018 geplant und auf Erbbaurecht vergeben.

2.       Das Grundstück Ballastbrücke 1 darf nicht mit einem neuen Gewerbebau bebaut werden. Der Bebauungsplan A 2 darf nicht aufgehoben werden, denn er ist richtig formuliert:

 „Die nicht bebaubaren Flächen sollen so gestaltet werden, dass optisch ein zusammenhängender Grünzug vom Lautrupsbachtal bis zum Hafendamm entsteht. Um eine geordnete, städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten und den Charakter dieses Siedlungsbereiches zu erhalten und zu festigen, sollen:

-          Die Wohnfunktion gestärkt,

-          Der Durchgangsverkehr reduziert,

-          Die Ansiedlung von großflächigen, störenden Gewerbebetrieben .…ausgeschlossen werden“

In der neuen Begründung  zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan unter Punkt 5 ist der Neubau zu 100% als Büro, Dienstleistung, Gewerbe geplant. Der Bau von Wohnungen ist für den Vorhabenträger nicht von Interesse, wie der Geschäftsführer des Architektenbüros Herr N. mündlich am 15.11.2022 mitteilte. Er äußerte sich dahingehend, dass ein Lärmgutachten eine Wohnbebauung auch gar nicht zuließe. Dies erinnere ich genau, denn es fragte eine Person, warum denn die ganze Ballastbrücke mit Wohnungen bebaut sein könne, wenn dies gar nicht zulässig sei.

Dieser Sachverhalt wurde nicht im Protokoll aufgenommen. Es ist protokolliert, dass „…das Vorhaben einer denkmalgerechten Sanierung des alten Pumpengebäudes als Café/Bistro/multifunktionaler Veranstaltungsraum und stilles Gewerbe oder Wohnungen  vorgesehen…“  ist.

3.       Das alte Pumpenhaus darf nicht verkauft werden, da auch dort kein neuer Wohnraum entstehen wird. Der bereits bestehende Wohnraum in den oberen Stockwerken wird bereits heute zu Wohnzwecken genutzt.

Durch eine Sanierung werden die jetzigen Mieterinnen und Mieter vertrieben. Falls dort wider der Absicht des Investors eine Wohnung entstehen sollte, dann sicherlich kein bezahlbarer Wohnraum. Der Vorhabenträger hat keine Planzeichnungen für Wohnungen vorgelegt.

Von gefördertem Wohnraum kann gar nicht die Rede sein, wenn weniger als 10 Wohnungen geplant sind. Es ist gar keine Wohnung geplant weder im Neubau noch im Pumpenhaus.

4.       Eine Tiefgarage darf nicht gebaut werden schon gar nicht direkt neben dem Lautrupsbach in einem Hochwasserrisikogebiet.

a.       Beim Hochwasser am 20.10.23 konnte der Lautrupsbach nicht in den Hafen abfließen und ist dort wo der Bach offen fließt, über die Ufer getreten. Dies hatte zur Folge, dass  die Keller der denkmalgeschützten Gebäude in der Ballastbrücke, Unterer Lautrupweg und Hafendamm überflutet wurden.

Beispiel: Die Tiefgarage im Klarschiff (Ballastkai 1-2) hat ein Hochwasserschott vor der Einfahrt und dieses am 20.10.23 auch benutzt. Auch das Werftkontor (Ballastkai 3-9) ist mit einem Wall vor dem Hochwasser geschützt. Der Bach braucht in Zukunft eine Überflutungsfläche im Tal.

b.      Durch die Einfahrt zur Tiefgarage und den oberirdischen Parkplätzen wird der öffentliche Parkraum reduziert. Auch wenn die Mitarbeiterin der Stadt Frau S. am 15.11.22 argumentierte, dass niemand ein Recht auf öffentliche PKW-Stellplätze hätte, so wird dies zur Verschärfung des ohnehin begrenzten Parkraumangebotes führen. Ich lebe autofrei, aber durch das Parken auf Fuß- und Radwegen leide ich schon heute. 

Beispiel: Das Klarschiff (Ballastkai 1-2) hat eine rot beleuchtete Schranke mit dem Hinweis „Privatparkplatz  Kein Durchgang“ vor der oberirdischen Parkfläche, damit diese Fläche abends, nachts und am Wochenende leer bleibt.

c.       Besonders absurd: Im Rahmenplan Sanierungsgebiet Hafen-Ost ist ein 3 geschossiges oberirdisches Parkhaus direkt gegenüber geplant (derzeit ein Busparkplatz zwischen Klarschiff und Werftkontor), zumindest eingezeichnet. Ob und wann dieses Parkhaus gebaut wird, ist momentan unklar.  Es würde auch die Sichtachse aus der Ballastbrücke 1 sehr einschränken.

5.       Gastronomie, ein Bistro oder Café wird nicht entstehen im alten Pumpenhaus, jedenfalls nicht für die Öffentlichkeit. Es fehlt an Parkplätzen für Gäste. Der Planzeichnung kann man entnehmen,  dass hier eine Lounge/Kantine für die Beschäftigten geplant ist. In der zweiten Ebene im Pumpenraum sind co-working places (dieser Begriff wurde am 15.11.22 häufig verwendet) und ein Konferenzraum eingezeichnet. Co-working places sind für zeitlich befristete Beschäftigte z.B. Restaurator für ein Bauvorhaben sicherlich ein Angebot im Arbeitszusammenhang des Architektenbüros.

Beispiel: Gegenüber im Klarschiff war ursprünglich auch Gastronomie geplant.  Einen potentiellen Betreiber für ein italienisches Restaurant  gab es, aber die Lärm- und Geruchsbelästigung  hätte zur Abwertung der Immobilie geführt und wurde von den Eigentümern abgelehnt. Stattdessen ist dort das Architektenbüro eingezogen.    

6.       Generell gilt: alles was nur vage versprochen wird, kann sich ganz schnell anders entwickeln.

Beispiel: Der Lautrupsbach sollte offen durch das Gebäude Klarschiff geführt werden. Heute verläuft der Bach verrohrt durch oder neben der Tiefgarage.

7.       Fast alle Bäume müssen gefällt werden für den Büroneubau, 11 davon sind  geschützt durch die Baumschutzsatzung.  Baum Nr. 5 wurde bereits im Frühjahr 2024 gefällt. Ersatzpflanzungen werden versprochen auf der anderen Seite der Stadt. Wer die Ersatzpflanzungen für den Bahnhofswald gesehen hat, weiß dass diese keinen Ersatz darstellen. Zum Teil kann man die jungen Triebe im hohen Gras gar nicht ausmachen (hinter dem Citti-Park) oder es sind fein säuberlich aufgereihte Plantagenbäume (Wohngebiet Hochfeld), wo keine Artenvielfalt entstehen kann. Bäume können nicht „ersetzt“ werden. Jeder Baum zählt.

8.       Die geplanten 13 Pkw-Stellplätze in der Tiefgarage und  8 -11 oberirdischen Parkplätze werden für die ca. 30 Beschäftigten nicht ausreichen. Für Kunden und Gäste gibt es keine Parkmöglichkeit auf dem Grundstück.

9.       Sichtachsen: Die Sichtachse auf das alte Pumpenhaus wird durch den Neubau komplett verstellt. Der Neubau deckt das alte Gebäude komplett ab. Die schlitzförmige Sichtachse aus süd-östlicher Richtung ist nur in einem kleinen Segment geöffnet.

Zusammenfassung:

Im Protokoll vom 15.11.22 wurden wichtige Sachverhalte  ausgelassen. Die dort vorgestellten Planungsskizzen sind nicht öffentlich einsehbar. Es ist unklar was genau dort entstehen wird. In der öffentlichen Auslegung fehlt der der Bebauungsplan A 2, die Protokolle des Gestaltungsbeirats vom 21.09.20 und vom 15.03.21.

Der Vorhabenträger ignoriert den Klimawandel.  Das zunehmende  Hochwasserrisiko wird nicht berücksichtigt. Der Bach erhält nicht die dringend benötigte Retentionsfläche. Die Bebauung mit Tiefgarage und Parkplätzen in der Wohnstraße (Einbahnstraße) verhindert die Mobilitätswende. Es wird zusätzliche Fläche dauerhaft versiegelt. Fast alle Bäume werden gefällt.

Es werden keine neuen Wohnungen entstehen, ganz im Gegenteil: es wird bezahlbarer Wohnraum vernichtet. Öffentliche Parkplätze für Pkws werden vernichtet. Der Charakter des Gebietes wird zerstört.

Das Bauprojekt des Architektenbüros hat für die Menschen im Quartier nur Nachteile. Die Bausünden „Werftkontor“ und „Klarschiff“ werden damit fortgeführt. Damit einher geht die Rücksichtslosigkeit der Wohlhabenden gegen die Natur und gegen die Bedürfnisse der ärmeren Bevölkerungsschichten.

Eine Baugenehmigung kann nicht erteilt werden.