Planungsdokumente: Gemeinde Hasselberg, B-Plan Nr. 7 "Süderfeld III"

Nach der Realisierung des Wohngebietes am Meiereiweg (Bebauungsplan Nr. 5 „Süderfeld“) und am Südhang (Bebauungsplan Nr. 6 „Süderfeld II“) gibt es eine anhaltend hohe Nachfrage nach weiteren Baugrundstücken in der Gemeinde Hasselberg. Im Baugebiet am Meiereiweg sind alle Grundstücke verkauft. Von den ursprünglichen 13 Baugrundstücken sind drei noch nicht bebaut, bei einem steht die Bebauung unmittelbar bevor und ein Grundstück wird als Gartenfläche des benachbarten Grundstücks genutzt.

Im Baugebiet am Südhang sind ebenfalls alle Baugrundstücke mit einer Baubindung von sieben Jahren verkauft, d.h. innerhalb von sieben Jahren seit Grundbucheintragung müssen die Grundstücke bebaut werden. Bis auf drei Grundstücke wurden alle anderen innerhalb eines Zeitraumes von zwei Jahren bebaut. Ein Grundstück ist derzeit (Mai 2019) noch unbebaut während die anderen beiden bebaut werden. Anhand dieser Entwicklung wird deutlich, dass bei einem entsprechenden Angebot an Baugrundstücken diese innerhalb eines relativ kurzen Zeitraumes von zwei bis fünf Jahren verkauft und bebaut werden.

Um dieser Nachfrage gerecht zu werden, möchte die Gemeinde ein weiteres Wohngebiet mit einer überwiegenden Einfamilienhausbebauung für junge Familien mit Kindern ausweisen. Die aktuelle Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt mit einer sich verändernden Nachfrage nach kleineren Wohnungen für Senioren und Singlehaushalte kann durchaus auch für kleinere Gemeinden relevant sein. Diese Gemeinden sollten jedoch über eine Mindestausstattung an Infrastruktur bzw. über einen Nahverkehrsanschluss verfügen. Diese Bedingungen sind im Ortsteil Schwackendorf am südlichen Ortsrand nicht gegeben. Daher beschränkt sich die Realisierungsmöglichkeit für diese Wohnformen im vorliegenden Plangebiet auf den Bau von Einliegerwohnungen im Rahmen der Einzel- und Doppelhausbebauung.

Aufgrund des kalkulierten Bedarfs umfasst das Planungsvorhaben ca. 18 Baugrundstücke mit Grundstücksgrößen von ca. 600 m² bis 1.100 m². Aufgrund von Erfahrungswerten aus vergleichbaren Baugebieten, ist davon auszugehen, dass bei einer zulässigen Einzel- und Doppelhausbebauung neben dem vorherrschenden Einzelhaus nur in ca. 10% der Fälle Doppelhäuser entstehen. So ist davon auszugehen, dass in dem geplanten Baugebiet 18 bis 22 Wohnungen entstehen. Zum örtlichen Planungsbedarf wird auf das nachfolgende Kapitel verwiesen.

Die Flächenansprüche werden zum einen durch die örtliche als auch durch eine überregionale Nachfrage begründet. Aus der örtlichen Bevölkerung entsteht ein Wohnungsbedarf, z.B. für Kinder, die eigene Familien gründen, als auch für die ältere Bevölkerung, die einen Altersruhesitz abseits der Bauern- und Ferienhöfe sucht. Aufgrund der landschaftlich reizvollen Lage kommt eine Nachfrage auch aus anderen Regionen oder sogar Bundesländern, in dem z.B. Senioren ihren Altersruhesitz in Hasselberg suchen. Daher wird davon ausgegangen, dass das Wohnungsangebot, das aus den geplanten 18 Baugrundstücken resultiert, im Rahmen der ortsangemessenen Entwicklung liegt. Mit den neu entstehenden Wohnungen soll der Bedarf sowohl für junge Familien mit Kindern, für Senioren sowie für andere Singlehaushalte gedeckt werden.

In einer Kooperation zwischen Gemeinde und treuhänderischem Erschließungsträger soll das Gebiet in gemeinsamer Verantwortung entwickelt werden. Der Erschließungsträger ist seit über 15 Jahren in der Entwicklung von Baugebieten engagiert. Vor der Entwicklung einer Fläche wird die Marktsituation der jeweiligen Gemeinde im Hinblick auf die Potenziale von Neubauplanungen und der Entwicklung im Bestand genauestens analysiert. Innerhalb der Gemeinde wird vor einer Neuausweisung eines Baugebietes eine Standortanalyse durchgeführt, in der die möglichen Alternativstandorte untersucht werden. Aufgrund der langwierigen Erfahrung können auch Vergleiche mit der Situation in anderen Gemeinden herangezogen werden. Bei dieser Analyse werden auch die möglichen Zielgruppen berücksichtigt. Vor dem Hintergrund dieser Erkenntnisse wird die Gemeinde vor einer Entscheidung über eine Gebietsentwicklung vom Erschließungsträger entsprechend beraten. Diese Zusammenarbeit hat sich bereits bei der Entwicklung der bisherigen Baugebiete an der „Meiereistraße“ und „Am Südhang“ zum Vorteil beider Seiten bewährt.

Der treuhänderische Erschließungsträger wird auf der Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung im Auftrag der Gemeinde die Planung sowie die Erschließungsmaßnahmen durchführen. Gemäß der vertraglichen Vereinbarung übernimmt der Erschließungsträger anteilig die Kosten für die Bauleitplanung, die Erschließungsplanung sowie für die Herstellung der Erschließungsanlagen.

Bei der Beurteilung des Bedarfs für ein neues Wohngebiet stellt sich zunächst eine grundsätzliche Frage. Wenn wie beim Beispiel in Hasselberg die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre negativ ausfällt, siehe nachfolgende Daten, bedeutet dies, dass es keinen Bedarf für ein neues Wohngebiet gibt, oder ist die Gemeinde gerade in diesem Fall gefordert, durch die Bereitstellung von Bauplätzen den jungen Menschen ein Angebot zu machen, sich in ihrer Gemeinde niederzulassen bzw. nicht fortzuziehen. Die Beantwortung dieser Frage hängt von mehreren Faktoren ab, u.a. von der Zuweisung bzw. Nichtzuweisung einer zentralörtlichen Funktion, von der Lagegunst und der Attraktivität als Wohnstandort und damit zusammenhängend von der Nachfrage nach Bauplätzen, siehe vorangegangenes Kapitel 1.1 „Anlass und Ziel der Planung“.

Zunächst werden verschiedene statistische Daten zur Bevölkerungsentwicklung und zum örtlichen Wohnungsmarkt des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein sowie die Nachfrage nach Baugrundstücken in den letzten beiden Baugebieten ausgewertet.

1.2.1 Bevölkerungsentwicklung seit dem Jahr 2000

Grundlage sind die Fortschreibungsergebnisse auf Basis der Volkszählung 1987 (bis einschließlich 31.12.2010) und des Zensus 2011 (ab dem 31.12.2011).Die Entwicklung des Bevölkerungsstandes im Berichtsjahr 2016 ist aufgrund methodischer Änderungen in den zugrunde liegenden Bevölkerungsbewegungsstatistiken nur bedingt mit den Vorjahreswerten vergleichbar. Einschränkungen bei der Genauigkeit der Ergebnisse können aus der erhöhten Zuwanderung und den dadurch bedingten Problemen bei der melderechtlichen Erfassung Schutzsuchender resultieren.

Aktueller Stand dieser Statistik: 31.12.2017.

Quelle: © Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein 2018

Auch wenn die Entwicklung der Gesamtbevölkerung in Hasselberg seit 2000 rückläufig ist, so lohnt doch ein Blick auf die Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2000 bis 2017. Dabei fällt auf, dass zwar der Anteil der Kinder und Jugendlichen (0-17 Jahre) von 20,9% auf 14,4% gesunken ist, während der Anteil der 18 bis 24-jährigen von 4,7% auf 7,9% gestiegen ist, der Anteil der 25 bis 29-jährigen relativ konstant bei 3.7% geblieben ist und erst bei den 30 bis 49-jährigen ein leichter Rückgang von 28,0% auf 21,3% zu verzeichnen ist. Die Zunahme bei den 50 bis 64jährigen von 24,8% auf 26,4% fällt relativ gering aus, während sie bei der Rentnergeneration (65 Jahre und älter) von 17,8% auf 26,4% deutlicher ausfällt.

In den Jahren 2007 und 2011, also zu Beginn und zum Ende der Bauphase in dem Neubaugebiet „Meiereiweg“ gab es einen jährlichen Anstieg der Bevölkerungszahlen mit neun bzw. acht Einwohnern. Dies zeigt, dass durch eine angemessene Neubautätigkeit der Wanderungssaldo in einer kleinen Gemeinde so positiv gestaltet werden kann, dass sogar trotz Sterbeüberhang der Gesamtsaldo positiv ausfällt. Wenn es gelingt, ein Angebot für junge Familien zu schaffen, kann sogar ein Geburtenüberschuss wie in den Jahren 2005, 2011, 2012 und 2017 erreicht werden, siehe nachfolgendes Diagramm.

Anmerkungen zu den Daten

1) Ermittlung der Einwohnerzahl (Stichtag am 31.12.) auf Basis der Bevölkerungsfortschreibung

Informationen zum Geborenen- (+) bzw. Gestorbenenüberschuss (-):

Der Geborenen- (+) bzw. Gestorbenenüberschuss (-) berechnet sich aus der Anzahl der Lebendgeborenen abzüglich der Anzahl der Gestorbenen. Lebendgeborene sind Kinder, bei denen nach der Scheidung vom Mutterleib entweder das Herz geschlagen oder die Nabelschnur pulsiert oder die natürliche Lungenatmung eingesetzt hat. Als Sterbefälle werden die im Berichtszeitraum Gestorbenen ausgewiesen, ohne Totgeborene, nachträglich beurkundete Kriegssterbefälle und ohne gerichtliche Todeserklärungen.

Aktueller Stand dieser Statistik: 2017.

Quelle: © Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein 2018

Anmerkungen zu den Daten

1) Ermittlung der Einwohnerzahl (Stichtag am 31.12.) auf Basis der Bevölkerungsfortschreibung

Informationen zu den Wanderungsbewegungen auf Gemeindeebene

Die Wanderungsstatistik auf Gemeindeebene zählt Zu- und Fortzüge über die Gemeindegrenzen auf der Basis der An- und Abmeldungen sowie der Erklärungen über die Aufgabe bzw. die Änderung der Hauptwohnung, die aufgrund der Meldegesetze bei den Meldebehörden anfallen. Der Einzug oder der Auszug aus einer Nebenwohnung wird statistisch nicht erfasst. Eingang in die Statistik findet jeder Einzug in, jeder Auszug aus und jede Änderung einer alleinigen oder Hauptwohnung, sofern Umzüge oder Änderungen über Gemeindegrenzen stattfinden.

Aktueller Stand dieser Statistik: 2017.

Quelle: © Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein 2018

Sowohl bei der natürlichen Bevölkerungsentwicklung (Geburten und Sterbefälle) wie auch bei den Wanderungsbewegungen (Zu- und Fortzüge) zeigt sich eine überwiegende negative Entwicklung, d.h. es sterben mehr Menschen als geboren werden und es ziehen mehr Menschen aus der Gemeinde in andere Gemeinden als umgekehrt. Daher ist es das Bestreben der Gemeinde, durch die Ausweisung von Neubaugebieten, jüngeren Menschen eine Lebensperspektive in der Gemeinde zu bieten. Dass diese Strategie aufgeht, zeigt sich in der guten Nachfrage nach Baugrundstücken bzw. darin, dass die angebotenen Baugrundstücke in relativ kurzer Zeit (2 bis 5 Jahren) nicht nur verkauft, sondern auch bebaut wurden. Durch die Lage in landschaftlich reizvoller Umgebung und in der Nähe der Ostseeküste ist die Gemeinde gegenüber anderen Gemeinden vergleichbarer Größe in anderen Regionen auch für junge Menschen ein attraktiver Wohnort.

1.2.2 Bevölkerungsprognose

Das Büro Gertz, Gutsche, Rümenapp GbR aus Hamburg hat im Juni 2012 eine kleinräumige Bevölkerungsprognose für den Kreis Schleswig-Flensburg erstellt und diese mit Stand vom November 2017 fortgeschrieben. In der Fortschreibung sind die Prognosedaten für die Bevölkerungsentwicklung auf der Ebene der Ämter für den Zeitraum von 2015 bis 2030 enthalten. Bei der Interpretation der Ergebnisse ist zu berücksichtigen, dass innerhalb der Ämter deutliche Unterschiede in der Entwicklung eintreten können. Für die größeren Orte sind die Ergebnisse relativ verlässlich, während sie für die kleineren Gemeinden (