Für die im Plangebiet vorhandenen Bäume gilt die Baumschutzsatzung der Stadt Wedel (Satzung der Stadt Wedel zum Schutz des Baumbestandes), die seit dem 1. August 2020 in Kraft ist. Danach bedarf es einer Genehmigung, wenn Bäume mit einem Stammumfang von 60 Zentimetern und mehr – gemessen in einer Stammhöhe von einem Meter – gefällt werden sollen und es sind Ersatzpflanzungen zu leisten.
Das städtebauliche Ziel ist es, das bisher rein gewerblich genutzte Areal zu einem belebten, gemischt genutzten Gebiet für vielfältige gewerblichen Nutzungen und attraktives Wohnen zu entwickeln.
Das Konzept sieht in Anlehnung an den Rahmenplan „Stadthafen Wedel/ Schulauer Hafen“ eine Bebauung in Form von drei Gebäudeclustern in drei- bis fünf-geschossiger Bauweise vor. Die Gebäudecluster bestehen jeweils aus drei bis vier Gebäudekörpern, die im östlichen Bereich auf einem verbindenden Sockelgeschoss angeordnet sind und sich um einen Gartenhof gruppieren (siehe Anhang 2).
Die Gewerbebauten werden nach Norden und Westen orientiert, während die Wohnbauten die Lagequalität nach Süden zum Schulauer Hafen sowie in Richtung Osten zum Bestandswohnen nutzen. In den geplanten ebenerdigen Sockelgeschossen werden gastronomische Angebote, Gewerbe- und Dienstleistungen sowie die erforderlichen Nebenräume, die Stellplatzanlagen für Kfz und Fahrräder untergebracht.
Aus der aktuellen Vermessung wird die topografische Bewegung des Geländes im Plangebiet ersichtlich. Das Plangebiet fällt in Nord–Süd Richtung und West-Ost Richtung jeweils um 1,0 m ab. Dieser Höhenunterschied wird durch die geplante Architektur aufgenommen und durch die Gebäude ausgeglichen. Durch die Differenzierung der Nutzungen (Gewerbe/Wohnen) ergeben sich unterschiedliche Geschosshöhen.
Die Grundrisse und die Fassaden der einzelnen Gebäude entwickeln sich aus der geplanten Nutzung der Baukörper. Die Fassaden sollen optisch auf der Geländeoberfläche stehen und bilden ein dreigeteiltes horizontales Fassadenprogramm aus Sockelgeschoss, Regelgeschossen und Attika (Staffelgeschossen) aus. Die Stellung der Baukörper bildet einen einheitlichen Rhythmus an der Nord- und Südseite aus. Das Zusammenspiel aus Gebäuden und der Begrünung des Sockelgeschosses sowie der grünen Fuge ergeben eine aufgelockerte Struktur in einem klaren städtebaulichen System. Für die Wohnbauten sind die Fassaden in einer hellen Klinkeroptik, Keramikplatten und Holzschiebeelementen angedacht. Bei der Gewerbenutzung sind die Fassaden in roter Ziegeloptik und Betonelementen angedacht. Werbeanlagen zu Gewerbeflächen werden unauffällig in den Erdgeschosszonen der Fassade eingearbeitet. Die Grundstruktur sowie die zu verwendenden Materialien werden im Rahmen eines Gestaltungsleitfadens, der Anlage des Durchführungsvertrags ist, aufeinander abgestimmt.
Zwischen den einzelnen Gebäuden verbleibt ein hoher Grünanteil. Die drei Gebäudecluster werden durch zwei breitere Grünflächen unterbrochen, die eine Öffnung in Nord-Südrichtung gewährleisten. Einer der Grünachsen liegt erhöht aufgrund des zusammenhängenden Sockelgeschosses zweier Gebäudecluster und ist mittels Treppen begehbar. So werden unterschiedliche öffentliche Fußwegeverbindung zwischen den Baufeldern und über die Sockelgeschosse ermöglicht. Damit wird eine hohe Durchlässigkeit vom Hauptdeich zur Elbe bzw. zum Schulauer Hafen sichergestellt.
Die Anforderungen an die Freianlagengestaltung resultieren aus der Einbindung des Gebäudekomplexes in die Umgebung und aus den Zugängen im Inneren. Aus den Verknüpfungen dieser Orte ergibt sich ein Wegenetz, das Ausgangspunkt ist für einen dynamischen Raumentwurf wird, der Innenhöfe und die sog. Landschaftsfenster verbindet. Die Ausgestaltung erfolgt in fließenden, organischen Grundformen, die mit Geländemodellierungen, geschwungenen Wegeverläufen und Gehölzkulissen ausgestaltet werden.
Zur wirkungsvollen Gestaltung der Landschaftsfenster werden kräftige Baumpflanzungen vorgenommen, die die Einbindung des Gebäudekomplexes in den Landschaftsraum auch in der Fernwirkung leisten.
Das Konzept sieht ca. 130 neuen Wohneinheiten vor. Davon sollen mindestens 36 % der Wohnfläche im geförderten Wohnungsbau entstehen. Alle Wohnungen werden barrierefrei erreichbar sein. Die erforderlichen Pkw- und Fahrradstellplätze sollen in den Sockelgeschossen untergebracht werden. Insgesamt werden ca. 270 PKW-Stellplätze und 420 Fahrradstellplätze angeboten. Die Zufahrten erfolgen von der Schulauer Straße und vom Strandbaddamm aus.
Bindung des Vorhabens an den Durchführungsvertrag
Der für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan erforderliche Vorhabenbezug wird durch eine klare und detaillierte Festlegung des geplanten Vorhabens im Durchführungsvertrag gewährleistet. Da der Durchführungsvertrag, im Gegensatz zum Vorhaben- und Erschließungsplan, nicht Teil des Bebauungsplans ist, erfolgt die planungsrechtliche Bewertung des Vorhabens ausschließlich auf Grundlage des Bebauungsplans. Die Festsetzung (s. textliche Festsetzung Nr. 1) gemäß § 12 Abs. 3a in Verbindung mit § 9 Abs. 2 BauGB schafft daher einen verbindlichen Bezug zu dem im Durchführungsvertrag definierten Vorhaben. Diese Regelung beschränkt die Zulässigkeit von Vorhaben auf solche, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Dadurch wird die Planungssicherheit für die Stadt Wedel erhöht, indem die Art der zulässigen Nutzungen reguliert und die Verbindlichkeit des Projekts gestärkt wird. Die Stadt Wedel erhält somit die Möglichkeit, die zulässigen Nutzungen im Gebiet aktiv zu steuern und unerwünschte Entwicklungen zu verhindern. Dies stellt sicher, dass nur solche Vorhaben umgesetzt werden, die den Zielen der städtebaulichen Planung entsprechen und die öffentlichen Interessen gewahrt bleiben.
Um die städtebaulich gewünschte gemischte Nutzung zu ermöglichen, setzt der Bebauungsplan das Baugebiet als Mischgebiet (MI) nach § 6 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest.
Damit soll entsprechend dem Planungsziel die Mischung von Wohn- und Gewerbeanteilen in den Baugebieten planungsrechtlich gesichert werden. Auf Grund der Hochwassergefahr werden Wohnungen nach § 6 Abs. 2 Nr. 1 im Erdgeschoss ausgeschlossen (vgl. textliche Festsetzung 2.2). Im Vorhaben- und Erschließungsplan (s. Anhang 02) wird die Nutzung des Erd-/Sockelgeschosses durch Nicht-Wohnnutzungen konkret darstellt. Auch die Verteilung der gewerblichen und wohnungswirtschaftlichen Nutzungen erfolgt über den Vorhaben- und Erschließungsplan.
Um eine qualitätsvolle Entwicklung am Schulauer Hafen zu erreichen, werden für das Mischgebiet unverträgliche oder entwicklungshemmende Nutzungen an diesem Ort ausgeschlossen (vgl. textliche Festsetzung 2.1).
Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten einschließlich, Spielhallen, Wettlokalen, Wettbüros und ähnlichen Unternehmen, Prostitutionseinrichtungen wie Bordelle und bordellartige Betriebe, Wettlokale und Wettbüros sowie Festsäle und Festhallen würden zu einer Verdrängung der vorgesehenen Nutzungsmischung aus Büros, Verwaltungs-, Kultur-, Handels-, Gastronomie-, Dienstleistungsbetriebe und Wohnungen führen und damit zu einem Attraktivitätsverlust des Gebietes. Weiterhin wird dem Jugendschutz ein sehr hoher Stellenwert zugemessen. Sowohl die neu hinzuziehenden Familien als auch das unmittelbar westlich angrenzende Strandbad mit diversen Spielmöglichkeiten für Kinder, Jugendliche und ganze Familien sind vor den negativen Auswirkungen solcher Nutzungen zu schützen. Auf Grund des Milieuschutzes des Quartiers werden auch die Ausnahmen für Vergnügungsstätten nach § 6 Absatz 3 BauNVO ausgeschlossen (vgl. textliche Festsetzung 2.3).
Der Ausschluss sportlicher Anlagen außerhalb von Gebäuden trägt dazu bei, Nutzungskonflikte zu vermeiden und die Wohn- sowie Lebensqualität der Anwohner zu sichern (vgl. textliche Festsetzung 2.1). Außenliegende Sportanlagen ziehen häufig erhöhten Lärm und zusätzliche Verkehrsbewegungen nach sich. Um die Ruhe und Sicherheit im Mischgebiet sowie in den angrenzenden Wohngebieten zu gewährleisten, ist es sinnvoll, solche Anlagen auszuschließen. Zudem benötigen sportliche Anlagen oft große Flächen, die hier für andere Nutzungen vorgehalten werden sollen. Darüber hinaus ermöglicht dieser Ausschluss, den Fokus auf die Entwicklung von Wohnraum und Gewerbeeinrichtungen zu legen. Fitnessstudios werden aufgrund ihrer Art und Größe als typische gewerbliche Nutzungen in Mischgebieten betrachtet, wobei davon ausgegangen wird, dass sie keine störenden Einwirkungen auf andere zulässige Nutzungen verursachen. Sie sind daher gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO grundsätzlich als sonstige Gewerbebetriebe zulässig.
Tankstellen und Gartenbaubetriebe werden ebenfalls ausgeschlossen. Tankstellen rufen mit einer sehr hohen Frequenz des motorisierten Individualverkehrs (MIV) mit dem Wohnen unverträgliche Emissionen hervor. Gartenbaubetriebe hingegen sind aufgrund ihres sehr hohen Flächenanforderungen an einem solch verdichteten, städtischen Standort unverträglich.
Um negativen Auswirkungen auf das Stadtbild entgegenzuwirken, werden Werbeanlagen für Fremdgewerbezwecke (im Sinne eines eigenständigen Gewerbebetriebes) im gesamten Plangebiet ausgeschlossen (vgl. textliche Festsetzung 2.1). Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung, die Werbeanlagen für Fremdgewerbezwecke als eigenständige gewerbliche Anlage (Hauptnutzung) definiert bzw. einstuft (u.a. VG Stade, Urteil vom 23. November 2010 – 2A 30/10- juris, VG Minden, Urteil vom 13. Juni 2013 – 9 K 1624/12- , Juris und VG München, Urteil vom 30.Juli 2013 – Az. M 1 K 13.1791), sind diese als „sonstige Gewerbebetriebe“ bzw. „Gewerbebetriebe aller Art“ in den Baugebieten nach BauNVO allgemein bzw. ausnahmsweise zulässig.
Durch den Ausschluss soll die lokale Werbung für Betriebe vor Ort gestärkt werden, da so die ansässigen Betriebe eine stärkere Wahrnehmbarkeit erreichen. Deshalb wird die Werbung an der Stätte der eigenen Leistung weiterhin zugelassen (vgl. örtliche Bauvorschrift 3.3), da lediglich die sogenannte Fremdwerbung von dieser Festsetzung betroffen ist. Es wird darauf hingewiesen, dass die Stadt Hinweisschilder auf wichtige städtische Funktionen und Versorgungseinrichtungen (z.B. Rathaus oder Wochenmarkt) als städtische Leitsysteme bzw. Orientierungshilfen definiert und nicht als Werbung einstuft. Somit wird das Aufstellen von Hinweisschildern auf entsprechende Nutzungen weiterhin ermöglicht.
Die Versorgungsflächen aus dem Bebauungsplan 20a über dem Liethgraben werden geringfügig an die neuen Baugrenzen angepasst. Dies ermöglicht weiterhin die Wartung der Hauptregenwasserleitung zum Schulauer Hafen und der dazugehörigen Pumpanlagen. Der Strandbaddamm und die Schulauer Straße werden als Verkehrsfläche festgesetzt.
