Planungsdokumente: 6. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Schaalby "Baugebiet Lück" für das Gebiet nördlich der Mühlenstraße und östlich der Raiffeisenstraße

Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet die 6. Änderung des Flächennutzungsplanes aufgestellt. In dieser wird die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in den Grundzügen dargestellt.

Die Änderung des Flächennutzungsplanes wurde notwendig, um in den beiden Planbereichen auf einer Gesamtfläche von ca. 7,25 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Gemeinde Schaalby entsprechende bauliche Entwicklung zu ermöglichen. In der Gemeinde Schaalby besteht weiterhin ein Bedarf an Wohnraum. Um kontinuierlich die vorhandene Nachfrage bedienen zu können, möchte die Gemeinde weitere Wohnbauflächen entwickeln. Schaalby hat sich in den vergangenen Jahren als attraktiver Wohnstandort einen guten Namen gemacht. Die stetige Nachfrage nach Wohnflächen ist ein klarer Beleg hierfür.

Der am südöstlichen Ortsrand des Ortsteils Schaalby gelegene Planbereich soll städtebaulich entwickelt und geordnet werden, um eine vielfältige Bebauung zu ermöglichen, die sich in das Orts- und Landschaftsbild einfügt. Durch die Bereitstellung unterschiedlicher Wohnformen soll der differenzierten Nachfrage auch im ländlichen Raum Rechnung getragen werden.

Das Plangebiet ist durch seine Lage für die wohnbauliche Nutzung und Nachverdichtung in Schaalby passend geeignet.

Um eine städtebaulich sinnvolle Gestaltung innerhalb des Plangebietes unter Beachtung des vorgenannten Entwicklungsspielraumes im Plangebiet zu gewährleisten, hat sich die Gemeinde Schaalby zur Aufstellung dieser Änderung des Flächennutzungsplanes entschlossen.

Die Lage innerhalb des Siedlungsgefüges von Schaalby bietet die Möglichkeit, neue Bauflächen in die bestehende Bebauung zu integrieren und so eine städtebaulich sinnvolle Nutzung des Plangebietes zu schaffen.

Im Plangeltungsbereich ist die Ausweisung von ca. 40 Baugrundstücken für die Bebauung mit unterschiedlichen Haustypen vorgesehen, um die vorhandene Nachfrage durch Einwohner und Bauwillige aus der Umgebung zu decken.

Die Grundstücke entlang der Raiffeisenstraße sind für die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern vorgesehen, in denen Mietwohnungen entstehen sollen.

Im Zentrum des Plangebietes können seniorengerechte Wohnungen und Pflegeeinrichtungen entstehen, die einen nahtlosen Übergang vom selbständigen Wohnen bis hin zur stationären Pflege ermöglichen sollen.

Ergänzend sieht das städtebauliche Konzept eine Bebauung mit Reihenhäusern sowie mit freistehenden Einzel- und Doppelhäusern vorgesehen.

Auf dem Grundstück an der Raiffeisenstraße strebt die Gemeinde den Neubau eines Kindergartens an. Die Kindergarten- und Grundschullandschaft im südlichen Bereich des Amtes Südangeln ist derzeit stark in Bewegung. Daher kann aktuell keine gesicherte Prognose zu der weiteren Entwicklung gestellt werden. Die Gemeinde möchte jedoch die baurechtliche Möglichkeit schaffen, innerhalb des Plangebietes ggf. einen Kindergarten in der erforderlichen Größe bauen zu können. Alternativ könnte dieser Bereich auch mit weiteren Wohngebäuden bebaut werden.

Im Kreuzungsbereich von Raiffeisenstraße und Mühlenstraße im Süden des Plangebietes ist der Neubau eines Feuerwehrgerätehauses geplant. Bisher verfügen die drei Ortsteile Schaalby, Füsing und Moldenit jeweils über eine selbständige freiwillige Feuerwehr mit eigenem Feuerwehrgerätehaus. Dieser Zustand ist auf Dauer nicht mehr tragbar. Daher strebt die Gemeinde den Neubau eines zentralen Feuerwehrgerätehauses an. Die diesbezügliche Standortsuche hat ergeben, dass die vorgegebenen Einsatzzeiten nur von dem nun vorgesehenen Standort in Schaalby eingehalten werden können. Um mögliche nachbarschaftliche Spannungen zu vermeiden, sieht das städtebauliche Konzept vor, den Standort im Plangebiet durch eine öffentliche Grünfläche im Osten und den Kindergarten im Norden zu flankieren. Im Westen und Süden grenzen vorhandene Straßenflächen den Standort des Feuerwehrgerätehauses ab.

Aufgrund der Größe des Gesamtgebietes soll die Umsetzung in mehreren Abschnitten erfolgen. Für einen ersten, ca. 4,1 ha großen Abschnitt stellt die Gemeinde Schaalby im Parallelverfahren den Bebauungsplan Nr. 14 auf.

Das städtebauliche Konzept für diesen ersten Bauabschnitt geht davon aus, dass innerhalb des Plangebietes ca. 86 Wohnungen entstehen könnten (32 WE in Mehrfamilienhäusern, 12 WE in Reihenhäusern, 20 WE Seniorenwohnungen, 22 WE in Einzel- und Doppelhäusern). Entsprechend der aktuellen Regelungen im LEP 21 wären hiervon 65 Wohnungen auf den o.g. wohnbaulichen Entwicklungsrahmen der Gemeinde anzurechnen. Derzeit befindet sich eine Teilfortschreibung des LEP's 'Wohnbaulicher Entwicklungsrahmen' im Beteiligungsverfahren nach der Wohnungen, die in Mehrfamilienhäusern, Wohnheimen und durch Baumaßnahmen in bestehenden Gebäuden entstehen, statt zu zwei Drittel künftig nur noch zur Hälfte auf den wohnbaulichen Entwicklungsrahmen angerechnet werden sollen. Dies würde bedeuten, dass ca. 54 Wohnungen anzurechnen wären. Diese 54 Wohneinheiten fügen sich in den wohnbaulichen Entwicklungsrahmen (vgl. Kap. 2.2) der Gemeinde Schaalby ein.

In Anbetracht des begrenzten landesplanerischen Entwicklungsrahmens kommt dem in Ziffer 3.6.1 Abs. 1 LEP 2021 festgelegten Grundsatz der Raumordnung, wonach die Ausweisung und Erschließung von Bauflächen sowie der Bau von Wohnungen zeitlich angemessen (über den Planungszeitraum 2022 bis 2036) verteilt erfolgen sollen, erhebliche Bedeutung zu. Diesem Umstand wird die Gemeinde als Erschließungsträger u.a. dadurch Rechnung tragen, dass sie die Erschließung und Vermarktung der Grundstücke in eigener Regie durchführen wird. Dabei wird sich die Vergabe der Grundstücke an dem örtlichen Wohnbaulandbedarf orientieren und zeitlich angemessen verteilen.

Die Planung entspricht aus Sicht der Gemeinde außerdem den in Ziffer 3.9 der Fortschreibung des LEP (2021) dargelegten Grundsätzen, wonach neue Bauflächen nur in guter räumlicher und verkehrsmäßiger Anbindung an vorhandene, im baulichen Zusammenhang bebaute, tragfähige und zukunftsfähige Ortsteile und in Form behutsamer Siedlungsabrundungen ausgewiesen werden sollen.

Die Gemeinde Schaalby ist gemäß den Vorgaben des LEP 2021 als Gemeinde im ländlichen Raum an die Obergrenze des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens (max. 10 % des Wohnungsbestandes vom 31.12.2020 bis zum Jahr 2036), gebunden. Die Ausweisung neuer Wohnbauflächen muss sich an dem aufgezeigten Entwicklungsrahmen orientieren.

Die Gemeinde Schaalby hat im Jahr 2015 eine Analyse der Innenentwicklungspotentiale erstellt und diese im Jahr 2018 fortgeschrieben. Eine weitere Betrachtung der Entwicklungspotentiale erfolgte im Rahmen der Erstellung des Ortskernentwicklungskonzeptes im Jahr 2018. Im Rahmen dieser Bauleitplanung hat die Gemeinde eine weitere Aktualisierung vorgenommen.

In der Analyse aus dem Jahr 2018 wurden insgesamt 9 Potenzialflächen der Innenentwicklung in den Ortsteilen Schaalby und Füsing identifiziert. Hinzu kam ein Umnutzungspotenzial in Schaalby. Von den benannten Potenzialflächen wurden in der Zwischenzeit 3 Bereiche bebaut (2 in Schaalby und 1 in Füsing). Zudem hat die Gemeinde im Jahr 2021 mit dem Bebauungsplan Nr. 13 'Baugebiet Weide' am Nordrand der Ortslage Schaalby weitere Baumöglichkeiten geschaffen. In diesem Gebiet rechnet die Gemeinde Schaalby mit der Entstehung von ca. 12 Wohneinheiten. Die Erschießung des Plangebietes ist bereits erfolgt.

Weitere größere, abgängige Gewerbebetriebe, die in absehbarer Zukunft ihren Betrieb einstellen könnten, sind im Innenbereich in der Gemeinde Schaalby nicht vorhanden. Ebenso scheidet eine Umnutzung alter landwirtschaftlicher Bausubstanz aus, da sich die Gebäude überwiegend im planungsrechtlichen Außenbereich befinden.

In der jüngeren Vergangenheit sind in Schaalby kaum Leerstände zu verzeichnen gewesen. Diese konnten jeweils in kurzer Zeit wieder einer entsprechenden Nutzung zugeführt werden. Veränderung dieses Zustandes, werden derzeit durch die Gemeinde Schaalby nicht erwartet.

Die dargestellten Flächen stehen allesamt in Privatbesitz, so dass deren Verfügbarkeit derzeit nicht absehbar ist. Die überwiegenden Flächen dürften jedoch aktuell für eine Bebauung nicht zur Verfügung stehen. Die Gemeinde Schaalby geht davon aus, dass sich in den kommenden 12 Jahren ein Neubau von ca. 15 Wohneinheiten innerhalb der dargestellten Bereiche der Ortslage realisieren lässt. Dies entspricht einem Großteil der vorhandenen der Potenzialflächen.

Zusammenfassend stellt sich der wohnbauliche Entwicklungsrahmen der Gemeinde Schaalby bis zum Jahr 2036 wie folgt dar:

Wohnungsbestand am 31.12.2020 764 WE

nach LEP 2021 von 2022 bis 2036 zulässig (10 %) 76 WE

in den Jahren 2022 und 2024 bereits errichtet 4 WE

abzgl. Entwicklungspotenzial im Innenbereich 15 WE

verbleibende Wohnungsentwicklung über Bauleitplanung bis 2036 57 WE

Im Rahmen der Aktualisierung und Fortschreibung der Stadt-Umlandkooperationsvereinbarung aus dem Jahr 2018 (Stand Oktober 2023) ist vorgesehen, den zusätzlichen wohnbaulichen Neubaubedarf insbesondere in den Gemeinde Schuby, Fahrdorf und Schaalby zu decken. Die Gemeinden Schuby und Fahrdorf haben bisher eine Ergänzende Funktion für die wohnbauliche Entwicklung wahrgenommen. Diese Funktion sollten die Gemeinden auch künftig wahrnehmen. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob nicht auch die Gemeinde Schaalby diese Funktion wahrnehmen kann. Hierfür spricht die Analyse zur Bevölkerungsentwicklung oder auch die gemeindliche Planung für die wohnbauliche Entwicklung. Ein weiterer Aspekt ist die interkommunale gewerbliche Entwicklung. Schaalby verfügt zwar in der Gemeinde nicht über eine umfassende Infrastruktur im Hinblick auf Einkaufsmöglichkeiten; diese werden aber durch die Stadtnähe kompensiert.