Planungsdokumente: 26. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Schleswig

Für die Aufstellung der 26. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Schleswig soll anhand einer schalltechnischen Prognose die Immissionssituation geklärt werden. Im Geltungsbereich sollen überwiegend Wohnnutzungen in Allgemeinen Wohngebieten und einem Mischgebiet untergebracht werden. Es sind darüber hinaus ein Sondergebiet 'Kloster', in dem sich eine Klosterstiftung niedergelassen hat, ein Sondergebiet 'Mühle', in dem sich die Mühle Nicola befindet, und ein Sondergebiet 'Hotel', in dem ein Hotel entstehen soll, geplant. Welche gewerbliche Nutzung in dem geplanten Mischgebiet entstehen werden, ist noch nicht bekannt.

Als geräuschemittierende Einrichtungen im Bebauungsplan sind die Mühle Nicola und das Kloster Freiheit zu berücksichtigen.

Auf die Nutzungen im Geltungsbereich wirkt maßgeblich der Kultur- und Veranstaltungsbetrieb „Heimat – Raum für Unterhaltung“ ein (bzw. die geplante neue Spielstätte für das Schleswig-Holsteinische Landestheater). Weitere emittierende Anlagen im Umfeld, wie die Dänische Schule und der Betriebshof der Schleswiger Stadtwerke, sind aufgrund der Entfernung und der Abschirmung durch die geplanten Gebäude im Bebauungsplan 103 vernachlässigbar.

In der schalltechnischen Gutachten der M+O Immissionsschutz Ingenieurgesellschaft für das Bauwesen mbH aus Hamburg werden für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 105 anhand schalltechnischer Prognosen Aussagen zu folgenden Themen gemacht:

• Die Schallimmissionen der angrenzenden Verkehrswege Fjordallee, Auf der Freiheit und Pionierstraße in das Plangebiet werden berechnet und beurteilt. Es werden dazu die Schallimmissionen auf Basis einer Verkehrsprognose berechnet.
• Die Schallquellen des geplanten Hotels werden im Bauleitplanverfahren zum Teil berücksichtigt. Da für das Hotel noch keine detaillierte Planung vorliegt, wird ausschließlich der Parkplatz als die maßgebende Schallquelle berücksichtigt. Die anderen Schallquellen (Anlieferungen, Lüftungsanlagen, Restaurantterrassen) können im Rahmen der Baugenehmigung genauer untersucht werden, da erst zu diesem Zeitpunkt die genaue Lage der Quellen und die Betriebsabläufe bekannt sind. Diese Schallquellen lassen sich gut durch Abschirmungen, Anpassung des Betriebsablaufs u. ä. in ihrem Emissionsverhalten regeln, so dass Konflikte vermieden werden können.
• Die gewerblichen Immissionen in das Bebauungsplangebiet werden ebenfalls prognostiziert. Die Schallemissionen des bestehenden und des geplanten Kultur-und Veranstaltungsbetriebs „Heimat“, der Mühle und des Klosters werden über eine betriebsbezogene Prognose beurteilt.
• Bei Überschreitung der Richt- und Grenzwerte werden, neben den Vorschlägen zum Schallschutz, auch Vorschläge zu Festsetzungen im Bebauungsplan benannt.

Gewebelärm:

Die Untersuchungen zum Gewerbelärm umfassen das Hotel, die Mühle und das Kloster.

In den, zu den Quellen benachbarten Baufeldern werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm von 55 dB(A) am Tag (allgemeine Wohngebiete) eingehalten. In der Nacht treten im Bereich der Mühle und des Klosters keine Immissionen auf. Die Immissionen aus der Parkplatzanlage des Hotels halten die Immissionsrichtwerte der TA Lärm von 40 dB(A) in der Nachbarschaft ein.

Das Kriterium der TA Lärm für kurzzeitige Geräuschspitzen (Türenschlagen etc.) wird ebenfalls eingehalten.

Veranstaltungsstätte 'Heimat'

Auch für das Kulturhaus Freiheit sind die gewerblichen Immissionen in das Bebauungsplangebiet sind zu bestimmen, um die Nutzungen im Geltungsbereich vor zu hohen Belastungen zu schützen und um zu vermeiden, dass sich das Kulturhaus im Betrieb einschränken muss. Es werden der vorhandene Betrieb sowie die Planung für den Neubau des Kultur- und Veranstaltungsbetriebs „Heimat - Raum für Unterhaltung“ auf Verträglichkeit mit den Nutzungen im Bebauungsplan Nr. 105 untersucht.

Seit 2013 wird das ehemalige Mannschaftsgebäude als Veranstaltungsstätte genutzt. In dem Gebäude sind ein Varieté, ein Restaurant, und ein Clubraum untergebracht. Die Stadt Schleswig plant nun den Umbau und die Erweiterung des Gebäudes, um der Schleswig-Holsteinischen Landestheater und Sinfonieorchester GmbH eine Spielstädte zu bieten. Ende 2019 wurde diesbezüglich ein Realisierungswettbewerb ausgelobt, aus dem der Wettbewerbsentwurf Nr. 4934313 vom Büro ppp Architekten als Sieger hervorgegangen ist.

Es liegen zwei schalltechnische Untersuchungen vom Ingenieurbüro Busch GmbH vor, die auch Bestandteil des Wettbewerbs waren. Die erste schalltechnische Stellungnahme Nr. 345116ihb05 vom 30.05.2016 war unter der Maßgabe entstanden, dass der vorhandene Saal vergrößert und schalltechnisch so ertüchtigt wird, dass auch unter Berücksichtigung der geplanten heranrückenden Wohnbebauung eine nahezu uneingeschränkte Nutzung des Saales möglich wird. Ein zweiter Planungsansatz hatte dann einen zusätzlichen Saal für die geplante Theaterspielstätte vorgesehen. Der vorhandene Saal sollte dazu schalltechnisch ertüchtigt werden. Hierzu ist die zweite schalltechnische Stellungnahme Nr. 345116ihb13 vom 27.02.2017 abgefasst worden. Teile der Ansätze aus den Gutachten von Busch werden in der folgenden Untersuchung übernommen.

Für die Betrachtung im Gutachten gilt Folgendes: für die schalltechnischen Berechnungen ist die Einhaltung der 15 dB niedrigeren Nachtrichtwerte der TA Lärm i.d.R. das schärfere Kriterium. Der 15 dB niedrigere Richtwert bedeutet, dass nachts (22 bis 6 Uhr) nur ca. 3 % der tagsüber (6 bis 22 Uhr) zulässigen Schallenergie abgestrahlt werden darf. Daher kann davon ausgegangen werden, dass, sofern nächtliche Konflikte aufgezeigt und gelöst werden, dies auch tagsüber möglich sein wird.

Das Gutachten enthält folgendes Fazit:

In Bezug auf den bestehenden Betrieb der 'Heimat' werden im nächstgelegenen Baufeld Nr. 6 die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete eingehalten. In Sondergebiet Hotel werden ebenfalls die Immissionsrichtwerte für Mischgebiete eingehalten (und damit auch die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete). Die lauteste Quelle ist der Parkplatz. Das Kriterium der TA Lärm für kurzzeitige Geräuschspitzen (Türenschlagen etc.) wird eingehalten.

In Bezug auf das geplante Kultur- und Veranstaltungszentrum werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete und Mischgebiete nicht eingehalten. Die Überschreitung beträgt im Bereich des geplanten Mischgebietes (Baufeld Nr. 6) bis zu 10 dB(A) (der Beurteilungspegel beträgt 55 dB(A)). Die maßgebende Quelle ist die Freilichtbühne.

Die Freilichtbühne ist direkt zum Bebauungsplan 105 und den dortigen Wohngebäuden ausgerichtet. Der Regelbetrieb der Freilichtbühne wird dort zu Überschreitungen führen. Der Betrieb der Freilichtbühne darf daher nur an nicht mehr als zehn Nächten eines Kalenderjahres und nicht an mehr als an jeweils zwei aufeinander folgenden Wochenenden stattfinden, damit die Vorstellungen nach 22.00 Uhr als seltenes Ereignis bewertet wer-den können und höhere Immissionen zulässig sind. Da bei seltenen Ereignissen in allgemeinen Wohngebieten und Mischgebieten nachts 55 dB(A) zulässig sind, werden die Im-missionsrichtwerte dann eingehalten.

Wenn die Freilichtbühne selten genutzt wird, treten beim Regelbetrieb ohne Freilicht-bühne keine Überschreitungen auf. Wie in der Abbildung 14 [des Gutachtens] zu sehen ist, werden im nächstgelegenen Baufeld Nr. 6 die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete eingehalten. In dem allgemeinen Wohngebiet (Baufeld 7) hinter dem Baufeld 6 könnten noch Überschreitungen auftreten, wenn die Bebauung im Baufeld 6 noch nicht errichtet ist. Daher sollte eine Nutzungsreihenfolge im Bebauungsplan festgesetzt werden.

In Sondergebiet Hotel werden die Immissionsrichtwerte für Mischgebiete ebenfalls ein-gehalten. Die maßgebende Quelle ist der Parkplatz. Das Kriterium der TA Lärm für kurz-zeitige Geräuschspitzen (Türenschlagen etc.) wird in allen geplanten Gebieten eingehalten.

Verkehrslärm

Aufgrund der geringen Verkehrsstärken der umliegenden Straßen, fällt die Verkehrslärmbelastung tagsüber insgesamt gering aus. In den allgemeinen Wohngebieten an der Alten Kreisbahn werden die Orientierungswerte der DIN 18005 in den straßennahen Bereichen geringfügig überschritten, hier werden aber die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV eingehalten. In allen anderen Wohngebieten und Mischgebieten werden die Orientierungswerte der DIN 18005 eingehalten

Auf den Straßen Werkstraße, Ilensee, Auf der Freiheit und Pionierstraße wird der Verkehrslärm um mehr als 1 dB ansteigen. Die Steigerung des Verkehrslärms ist jedoch nicht erheblich, da die Grenzwerte der 16. BImSchV nicht überschritten werden.

Die Steigerung des Verkehrslärms auf der Straße Holmer Noorweg (Abschnitt nördlich Ilensee) beziehungsweise auf der Klosterhofer Straße ist erheblich, da die Änderung des Verkehrslärms 2,1 dB betragen wird und die Grenzwerte der 16. BImSchV an einigen Gebäuden überschritten werden. Die Verkehrslärmänderung ist in der Abwägung zu thematisieren (Umweltprüfung). Die Gesundheitsschwellenwerte von 70/60 dB(A) (Tag/Nacht) werden an den Gebäuden nicht überschritten.

Zur Verringerung der Verkehrslärmimmissionen schlagen wir die Verringerung der zulässigen Höchstgeschwindigkeiten vor. Auf dem Holmer Noorweg sollte die Geschwindigkeit von 50 km/h auf 30 km/h und auf der Klosterhofer Straße sollte die Geschwindigkeit von 30 km/h auf 20 km/h gesenkt werden.

Auf der auf der Knud-Laward-Straße wird der Verkehrslärm um 1,1 dB ansteigen. Die Grenzwerte der 16. BImSchV werden an einigen Gebäuden überschritten. Geschwindigkeitsreduzierungen zur Verringerung des Verkehrslärms, sind aus unserer Sicht nicht verhältnismäßig, da der Anstieg im Rahmen der Prognoseungenauigkeit liegt und ein Pegelanstieg um 1 dB bei Verkehrslärm kaum wahrnehmbar ist.

Die Verkehrslärmänderung in anderen Bereichen des Verkehrsnetzes kann nicht prognostiziert werden, da sich die Verteilung des Verkehres nicht sicher vorhersagen lässt.

Die im Gutachten empfohlenen Festsetzungen zum Schutz vor Lärmimmissionen wurden in den Text (Teil B) des Bebauungsplanes Nr. 105 übernommen.

Vorhaben

Die Stadt Schleswig beabsichtigt die bauliche Entwicklung auf dem ehemaligen Kasernengelände "Auf der Freiheit" voranzutreiben. Zur Vorbereitung der Bauvorhaben im östlichen Bereich stellt sie die 26. Änderung des Flächennutzungsplanes "Auf der Freiheit – Ostteil" auf.

Gemäß § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB wurde in diesem Rahmen für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchgeführt. Deren Ergebnisse sind in diesem Umweltbericht dokumentiert.

Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

Die Umweltprüfung erfolgte unter Betrachtung der im BauGB aufgelisteten Umweltbelange. Der Umweltbericht stellt die Ergebnisse entsprechend der Vorgaben der Anlage 1 BauGB zusammen.

Derzeitiger Zustand der Umwelt und Prognose der zukünftigen Entwicklung

Als zentraler Aspekt des Umweltberichtes erfolgt eine Beschreibung und Bewertung des derzeitigen Umweltzustandes der Belange Fläche, Boden, Wasser, Klima, Luft, Pflanzen, Tiere, Biologische Vielfalt, Landschaft und Menschen sowie Kulturgüter und Sachgüter. Auf der Basis vorhabenspezifischer Wirkfaktoren werden die potenziellen Auswirkungen des Vorhabens auf diese Umweltbelange sowie deren Wechselwirkungen beschrieben und deren Erheblichkeit bewertet. Zudem wird die Entwicklung gegenüber weiteren Belangen, wie Schutzgebieten und -objekten, Plänen, Vermeidung von Emissionen, Nutzung erneuerbarer Energien, schwere Unfälle und Katastrophen, Eingriffsregelung und Maßnahmen bezüglich des Klimawandels geprüft. Anschließend folgen Aussagen über Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich von nachteiligen Auswirkungen und eine Beschreibung und Bewertung anderweitiger Planungsmöglichkeiten. Folgende Inhalte sind von Bedeutung:

Derzeitiger Zustand der Umwelt: Bei dem Plangebiet handelt es sich um den östlichen Teil eines vormals von der Bundeswehr genutzten Geländes an der Schlei, das inzwischen von alten Nutzungen weitgehend beräumt wurde. Die oberen Bodenschichten bestehen, außerhalb des direkten Küstenraums, weitgehend aus Aufschüttungsmaterial.

Im Gebiet sind großflächig vegetationsfreie Flächen sowie einige verbliebene Straßenzüge und versiegelte Plätze vorhanden. Als hochwertige Landschaftsstruktur ist vor allem das Schleiufer mit einem nahezu durchgehenden Röhrichtsaum hervorzuheben. Des Weiteren befindet sich am Nordrand, an der Böschung zur Schleiniederung, ein Waldstück, welches eine grüne Kulisse für den Standort bildet. Zudem sind ein Gehölz mit einem innen gelegenen See, mehrere kleinflächige Gehölzbestände und Baumgruppen sowie verstreut gelegene Brachflächen auf dem Gelände vorhanden. Im Osten sind mit der Mühle Nicola und dem Kloster Freiheit bereits neue siedlerische Nutzungen entwickelt. Die Mühle ist von vielen Seiten aus bis in die Ferne sichtbar. Die neuen Gebäude des Klosters sind von prägendem alten Baumbestand eingegrünt.

Hinsichtlich der Tierwelt bietet das Vorhabengebiet vor allem Lebensraum im Bereich der Wald- und Gehölzflächen, im Bereich des Sees und im Küstenraum der Schlei. Es sind als planungsrelevante Tierarten u.a. Brutvogelarten der Gehölzbrüter, Gebäudebrüter, Röhrichtbrüter und Wasservögel sowie Fledermäuse und Amphibien weit verbreiteter Arten vorhanden. Der Küstensaum mit seinem naturnah ausgebildeten Uferbereichen und Schilfröhrichten geben dem Plangebiet eine besondere Eigenart und Attraktivität für Erholungsnutzungen. Das Gelände ist nicht öffentlich, wurde in der Vergangenheit allerdings teilweise für Erholungsnutzungen zur Verfügung gestellt.

Bewertung: Der Plangeltungsbereich besitzt derzeit für Teilaspekte der Umweltbelange Wasser (Binnengewässer, Schlei), Pflanzen (Wald, Feldgehölze, Prägende Einzelbäume und Baumreihen, Ruderale Gras- und Staudenfluren, Feuchte Hochstaudenfluren, Röhrichte und Maktrophytenbestände der Schlei, Binnengewässer), Biologische Vielfalt (Natura 2000-Gebiete, Schlei als Schwerpunktraum des Biotopverbundsystems, gesetzlich geschützte Biotope des Küstenbereichs), Landschaft (Landschaftsbild der Schlei sowie diverse lokal prägende Landschaftselemente) und Menschen (Erholungsort, Wohnumfeld, Standort von Kultureinrichtungen) besondere Bedeutung. In anderen Teilaspekten besitzen die genannten Umweltbelange, sowie auch die Umweltbelange Fläche, Boden, Klima, Luft sowie Kulturgüter und sonstige Sachgüter allgemeine Bedeutung.

Prognose bei Nichtdurchführung des Vorhabens: Bei Nichtdurchführung des Vorhabens ist eine bauliche Entwicklung lediglich im nördlichen Bereich des Plangebiets möglich, der mit einer geltenden Flächennutzungsplanänderung belegt ist. Des Weiteren ist über bestehende Genehmigungen auch der Betrieb der Mühle und des Klosters gesichert. Ein großer Teil des Plangebiets würde als Siedlungsbrache verbleiben.

Prognose erheblicher Auswirkungen bei Durchführung des Vorhabens: Die Planung kann vor allem zu erheblichen Umweltauswirkungen auf die Landschaft (Überprägung naturnaher Schleilandschaft durch Gebäude mit potenzieller Fernwirkung, Beeinträchtigung der Natürlichkeit des Küstensaums durch Überbauung eines Küstenabschnitts) führen. Zudem wurden mögliche erhebliche Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter Wasser (Wasserhaushaltsbilanz nach A-RW 1), Pflanzen (Verlust von Wald, Gehölzbeständen, Brackwasserröhricht), und Menschen (Beeinträchtigung der Erlebbarkeit der Schleiküste durch hineinragende Bauflächen, Lärmimmissionen) ermittelt.

Kumulativ betrachtet mit der 25. Änderung des Flächennutzungsplans sind zudem erhebliche vorteilhafte Auswirkungen auf den Umweltbelang Menschen durch die Realisierung von in hohem Maße zusätzlichem Wohnraum und Beherbergungsmöglichkeiten in attraktiver Lage an der Schlei zu bewerten. Kumulativ betrachtet mit weiteren Planungen des Gesamtvorhabens "Auf der Freiheit" sind allerdings auch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf den Menschen durch Verkehrsimmissionen außerhalb des Plangebiets zu erwarten.

Weitere Umweltbelange und Prognose der zukünftigen Entwicklung

Natura 2000: Das geplante Vorhaben findet im Randbereich eines FFH-Gebiets und eines Europäischen Vogelschutzgebiets statt. Gemäß der Ergebnisse entsprechend vorhabenbezogener FFH-Verträglichkeitsprüfungen zum parallel aufgestellten Bebauungsplan Nr. 105 ist eine gegenüber der Natura 2000-Kulisse verträgliche Umsetzung der Flächennutzungsplanänderung möglich.

Anderweitige naturschutzrechtliche Schutzgebiete und-objekte: Im Plangebiet sind folgende Schutzgebiete und -objekten vorhanden: Randbereich eines FFH-Gebiets, Randbereich eines Europäischen Vogelschutzgebiets, ein Naturpark, besonders geschützte Arten (z.B. Vögel, Amphibien und einige Säugetier- sowie Insektenarten), streng geschützte Arten (potenziell Fledermäuse) und ein 150 m Gewässerschutzstreifen. Artenschutzrechtliche Konflikte können im Rahmen der Vorhabenumsetzung durch geeignete Maßnahmen vermieden werden. Bezüglich des Gewässerschutzstreifens sind Regelungen des Landesnaturschutzgesetzes zu beachten.

Anderweitige Pläne: Planrelevant sind insbesondere der Hochwasserrisikomanagementplan Schlei/Trave und zwei Managementpläne für die Natura 2000-Gebiete. Diesen wird im Rahmen des Planverfahrens ausreichend Rechnung getragen.

Vermeidung von Emissionen und Nutzung erneuerbarer Energien: Im Umweltbericht werden Vorschläge für nachfolgende Planungen aufgelistet.

Anfälligkeit für schwere Unfälle und Katastrophen: Teile des Plangebiets liegen innerhalb eines Hochwasserrisikogebiets. Im Rahmen der nachfolgenden verbindlichen Bauleitplanung ist ein ausreichender Hochwasserschutz verbindlich festzulegen.

Eingriffsregelung: Der Flächennutzungsplan bereitet Entwicklungen neuer Bauflächen vor. Hierdurch werden in Abhängigkeit von den Festsetzungen der nachfolgenden verbindlichen Bauleitplanung Eingriffe in Natur und Landschaft ausgelöst. Die Abarbeitung der Eingriffsregelung erfolgt im Rahmen des entsprechenden Bebauungsplans.

Maßnahmen bezüglich des Klimawandels: Im Umweltbericht werden Vorschläge für nachfolgende Planungen aufgelistet.

Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich von nachteiligen Umweltauswirkungen: Die Entwicklung des geplanten Ortsteils findet an einem Standort statt, der bereits früher größtenteils baulich genutzt wurde. Damit kommt eine Reihe an potenziellen Wirkungen mit nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt in geminderter Form zum Tragen. Im Umweltbericht werden für die nachfolgenden Planungen Vorschläge für weitere Vermeidungsmaßnahmen aufgeführt. Vorgaben zum Ausgleich von nachteiligen Umweltauswirkungen werden im Rahmen der nachfolgenden verbindlichen Bauleitplanung abgehandelt.

Anderweitige Planungsmöglichkeiten: Aufgrund der angestrebten Entwicklung eines Konversionsgeländes entfällt eine Standortalternativenprüfung. Die geplanten Nutzungen wurden anhand der im Gebiet bereits vorhandenen Infrastrukturen und des Bedarfs an Wohnraum und Beherbergungseinrichtungen ausgerichtet.

Zusätzliche Angaben

Technische Verfahren und Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung: Der Umweltbericht wurde nach den Vorgaben der Anlage 1 zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB zusammengestellt. Die Bewertung erfolgte verbal argumentativ. Die vorliegenden Geländeerfassungen, vorhandenen Daten und vorhabenbezogenen Gutachten reichen für eine Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen aus.

Überwachung: Die Stadt Schleswig überwacht, dass im nachfolgenden Bebauungsplan Vorkehrungen gegenüber Lärmbelastungen getroffen werden. Sie überwacht ebenso, dass im Rahmen nachfolgender Planungen die Verträglichkeit gegenüber Natura 2000-Gebieten geprüft wird, und dass im nachfolgenden Bebauungsplan eine Umweltbaubegleitung festgesetzt wird.

Das Wohnquartier wird direkt an der Schlei entwickelt und profitiert von der Lage an einem landschaftlich besonders hochwertigen Raum. Im Küstenbereich wirkt die natürliche Eigenart der Schlei mit ihrem Wasserkörper, den Buchten und von Röhrichten gesäumten geschwungenen Ufern. Der naturnah geprägte Küstensaum der Schlei soll, ausgenommen im Bereich zwei geplanter über die Schlei kragenden Gebäude, erhalten werden.

Durch das gesamte Quartier sollen sich durchgehende Grünflächen und Wegeverbindungen für Fußgänger und Radfahrer ziehen, die teilweise naturnah und teilweise als Parkflächen landschaftsgärtnerisch gestaltet werden sollen.

An der Nordwestgrenze des Plangebietes befindet sich eine aus Bäumen und Sträuchern bestehende waldähnliche Gehölzfläche, die als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung 'naturnahe Anlage' in den Bebauungsplan mit aufgenommen wird. Ziel dieser Festsetzung ist der Erhalt und die Sicherung dieser Grünfläche. Im Norden wird die Gehölzfläche im Bereich einer vorhandenen größeren Parkbucht durch Neuanpflanzungen ergänzt.

Im Zentrum des Plangebietes befindet sich aus der Historie ein Teich. Hier werden die Flächen unterhalb des Teiches in Richtung Schlei einschließlich eines 5 m breiten Schutzstreifens um den Teich als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt. Diese Festsetzung dient dem dauerhaften Schutz der hochwertigen Biotopfläche. Die Flächen oberhalb des Teiches werden neu als Parkanlage gestaltet und mit einem Wanderweg, wie er bereits zur Zeit der Kasernennutzung war, an das Quartierswegenetz angebunden. Im Bereich hoch gelegener Uferbereiche, die nicht durch Überschwemmungen geprägt sind, darf die angrenzende öffentliche Grünfläche 'Parkanlage' in einem 5 m breiten Abschnitt bis an das Seeufer herangeführt werden. Die Maßnahmenfläche ist gegenüber den angrenzenden Nutzungen auszuzäunen.

Östlich des Teichs schließen sich öffentliche Grünflächen an, die als Quartierspark den Anwohnern zur Verfügung stehen und als Parkanlage unterschiedlichen Nutzungsansprüchen gerecht werden.

Weitere Grünflächen werden im Osten des Plangebietes, unmittelbar an der Schlei in den Bebauungsplan mit aufgenommen. Hierbei handelt es sich um private Grünflächen, die der Mühle, dem Seminarzentrum und dem geplanten Hotel zugeordnet sind. Die Grünfläche mit der Zweckbestimmung 'Parkanlage' angrenzend an das Seminarzentrum dient der Erhaltung der vorhandenen Nutzungs- und Vegetationsstrukturen. Dieser Bereich wird regelmäßig von den Gästen und Bewohnern des Seminarzentrums genutzt. Die vorhandenen naturnahen Gehölzstrukturen innerhalb der Grünfläche sind im Bebauungsplan 105 mit einem Erhaltungsgebot belegt.

Die privaten Grünflächen im Bereich der Mühle und des geplanten Hotels erhalten die Zweckbestimmung 'Naturnahe Anlage'. Diese Bereiche sind, im Übergang zu den geschützten Biotopen entlang der Schlei, naturnah zu gestalten und extensiv zu pflegen.

Entlang der Schlei sind, angepasst an die Standortverhältnisse und Vegetationsentwicklung, Brackwasserröhrichte, Gras- und Staudenfluren sowie Gebüsche vorhanden. Diese Bereiche sind z.T. gem. § 30 BNatSchG i.V.m. § 21 LNatSchG als geschützte Biotope einzustufen und werden im Bebauungsplan als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft dargestellt.

Zur Durchgrünung des neuen Siedlungsgebietes sind im Bebauungsplan Nr. 105 umfangreiche Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen vorgesehen.

In der nördlichen Ecke des Plangebiets befindet sich im Böschungsbereich der Bahntrasse ein ca. 0,7 ha großes Waldstück. Hier hat sich ein Laubwald auf reichen Böden entwickelt. Der Baumbestand besteht aus Berg-Ahorn, Stieleiche, Birke, Gemeine Esche und Linde sowie vereinzelt Robinie. Die Bäume erreichen Stammdurchmesser um die 50-60 cm und vereinzelt bis zu 80 cm. Auf der gegenüberliegenden Seite der Pionierstraße befindet sich ein weiteres Waldstück, welches auf ca. 0,4 ha in das Plangebiet hineinragt. Hier sind als Baumarten überwiegend Berg-Ahorn sowie vereinzelt Eiche und Esche anzutreffen. Diese beiden Bereiche unterliegen dem Schutz des Landeswaldgesetzes (LWaldG).

Teile des Waldbestandes werden mit Bau- und Verkehrsflächen sowie einer Regensickermulde überplant und müssen nach forstrechtlicher Waldumwandlung beseitigt werden. Zwischen dem zukünftigen Waldrand und den geplanten baulichen Anlagen ist gem. § 24 LWaldG ein 30 m Waldabstand einzuhalten. Für Waldflächen, die in diesem 30 m Abstand liegen, ist ebenfalls eine Umwandlung von Wald in eine anderweitige Nutzung durchzuführen. Der in diesem Sinne südwestlich der Pionierstraße herzustellende Waldabstand umfasst Flächen im Bereich einer ausgeprägten Hanglage mit einzelnen alten Bäumen. Zur Minimierung waldumwandlungsbedingter Eingriffe in Natur und Landschaft wird diese Fläche zukünftig zu einer parkartigen naturnahen Grünanlage mit Einzelbäumen und Baumgruppen entwickelt. Hierfür wird der Baum- und Strauchbestand ausgelichtet. Bäume mit potenziell für Fledermäuse und Vögel geeignete Höhlen sollen erhalten bleiben. Um einen flächenhaften Gehölzaufwuchs auszuschließen, müssen die Flächen alle 1-3 Jahre gemäht und ggf. entkusselt werden. Der erforderliche Waldabstand ist in der Planzeichnung nachrichtlich dargestellt.

Der südöstliche Bereich des Plangebiets liegt innerhalb eines gemäß § 35 LNatSchG zu beachtenden 150 m Schutzstreifens zur Küste. An Küsten dürfen gemäß § 35 Abs. 2 LNatSchG bauliche Anlagen in einem Abstand von mindestens 150 m landwärts von der Mittelwasserlinie (an der Ostseeküste) sowie mindestens 150 m landwärts von der oberen Böschungskante eines Steilufers nicht errichtet oder wesentlich erweitert werden. Von dem Verbot können unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen zugelassen werden. In § 67 BNatSchG i.V.m. § 52 LNatSchG sind Befreiungsmöglichkeiten von den Verboten geregelt.

In § 65 LNatSchG werden Übergangsvorschriften für diese Regelungen zu baulichen Anlagen im Schutzstreifen an Gewässern formuliert. Vor diesem Hintergrund gelten die Vorschriften des § 35 Abs. 2 LNatSchG befristet bis zum 23. Juni 2021 nicht für Flächen, die innerhalb der im geltenden Flächennutzungsplan dargestellten Sondergebiete liegen.

Ziel der Schutzstreifen an Gewässern ist der Erhalt der besonderen Erholungseignung und der ökologischen Funktionen.

Die Grenze des 150 m-Küstenschutzstreifens ist in der Planzeichnung nachrichtlich dargestellt.