Planungsdokumente: Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 20a „Schulauer Hafen“, 2. Änderung Teilbereich Strandbaddamm

Der Bebauungsplan sieht auf der Grundfläche von ca. 25.800 m² die Festsetzungen Mischgebiet (MI) mit ca. 19.860 m² (ca. 77 %) vor. Die Größe der Straßenverkehrsflächen mit ca. 5.620 m² bleibt, verglichen mit dem geltenden Planrecht, unverändert. Es handelt sich um eine bestandsgemäße Festsetzung. Die Flächen für Versorgunganlagen weisen nach Umsetzung der Planung mit 326 m2 eine geringfügig verringerte Fläche als nach geltendem Planrecht (350 m2) auf. Das Mischgebiet umfasst die geplanten Baukörper einschließlich der Freianlagen sowie die private Erschließung für den Fahrverkehr und Fußgänger im Gebäudeumgriff.

Das städtebauliche Konzept sieht den vollständigen Ersatz der Bestandsgebäude vor. Die geplante Baustruktur sieht elf bis zu viergeschossige Baukörper vor, die auf Sockelgeschossen stehen. Die Sockelgeschosse nehmen einen Großteil der Stellplätze des Quartiers auf. Die geplanten Gebäude erreichen eine Höhe von bis zu 25 m NHN (zzgl. 2 m über Attika für mögliche Dach- und Technikaufbauten) und sind damit höher als die Bestandsgebäude, bleiben aber knapp unter den Maximalhöhen der Nachbargebäude im Süden und Westen.

Im Gegensatz zur Bestandsbebauung ist der geplante Gebäudekomplex deutlich gegliedert. Ein Komplex aus vier Gebäuden im Westen wird mit Ausnahme eines Gebäudekörpers, in dem Wohnnutzung vorgesehen ist, gewerbliche Nutzungen aufnehmen. Ein weiterer, größerer Komplex im Osten, der aus sieben Gebäuden besteht, wird einen hohen Anteil an Wohnnutzungen aufweisen. Dort sind fünf Gebäude für die Wohnnutzung und zwei für gewerbliche Nutzungen vorgesehen. Im Zwischenraum dieser beiden Gebäudekomplexe liegt eine Freiraumzone, die auf Geländeniveau geführt und kräftige Baumpflanzungen enthalten wird. Diese grüne Zäsur in der Bebauung wird im Folgenden als Landschaftsfenster bezeichnet. Auch der östliche Gebäudekomplex wird durch eine baumbestandene Grünzone in Nord-Süd-Richtung durchzogen. Diese wird allerdings auf dem Sockelgeschoss liegen und auf Nord- und Südseite durch Treppen- und Stufenanlagen erschlossen.

Die Dächer der Wohngebäude sind zu einem Anteil von 40 % extensiv begrünt. Auf den Dächern der Gebäude mit gewerblichen Nutzungen sind 8,5 % der begrünten Fläche anteilig mit Solarmodulen und anderen technischen Aufbauten bestanden. Die Sockelgeschosse, auf denen die Innenbereiche der Gebäudeblöcke liegen, sind vollständig von Freianlagen, Wegen, Vegetationsflächen, Aufenthaltsbereichen und Kinderspielflächen geprägt.

Die Freiraumgestaltung einschließlich der Vegetationsflächen wird in der Gestaltung und im Umfang mit dem städtebaulichen Vertrag verbindlich geregelt.

Im Bebauungsplan sind weiterhin folgende Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB festgesetzt:

2.10 Die Dachflächen der festgesetzten eingeschossigen Gebäude sind mit einem Anteil von mindestens 50 v. H. zu begrünen und mit mindestens 50 cm durchwurzelbarem Substrataufbau (über dem technischen Aufbau für erforderliches Retentionsvolumen) zu versehen. Für Baumpflanzungen ist ein durchwurzelbarer Substrataufbau von mindestens 100 cm vorzusehen, für Heckenpflanzungen mindestens 80 cm.

2.11 Je 250 m² der festgesetzten Mischgebietsfläche ist mindestens ein mittelkroniger Baum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Bei Abgang ist eine gleichwertige Ersatzpflanzung vorzunehmen. Für die Anpflanzungen sind standortgerechte Laubbäume zu verwenden.

2.12 Dachflächen der mehrgeschossigen Gebäude sind zu mindestens 40 v.H. mit einem mindestens 10 cm starken durchwurzelbaren Substrataufbau extensiv mit standortangepassten Stauden und Gräsern zu begrünen. Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten.

2.13 Zur Vermeidung des Vogelschlags ist ein Glasanteil von maximal 30 % der Fassadenfläche der einzelnen Gebäude zulässig.

2.14 Spiegelnde Fassadenelemente, transparente Windschutzelemente, freistehende Glaswände, transparente Brüstungen und Durchgänge sowie Scheiben mit stark reflektierender Beschichtung (> 30 % Außenreflexionsgrad) sind unzulässig. Verglaste Gebäudeecken sowie zusammenhängende Glasflächen ab einer Größe von 6 m² sind durch geeignete Maßnahmen (wie zum Beispiel Aufbringung wirksamer Markierungen, Verwendung transluzenter Gläser und Verwendung von Glasflächen mit einem niedrigem Lichtreflexionsgrad) erkennbar für das Vogelauge zu strukturieren bzw. als Hindernis sichtbar zu machen.

2.15 Im Mischgebiet sind Außenleuchten unzulässig, die eine Abstrahlung oberhalb der Horizontalen, insbesondere auf angrenzende Wasserflächen, Gehölze und Biotope erzeugen. Außenleuchten sind als monochromatisch abstrahlende Leuchten oder Lichtquellen mit maximal 3.000 Kelvin Farbtemperatur zulässig. Die Leuchtgehäuse sind gegen das Eindringen von Insekten staubdicht geschlossen auszuführen und dürfen eine Oberflächentemperatur von 60°C nicht überschreiten.

2.16 Zum Schutz der nördlich angrenzenden Schutzgebiete ist auf der Nordseite die Beleuchtung von Terrassen und Dachgärten bedarfsgerecht (Schaltung im Falle der Nutzung) auszuführen.

2.17 Zur Kompensation des Verlustes von Brutbiotopen gebäudebrütender Arten sind dauerhaft Gruppen von je vier Nistkästen an mindestens fünf Stellen in die Fassaden zu integrieren, sodass die Gesamtheit aller Baukörper mindestens 20 Nistkästen fasst. Alternativ ist eine Anbringung an der Außenseite der Fassade zulässig. Die Nistkästen sind in störungsarmer Umgebung und in einer Höhe von mindestens 3 m über Geländeoberfläche mit Ausrichtung nach Osten oder Südosten zu positionieren. Kontrolle und Reinigung der Nistkästen müssen möglich sein. Die Einfluglöcher der Nistkästen sollten einen Abstand von 100 cm zueinander nicht unterschreiten. Der Durchmesser des Einflugloches darf eine Größe von 32 mm nicht unterschreiten.

Der Bebauungsplan setzt im Mischgebiet (19.860 m2) eine GRZ von 0,67 fest (= ca. 13.306 m²), die zulässige Überschreitung gem. § 19 BauNVO erlaubt eine zusätzliche Inanspruchnahme von Flächen nach § 19 Absatz 4 BauNVO, z.B. Erschließung und Nebenanlagen bis zu 0,8 GRZ (= ca. 15.890 m²). Durch die großflächige Begrünung der Sockelgeschosse und der Anlage extensiver Gründächer liegt der im Sinne der Eingriffsregelung anrechenbare Vegetationsflächenanteil bei etwa 4.700 m2 (Tabelle 5Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. bzw. Kapitel 8.7) Der Anteil versiegelter Fläche im Mischgebiet mitsamt zulässigen Nebenanlagen liegt bei 0,76 und damit unterhalb zulässigen GRZ II von 0,8.

Im Umweltbericht des Landesentwicklungsplans Schleswig-Holstein (2021) wird darauf hingewiesen, dass ausführliche Prüfungen der Umweltauswirkungen, die auch Wechselwirkungen konkreter einbeziehen, erst auf der Ebene der Regionalplanung, der Bauleitplanung und in vorhabenbezogenen Zulassungsverfahren erfolgen können.

Der gültige Regionalplan für den bisherigen Planungsraum I enthält keine Umweltprüfung. Für das Plangebiet liegen keine Eintragungen vor. Die Neuaufstellung ist im Verfahren. Das Plangebiet befindet sich im künftigen Planungsraum III. Im aktuellen Entwurf der Neuaufstellung liegt das Plangebiet in einem Kernbereich für Erholung sowie in einem Vorranggebiet für den Küstenschutz und die Klimafolgenanpassung im Küstenbereich. Die Elbe ist als Vorranggebiet für den Naturschutz dargestellt, ebenso neu ist nach aktuellem Stand der Planung ein Vorbehaltsgebiet Natur und Landschaft in Teilen der Wedeler Marsch sowie die Darstellung einer Grünzäsur im östlichen Bereich der Wedeler Au.

In der Neuaufstellung des Landschaftsrahmenplans 2020 für den Planungsraum III sind folgenden Darstellung vorhanden:

In der Hauptkarte 1, Blatt 1, ist nördlich des Plangebiets (in ca. 750- 1000 m Entfernung) die Wedeler Marsch einschl. des Unterlaufs der Wedeler Au, eingestuft als FFH-Gebiet „Schleswig‐holsteinisches Elbästuar und angrenzende Flächen“ (FFH DE 2323‐392) abgebildet und zusätzlich als Verbundachse für Gebiete mit der besonderen Eignung zum Aufbau des Schutzgebiets- und Biotopverbundsystems gekennzeichnet.

Nordwestlich des Plangebiets (in ca. 1.000 m Entfernung) ist ein Bereich als Wiesenvogelbrutgebiet und als ein bedeutsames Nahrungsgebiet und Flugkorridor für Gänse und Singschwan sowie des Zwergschwans außerhalb von EU-Vogelschutzgebieten gekennzeichnet.

Südlich des Plangebiets ist auf der Insel Neßsand ein Bereich als Naturschutzgebiet und Europäisches Vogelschutzgebiet gekennzeichnet. Außerdem sind in etwa 400 m Entfernung die Ausläufer eines Trinkwassergewinnungsgebiets sowie in ca. 800 m nordwestlich die eines Wasserschutzgebietes (Haseldorfer Marsch) abgebildet.

In der Hauptkarte 2, Blatt 1, ist das Plangebiet eingebettet in Flächen mit besonderer Erholungseignung. Die generalisierte Darstellung lässt den Schluss zu, dass das Plangebiet Teil der Einstufung ist.

In der Hauptkarte 3, Blatt 1, ist das Plangebiet als Hochwasserrisikogebiet gem. §§ 73, 74 WHG dargestellt.

Im Landschaftsplan (2010) der Stadt Wedel (Karte Entwicklung) ist das Plangebiet als Mischgebiet und als Straßenverkehrsfläche dargestellt. Östlich verläuft ein Hauptfuß-, Wander- und Radweg entlang der Schulauer Straße. Im Rahmen der 1. Änderung „Teilbereich Hafenkopf“ des B-Plans 20a „Schulauer Hafen“ erfolgte die 7. Teilfortschreibung des Landschaftsplans, nach der südlich angrenzend ein Sondergebiet mit der baulichen Nutzung Hotel und Hafen ausgewiesen ist.

Die mit dieser 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20a getroffenen Festsetzungen als Mischgebiet (MI) und als Straßenverkehrsfläche stehen den Aussagen des Landschaftsplans nicht entgegen.

Das Plangebiet ist im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wedel (2009) als gemischte Baufläche dargestellt.

Der Rahmenplan „Stadthafen Wedel / Schulauer Hafen“ (3. Fortschreibung) umfasst das städtebaulich-freiraumplanerische Gesamtkonzept zur Neuordnung des Siedlungsbereiches um den Schulauer Hafen und die angrenzenden Quartiere. Für den Geltungsbereich des BP 20a sieht dieser Plan drei voneinander getrennte bebaubare Bereiche mit umgebenden privaten Grünflächen vor. Im Rahmenplan ist außerdem der Liehtgraben dargestellt, welcher den Hafenbereich mit den Flächen nördlich des Landesschutzdeiches verbindet.