Planungsdokumente: Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 20a „Schulauer Hafen“, 2. Änderung Teilbereich Strandbaddamm

Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Zahl der zulässigen Vollgeschosse sowie die maximalen Höhen baulicher Anlagen. Das vorgesehene Bebauungskonzept soll mit Baukörperausweisungen durch Baugrenzen im Zusammenspiel mit der Festsetzung der als Höchstmaß zulässigen Zahl der Geschosse sowie Höhenfestsetzungen gesichert werden.

Die festgesetzte Dichte ist städtebaulich gerechtfertigt, um mit der Konzentration der Baukörper eine möglichst flächensparsame Bebauung zu erreichen. Durch das hochwertige freiräumliche Umfeld und die verschiedenen Fugen zur Öffnung der Bebauung sind die getroffenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung für ein innerörtliches gemischtes Quartier direkt am Schulauer Hafen städtebaulich angemessen.

Die Dichte ergibt sich aus dem städtebaulichen Entwicklungskonzept der Gemeinde und weiteren Planungen. Nach § 1 Abs. 5 Satz 2 BauGB ist bei der Planung von Bauvorhaben die Innenentwicklung, wie dieses Vorhaben, der Außenentwicklung vorzuziehen, um Flächeninanspruchnahme zu minimieren und bestehende Siedlungsstrukturen zu stärken. Dabei sind die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere von Familien, sowie die Schaffung sozial stabiler Strukturen und die Förderung von Eigentum wichtig. Auch die zukünftige Bevölkerungsentwicklung spielt eine zentrale Rolle.

Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil eines Baugrundstückes mit Anlagen einer Hauptnutzung und Flächen von Nebenanlagen einschließlich der Anlagen, mit denen das Baugrundstück unterbaut wird, versiegelt werden darf.

Für das Vorhaben ergibt sich eine GRZ von maximal 0,67. Die Festsetzung überschreitet geringfügig den Orientierungswert nach § 17 BauNVO für Mischgebiete von 0,6. Die Überschreitung wird erforderlich, um die städtebaulich gewünschte Entwicklung der gemischten Baugebietsflächen und die Umsetzung des geplanten Gebäudesockels zu ermöglichen. Es ist daher notwendig, die GRZ für Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO auf bis zu 0,76 zu erhöhen (vgl. textliche Festsetzung 2.4). Diese moderate Erhöhung ermöglicht eine optimale Nutzung der verfügbaren Flächen. Zudem ist festzustellen, dass der Wert von 0,76 hinter der gesetzlichen Möglichkeit gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zurückbleibt, da eine regelhafte Überschreitung bis zu 0,8 zulässig wäre. Dadurch kann auf die Errichtung von Tiefgaragen und die damit verbundenen Eingriffe in den Boden verzichtet werden, während gleichzeitig das Nachhaltigkeitsziel eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden erfüllt wird. Bereits heute ist das Plangebiet überwiegend versiegelt.

Durch die Gestaltung des Sockelgeschosses als parkähnliche Anlage wird ein Mehr an standortgerechten Grünstrukturen im direkten Wohn- und Arbeitsumfeld geschaffen. Der Sozialabstand wird durch die gegenläufigen Nutzungszeiten von Gewerbe und Wohnen sowie die Einhaltung der Abstandsflächen gewahrt. Im Hinblick auf die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn‐ und Arbeitsverhältnisse sind negative Auswirkungen nicht zu erwarten.

Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ergibt sich aus der überbaubaren Grundstücksfläche in Verbindung mit der Anzahl der Vollgeschosse. Die Ausweisung der GFZ beinhaltet zudem die Stellplatzflächen, welche sich vorwiegend innerhalb des Sockelgeschosses befinden. Für das Vorhaben ergibt sich eine GFZ von 2,05. Dieser Wert ist notwendig, um die städtebaulich gewünschte Struktur und den geplanten Gebäudesockel zu ermöglichen.

Die Festsetzung überschreitet den Orientierungswert nach § 17 BauNVO für Mischgebiete von 1,2. Das Sockelgeschoss, dass die erforderlichen Stellplatzflächen umfasst und dem Hochwasserschutz dient, sollte als nicht regelhaft angesehen werden. Betrachtet man ausschließlich die mehrgeschossigen Wohn- und Bürobauten, würde sich die Geschossflächenzahl auf 1,82 verringern.

Die festgelegte Geschossflächenzahl fördert einen sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden. Die Bebauung ist auf einer bereits heute stark versiegelten Fläche im städtischen Raum vorgesehen und stellt somit eine geeignete Option im Vergleich zu bisher unversiegelten Flächen dar. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden berücksichtigt, da keine geschlossenen Blockstrukturen entstehen und die bauordnungsrechtlichen Abstände eingehalten werden. Die Wohnblöcke sind nach Süden und Osten orientiert, während die gewerblichen Flächen nach Norden ausgerichtet sind. Trotz der angestrebten Dichte werden im Baugebiet eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Büroflächen sichergestellt.

Diese Überschreitung des Orientierungswerts ist zudem städtebaulich vertretbar, da durch die unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden Freiräume des Elbvorlands und des Schulauer Hafens umfangreiche Grünflächen sowie ausreichende Freizeit- und Erholungsflächen vorhanden sind. Die vergleichsweise höhere Dichte ist an diesem Standort städtebaulich sinnvoll und auch gewünscht, um den Schulauer Hafen stärker zu beleben und einer intensiveren, ganztägigen Nutzung zuzuführen.

Zahl der zulässigen Vollgeschosse / Höhe baulicher Anlagen

Zur Steuerung der Höhenentwicklung der Gebäude wird eine Beschränkung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse getroffen. Da die Höhe einzelner Geschosse nicht beschränkt ist, wird auch eine maximale Höhe der baulichen Anlagen (OK) festgesetzt. Bezugspunkt der Höhenmessung ist dabei die Höhe über NHN (Normal-Höhe-Null). Zur Höhe technischer Aufbauten werden weitere Regelungen getroffen.

Die Geländeoberkante beträgt an der südwestlichen Ecke des Geländes rd. 5,80 m über NHN und in der nordöstlichen Ecke des Geländes rd. 5,06 m über NHN. Alle Gebäudeteile stehen auf einem Sockelgeschoss, welches neben der Errichtung von gewerblichen Nutzungen, Stellplätzen und Nebenräumen auch dem Hochwasserschutz dient. Um diese Funktion gewährleisten zu können, wird die Höhe der Oberkante des Fußbodens des ersten Obergeschosses auf mindestens 8,5 m ü NHN festgesetzt (s. textliche Festsetzung Nr. 2.7).

Für die einzelnen Bauflächen werden differenzierte Festsetzungen getroffen, um die Gebäudehöhen des städtebaulichen Konzeptes entsprechend umzusetzen. Die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse liegt überwiegend bei fünf Geschossen. Hierin ist das Sockelgeschoss enthalten. Für den im Südosten gelegenen Baukörper ist eine Akzentuierung des Baukörpers geplant. So werden zur stärkeren Ausprägung der Ecksituation „Schulauer Straße/ Strandbaddamm“ fünf Vollgeschosse festgesetzt. Als Abstufung werden nordöstlich und westlich angrenzend maximal vier Vollgeschosse zugelassen.

Das städtebauliche Konzept sieht teilweise in den oberen Geschossen zur südlichen, nördlichen Seite sowie auf der westlichen Seite das Zurückspringen bzw. Abstaffeln des obersten Geschosses vor. Da es sich bauordnungstechnisch um Vollgeschosse handelt, werden für die Rücksprünge separate Festsetzungen zu maximal zulässigen Vollgeschossen getroffen. Um die Gesamthöhe der Gebäude zu begrenzen und die Höhenentwicklung durch weitere Dach- bzw. Nichtvollgeschosse zu steuern, wird zusätzlich die maximale Höhe baulicher Anlagen bestimmt. Die Höhen berücksichtigen auch den zusätzlichen Dachaufbau, der für die Anlage der Dachbegrünung erforderlich ist. Zur Nordseite sollen zwei Auskragungen der Gebäude das Gesamtensemble rhythmisieren.

Ein Überschreiten der festgesetzten Höhe der baulichen Anlagen ist durch Dach- und Technikaufbauten bis zu 2,00 m zulässig über Attika (s. textliche Festsetzung Nr. 2.5). Mit dieser Festsetzung soll die Möglichkeit des Aufbaus von notwendigen technischen Einrichtungen auf der Dachfläche eröffnet werden. Um die Sichtbarkeit der Dach- und Technikaufbauten zu begrenzen, müssen die Anlagen mindestens 3,00 m von der Fassade zurücktreten (s. textliche Festsetzung Nr. 2.6).

Durch die baukörperbezogenen Festsetzungen wird die geplante Grundkonzeption des städtebaulichen Konzeptes planungsrechtlich gesichert. Die Lage und Abmessungen der geplanten Gebäude werden durch Baugrenzen bestimmt, die mit geringem Abstand von maximal 50 Zentimetern um die Baukörper (Baukörperausweisung) festgesetzt werden.

Grundsätzlich müssen alle baulichen Anlagen innerhalb der festgesetzten Baugrenzen liegen. Die im Konzept vorgesehenen Auskragungen werden durch die Baugrenzen ebenfalls festgesetzt. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann jedoch nach § 23 BauNVO zugelassen werden. Zur Klarstellung der Beurteilung über das Ausmaß der Überschreitungsmöglichkeiten für einzelne Bauteile wird festgesetzt, dass eine Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone bis zu 1 m zugelassen werden kann. Terrassen können die Baugrenzen bis zu 3,00 m überschreiten (s. textliche Festsetzung Nr. 2.8).

Die Anlagen von Balkone tragen zur Gliederung der Fassade bei und sollen trotz der engen Baukörperausweisungen ermöglicht werden. Balkone und Terrassen sind bei der Errichtung von Wohnungen nach heutigem Standard erforderlich. Um die Schaffung solcher für die Bewohner gut nutzbarer, wohnungsbezogener Außenwohnbereiche in angemessener Größe zu ermöglichen, kann eine Überschreitung der Baugrenzen auch für Balkone und Terrassen im begrenzten Umfang zugelassen werden.

Innerhalb des Plangebietes werden differenzierte Festsetzungen zur Begrünung und zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen getroffen, die der Sicherung einer für das Plangebiet angemessenen Begrünung dienen. Außerdem werden verschiedenen Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt. Die Festsetzungen gewährleisten eine Mindestbegrünung, die zur lokalen Klimaverbesserung (verringerte Aufheizung, verdunstungswirksame Oberfläche, Staubbindung) und zur Gestaltung eines einladenden Freiraums beitragen.

Zur Gliederung und Begrünung der Dachfläche, zur Ausgestaltung der Freiraumsituation und zur Verbesserung des Naturhaushalts, der Wasserrückhaltung und des Kleinklimas wird die Mindestbegrünung der Dachflächen der eingeschossigen Gebäudeteile festgesetzt. Der durchwurzelbare Substrataufbau wird mit mindestens 50 cm Stärke über dem technischen Aufbau für das erforderliche Retentionsvolumen festgelegt und ermöglicht Sträuchern und Stauden geeignete Wuchsbedingungen (s. textliche Festsetzung 2.10).

Je 250 m² der festgesetzten Mischgebietsfläche ist mindestens ein mittelkroniger Baum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Für Baumpflanzungen muss die Stärke des durchwurzelbaren Substrataufbaus mindestens 100 cm betragen, damit sich der Baum entsprechend seinem arttypischen Habitus entwickeln kann. Für die Anpflanzungen sind standortgerechte Laubbäume zu verwenden. Für Hecken ist ein durchwurzelbarer Substrataufbau von mindestens 80 cm vorzusehen. Bei Abgang ist eine gleichwertige Ersatzpflanzung vorzunehmen (s. textliche Festsetzung 2.10 und 2.11). Mit der Festsetzung werden eine langfristige Entwicklung und eine angemessene Rückhaltung pflanzenverfügbaren Wassers gesichert, um Vegetationsschäden in Trockenperioden zu vermeiden.

Die Dachflächen von Hauptgebäuden und Nebengebäuden sind zu mindestens 40 von Hundert mit einem mindestens 10 cm starken durchwurzelbaren Substrataufbau mit standortangepassten Stauden und Gräsern zu begrünen. Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten (s. textliche Festsetzung 2.12).

Die Begrünung von Dachflächen ist eine effektive und anwendbare Maßnahme zur Reduzierung der Abflussspitzen. Zur Aufnahme und Zwischenspeicherung von Wasser wird eine Mindeststärke des Substrataufbaus festgesetzt. Neben der Regenwasserrückhaltung haben Dachbegrünungen weitere positive Effekte. Im Vergleich zu „harten“ Dachflächen reduzieren begrünte Baukörperoberflächen Reflektion, Wärmeentwicklung und Windverwirbelungen und verbessern die Bindung von Luftstäuben und Schadstoffen. Durch diese Eigenschaften übernehmen begrünte Gebäudeoberflächen klimatisch stabilisierende Funktionen für das nähere Umfeld. Mit der Begrünung von Gebäudeoberflächen werden außerdem ökologisch wirksame Ersatzlebensräume für Pflanzen und Kleintiere geschaffen.

Die bei Wohn- und Bürogebäude zu erwartenden Technikaufbauten (Lüftungs- und Klimaanlagen, Fahrstuhlüberfahrten, etc.), die notwendigen Randbereiche aus Kiestraufen / Attika sowie deren erforderliche Zuwegungen, können auf den übrigen Dachflächenanteilen hergestellt werden.

Die Festsetzungen eines Mindestbegrünungsanteils auf den nicht überbauten Grundstücksflächen sowie der Dachflächen tragen zur Aufwertung des Naturhaushalts, zur Bereicherung der Biotopstrukturen und Gestaltung des Stadt- und Landschaftsbilds bei. Die Maßnahmen dienen der Verbesserung der Aufenthaltsqualität sowie des Arbeitsplatzumfelds und sichern eine Begrünung des Plangebiets.